Покупка жилья – событие радостное, волнительное и для многих долгожданное. А при покупке квартиры на этапе стройки еще и сопровождается переживаниями об успешном завершении строительства в указанные сроки.
Есть сотни дольщиков, которые заключали договор о покупке недвижимости в строящемся объекте у недобросовестных застройщиков и в итоге лишились своих материальных средств, так и не дождавшись завершения строительства. Для того, чтобы обрести спокойствие и не переживать за свои кровные деньги, законодательно предусмотрена защита интересов дольщиков, которая называется – страхование новостроек.
Рассмотрим подробнее наиболее часто возникающие вопросы касательно страхования новостроек, как работает данная программа, как ее оформить и другие моменты защиты интересов дольщиков.
Зачем страховать квартиру в новостройке
Довериться застройщику или оформить договор страхования квартиры в строящейся новостройке – это добровольное решение каждого гражданина, будущего владельца жилья. Учитывая большое количество строительных объектов, замороженных на этапе строительства и как следствие множество недовольных дольщиков – страхование долевого строительства от недостроя – это защита собственных материальных средств. А учитывая стоимость жилья даже в небольшом городе, потеря может стоить очень дорого. Однако, если недвижимость приобретается путем ипотечного кредитования, то страхование — это обязательное условие для одобрения займа. Эти меры помогают банку подстраховаться и не потерять свои средства если строительство объекта не будет завершено в срок, либо если фирма застройщика обанкротится. Если возникнет подобная ситуация, остаток долга будет погашен за счет страховой фирмы.
ВНИМАНИЕ! Добавление дополнительных страховых рисков увеличивает стоимость полиса.
Некоторые застройщики предлагают дольщикам якобы надежную страховую компанию. Не стоит слепо довериться данному предложению, так как СК с застройщиком могут быть в сговоре и тогда при страховом случае могут возникнуть проблемы с получением компенсационных выплат.
Кто и что страхует
Договор страхования квартиры в новостройке заключается между страховой компанией и дольщиком. Страховая фирма при этом берет на себя ответственность за финансовые риски страхователя, а тот в свою очередь обязан перечислить на счет СК страховое вознаграждение.
При заключении договора страхования важно обратить внимание на перечень страховых рисков, которые будут компенсированы, так как многие СК берут на себя ответственность и обязательства по компенсации только при банкротстве или ликвидации строительной фирмы.
Что такое страхование имущества физических лиц, можно узнать здесь.
Чего следует остерегаться
Кроме того, следует помнить, что, если недвижимость приобретена путем ипотечного кредитования, тарифная ставка по страховке будет выше, чем если купить квартиру за собственные средства.
Страхование дольщиков
Приобретение полиса страхования строящегося жилья происходит путем заключения договора между СК и дольщиком. Интересы дольщика в случае неисполнения застройщиком обязательств по договору защищаются федеральным законом «Об участии в долевом строительстве» № 214. На основании этого закона и составляется договор страхования, а также по заявлению страхователя и при предоставлении необходимого пакета документов.
При возникновении страхового случая, размер компенсации соразмерен сумме инвестиции, которые вложил дольщик в строительство. Компенсация возможна только в виде денежных средств, а не в виде нового жилья.
Срок страхования устанавливается индивидуально в зависимости от даты завершения строительства. Обычно срок страхования и срок завершения объекта – это одна дата.
Если по каким-то причинам срок сдачи жилья задерживается, заключается дополнительное соглашение между страхователем и страховщиком, в котором указывается новая дата, которая берется из обновленного договора долевого участия или учредительных документов застройщика.
ВНИМАНИЕ! При оформлении договора с СК рекомендуется выбрать срок действия договора на несколько месяцев больше срока сдачи объекта.
Порядок оформления страховки недвижимости от недостроя
Страховая компания тщательно проверяет все документы, касающиеся деятельности застройщика для того, чтобы убедиться в его благонадежности. Проверку производит специальный эксперт и результат этой проверки действителен в течение 2-х месяцев. Если в этот период не будет подписан договор, необходимо будет пройти всю процедуру заново. Эти действия идут как на благо самого страхователя, так и дольщика.
Об особенностях страхования застройщиков можно узнать здесь.
Стоимость страхования
Стоимость полиса на строящуюся недвижимость зависит от того, какой страховой тариф будет применен.
На размер тарифа влияют результаты проверки документации застройщика (об объекте строительства, учредительные документы, разного рода разрешения и т.д.) и оценки рисков возникновения страховых случаев.
Также, на цену страхового вознаграждения влияет стоимость недвижимости, на каком сейчас этапе строительства находится объект и сроки сдачи недвижимости в эксплуатацию.
На тарифный процент также влияет сумма инвестиций. Стоимость недвижимости, которую оплатил дольщик, обычно равна сумме страхового покрытия. Обычно берется 2% от суммы инвестиции в год. Если высокий риск возникновения страхового случая, процент может возрасти до 6% в год.
Страховые выплаты
Компенсация выплачивается в полном объеме, если причиной рискового случая признано банкротство организации. Эту сумму невозможно взыскать с фирмы банкрота, поэтому настоятельно рекомендуется застраховать недвижимость, так как компенсацию в таком случае будет выплачивать СК.
Точный список необходимых документов можно уточнить у сотрудников страховой компании.
Изменения в законе и компенсационный фонд
Компенсационный фонд долевого строительства (фонд защиты прав дольщиков) создано государством в целях защиты дольщиков от финансовых потерь в результате неисполнения застройщиком своих прямых обязанностей. Главная задача фонда – компенсация ущерба дольщикам по договору долевого участия (ДДУ). Фонд защиты появился в 2017 году на смену страхования ответственности застройщика, которое просуществовало с 2014 года, но показало свою неэффективность. Суть работы фонда, как и в страховании ответственности застройщика – защита прав дольщиков, но с иным механизмом действия.
После 20.10.2017 года, на все новые объекты строительства застройщик обязан перечислять определенный процент взноса на счет фонда долевого строительства.
Законодательно установлен размер взноса, который является одинаковым для всех – 1.2% от стоимости каждого договора с дольщиком.
Сумма, накопленная на счете фонда, является источником для компенсации ущерба или как финансовая поддержка для завершения строительства объекта.
Кроме того, в июне 2019 года были внесены поправки в закон и теперь фонд долевого строительства обязан возместить ущерб даже если договор ДДУ был оформлен до 20 октября 2017 года.
В каких случаях могут отказать в выплате
Страхование новостроек содержит в себе множество подводных камней, которые на первый взгляд могут быть непримечательными, однако становятся причиной отказа в выплатах. Еще до подписания соглашения необходимо внимательно прочитать договор, уделяя особое внимание главе, касающейся пунктов, относящихся к страховым случаям. Часто, компании могут очень хитро завуалировать риски и в дальнейшем отказать в компенсации. Каждый конкретный случай страхового риска должен быть прописан отдельно. Например, термин «пожар» в договоре может не включать понятие «поджог» и значит, если имущество пострадало от действий третьих лиц, в компенсации будет отказано.
Во избежание проблем с получением выплаты, рекомендуется до подписания договора обратиться за консультацией к компетентному юристу.
Что делать, если строительная компания обанкротилась
Если было объявлено о банкротстве строительной организации и предоставлены подтверждающие этот факт документы, СК обязана выплатить застрахованному дольщику компенсацию в 100% объеме. Для получения этой выплаты необходимо в указанные сроки сообщить об этом СК, подать заявление и предоставить требуемые документы.
После рассмотрения всей документации, если СК не потребует дополнительных документов, будет принято одобрительное решение и выплата будет перечислена на счет клиента.
При оформлении любой страховки стоит взвесить все за и против, убедиться в надежности СК и внимательно ознакомиться с условиями договора. Это касается и страхования недвижимости в новостройке.
Но когда дело касается покупки недвижимости, здесь всегда задействуются крупные материальные средства, а значит и высокий риск потерять большую сумму. В случае банкротства застройщика, невозможно потребовать от него возврата вложенных денег, ущерб сможет возместить лишь СК.
Поэтому несмотря на то, что это добровольное приобретение, настоятельно рекомендуется оформить страховку.
Источник: https://GidPoStrahovke.ru/imushhestvo/nedvizhimost/strakhovanie-novostroek.html
Смотри не на цену квартиры, а на Застройщика
Последнее обновление: 29.03.2018
Ситуация из практики:
При покупке квартиры в строящемся доме (новостройке), немногие Покупатели уделяют внимание оценке риска вложений в строительный проект. Все внимание уделяется только техническим, юридическим и финансовым вопросам.
Что здесь упускает из виду Покупатель?
Ошибка Покупателя:
Как типовой Покупатель жилья в строящемся доме принимает решение о покупке? Как это обычно выглядит?
Риэлтерская практика показывает, что человек прежде всего смотрит на расположение и тип дома-новостройки, затем на цену квартиры в нем. И если и то и другое его устраивает, то решение о покупке созревает быстро.
Следующим шагом Покупатель начинает изучать уже сам процесс покупки квартиры – то есть договор с Девелопером, и порядок оплаты строящейся квартиры. Решение инвестировать деньги в строительство считается уже принятым по умолчанию.
В чем здесь ошибка Покупателя?
Ошибка в том, что при покупке квартиры в строящемся доме, мало кто пытается оценить риски этой инвестиционной сделки. А зря! Тысячи обманутых дольщиков могут отрезвить любого, кто задумается над этим вопросом.
Низкая цена на квартиры, которых пока еще нет, как раз и призвана для того, чтобы отвлечь Покупателей от риска вложений в инвестиционный проект.
В финансовом мире это аксиома – чем выше риск инвестиционного проекта, тем ниже и привлекательней цена входа в него.
Слепо доверять яркой рекламе Девелопера, бросаться на низкую цену еще не построенных квартир, и полагаться на традиционное «авось, пронесет» – не самая лучшая стратегия для Покупателя.
В отличие от множества юридических рисков вторичного рынка жилья (т.е. рисков утери или ограничения прав собственности на квартиру), на первичном рынке почти все риски сводятся к одному главному фактору. Какому?
Ключевые положения закона ФЗ-214. В чем выражается защита интересов дольщиков – смотри по ссылке в Глоссарии.
Риск покупки квартиры в строящемся доме
Основной риск покупки квартиры в строящемся доме-новостройке – это риск его недостроя. От чего он зависит? Очевидно, от того, КТО строит. То есть – от Застройщика.
Юридические риски здесь Покупателю не грозят (если покупка происходит по Договору долевого участия), т.к. передача прав на построенную и оплаченную квартиру в новостройке – это строго регламентированный законом процесс, и оспаривание прав здесь – большая редкость. А вот если строительство приостановлено на неопределенный срок, или вовсе заморожено, то все остальное уже не имеет значения.
Несостоятельность и банкротство Застройщика – вот главный риск покупки квартиры в новом строящемся доме. И как тут быть Покупателю квартиры?
Не путай «право требования» в новостройке с «правом собственности». В чем тут фишка – смотри в этой заметке.
Что делать:
Оценка риска при покупке квартиры в строящемся доме сводится к оценке девелоперской компании, которая строит этот дом. А точнее – к оценке ее строительного опыта и финансово-административных возможностей.
Как это делать? Об этом подробно рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ – «Знакомимся с Застройщиком».
Здесь же мы добавим пару полезных советов, которые пригодятся каждому Покупателю квартиры в новом строительном проекте.
В чем заключается ответственность Застройщика по Договору долевого участия – смотри по ссылке.
Первый совет – учитывайте текущий тренд рынка недвижимости. Риск покупки квартиры в новостройке тем ниже, чем активнее растет в данный момент рынок. Почему?
Дело в том, что на подъеме рынка (когда растет спрос, а за ним и цены) риск недостроя дома уменьшается.
Ведь основа финансовой устойчивости девелоперского проекта – это его продажи, точнее, темп и объемы поступлений средств от продаж квартир в строящихся домах.
На растущем рынке продажи идут лучше, поэтому Девелопер не испытывает финансовых трудностей – вовремя расплачивается с подрядчиками, энергетиками, муниципальными службами, банками и т.д.
Конечно, уменьшение риска для Покупателя компенсируется здесь повышением цен на квартиры в новостройках, но так устроен рынок, в нем все взаимосвязано.
Как узнать, растет сейчас рынок или падает, или находится в состоянии стагнации? Можно почитать последние новости и аналитику рынка недвижимости, а можно просто посмотреть графики цен на квартиры. Вид этих графиков наглядно покажет, какой сейчас тренд на рынке.
Графики текущих цен на квартиры можно посмотреть здесь.
Что такое компенсационный фонд застройщиков? Какую защиту он дает дольщикам – смотри по ссылке.
Второй совет – учитывайте масштаб деятельности Девелопера. Риск покупки квартиры в строящемся доме у крупного Девелопера федерального уровня всегда ниже, чем у небольшой компании местного розлива. Тому есть две причины.
Во-первых, крупные компании имеют лучший доступ к финансам. То есть их с удовольствием финансируют крупные банки, предоставляя им долгосрочные кредиты на выгодных условиях, а значит, проблемы с финансированием стройки здесь менее вероятны.
Во-вторых, если все же случается банкротство крупного Застройщика, то к проблеме, как правило, подключаются региональные или даже федеральные власти.
Ведь масса обманутых дольщиков и опасность социального взрыва никому не нужны, поэтому власти помогают передать недостроенные объекты другим Девелоперам, предоставляя им привилегии, с условием, что они достроят объекты лопнувшего гиганта.
Примером здесь может служить банкротство в 2016 году крупного Девелопера – СУ-155, и остановка строительства более, чем полусотни его объектов. Минстрой и Правительство Московской области взяли на себя координацию действий по финансированию и достройке домов СУ-155, и результаты не заставили себя ждать.
Какие риски в покупке квартиры по переуступка прав требования? На что нужно обратить внимание Покупателю?
Ну и конечно при покупке квартиры в строящемся доме, нужно учитывать текущий этап строительства. Чем ближе оно к завершению, тем меньше риск вложений в такую сделку. Но опять же, для Покупателя уменьшение риска компенсируется увеличением цены на квартиру. «Се ля ви», как говорят французы, в смысле – ничего не поделаешь, такова жизнь.
Перед тем, как принимать решение, надежнее будет проконсультироваться у профильного юриста.Услуги юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.
- «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
- Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).
Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/primery-oshibok/oshibki-sovershaemye-na-pervichnom-rynke/risk-pokupki-kvartiry-v-novostrojke/
Страховка от риска недостроя / Sibdom.ru
Выбирая квартиру в строящемся доме, потенциальные инвесторы сегодня оценивают только строительную компанию, хотя им стоит принимать во внимание и надежность страховщика, который гарантирует завершение строительства объекта.
С начала этого года вступили в силу изменения в закон 214-ФЗ, требующие от строительных компаний в обязательном порядке страховать свою ответственность.
С этого момента первый договор на новый объект не может быть зарегистрирован в Росреестре, если застройщик не обеспечил свои обязательства одним из трех способов: не заключил договор с коммерческой страховой компанией, не вступил в общество взаимного страхования (организацию, участники которой, одновременно являясь и страхователями, и страховщиками, совместно отвечают за действия каждого из участников ОВС) или не заручился поручительством банка.
Строительные компании уже начали оговаривать в рекламе наличие страховки, правда, делается это без указания того, какая компания или банк гарантируют достройку объекта.
Между тем, каким образом обеспечена ответственность застройщика для инвесторов — далеко не праздный вопрос. Именно гарант (страховщик или банк) впоследствии будет выполнять перед ними обязательства при банкротстве застройщика.
Именно от этой компании дольщик должен будет получить деньги в случае остановки строительства дома.
Страховка — не повод для роста цены квадратного метра
Гарантии дольщикам стали темой обсуждения на совещании с участием генерального директора ОАО «Страховая компания АИЖК» Андрея Языкова в МВДЦ «Сибирь».
По его мнению, когда закон заработает в полную силу, не только не произойдет роста стоимости квадратного метра, но и может снизиться себестоимость строительства.
Если верить статистике, от 40 до 70 % от себестоимости стройки застройщику сегодня приходится брать в кредит. Если покупатели перестанут бояться долевого строительства, если банковское поручительство или страховка станут действительно надежным инструментом, деньги потекут на стройку более мощным потоком, и потребность в дорогом банковском займе отпадет сама собой.
«По нашим оценкам, несмотря на необходимость страховки, стоимость квадратного метра снизи
тся, потому что любая стройка привлекает дорогой банковский кредит. Если зависимость от банковских денег сократится, стоимость строительства снизится на 5–7 процентов», — считает руководитель страховой компании АИЖК.
А вот предлагаемый сегодня полный запрет на привлечение средств дольщиков для строительства, напротив, способен привести к 25-процентному росту себестоимости стройки из-за использования дорогого банковского кредита.
«Здесь можно провести аналогию с законом о страховании вкладов: сначала он вызывал неприятие, но уже спустя год банки свое отношение к нему изменили, потому что люди перестали бояться банков», — прокомментировал Андрей Языков.
Закон еще не заработал так, как от него ожидали. Пока единственные, кто проявляет интерес к новому виду страхования, — это небольшие страховые компании, которые далеко не всегда в случае остановки стройки в силах расплатиться с инвесторами.
Крупные же страховщики, действительно способные выполнить обязательства перед дольщиками, не торопятся заходить на этот рынок.
«Страхование всколыхнуло такой пласт страховых компаний, о которых мы раньше никогда не слышали», — отметил генеральный директор Красноярского краевого фонда жилищного строительства Сергей Бердоусов.
Строительство типовой четырехподъездной девятиэтажки при стоимости квадратного метра в 36 тыс. рублей обходится в 270 млн рублей.
«Как профессиональный страховщик могу сказать, что это очень большая сумма, которую придется выплачивать страховой компании. Редчайший случай, когда страховщик держит такую сумму на себе.
Но по факту договор заключается не на один дом, а на все дома данного застройщика. Поэтому сумма «под риском» может достигать нескольких миллиардов рублей», — отметил Андрей Языков.
Причем если у банков в этом месте существует определенное ограничение (они не могут брать на себя риски, превышающие 25 % от собственных средств), то у страховщиков в настоящее время подобных ограничений нет. Именно это позволяет компаниям брать риски, в разы превышающие размер собственного капитала.
«Некоторые застройщики почему-то считают, что наличие страховки необходимо только в момент регистрации первого договора в Росреестре, в результате появились некоторые схемы, популярные сегодня варианты, когда на выходе из Росреестра полис разрывается. Закон говорит, что защита должна быть непрерывной до момента завершения строительства объекта. Поэтому такие схемы в дальнейшем будут жестко пресекаться, будут вводиться специальные контрольные процедуры», — подчеркнул Андрей Языков.
Меры контроля собираются усилить
Пока Банк России составляет реестр страховых компаний, включая туда по формальным признакам все страховые компании, которые имеют лицензию на страхование ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора. Но уже в ближайшее время он будет требовать от страховых компаний развернутого отчета о выданных страховках и поручительствах и вести реестр выданных страховок.
Параллельно местные органы власти начнут запрашивать эту информацию в Росреестре. И если информация из Росреестра и предоставленные страховой компанией сведения не совпадут, тем застройщикам, которые рвут страховки в момент выхода из Росреестра и при этом формально отчитываются, что у них такие страховки есть, придется заплатить штрафы.
«Мы привезли методические рекомендации для местных органов власти, каким образом в регионе можно поставить работу по контролю за этим процессом, чтобы избежать повторения проблемы обманутых дольщиков, — рассказывает директор ОАО «Страховая компания АИЖК» Андрей Языков.
— Региональная администрация будет внедрять многоэтапный контроль обеспечения прав дольщиков, начиная с проверки исходной разрешительной документации.
Застройщик еще на этапе получения разрешения на строительство должен будет представить своего предполагаемого гаранта, чтобы местные органы власти имели возможность просчитать, способен ли тот удержать этот риск.
И если сделать этого он не в состоянии, застройщику предложат либо усилить защиту, либо заменить эту гарантию. Последующий контроль будет представлять собой сверку документов, поступающих из Росреестра, с документами от гаранта, чтобы понимать, что защита дольщиков непрерывна в течение всего срока строительства».
Некоторым застройщикам, в погоне за низким тарифом застраховавшим свои риски в ненадежных страховых компаниях, в ближайшее время предстоит заплатить за страховку еще раз. Страховщики, с которыми они работали, находятся в стадии банкротства. Уже ушла с рынка страховая компания «Восхождение», несостоятельным вот-вот признают страховое общество «Купеческое».
На счету компании большое число объектов долевого строительства, среди них есть и четыре объекта двух красноярских застройщиков. Теперь этим строительным компаниям придется возобновлять по объектам страховую защиту, повторно страховать ранее застрахованные жилые дома, для того чтобы страховка могла существовать в течение всего срока строительства объекта.
Одновременно готовятся изменения в законодательство, повышающие требования к компаниям, которые занимаются страхованием рисков недостроя. В этих поправках определено, что размер суммы, на которую страхуется объект, должен составлять не более 30 % от собственных средств строительной компании.
Другая предлагаемая мера, призванная защитить интересы дольщиков, — обязать застройщиков указывать в рекламе, чью именно страховку они используют.
Как сегодня застройщики сообщают, где размещена проектная декларация на объект, так в дальнейшем их реклама должна содержать информацию о компании-гаранте, чтобы дольщики при принятии решения могли понять, насколько надежны выданные им обязательства, и делать осознанный выбор.
Индивидуальный тариф
Один из критериев, по которому можно отличить надежного страховщика, — размер предлагаемого страхового тарифа. Участники совещания в этом вопросе были единодушны — не может быть одного тарифа и для крупного застройщика, на счету которого десятки объектов, и для небольшой компании, делающей свои первые шаги на рынке.
«Крупный застройщик, безусловно, может получить тариф 0,4 процента, — говорит начальник управления страхования ответственности застройщиков СК «АИЖК» Сергей Китаев, — но если небольшая компания тоже получает тариф 0,4 процента — это повод задуматься о намерениях страховой компании, это значит, такая страховая компания не оценивает риски застройщика. Она нацелена только на получение прибыли и не собирается выполнять обязательства при банкротстве застройщиков».
У страховщиков базовый тариф значительно отличается в зависимости от компании. По словам Андрея Языкова, у страховых компаний, которых перестраховывает АИЖК, средний тариф составляет 0,58 %.
При этом при оценке конкретной компании он может как повышаться, так и понижаться, принимая во внимание множество факторов.
Конечный размер тарифа зависит от готовности объекта, наличия у застройщика опыта, финансовой устойчивости строительной компании, наличия в этом объекте доли, заранее выкупленной государством и муниципалитетом, и того, кому принадлежит земельный участок.
Но даже определенный для компании страховщиками тариф не является чем-то раз и навсегда данным и может быть изменен в процессе строительства объекта.
«У застройщика есть право каждый квартал просить нас оценить его состояние заново, — объясняет исполнительный директор ОАО «Меско» Юрий Мазуров. — Если стройка идет строго по графику, если объекты сдаются один за другим, если есть позитивная динамика финансового состояния строительной компании, тариф будет меняться.
Кроме того, у нас каждый отдельный договор — это отдельный полис, для застройщиков это означает, что каждый следующий договор имеет стоимость ниже, хотя бы потому, что остается меньше времени до окончания стройки.
В итоге, даже если мы первоначально озвучиваем ставку 0,8 процента и идет нормальный процесс усреднения продаж (не все сделки происходят в первые дни), тогда эффективный тариф в итоге составляет 0,45–0,48 процента».
В ситуации, когда застройщик завершил строительство раньше отведенного срока, а объект при этом застрахован на более длительный срок, отдельные страховые компании возвращают часть страхового взноса, который был выплачен строительной фирмой.
48 новых домов застраховано в Красноярске
В конце 2013 года, еще до вступления в силу изменений в законодательство, большое количество красноярских застройщиков стремились заключить первый договор долевого участия в строительстве, чтобы как можно дальше отодвинуть для себя момент принятия решения о выборе страховой компании.
Тогда Росреестром было зарегистрировано 156 первых договоров по старым правилам. К строительству этих объектов застройщики приступили только в 2014 году. К декабрю с начала года застраховано 48 новых жилых объектов.
Причем часть из них, по словам представителей службы строительного надзора, «застрахована с риском для организации».
«Требования законодательства к страховщику, с которым заключен договор, заключаются в том, что в отношении него в суд не должно быть подано заявления о начале процедуры банкротства, — поясняет начальник отдела надзора за долевым строительством службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края Елена Хамардюк.
— В настоящее время в Красноярском крае есть прецеденты, когда застройщики застраховали свою ответственность в компаниях, в отношении которых началось дело о признании компании банкротом.
В этом случае застройщик обязан будет еще раз перестраховать свою ответственность, чтобы интересы граждан, с которыми он заключает договор, были защищены».
© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru
Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1417/
Когда оплачивать страховку на квартиру в строящемся доме?
— Можно ли застраховать еще недостроенную квартиру? Есть ли ограничения по этапам строительства?
— Саму квартиру, как объект недвижимости, на стадии строительства может застраховать от пожара, наводнения, стихийных бедствий и других неприятностей сам застройщик или генподрядчик.
А вот застраховаться от риска недостроя в результате не завершения строительства, срыва сроков передачи квартиры в собственность, либо от банкротства застройщика, может только сам дольщик.
Страхование финансовых рисков дольщиков возможно на любом этапе строительства.
— Не получится ли так, что застраховав свои финансовые риски по действующим тарифам дольщик в итоге не почувствует экономии от покупки квартиры на первичке?
— Страхование финансовых рисков имеет достаточно широкое рисковое покрытие.
Непередача объекта страхования (квартиры) в собственность дольщика в оговоренные сроки и банкротство застройщика признаются страховыми случаями независимо от причин, по которым наступают указанные события, в том числе и в результате двойных продаж.
Стоимость страховки зависит от результатов предстраховой экспертизы, которая производится страховщиком для оценки степени страхового риска и может колебаться от 1% до 4,5% от страховой суммы (стоимость покупаемой квартиры).
Стоимость страховки определяется по результатам экспертизы и вносится сразу за весь срок действия договора страхования. Договор страхования финансовых рисков при долевом строительстве заключается на срок, превышающий срок, указанный в договоре с застройщиком (момент передачи квартиры дольщику).
- Получается, что заплатив даже 4,5% на стадии котлована за гарантию сохранения вложенных средств, с учетом существующей динамики роста цены от степени готовности объекта, уже через 2-3 месяца экономия дольщика за счет роста цены проинвестированной квартиры позволит забыть о затратах на страховку.
- — Какую часть от стоимости квартиры покрывают страховые выплаты в случае банкротства застройщика?
— В случае банкротства застройщика, страховая выплата покрывает полностью стоимость квартиры, оплаченную страхователем по договору с застройщиком. Как правило, при банкротстве (финансовой несостоятельности) с самого застройщика эту сумму дольщику получить невозможно.
— Может ли дольщик как-то защитить себя от затягивания сроков сдачи объекта?
— Если дольщик уже заключил договор с застройщиком, заплатил деньги, то влиять на сроки сдачи объекта и сроки заселения он не может. Более того, и сам застройщик не всегда может гарантированно контролировать процесс реализации проекта, даже будучи добросовестным и замотивированным на результат.
Существует множество факторов, которые могут отразиться на сроках сдачи.
Это и спад продаж в результате изменения конъюнктуры рынка, либо кризисных явлений, и удорожание материалов, и финансовые проблемы у подрядчиков и поставщиков, и проблемы с коммуникациями, независящие от застройщика.
Проявление таких факторов может привести не только к срыву сроков строительства объекта, но и к угрозе банкротства застройщика, например, в случае, если задержка строительства длительная, а застройщик выплачивает проценты по банковскому кредиту.
— Перед тем как оформить полис страховщик должен проверить надежность строительной компании. По каким параметрам происходит оценка?
— Проведение предстраховой экспертизы процесс достаточно сложный.
С целью оценки риска анализируются более 60 параметров, характеризующих стадию и динамику строительства, состояние правоустанавливающей, исходно-разрешительной и учредительной документации застройщика, его финансовые показатели, деловую репутацию и опыт работы, исполнение обременений по проекту, источники финансирования, схему продаж и многие другие.
Результатом экспертизы является выдача условий договора страхования. Однако надо понимать, что выводы экспертов актуальны на момент проведения анализа объекта. Спустя месяц-два, ситуация может измениться. Поэтому, если дольщик не заключил договор страхования сразу, а решил подождать, страховщик может принять решение о повторном мониторинге объекта и условия страхования могут измениться.
В случае заключения договора страхования, экспертиза для дольщика бесплатная. Даже если страховщик перед проведением оценки берет за нее плату, то она лишь подтверждает серьезность намерения клиента заключить договор страхования и засчитывается в стоимость страховки.
- — По каким причинам страховая компания может отказать дольщику в оформлении полиса?
- — Если в процессе проведения экспертизы выясняется, что застройщик использует схемы продаж, противоречащие закону, имеет долги, несоизмеримые с доходностью проекта, неисполненные просроченные обязательства по другим объектам, либо выявляются иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие о невозможности реализации проекта в заявленные сроки, страховщик откажет в страховании такого объекта по причине неоправданно высокой степени риска.
- — Какие документы нужно предоставить страховщику для доказательства факта наступления страхового случая, чтобы получить компенсацию?
— Перечень необходимых на выплату документов отражен в Правилах страхования и, соответственно, в договоре, с которыми страховщик обязан ознакомить страхователя до его заключения. Ключевое правило – вовремя подать заявление на выплату, документально подтвердить отсутствие возврата средств от застройщика и отсутствие факта передачи квартиры.
— Насколько активно сегодня компании страхуют строящиеся квартиры?
— Не смотря на то, что данная услуга появилась на рынке в начале 2000 годов, на сегодняшний день она не пользуется большой популярностью среди населения. Это в первую очередь связано с тем, что существует очень мало компаний, которые оказывают данную услугу.
На рынке практически нет экспертов, которые обладают необходимым опытом и квалификацией, чтобы проводить экспертизу, определять и оценивать все существующие риски. Итог один: рынок страхования рисков долевого строительства в России пока еще не сформирован, продвижения данной услуги практически нет.
Люди попросту не знают о возможности застраховать вложенные в квартиру на стадии строительства средства.
Валентина Фомина
Источник: https://www.Sravni.ru/novost/2012/2/22/stoit-li-zastrakhovat-strojashhujusja-kvartiru/
Как застраховать покупку квартиры в строящемся доме
Время чтения 3 минуты Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−
Главными рисками приобретения квартир в строящихся домах являются: недострой, мошенничество, продажа одной квартиры нескольким покупателям, банкротство застройщика. Все эти риски можно застраховать.
- Как страхуют квартиры в строящихся зданиях?
- На стадии строительства сама компания-застройщик может страховать возводимые объекты по следующим видам страховок:
- От пожара.
- От наводнения.
- От гибели.
Сами покупатели (дольщики), заключающие со строительной компанией договор в соответствии с ФЗ №214 от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве …», могут самостоятельно по желанию приобрести страховки от недостроя, от нарушения сроков сдачи квартир, от банкротства строительной фирмы. Купить такие полисы можно на любом этапе стройки.
Есть ли экономия по сравнению с покупкой вторичного жилья?
Цена страхового полиса определяется в каждом случае после проведения страховой компанией предстраховой экспертизы. Обычно стоимость страховки колеблется в диапазоне 1-4,5% от цены приобретаемой квартиры в новостройке.
Получить компенсацию по такому страховому продукту можно при несдаче квартиры в собственность клиента в указанный в договоре долевого участия (ДДУ) срок, при двойных перепродажах, при банкротстве строительной фирмы.
Независимо от срока страхования страхователь обязан внести всю сумму по страховке сразу. Если клиент желает застраховать финансовые риски при долевом строительстве, то срок действия страховки превышает срок действия ДДУ. Тем самым достигается гарантия возврата средств дольщика при отсутствии того результата, на который он вправе был рассчитывать, заключая ДДУ.
Страховка окупается очень быстро, в особенности тогда, когда заключается такой договор на стадии котлована. Рост стоимости таких квартир происходит ежемесячно по мере приближения проекта к завершающей стадии.
Цена страховки очень быстро покрывается удорожанием объекта страхования.
При покупке страховки для защиты финансовых рисков на рынке вторичной недвижимости такого явления не наблюдается, так как там цены на квадратные метры растут не с такой скоростью.
Сколько получит страхователь, когда обанкротится строительная компания?
Когда происходит банкротство строительной компании, клиент страховой компании получает страховую выплату, которая на 100% покрывает затраты на заключение ДДУ.
В подавляющем большинстве случаев дольщикам не удается вернуть эти деньги со строительной компании в процессе процедуры банкротства, поэтому страховка в такой ситуации остается единственной реальной надеждой не лишиться в одночасье всех сбережений.
В процессе проведения предстраховой экспертизы страховщик может выяснить, что строительная компания намеренно использует схемы продажи, противоречащие российскому законодательству, имеет большую задолженность, много неисполненных обязательств, либо иные факты, указывающие на большой риск несдачи объекта в указанные сроки. В этом случае страховщик может отказать клиенту в заключении страхового договора по причине неоправданно высоких рисков.
В процессе выполнения предстраховой экспертизы риски конкретного объекта оцениваются минимум по 60 различным параметрам. Такая схема работы позволяет страховщику всесторонне изучить объект страхования, репутацию строительной фирмы, вероятные риски, относящиеся к конкретному зданию и многое другое.
При этом всегда важно понимать: экспертиза актуальна лишь 1-2 месяца, а потом ситуация может измениться кардинальным образом.
Не заключив страховку сразу при подписании ДДУ, потом дольщик может и не получить одобрения страховой компании, поскольку с течением времени первоначальные риски могут удвоиться.
Источник: https://law03.ru/finance/article/kak-zastraxovat-pokupku-kvartiry-v-stroyashhemsya-dome
Страхование квартиры в строящемся доме — портал о застройщиках Дом Контроль
Выгода от покупки квартиры в строящемся доме — очевидна. В первую очередь — финансовая, ведь непостроенные квартиры стоят значительно дешевле. Но и рисков от покупки квартиры в новостройках достаточно много. И чтобы не остаться с носом, страховщики предлагают самые разные пакеты своих услуг для дольщиков.
Страховка обязательна при пользовании кредитными деньгами, так что когда вы берете ипотеку, то в банке вам в обязательном порядке расскажут о страховании.
А в остальных случаях, когда дольщик приобретает квартиру за свои деньги, страховка — на выбор покупателя. И все же лучше воспользоваться этими, пусть дорогостоящими, но важными услугами.
Страхование недостроенного жилья помогает защитить средства, вложенные в строительство, и к тому же, что не менее важно, проверить благонадежность застройщика.
Как выбрать страховую компанию
Крупная страховая компания с хорошей репутацией не возьмется страховать сомнительный объект, предварительно проверив всю документацию. Так что выбирайте страховую из рейтингов лучших — такие составляются ежегодно различными бизнес-СМИ, финансовыми биржами и брокерскими организациями.
Также сам застройщик может предложить воспользоваться услугами какой-либо определенной страховой компании — вы можете отказаться от ее услуг.
Страхование недвижимого имущества
В случае покупки еще строящегося жилья есть два вида страхования. Первый из них осуществляется, когда вы вложили свои средства в долю строительства, и являетесь соинвестором. Тогда вы имеете право застраховать финансовые риски.
То есть в случае затягивания сроков сдачи дома и оформления собственности или банкротства застройщика, вы получите компенсацию, но потеряет право на квартиру в строящемся доме.
В таком случае вы вносите 2- 4,5% страховых взносов от суммы приобретаемого жилья в зависимости от ставок страховой компании и количества застрахованных рисков.
При покупке строящейся квартиры можно застраховать следующие риски: банкротство компании-застройщика, нарушение сроков выполнения строительных работ (рейтинг компаний по срокам задержки), затягивание заселения объекта, возможность двойной продажи, разрушение или повреждение здания вследствие различных аварий, пожаров, взрывов и других бедствий.
Титульное страхование как защита прав собственности на новую квартиру — это такой вид страхования, который рекомендуется пройти, если вы берете кредит на строящееся жилье. В этом случае страхуется трудоспособность и жизни заемщика и титул. Обычно при ипотечном кредитовании нужно застраховать финансовые риски, однако и титульное страхование не помешает.
Документы для страхования строящегося жилья
- постановление правительства местной администрации о строительстве объекта,
- договор аренды земли под строительство,
- договор инвестирования (инвестиционный контракт) между местной администрацией и инвестором-застройщиком,
- договор между инвестором (страхователем) и должником об оплате инвестиций,
- договорная цепочка от должника до инвестора-застройщика (если они являются разными юридическими лицами),
- платежные документы об оплате инвестиций.
Дополнение от 24.10.2018:
С 1 июля 2018 года начали действовать важные изменения в законе 214-ФЗ, касающиеся всех, кто планирует покупать квартиру в строящемся доме, то есть по договору долевого участия.
Согласно этим изменениям, теперь застройщик обязан будет возместить убытки покупателям, если не сможет выполнить свои обязательства и достроить дом.
С 1 июля 2019 г. продавать квартиры застройщики смогут только через так называемые счета эскроу.
Счета эскроу подразумевают, что деньги покупателей будут лежать на специальных счетах в банках. До завершения строительства застройщик не имеет к ним доступа, покупатель же сможет их забрать, если застройщик впоследствии будет признан банкротом.
Таким образом, покупатель фактически страхуется от потери денег и жилья.
28.12.2017
Источник: https://www.domkontrol.ru/news/strakhovanie-kvartiry-v-stroiashchemsia-dome
Загрузка...
