Причины и основания для признания недействительными сделок в титульном страховании

Последнее обновление: 28.11.2018

Ситуация из практики:

После покупки квартиры, новый владелец решил застраховать свое право собственности на нее (застраховать титул), на случай, если впоследствии сделка купли-продажи будет признана судом недействительной. При этом, владелец уверен, что страховой полис защитит его материальные интересы на 100%.

Однако на практике страхование титула не всегда защищает права Покупателя, и может обернуться для него пустой тратой денег. Почему? Что здесь не учитывает Покупатель?

Ошибка Покупателя:

Страхование титула при покупке квартиры – это страхование риска утери права собственности на нее. А своего права собственности Покупатель может лишиться в результате судебного оспаривания сделки, и признания судом договора купли-продажи квартиры недействительным. Именно от такого случая и должно защищать титульное страхование.

Оно и защищает. Но не всегда. 

Практика показывает, что страховая компания (страховщик) имеет немало поводов для отказа в страховой выплате владельцу квартиры (страхователю), даже когда тот полностью уверен, что надежно защищен страховым полисом.

 Если страховщик докажет, что произошедшее событие не подпадает под указанную в договоре категорию страховых случаев, либо является исключением из страхового покрытия, то Покупатель квартиры останется ни с чем.

А в худшем случае, может еще и потратиться дополнительно на судебные тяжбы со страховой компанией.

Типовая ошибка Покупателя здесь состоит в том, что покупая страховой полис на титул своей квартиры, он целиком и полностью доверяется страховой компании, и надеется на ее всестороннюю защиту, не вдаваясь в детали договора страхования. А в детали здесь вдаваться стоит, и даже очень.

Чем рискует Покупатель, приобретая квартиру, купленную ранее на материнский капитал – см. в этой заметке.

В каких случаях страховая компания не обязана платить?

Обязательства страховой компании не подлежат исполнению в случаях «типового» форс-мажора (как и во многих других гражданско-правовых договорах). Формулировки таких форс-мажорных событий в договоре страхования могут быть наподобие этого: 

«Не признаются страховыми случаи утраты либо прекращения права собственности или других вещных прав на недвижимое имущество вследствие прямого или косвенного воздействия ядерного взрыва, радиации или радиоактивного заражения; военных действий, маневров, гражданской войны или их последствий, народных волнений всякого рода, забастовок; реквизиции, конфискации, ареста, изъятия и уничтожения недвижимости по распоряжению государственных органов».

Кроме того, страховая компания НЕ выплатит возмещения Покупателю квартиры по страхованию титула в следующих случаях утери им права собственности:

• если он уже передал квартиру кому-либо по возмездному или безвозмездному договору (продал или подарил, например);
• если квартира уничтожена (сгорела, например); для такого случая существует другой вид страхования – имущественное;
• если застрахованная квартира использовалась не по назначению (под офис или склад, например);
• если произошло изменение технических характеристик квартиры (перепланировка, например);
• если квартира подлежит законному изъятию у владельца (фискальными органами, например, за долги).

Все вышеперечисленные случаи условно можно отнести к типовым или стандартным, т.е. характерным для любого договора титульного страхования квартиры. Эти случаи на виду у всех, они понятны и, как правило, не вызывают споров со страховой компанией.

Гораздо больше неожиданных сюрпризов для страхователя (владельца квартиры) возникает при предъявлении претензий со стороны бывших собственников квартиры, или со стороны третьих лиц.

 Покупатель квартиры платит за страхование титула именно для того, чтобы защититься от подобных претензий (если суд их удовлетворит), но страховая компания может заявить, что такое-то событие, приведшее к утере права собственности на квартиру, страховым случаем не является.

Этот пункт весьма спорный, так как сама суть страхования титула при покупке квартиры как раз и состоит в том, что оно защищает не от предполагаемой проблемы, а от уже происшедших до покупки событий, которые не были известны, и не проявились на момент заключения договора страхования.

Поэтому на практике страховщик может отказать в страховом возмещении на основании пункта о «ретроспективном покрытии» только в том случае, если докажет, что страхователь знал о событии, которое привело впоследствии к лишению его права собственности на квартиру, но утаил эту информацию от страховой компании. Страховщик в таком случае уверяет, что если бы он располагал этой информацией, то договор страхования не был бы заключен вовсе, либо был бы заключен на иных условиях. 

Кто такие «третьи лица» в сделках с недвижимостью? Какие права у них есть? Кто из них может оспорить совершенную сделку?

Обязательства страховщика по выплате компенсации страхователю во многом определяются формулировками договора страхования титула. Именно эти формулировки исчерпывающе определяют перечень оснований для выплат, а также возможности для исключения некоторых ситуаций из страхового покрытия.

Это касается, в частности, несоблюдения страхователем условий договора со страховщиком – например, в части сроков и порядка уведомления о наступлении страхового случая, невыполнении некоторых обязательных действий предусмотренных договором (например, не предоставил определенные справки, не оформил вовремя заявление или доверенность), и т.п.

Кроме того, если в результате решения суда сделка купли-продажи квартиры признается недействительной, и суд назначает двустороннюю реституцию (т.е.

возврат обеим сторонам всего полученного по сделке), то страховщик тоже НЕ обязан выплачивать компенсацию Покупателю квартиры.

Мотивировка здесь следующая: раз суд уже взыскал стоимость квартиры с Продавца обратно в пользу Покупателя, то страховая компания выплачивать компенсацию не должна.

Лучше всего страхование титула при покупке квартиры защищает в случае мошеннических действий – когда квартира по суду возвращается законному (прежнему) владельцу, а взыскать полученные по сделке деньги с пропавшего мошенника не представляется возможным. Тогда эту сумму компенсирует страховая компания. 

Как купить квартиру у компании? В чем особенности покупки жилья у юрлица – см. в заметке по ссылке.

Покупателю квартиры, страхующему титул, необходимо также понимать, что он страхует именно утерю своего права собственности на квартиру, а не его ограничение или обременение.

Другими словами, если владелец квартиры ограничивается в своем праве собственности (например, кто-либо из прежних жильцов восстанавливает по суду свое право проживания в квартире), то страховым случаем это также НЕ является.

Оно и понятно, ведь, право собственности владельцем не утеряно.

И еще один повод для отказа в выплате страхового возмещения может быть в том случае, если в результате судебного разбирательства, суд не сочтет Покупателя квартиры за добросовестного приобретателя (подробнее об этом – по ссылке).

Вот такие сюрпризы могут ожидать владельца квартиры при страховании титула.

Мошенничество с квартирами. Поучительные истории с примерами из практики.

Что делать:

Во-первых, каждый Покупатель квартиры, который решил застраховать титул на нее, должен уяснить себе, что существует ряд общепринятых событий, которые освобождают страховщика от выплат по полису титульного страхования. Это касается форс-мажорных событий, и других, перечисленных выше «стандартных» случаев, когда страховщик законно и бесспорно избегает страховых выплат.

Во-вторых, чтобы страхователю быть уверенным в своей финансовой защите со стороны страховщика, ему нужно совершенно точно представлять себе, что именно страховщик сочтет за страховой случай, подлежащий страховому покрытию. На практике выясняется, что то, что представляет себе страхователь, и то, чем руководствуется страховщик – далеко не всегда совпадает. И такое несовпадение всегда оборачивается проблемой именно для страхователя (владельца квартиры).

Поэтому в интересах последнего – тщательно изучать договор титульного страхования, особенно те его пункты, где перечислены исключения из страхового покрытия. Лучше, конечно, это делать с помощью профильного юриста, цена консультации которого, как правило, ничтожно мала, по сравнению с ценой решаемого вопроса.

И в-третьих, Покупателю квартиры самому стоит позаботиться о том, чтобы вероятность наступления страхового случая (т.е. признания сделки недействительной) сводилась к минимуму.

Чем грамотнее будет подготовлена сделка покупки квартиры, тем меньше вероятность негативных последствий в отношении прав собственности на нее (меньше риск), и тем дешевле будет стоить страхование титула.

А для этого Покупателю желательно разбираться в правилах подготовки сделок с квартирами, например, с помощью нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ.

Перед тем, как принимать решение, надежнее будет проконсультироваться у профильного юриста.Услуги юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

• «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
• Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/primery-oshibok/oshibki-sovershaemye-na-vtorichnom-rynke/straxovanie-titula-pri-pokupke-kvartiry/

Риск недействительной сделки

Недавно мы рассказали о титульном страховании, защищающем от риска утраты права собственности на недвижимое имущество. И о том, что у граждан, покупающих квартиры без банковских кредитов, к сожалению, очень мало шансов застраховать титул. Основные причины отказа страховых организаций от такого вида договоров вне ипотеки в том, что сложно проверить историю квартиры, цепь сделок с конкретным объектом. Чтобы исключить случаи, когда были нарушены чьи-то права на него, и о восстановлении которых может быть заявлено. Тогда наступит страховой случай. Раз нельзя проверить, значит непонятно, каков риск и какова должна быть страховка. Настолько непонятно, что проще вообще не заниматься страхованием титула.

Тем не менее эксперты постоянно приводят титульное страхование в качестве способа защиты добросовестного приобретателя от утраты права собственности при признании сделки недействительной, то есть от ситуации, когда нужно вернуть всё приобретённое обратно.

Сегодня мы выясним, какие сделки признаются недействительными и как предостеречь себя от совершения такой сделки. Поговорим об этом с юристами.

Ничтожные, мнимые, недействительные..

– По каким причинам сделка купли-продажи может быть признана недействительной?

Михаил Колотов, руководитель практики «Земля. Недвижимость. Инвестиции» юридической компании ЭНСО:

– Все недействительные сделки подразделятся законом на оспоримые, недействительность которых должна быть признана судом, и ничтожные – не требующие такого подтверждения.

Ничтожны сделки, не соответствующие требованиям закона, когда, например, в договоре купли-продажи отсутствуют существенные условия или не соблюден порядок обязательной государственной регистрации договора на недвижимое имущество.

Ничтожны также мнимые сделки, то есть сделки, совершенные лишь для вида, без намерения создать соответствующие им правовые последствия, например, купля-продажа недвижимости без фактической её передачи покупателю. Сюда же относятся и притворные сделки, когда заключается один договор, а подразумевается другой.

Допустим, стороны подписали договор дарения (безвозмездной передачи имущества), а после произвели денежные расчеты как продавец и покупатель. Ничтожны сделки, совершаемые недееспособными гражданами не в своих интересах, а также малолетними (не достигшими четырнадцати лет) детьми. Ещё ничтожны сделки, которые противоречат нравственности и правопорядку.

Сделка может быть признана недействительной, если участником её является или несовершеннолетний гражданин (в возрасте от 14 до 18 лет), или лицо с ограниченной дееспособностью, или лицо, которое не могло знать последствий, руководить своими действиями и осознавать их. Также может быть признана недействительной сделка, когда будет доказано, что человека ввели в заблуждение (он хотел купить одну квартиру, а купил другую), что в отношении участника сделки применяли угрозы, насилие, обман и т. п. действия.

Каждое основание для признания недействительными оспоримых сделок подлежит тщательному доказыванию в суде с предоставлением документов, свидетельских показаний, экспертных заключений и других доказательств в случае необходимости.

Оксана Плахтиенко, исполнительный директор ООО «ЮРСОДБИЗ»:

– Один из примеров сделки, не отвечающей требованиям закона, – нарушение обязательной формы договора купли-продажи жилья, который должен быть заключён в письменной форме и подписан обеими сторонами.

Мошеннические действия, совершенные третьими лицами, – подделка подписи продавца в договоре, продажа помещения по недействительной или отмененной доверенности, «двойная» продажа недвижимости и пр. Кабальная сделка – та, которая заключена не по доброй воле участника (по принуждению, под угрозой насилия и т. п.

) или на крайне невыгодных условиях, которую гражданин был вынужден совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась.

Сделка, которая совершена без согласия лица, которое требуется в силу закона, – допустим, когда один из супругов продал квартиру, являющуюся совместно нажитым имуществом, без согласия другого супруга. Пример притворной сделки – когда купля-продажа недвижимости происходит под видом договора дарения.

Равиль Шарипов, юридическая компания BSPartners:

– Нарушает требования закона или иного правового акта, например, сделка по купле-продаже здания склада без земельного участка, на котором расположен склад. Запрет такой продажи прямо предусмотрен п. 1 ст. 28 федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ и ст. 552 Гражданского кодекса РФ.

Может быть признана недействительной сделка, совершенная юридическим лицом в противоречие с целями его деятельности.

Например, сделка по продаже недвижимого имущества, которое являлось единственным недвижимым имуществом юридического лица, в связи с чем оно фактически лишилось возможности осуществлять сдачу внаем собственного нежилого недвижимого имущества, указанную как основной (и единственный) вид экономической деятельности, согласно сведениям из Единого государственного реестра юридических лиц.

В качестве примера можно также привести и сделку, совершенную без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом.

Например, уставом юридического лица предусмотрено обязательное согласование с участниками этого юридического лица сделок по отчуждению основных средств (в том числе недвижимого имущества).

Указанная процедура при продаже соблюдена не была, и суд по иску участников юридического лица признал такую сделку недействительной.

Могут признать недействительной и сделку, совершенную от имени юридического лица представителем, у которого полномочия на совершение такой сделки отсутствуют. Когда сделка совершена руководителем филиала компании, при этом в положении о филиале или в доверенности совершение таких сделок руководителем филиала запрещено.

Если будет доказано, что сделка совершена под влиянием существенного заблуждения – например, покупатель не знал, а продавец не сообщил о наличии на продаваемом земельном участке ЛЭП и линии газопровода, наличие которых существенно ограничивает возможности использования земельного участка, то суд по требованию покупателя может признать куплю-продажу недействительной.

Добросовестный покупатель

– В законодательстве есть также понятие «добросовестный покупатель». Это лицо, которое приобрело имущество возмездно и в момент совершения сделки не знало и не могло знать о том, что продавец не вправе его отчуждать. Считается, что права такого покупателя защищены. Как это реализуется на практике?

Алексей Гордейчик, адвокат, управляющий фирмой «Гордейчик и партнеры»:

– Восприятие достаточности оснований для признания сделки недействительной со стороны судебных органов меняется с течением времени.

Сейчас большое внимание уделяется вопросам добросовестности, наличию между сторонами «сомнительной» сделки взаимных связей, так называемой аффилированности.

А также тому, чтобы не признавать огульно недействительными все, в том числе полностью исполненные сделки, не затрагивающие ни чьих интересов, кроме интересов сторон.

Что касается признания стороны по сделке добросовестным приобретателем, то этот вопрос относится к иным категориям споров и возникает в том случае, когда на возврате имущества настаивает не сторона сделки, а иное лицо – настоящий собственник спорного имущества.

Михаил Колотов:

– Признание судом добросовестности покупателя недвижимости в большинстве случаев снимает риски истребования купленного им имущества, за исключением случаев, когда первоначальный собственник докажет выбытие данного имущества из владения помимо его воли (ст. 302 ГК РФ). Например, сделка, совершенная неуполномоченным лицом, под влиянием заблуждения, обмана.

Такие ситуации тоже возникают тоже довольно часто.

Например, человек покупает квартиру, несколько лет в ней живёт, как вдруг выясняется, что это квартира когда-то была приватизирована предыдущим владельцем и приватизация была оформлена мошеннически (например, по недействительной доверенности, на имя уже умершего лица и т. п.). Это может произойти через три, пять, даже 18 лет (например, спустя два десятилетия департамент жилищной политики надумал истребовать приватизированное имущество назад).

Добросовестный приобретатель, в свою очередь, может поставить перед собственником вопрос о возмещении произведенных им затрат на недвижимое имущество. Кроме того, он вправе оставить за собой произведенные им улучшения недвижимого имущества в случае, если они могут быть отделены без повреждения имущества.

Если же отделение улучшений невозможно (например, в квартире сделан ремонт), добросовестный приобретатель имеет право требовать возмещения произведенных им затрат. Однако величина такого возмещения не может превышать стоимость имущества.

Добросовестный приобретатель вправе требовать взыскания средств, затраченных на покупку недвижимого имущества, от продавца, не имевшего права распоряжаться этим имуществом (если, конечно, найдёт этого мошенника).

По мнению Президиума Верховного суда РФ, чтобы понять, является ли приобретатель добросовестным, суды должны установить факт выбытия имущества из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником, по воле или помимо их воли, возмездность (безвозмездность) приобретения имущества, а также знал ли приобретатель или не знал и не должен был знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.

Также Президиум ВС РФ затронул вопрос о том, что должны доказать истец (государственный или муниципальный орган) и ответчик (приобретатель квартиры) при рассмотрении соответствующих споров. Так, истец должен доказать своё право собственности на спорное имущество и факт наличия этого имущества у незаконного владельца.

Ответчик же должен доказать, что жилое помещение было приобретено им по возмездной сделке и при этом он не знал и не должен был знать, что лицо, у которого он приобрел имущество, не имело права на его отчуждение.

Рекомендации для покупателей

– Какие есть способы защиты своего права и своего имущества у покупателя?

Оксана Плахтиенко:

– Основные рекомендации по защите прав добросовестного приобретателя – это юридическая проверка истории объекта недвижимости, имеющихся документов и сведений, проверка предстоящей сделки, заключение договора титульного страхования, судебная защита прав и обращение в правоохранительные органы. Качественную юридическую проверку способны сделать практикующие юристы, адвокаты, юридические службы риэлторских компаний. Исключить все возможные риски вряд ли удастся, но максимально снизить их и юридически защититься от возможных негативных последствий в будущем вполне возможно.

Покупателя должны насторожить такие обстоятельства, как частая смена собственников недвижимости в прошлом, осуществление сделки купли-продажи представителем продавца по доверенности, необоснованный отказ собственника недвижимости от представления какой-либо информации или документов на объект, сложные схемы проведения расчетов.

Заключение договора титульного страхования поможет возместить убытки покупателя, если на недвижимость заявят обоснованные требования иные лица и имущество будет передано им, а денежные средства покупателю не возвращены.

Согласно статье 302 Гражданского кодекса РФ, если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Таким образом, если речь не идет о мошеннических действиях продавца по отношению к реальному собственнику, то закон защищает права добросовестного приобретателя. Обманутый же покупатель может подать заявление о возбуждении уголовного дела по статье 159 Уголовного кодекса РФ (мошенничество), с целью привлечения виновных лиц к уголовной ответственности и взыскания с них ущерба в рамках уголовного процесса.

Павел Папуниди, управляющий партнёр юридического бюро «Петербургский дольщик»:

– Чтобы обезопасить себя при покупке недвижимости, лучше обратиться к юристу или нотариусу для проверки всех документов. Тем не менее юридическая проверка чистоты квартиры или дома не даст вам стопроцентной гарантии, но максимально снизит риски признания недействительности сделки.

Помимо такой проверки, можно воспользоваться титульным страхованием (страхованием утраты права собственности). Обычно такой договор титульного страхования заключается сроком от 1 года до 10 лет, а тариф страховой компании, как правило, составляет от 0,2 до 0,5 % стоимости страховки (стоимости объекта или величины ипотечного кредита). Эта сумма уплачивается ежегодно страховщику.

Равиль Шарипов:

– Зачастую при оспаривании сделок не имеет значения, добросовестно вел себя приобретатель имущества или нет. Так или иначе применяются последствия недействительности сделок. Но в некоторых случаях наличие добросовестности приобретателя имущества существенным образом влияет на защиту его интересов.

Например, если сделка оспаривается в процедуре банкротства как сделка, совершенная с целью причинения вреда кредиторам, то приобретатель имущества имеет шанс доказать, что ему не было и не должно было быть известно о такой цели, преследуемой продавцом, следовательно, в признании сделки недействительной будет отказано.

При этом суд при оценке обстоятельств дела достаточно формально подходит к этому вопросу.

Будет считать, что приобретатель имущества знал о цели продавца причинить вред кредиторам, если приобретатель имущества признан заинтересованным лицом, либо если он знал или должен был знать (например, из сообщений в СМИ) об ущемлении интересов кредиторов должника, либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

Из этого следует вывод, что защита интересов добросовестного приобретателя заключается в доказывании в суде его добросовестности. Не стоит пускать всё на самотек и уповать на то, что, по вашему мнению, вы добросовестная сторона и этого достаточно для вашей защиты.

Здесь не действует широко известное правило для уголовных процессов «человек невиновен, пока не будет доказано обратное».

Зачастую недобросовестность участников оспариваемой сделки изначально предполагается и действительно добросовестной стороне необходимо приложить массу усилий, чтобы доказать свою честность.

Источник: http://xn—-8sbagnv0bvv.xn--p1ai/index.php/statyi/143-risk-nedejstvitelnoj-sdelki

Титульное страхование: как не остаться без жилья

Покупка недвижимости – это вопрос больших денег, ожиданий перемен к лучшему и определенных рисков. Проблемные соседи, плохая звукоизоляция и тараканы в только что приобретенном жилье – это только «вершины айсберга», случаются и более печальные истории.

Можно долго и упорно копить на покупку квартиры, заплатить деньги – а в результате остаться и без квартиры, и без денег. Во многих странах система страхования от таких рисков работает уже давно. В Беларуси возможность застраховать свое право собственности на квартиру появилась относительно недавно – в 2009 году.

• О том, как работает и от каких рисков защищает титульное страхование, рассказала Наталья Грищенко, начальник отдела добровольного страхования управления имущественного страхования филиала «Белэксимгарант-Минск».
• Infobank.by:
• — Что представляет собой титульное страхование и в чем его особенности?
• Н. Грищенко:

— Особенность титульного страхования состоит в том, что страховщик  принимает на себя риски признания сделки с недвижимостью недействительной по причинам, которые имели место в прошлом и могут возникнуть в будущем. В этом смысле титульное страхование – уникальный продукт.

Обычно страховой договор защищает только от тех факторов, которые могут случиться, но пока не произошли.

Допустим, в 2012 году покупатель квартиры решает воспользоваться титульным страхованием и заключает договор на 2 года. В 2013 году наследники человека, который владел недвижимостью несколько лет назад, подают в суд и оспаривают договор купли- продажи, заключенный  в 2010 году.

Суд принимает решение о незаконности заключения сделки, договоры купли-продажи расторгаются, а добросовестный покупатель квартиры лишается права собственности на квадратные метры.

В такой ситуации страховая компания должна компенсировать клиенту ущерб, связанный с прекращением права собственности на недвижимость. Если бы право собственности не было застраховано – покупатель мог бы лишиться квартиры и средств, потраченных на ее приобретение. Но благодаря страховке он может получить от страховой компании деньги на покупку нового жилья.

1. Infobank.by:
2. — Расскажите подробнее, от каких рисков защищает договор титульного страхования
3. Н. Грищенко:
4. — Титульное страхование защищает от прекращения по решению суда права собственности на недвижимость в силу определенных причин, например, наличия недействительных или ненадлежащим образом оформленных документов, подтверждающих право собственности на имущество или документов, являющихся основанием для совершения сделки (например, доверенности).
5. Также страховка защищает от признания сделки недействительной из-за совершения ее гражданином, признанным недееспособным вследствие, к примеру, психического расстройства.
6. Infobank.by:

— Сколько будет стоить страхование 3-комнатной квартиры в Минске стоимостью 100 тысяч у.е.?

Н. Грищенко:

— Стоимость страховки определяется исходя из срока действия договора, количества предыдущих сделок с данным имуществом и ряда других факторов. В нашей компании стоимость страхования 3-комнатной квартиры стоимостью 100 тысяч у.е. на 1 год составит 470 долларов США. Если застраховаться на 5 лет (максимальный срок) страховка будет стоить не намного дороже – 551 доллар.

Infobank.by:

— Рассмотрение дела может затянуться, а страховой случай наступает только после вынесения решения суда. Как быть, если срок действия страхового договора истекает, а дело о признании недействительным договора купли-продажи застрахованной  квартиры еще только рассматривается в суде?

Н. Грищенко:

— Перезаключать договор в такой ситуации вовсе не обязательно. Потому что по условиям договора ориентиром является не дата вынесения судом решения, а дота подачи искового заявления. Если иск был подан во время действия договора — для получения компенсации не важно, когда будет вынесено судебное решение.

• Infobank.by:
• — Как вы оцениваете перспективы развития титульного страхования в Беларуси?
• Н. Грищенко:

— В данный момент в Беларуси продолжает формироваться страховая культура. Происходит это не так быстро, как хотелось бы страховым компаниям. Нередко мы сталкиваемся с тем, что потенциальные страхователи стараются сэкономить на  страховании.

Из-за высоких «титульных рисков» страховые компании вынуждены устанавливать высокую стоимость страхования, что приводит к снижению спроса.

Титульное страхование достаточно молодой, но, тем не менее, перспективный вид страхования ввиду расширения рынка недвижимости.

Однако есть некоторые сложности распространения и популяризации этого вида страхования. Во-первых, в Беларуси сделки купли-продажи недвижимости признаются недействительными относительно редко, а страховка стоит достаточно дорого.

Если риэлтор предложит покупателю застраховаться, в том числе, и от ошибок при оформлении сделки, покупатели могут расценить это как непрофессионализм и низкое качество предоставленных риэлтором услуг.

Итак, титульное страхование не является панацеей от всех проблем, связанных со спорами о правах собственности на недвижимость. И, тем не менее, этот страховой механизм позволяет переложить часть рисков с покупателей недвижимости на страховую компанию.

Если вы заметили ошибку в тексте новости, пожалуйста, выделите её и нажмите
Ctrl+Enter

Источник: https://ex-press.by/rubrics/obshhestvo/2012/11/29/titulnoe-straxovanie-kak-ne-ostatsya-bez-zhilya

Основания для признания сделки недействительной

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям норм права, является  ничтожной (недействительной). Критерием недействительности, таким образом, выступает несоответствие условий сделки требованиям правового акта.  Нормативный акт может иметь силу закона либо подзаконного акта.

Отраслевая принадлежность правовых норм, противоречие которым может влечь за собой недействительность сделки, не имеет значения. Однако закон может признавать некоторые противоправные сделки не ничтожными, а оспоримыми, а также предусматривать особые последствия их недействительности. Примером являются ст.

162 ГК о последствиях несоблюдения простой письменной формы сделки и п. 3 ст. 572 ГК о последствиях ничтожного договора дарения.

Закон  выделяет группу недействительных сделок, противоречащих основам правопорядка и нравственности, признает такие сделки ничтожными и определяет их последствия, которые носят конфискационный характер.

Основы правопорядка — это установленные государством основополагающие нормы об общественном, экономическом и социальном устройстве общества, направленные на соблюдение и уважение такого устройства, обеспечение правовых предписаний и защиту основных прав и свобод граждан. Условием применения ст.

169 ГК РФ является наличие умысла хотя бы у одного участника сделки. ГК не содержит определения умысла; доктрина и судебная практика исходят из его общепринятого определения, как оно трактуется в современном праве.

Умысел означает понимание противоправности последствий совершаемой сделки и желание их наступления (прямой умысел) или хотя бы допущение таких противоправных последствий (косвенный умысел). Наличие умысла не может предполагаться, а должно быть доказано.

Правовые последствия таких сделок заключаются в следующем. При наличии умысла у обеих сторон, в случае исполнения сделки обеими сторонами, все полученное ими имущество по сделке, взыскивается в доход государства.

Если сделка была исполнена лишь одной стороной, то с другой стороны взыскивается все полученное ею, а также все причитавшееся с нее первой стороне, что также идет в доход Российской Федерации.

В случае наличия умысла лишь у одной из сторон, все полученное по сделке, должно быть возращено другой стороне, а полученное последней, либо причитавшееся ей, взыскивается в доход Российской Федерации.

Ничтожны мнимые и притворные сделки.  Сделка, не направленная на создание соответствующих ей правовых последствий, является мнимой.  Мнимая сделка является таковой независимо от формы ее заключения и фактического исполнения сторонами их обязательств.

В этих случаях применяются правила о сделке, которую участники действительно имели в виду (например, если вместо купли-продажи имущества стороны оформили его дарение, подлежат применению правила о договоре купли-продажи).

В случае, если мнимые и притворные сделки  прикрывают сделки, совершенные  с целью, противной основам правопорядка и нравственности, подлежат применению последствия конфискационного характера, предусмотренные ст. 169 ГК РФ.

Ничтожными являются все сделки гражданина, признанного недееспособным. Признание гражданина недееспособным производится судом, если он вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими.

Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным, влечет отсутствие предусматриваемых ею правовых последствий, а при исполнении сделки — двустороннюю реституцию полученного имущества в натуре, а при невозможности возврата имущества, производится денежное возмещение его стоимости. Кроме того, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны, то она обязана возместить понесенный другой стороной реальный ущерб. Сделка, совершенная недееспособным, в его интересах может быть признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого лица.

Такие же последствия влечет сделка, заключенная гражданином, признанным ограниченно дееспособным в судебном порядке. Но в отличие от полностью недееспособных лиц, ограничено дееспособные лица могут совершать мелкие бытовые сделки.

Сделка совершенная дееспособным гражданином, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значения своих действий или руководить ими,  по иску этого лица либо иных лиц, чьи права нарушены, суд может признать сделку недействительной.

Причины, вызвавшие неспособность гражданина понимать значение своих действий и руководить ими, правового значения не имеют. Иногда они вызываются посторонними для сделки обстоятельствами (заболевание, гибель близких, физическая травма, стихийное бедствие и т.д.

), но могут зависеть и от поведения самого гражданина (алкогольное опьянение). Факт совершения гражданином сделки в момент, когда он не был способен понимать значение своих действий и руководить ими, должен быть надлежащим образом доказан.

Свидетельские показания, как правило, будут недостаточными; нужно заключение соответствующих медицинских органов, и может оказаться необходимым проведение экспертизы.

Если сделка заключена несовершеннолетним гражданином в возрасте от 6 до  14 лет, то она является ничтожной (однако это не относится к мелким бытовым сделкам и другим сделкам, предусмотренным п.п.2 и 3 ст. 28 ГК РФ).

По требованию родителей, усыновителей или опекуна, такая сделка может быть признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего. К ничтожным сделкам лица, не достигшего 14 лет, применяются последствия, установленные ст.

Сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя.

Данное правило не распространяется на несовершеннолетних, ставших полностью дееспособными, например, при вступлении в брак, а также в случае эмансипации граждан. Признание сделки несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет недействительной влечет двустороннюю реституцию и возмещение дееспособной стороной реального ущерба, понесенного недееспособным контрагентом.

Сделки несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет являются оспоримыми, и суд вправе признать их действительными полностью или частично, если она совершена к выгоде несовершеннолетнего.

Суд может признать недействительной сделку, совершенную под влиянием заблуждения. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, перестает отвечать признакам сделки, ибо выражает волю ее участников неправильно, искаженно и, соответственно, приводит к иному результату, нежели тот, который они имели в виду.

В интересах защиты прав ГК РФ предусматривает возможность признания такой сделки недействительной по иску заблуждавшейся стороны, которой может быть как гражданин, так и юридическое лицо. Заблуждение должно иметь место на момент совершения сделки и быть существенным.

Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

В случае признания сделки недействительной ввиду наличия существенного заблуждения применяются правила п. 2 ст. 167 ГК, т.е. взаимная реституция.

Кроме того, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненного ей реального ущерба, если докажет, что заблуждение возникло по вине другой стороны.

Если это не доказано, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне по ее требованию причиненный ей реальный ущерб, даже если заблуждение возникло по обстоятельствам, не зависящим от заблуждавшейся стороны.

Сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обман представляет собой умышленное введение другой стороны в заблуждение с целью вступить в сделку. Обман может относиться как к элементам самой сделки, так и к обстоятельствам, находящимся за ее пределами, в т.ч. к мотивам, если они имели значение для формирования воли участника сделки. Насилием является причинение участнику сделки (его близким) физических или душевных страданий с целью понудить его к совершению сделки. Насилие должно выражаться в незаконных, однако необязательно уголовно наказуемых действиях, например насилием может быть воздействие на волю контрагента посредством использования служебного положения. Угроза представляет собой психическое воздействие на волю лица посредством заявлений о причинении ему какого-либо зла в будущем, если оно не совершит сделку. Как и насилие, угроза может быть направлена и против лиц, близких участнику сделки. Злонамеренное соглашение представителя одной стороны с другой имеет место, во-первых, при наличии их умышленного сговора, во-вторых, при возникновении вследствие этого неблагоприятных последствий для представляемого. Не имеет значения, получил ли участник такого сговора какую-либо выгоду от сделки, или она была совершена с целью нанесения ущерба представляемому Стечение тяжелых обстоятельств (кабальность сделки) само по себе не является основанием недействительности сделки. Для этого необходимы два условия: а) заключение сделки под влиянием таких обстоятельств на крайне, а не просто невыгодных условиях, б) наличие действий другой стороны, свидетельствующих о том, что она такими тяжелыми обстоятельствами воспользовалась.

Если сделка признана недействительной по одному из оснований, то потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в деньгах.

Кроме того, потерпевшему возмещается другой стороной причиненный ему реальный ущерб.

Недействительность сделки юридического лица, выходящей за пределы его правоспособности.

Сделка, совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах, либо юридическим лицом, не имеющим лицензию на занятие соответствующей деятельностью, может быть признана судом недействительной по иску этого юридического лица, его учредителя (участника) или государственного органа, осуществляющего контроль или надзор за деятельностью юридического лица, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о ее незаконности.

Исковые требования

Источник: https://www.klerk.ru/law/articles/145181/

Титульное страхование недвижимости

Рынок недвижимости всегда связан с большими опасностями и рисками. В первую очередь, угроза касается возможности утерять права собственности на приобретенную недвижимость. Если несколько сотен лет назад гарантией честности сделки было верное слово продавца, то сегодня его заменой выступает титульное страхование.

Что такое титульное страхование?

Титульное страхование – это один из видов страхования, объектом которого является право собственности на недвижимость. Подобная защита сохраняет права человека, если купленное недвижимое имуществом будет истребовано у собственника:

1. На основании судебного решения, вступившего в действие, о том, что состоявшаяся сделка недействительна. На владельца объекта ложится обязанность – вернуть имущество, которое было получено в соответствии с соглашением купли-продажи, наследования, дарения и т.д.;
2. На основании положительного разрешения судьей виндикационногозаявления в пользу лица, его подавшего, – требования о возращении имущества из-за незаконного распоряжения.

Что подлежит страхованию?

Какие объекты недвижимости можно застраховать на основании с положениями титульного страхования:

• Помещения, относящиеся к категории нежилых;
• Гаражи, дополнительные пристройки;
• Офисы и здания различного назначения;
• Квартиры, дома, комнаты, коттеджи. Не имеет значения их площадь;
• Земельные участки.

Причины признания сделки недействительной

Большинство юристов убеждено: практически каждая сделка может быть признана недействительной в процессе судебного разбирательства.  Это обусловлено недоработанной законодательной системой и недостаточно эффективной работой органов власти. Новый владелец недвижимости фактически не защищен от угрозы её утраты, особенно если это имущество ранее участвовало в сделках купли-продажи.

Недействительной состоявшаяся сделка признается по различным положениям, соответствующим закону:

• Если они были совершены недееспособным человеком;
• Если она была осуществлена супругом без согласия на это законного мужа (жены) в отношении совместно нажитого имущества;
• Если она состоялось под угрозой со стороны третьего лица или произошла из-за тяжелого стечения обстоятельств;
• Если она была совершена человеком, не осознающим собственные деяния;
• Если совершенная сделка нарушает нормы законы. Пример: она произошла с превышением полномочий лица, представляющего владельца недвижимости.

Страховые риски

Страховые риски, по отношению к которым оформляется титульное страхование:

• Нарушение законов РФ в организации ранее совершенных сделок с объектом недвижимости;
• Наличие опечатки, ошибки, отсутствие уточнения или разъяснения при оформлении необходимой документации, выступающей подтверждением и гарантирующей право собственности (соглашение, свидетельство). Это распространяется и на другие официальные бумаги, связанные с осуществлением сделки;
• Осуществление продажи недвижимости, которую запрещено передавать в частное владение, приобретение прав собственности у гражданина, не обладающего законными или договорными основаниями, предоставляющими ему право распоряжаться имуществом;
• Передача гражданам имущества во владение лицом, не обладающим на него правом собственности и без согласия владельца;
• Страхование действует в том случае, если была приобретена собственность под арестом или используемая в качестве залога, в том числе повторного залога.

Титульное страхование предназначается для защиты прав собственности добросовестного покупателя от возможных притязаний и требований возвращения собственности третьих лиц на объект, приобретенный в соответствии с определенной сделкой (дарение, мена, наследование и др.). Не стоит упускать из виду, что права на собственность могут быть оспорены в продолжение десяти лет с момента подписания договора или заключения сделки.

Страховая сумма в соответствии с соглашением равняется реальной стоимости недвижимости или сумме ипотеки, если объект выступает в роли предмета залога.

Условия  страхования

При определении основных условий титульного страхования собственник обязан предъявить копии следующих документов: свидетельство, подтверждающие права собственности на объект, соглашение купли-продажи (мены, наследования, дарения), а также все сведения в документальной форме о характере сделок, состоявшихся с недвижимостью ранее. К последним относится: предыдущие соглашение купли-продажи, основания изменения прав владения, пользования и распоряжения имуществом, отсутствие судебных разбирательств, исков, заявлений. В случае если на основании предоставленной документации не удается сделать точные выводы о степени риска, Страховщик может потребовать осуществление проверки чистоты сделок, которые были совершены в отношении объекта. Экспертиза осуществляется исключительно независимыми специалистами.

Сумма страховой премии зависит напрямую от того, какой характер носит совершенная сделка, какое заключение вынесла независимая экспертиза, когда были получены права на собственность. Её размер составляет от 0,2% до 0,5% от страховой суммы, выплачивается она в рассрочку.

Договор титульного страхования заключается на период от одного до десяти лет. Такие сроки обусловлены тем, что исковая давность по гражданским делам подобного характера равна десять лет. Однако договор может быть заключен на три года, потому как на некоторые виды имущества срок исковой давности равен 36 месяцам.

Договор страхования заключается между собственником жилья, выступающего в роли Страхователя, и страховой компании, которая является Страховщиком. Перед подписанием соглашения обе стороны несколько раз встречаются, что необходимо для уточнения деталей и условий страхования. В процессе оговариваются права и обязанности каждой стороны, после чего рассчитывается сумма страховых премий.

Если наступил страховой случай …

Страховым случаем признается ситуация, наступившая в соответствии со страховыми рисками. Достаточно наступление даже одного из них: признание лица, заключившего сделку, недееспособным гражданином.

При наступлении страхового случая Страхователь должен немедленно обратиться к Страховщику.

Страховой случай признается таковым на основании вступившего в действия  решения суда о том, что Страхователь (лицо, купившее собственность) лишается на неё прав.

Дальнейший порядок действий следующий:

1. Требуется собрать все необходимые документы: договор страхования и соответствующие бумаги, вступившее в силу документальное решение суда об изъятии прав собственности, справку, подтверждающую, что лицо более не является владельцем объекта недвижимости;
2. Обратиться к страховому агенту или страховой компании, с которой было заключено соглашение;
3. Страховщик рассматривает заявление в течение 30 дней указанного в договоре страхования, после чего определяет, будет ли выплачена страховая сумма;
4. Если все документы в порядке, а право собственности в действительности утрачено, Страхователю выплачивается страховая сумма. Если квартира была приобретена в кредит, то финансовые средства переводятся напрямую в банк.

Преимущества титульного страхования

Преимущества заключения договора титульного страхования (на примере квартиры):

• С момента заключения договора все затраты, связанные с отстаиванием прав собственности, оплачиваются Страховой компанией;
• Страховщик гарантирует юридическую защиту Страхователя в течение всего процесса разбирательство. Также это включает в себя предоставление защитника, который будет предоставлять интересы Страхователя в течение судебного разбирательства;
• По договору страховая сумма равна действительной стоимости квартиры, а не балансовой стоимости, которая указывается во многих соглашениях купли-продажи.

Итоги

В заключение вышесказанному, подведем итог:

• Цель титульного страхования – защита Страхователя от убытков, которые он понесет вследствие утери прав собственности на имущество;
• Период действия соглашения составляет от 1 до 10 лет, все условия, указанные в нем, оговариваются предварительно обеими сторонами;
• При наступлении страхового случая и его документальном подтверждении, Страхователю выплачивается страховая сумма.

Источник: https://www.insurance-liability.ru/titulnoe-strahovanie-nedvizhimosti.html