Обратная ипотека для пенсионеров — что это, можно ли получить, условия, требования

Время чтения 6 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Обратная ипотека – это кредит под залог жилой недвижимости, которая принадлежит пенсионеру. Заемщику не нужно выплачивать самостоятельно такой кредит, он будет погашен после его смерти за счет продажи залогового имущества.

На сегодняшний момент обратная ипотека в России не пользуется особой популярностью и существует в пилотном варианте.

Обратная ипотека и пожизненная рента: что лучше?

Но самое неприятное в пожизненной ренте – это случаи умышленного доведения до смерти пожилого человека.

При подписании договора с банком все намного прозрачней и безопасней. Пожилой человек четко знает, на какую сумму он может рассчитывать. При этом он уверен в том, что будет пользоваться без ограничений своим жильем до самой смерти.

Условия предоставления

Для оформления обратной ипотеки должны выполняться следующие требования:

• Потенциальному заемщику должно быть не менее 65 лет. Причем если квартира находится в совместной собственности, этим возрастным требованиям должен отвечать самый молодой собственник.
• У пенсионера не должно быть нетрудоспособных наследников и иждивенцев. В случае их наличия у банка возникает дополнительный риск неисполнения договора ипотеки. При обращении в суд вероятность принятия решения в пользу кредитора также невелика.
• С большей вероятностью пенсионер получит положительное решение, если дом, где находится квартира, имеет не меньше 4 этажей.
• Дом не должен быть в аварийном состоянии.
• Дом должен находиться в крупном городе или поблизости.
• Нельзя передавать в ипотеку квартиру, если есть задолженность по коммунальным платежам, а тем более, если вследствие задолженности отключены какие-либо коммуникации.
• Если пенсионер состоит в браке, то супруги должны быть солидарными заемщиками.
• Квартира должна быть застрахована.

Как это происходит?

Пенсионер обращается в банк и предъявляет все необходимые бумаги. Кроме документов, удостоверяющих его личность, необходимо предоставить все правоустанавливающие документы на недвижимость.

Банк оценивает недвижимость и озвучивает пенсионеру, какую сумму он сможет получить по обратной ипотеке. После принятия положительного решения, человек подписывает кредитный договор и договор ипотеки.

Получить денежные средства можно тремя способами:

• Единоразовые платежи. Этот способ обычно выбирают заемщики, которым нужна сразу большая сумма, например, для лечения или реабилитации после болезни.
• Регулярные платежи с выплатой один раз в месяц. Такой способ является более популярным. Так пенсионер получает ощутимую прибавку к пенсии и может быть уверенным в своем финансовом состоянии.
• Произвольные выплаты по обращению заемщика. Деньги банк выплачивает частями, после обращения пенсионера с соответствующим заявлением.

Проценты, которые начисляет банк, пенсионер не выплачивает, они капитализируются.

Если в течение действия кредитного договора возникает необходимость расторгнуть договор, это можно сделать путем досрочного погашения существующей задолженности.

После смерти пожилого человека банк реализовывает квартиру, погашает кредит и все начисленные проценты. Если после погашения остается какая-либо денежная сумма, ее выплачивают наследникам пенсионера.

В некоторых случаях банк может предложить родственникам заемщика самостоятельно погасить ипотеку в обмен на переоформление квартиры на них. Это банку удобней, так как нет необходимости заниматься поиском покупателя.

Риски сторон

Кроме этого, возможно нецелевое использование средств. Может иметь место ситуация, когда пенсионер оформляет обратную ипотеку под давлением родственников на их нужды. В итоге получается, что пенсионеру не хватает своей пенсии для оплаты коммунальных услуг и возникает задолженность. В результате этого возможно принудительное выселение собственника.

Для обратной ипотеки необходимо выбирать стабильный, надежный банк. Кредитный и ипотечный договор необходимо тщательно изучить до их подписания. Лучше всего это сделать с профессиональным юристом. Договора не должны содержать пункты, которые позволяют кредитору досрочно требовать возврата задолженности или произвести реализацию предмета залога.

Плюсы и минусы для пенсионера

Выгода для пенсионера несомненна: человек продолжает владеть квартирой и проживать в ней. При этом получает дополнительный стабильный источник доходов, который можно тратить по своему усмотрению.

Но при всей привлекательности многие пенсионеры не могут себе позволить такой договор из-за первоначальных расходов. Все затраты по оформлению обратной ипотеки ложатся на заемщика. Сюда входят страховка недвижимости, оценка, комиссия за оформление. Эта сумма может быть неподъемной для пенсионера.

Несмотря на всю привлекательность программы, банки не спешат массово заниматься таким кредитованием. Основной причиной является недостаточно проработанная законодательная база и как результат, слишком много рисков.

Источник: https://law03.ru/finance/article/obratnaya-ipoteka-dlya-pensionerov

Какие банки дают ипотеку для пенсионеров в 2020 году?

Сбербанк предлагает ссуду до 10 млн. руб. на покупку любой недвижимости.

У ТрансКапиталБанка низкий первоначальный взнос от 5% .

АК Барс банк предлагает ипотечные кредиты только для военных и пенсионеров.

СовКомБанк кредитует пенсионеров до 85 лет предлагая лояльные услвоия.

РосСельхозБанк специализируется на кредитах для пенсионеров из сельской местности до 75 лет.

Почта Банк выдает кредиты под 7,5% годовых.

По разным причинам люди пенсионного возраста задумываются об ипотеке: кто-то хочет купить себе небольшую квартирку и оставить прежнее жилье детям или внукам, кто-то мечтает об уютном домике за городом, кто-то – о переезде в более теплые края, да мало ли, какие обстоятельства складываются. При этом многие считают, что связываться с пенсионерами банки не станут. Это не так. Мы подскажем, куда обратиться пенсионерам.

Наиболее широкую линейку предложений для пенсионеров разработал Сберегательный банк России. Здесь можно взять ссуду на покупку любой недвижимости: готовых или строящихся квартир, земельного участка со строением или без него, загородного дома и проч. Условия кредитования по разным программам примерно одинаковые: первоначальный взнос (дальше в статье – ПВ) не менее 15%, максимальная сумма до 10 000 000 рублей, но не более 85% от стоимости залогового имущества; размер процентной ставки начинается с 12%; сроки погашения провозглашаются до 30 лет, но при этом оговаривается, что на момент полной выплаты заемщику должно быть не более 75 лет. Отправить онлайн заявку на кредит до 1 000 000 руб. в АО «Сбербанк России» →

Предложение ТрансКапиталБанка привлекает достаточно низким ПВ – от 5% (однако следует учитывать, чем выше ПВ, тем ниже годовые ставки). Здесь кредитуют как работающих, так и неработающих пенсионеров ссудами для покупки строящегося жилья. Ставки от 11,5%, на период стройки выше на один процент. Предельный возраст заемщика – 75 лет. Онлайн-заявка на кредит до 20 000 000 руб. в ТрансКапиталБанке →

Формула «больше заплатишь первый взнос – меньше переплат по кредиту» используется и в АК Барс банк. Деньги по ипотечному кредиту здесь могут получить только военные или работающие пенсионеры. Максимальный возраст заемщика на момент выплаты кредита – 70 лет. ПВ – от 10% (но вы помните – чем больше ПВ, тем меньше процентные ставки). ГЭСВ (годовые эффективные ставки вознаграждения) – от 10,5% в год. На какой срок брать ссуду, рассчитайте сами. Отправить заявку на кредит в АК Барс банке →

СовКомБанк кредитует как работающих, так и неработающих пенсионеров, при этом предлагает наиболее лояльные возрастные рамки – до 85 лет. Непременное условие – страхование не только залогового имущества, но и жизни и здоровья заемщика. Обязательный ПВ – от 10%, ставки – от 10,5% годовых. Сумма кредита составляет до 80% оценочной стоимости залогового имущества. Онлайн-заявка в СовКомБанке →

РосСельхозБанк охотнее кредитует пенсионеров сельской местности не старше 75 лет под залог принадлежащей им недвижимости. Заемщиком могут стать как работающие, так и неработающие пенсионеры, имеющие достаточный доход для покрытия необходимых затрат и выплат по кредиту. Максимальный размер кредита – 8 млн.р., возвратить необходимо максимум за 25 лет, но до достижения верхнего порога возраста. Процентные ставки от 12,5% в год, размер ПВ оговаривается индивидуально. Онлайн-заявка на кредит в РосСельхозБанке →

Почта Банк предлагает выгодные проценты для пенсионеров – от 7,5% в год. Однако взять крупную сумму на большой срок здесь не получится, максимальный размер кредита – до полутора миллионов рублей, период возвращения – до трех лет. Преимущество – обязательный размер ПВ не выделен. Есть льготы для участников пенсионных программ банка. Получить кредит в Почта Банке →

ФондСервисБанк выдвигает несколько пакетов для пенсионеров на различные виды ипотечного кредитования. Согласно каждому, можно получить до 30 000 000 рублей, но не больше, чем 80% оценочной стоимости залогового имущества. Размер ПВ колеблется от 0 до 15% от суммы и зависит от платежеспособности клиента. Платежеспособность можно подтвердить не только размером пенсии и зарплаты (для работающих пенсионеров), но и суммами банковских депозитов, имеющимся имуществом, доходами от сдачи жилья внаем и др. источниками доходов. Ставки – от 9,5% в год. Онлайн-заявка на кредит в ФондСервисБанке →

Специальное предложение для военных пенсионеров от ВТБ Банка. Вышедшие в отставку военные могут приобрести собственное жилье при помощи ипотечной программы. Ссуду до двух с половиной миллионов рублей можно возвращать в течение двадцати лет (но до исполнения заемщику 60 лет). Процентные ставки – от 9,2% в год. Размер ПВ определяет клиент, но не менее 5%. Отправить заявку на кредит в ВТБ Банке →

Ипотечный кредит на готовое жилье под залог приобретаемого или имеющегося недвижимого имущества работающие пенсионеры до 75 лет могут взять в Инвестиционном торговом банке. Учреждение предлагает до 10 миллионов в национальной валюте, период погашения – до 10 лет. Банк взимает вознаграждение от 7,4% в год плюс комиссия за обслуживание, плюс страхование залогового имущества и жизни и здоровья заемщиков. Отправить заявку на кредит в Инвестиционном торговом банке →

Альфа-Банк готов сотрудничать с пенсионерами до 70 лет, имеющими стабильный доход, покрывающий все необходимые расходы (коммунальные услуги, продовольственную корзину и проч.) плюс ежемесячные выплаты по кредиту. При подтверждении платежеспособности можно получить до двадцати миллионов рублей сроком на десять лет (при этом заемщику на момент погашения кредита должно быть менее 70 лет). ПВ – от 15%, ставки – от 10% годовых. Отправить заявку на кредит в Альфа-Банке. →

ООО «Национальная фабрика ипотеки» предлагает людям пенсионного возраста (до 75 лет) без справки о доходах оформить ипотечный кредит до 8 000 000 рублей на срок до 15 лет. Первый взнос – от 10%, ставки вознаграждения – от 12%. При этом залогом может стать как покупаемое, так и иное жилье. Отправить заявку на кредит в ООО «Национальная фабрика ипотеки» →

Газпромбанк не предлагает свои услуги пенсионерам, но если вам менее 65 лет и есть стабильный доход, в принципе, вам могут оформить ипотеку, однако только на строящееся жилье. При этом максимальный размер займа составляет не более 75% от общей стоимости приобретаемой недвижимости, погашать можно до исполнения 65 лет. Зато процентная ставка по кредиту минимальна – от 4,9% годовых. Отправить заявку на кредит в Газпромбанке →

В банке «Открытие» пенсионерам предлагают рефинансирование ипотечных кредитов. Возраст заемщиков до 75 лет, сведения о доходах обязательны. Годовые эффективные ставки вознаграждения составляют от 9,7%. Максимальный размер рефинансируемого кредита – двадцать миллионов рублей. Отправить заявку на кредит в банке «Открытие» →

В возрасте до 75 лет работающие и военные пенсионеры могут получить кредит на приобретение нового жилья (на стадии строительства) в НС Банке. Сумму до 25 000 000 рублей можно получить на срок от 5 лет. Проценты по кредиту беспрецедентно низкие – от 3% годовых, но существуют комиссии за обслуживание кредита. Вопрос о необходимости и размере первого взноса решается индивидуально. Отправить заявку на кредит в НС Банке →

Ипотеку до десяти миллионов рублей могут оформить пенсионеры моложе 70 лет в банке «Возрождение». При подтверждении платежеспособности заявка будет оформлена в течение трех рабочих дней. Минимальный срок погашения – один год. Процентные ставки – от 11,89% в год. При наличии государственной поддержки (военные пенсионеры, госслужащие и т.п.) процентные ставки снижены – от 8%. Отправить заявку на кредит в банке «Возрождение» →

Банк «Акцепт» выдает пенсионерам на покупку строящегося или готового жилья до двух миллионов рублей. ПВ – от 20%, ставки – от 9% в год. Банк предлагает несколько целевых кредитов с различными видами залогового имущества. Залоговое имущество подлежит обязательному страхованию (впрочем, это требование абсолютно всех финансовых учреждений). Отправить заявку на кредит в банке «Акцепт». →

Рефинансирование ипотечных кредитов для пенсионеров (до 15 000 000 рублей) проводит ИнвестТоргБанк. Минимальный срок погашения – один год, максимальный – двадцать пять. По условиям банка, кредит необходимо погасить до исполнения 75 лет. Принимается любой вид недвижимости. Первоначальный взнос не требуется, ставки – от 9,5% в год. Погашается равными платежами (аннуитетная схема). Отправить заявку на кредит в ИнвестТоргБанке. →

Западно-Сибирский коммерческий банк выдает целевые ипотечные кредиты на объекты застройщиков. Заемщиком может стать гражданин РФ до 65 лет, получить сумму до 80% стоимости приобретаемого жилья. Погашение – от 12 месяцев под 10 – 14% годовых. Без дополнительных комиссий и поручителей. Отправить заявку на кредит в Западно-Сибирский коммерческий банке. →

Тинькофф банк помогает пенсионерам сэкономить силы, время и нервы на поиски оптимальных предложений. Вы оставляете ипотечную заявку на сайте банка и заполняете анкету. Ваши данные немедленно автоматически рассылаются по одиннадцати банкам-партнерам Тинькофф. В течение трех дней руководство банков-партнеров рассматривает ваши данные, затем на оставленные вами контактные адреса приходят предложения от банков, одобривших кредит. Вам остается выбрать наиболее подходящие условия кредитования и связаться с выбранным банком. Отправить заявку на кредит в Тинькофф банке. →

Еще один банковский продукт для пенсионеров – обратная ипотека. В этом случае пенсионер сдает свою недвижимость в своеобразный банковский залог и ежемесячно получает определенную сумму, размер которой зависит от оценочной стоимости его жилья.

Возвращать деньги банку не нужно, процентов никаких нет. После смерти хозяина недвижимости залог становится собственностью банка. Для одиноких пожилых людей, не имеющих наследников, это хорошая возможность получить солидную прибавку к пенсии.

Но вернемся к более веселым темам. Как видим, реальная возможность получить ипотечный кредит у пенсионеров существует. Безусловно, работающие пенсионеры и военные пенсионеры, получающие солидную пенсию и господдержку, имеют больше выбора для заключения договора.

Другая категория – пенсионеры, имеющие неплохую пенсию и определенный побочный доход (доплаты за выслугу, сдачу в аренду помещений, личный бизнес и т.д.) также сравнительно легко найдут интересные предложения. Труднее всего придется людям пожилого возраста, чья пенсия держится в средних пределах и никакого иного дохода не имеется.

Чтобы получить ипотечный кредит, таким потенциальным заемщикам потребуется доказать свою платежеспособность. Это может быть солидная недвижимость, имеющаяся в собственности и предложенная в залог (жилые и коммерческие помещения, земельные участки и проч.), дорогие автомобили, счета в банке, надежные и солидные поручители и т.д.

Но все равно готовьтесь, что вам могут предложить повышенные размеры первого взноса и процентных ставок.

Несколько полезных советов

• Внимательно читайте банковский договор, в том числе все, что написано мелкими буквами и вынесено в сноски. Банковские работники обязаны разъяснить все подводные камни сделки, но без ваших конкретных вопросов не всегда стремятся это делать. Помните: вы получаете максимум 80% стоимости квартиры, а отдавать в случае неблагоприятного развития событий придется всю целиком.
• Обратите внимание не только на размеры процентов, но и на дополнительные комиссии, страховки, начисление пени и проч.
• Помните, что часто отсутствие первоначального взноса автоматически повышает процентные ставки. Выясните данный вопрос, чтобы выбрать оптимальный вариант.
• Прежде, чем обращаться за кредитом, выберите жилье, которое хотите приобрести. Банку необходимы конкретные документы на конкретную недвижимость, а не ваши желания.
• Чтобы повысить шансы на одобрение, подготовьте как можно больше документальных подтверждений вашей состоятельности: квартиры, машины, счета, переводы от детей и внуков и т.д. Также можно привлечь созаемщиков из числа близких людей, которым вы доверяете. Желательно, чтобы созаемщики были трудоспособного возраста.
• Не забывайте, что указанный в требованиях банка возрастной порог заемщика – это дата, до наступления которой необходимо не взять, а погасить кредит. Если банк провозглашает максимальный возраст 70 лет, то в 69 вы сможете оформить кредит максимально на 11 месяцев.

Надеемся, наши советы помогут, и вы сможете осуществить свою мечту о новом жилище.

Онлайн заявка на ипотеку для пенсионеров

Источник: https://nikipoteka.ru/articles/ipoteka-dlya-pensionerov/

Обратная ипотека:для пенсионеров,что такое,какие банки,сбербанк

Обратная ипотека сегодня выступает реальным механизмом, при помощи которого российские граждане преклонного возраста могут решить проблемы финансового характера. Подобные предложения относительно недавно появились на рынке финансовых услуг и не получили широкого распространения.

Что такое обратная ипотека для пенсионеров в России

Обратная ипотека представляет собой разновидность кредитования, а появление подобных программ на рынке финансовых услуг связано с 2011 годом. Такие предложения направлены на граждан преклонного возраста, имеющих во владении жилое имущество и желающих улучшить качество жизни.

Сущность обратной ипотеки заключается в том, что владелец заключает с банком договор, согласно которому передает свое жилье в залог в обмен на ежемесячное или единовременное получение определенной суммы.

После смерти заемщика или при наступлении определенного события квартира переходит банку, который реализует ее на торгах и компенсирует расходы, связанные с ежемесячными выплатами по обратной ипотеке.

Подобные программы характеризуются следующими особенностями:

• предназначены для лиц, достигших определенной возрастной границы;
• предъявляют определенные требования к состоянию и качеству жилья;
• предполагают пожизненную передачу недвижимости банку в качестве залога;
• не требуют оплаты первоначального взноса;
• условия расчетов определяются содержанием пунктов договора.

В кредитном договоре об обратной ипотеке могут оговариваться различные условия расчетов, которые банк обязан выполнить после смерти заемщика. Например, если стоимость реализованного залогового жилья окажется больше суммы займа, то разница может быть возвращена наследникам.

Преимущества обратной ипотеки и слабые стороны

Главным достоинством обратной ипотеки выступает возможность получения дополнительных средств, при помощи которых можно существенно повысить качество жизни.

Пенсия сегодня не отличается высокими размерами и часто позволяет покрыть расходы только на неотложные нужды.

Не все пожилые люди имеют возможность получения помощи от близких людей, поэтому механизм обратной ипотеки позволяет им быстро решить проблемы финансового характера.

Преимуществами инструмента принято считать:

• получение дополнительного источника дохода;
• достижение всех договоренностей на этапе оформления кредита;
• возможность обходиться без финансовой поддержки родственников;

Недостатки связаны с тем, что квартира выступает залогом, а заемщик не может в дальнейшем распоряжаться им по своему усмотрению. Владелец жилья теряет возможность оставить ее своим наследникам или близким людям, так как все права на недвижимость получает банк.

Условия обратной ипотеки в 2019 году

В рамках обратной ипотеки действуют определенные требования, предъявляемые в отношении жилья и личности участника договорных отношений. Потенциальный заемщик должен перешагнуть определенный возрастной рубеж, граница которого в различных банках может незначительно отличаться.

В среднем она начинается от 65 лет, но в некоторых кредитных учреждениях может быть и выше. Гражданин не должен содержать иждивенцев и выступать законным представителем несовершеннолетнего лица, проживающего в помещении.

Количество созаемщиков по обратному кредиту может достигать двух, а часто в таком статусе выступают супруги. Обязательным требованием является наличие у гражданина российского гражданства.

В отношении залогового жилья предъявляются следующие требования:

1. Нахождение в многоэтажном строении, в большинстве случаев банки требуют наличие этажности здания в количестве не менее четырех этажей;
2. Подтверждение законности проведенных перепланировок официальными документами;
3. Расположение жилого объекта в черте города;
4. Отсутствие статуса ветхого или аварийного жилья;
5. Наличие систем водоснабжения, энергоподачи и канализации;
6. Отдельное расположение ванны и санузла;
7. Отсутствие долгов за предоставленный объем коммунальных услуг.

Банки не готовы заключать договор обратной ипотеки в отношении недвижимости, которая находится в долевой собственности. Обязательным условием заключения соглашения станет оформление страхования для предотвращения риска утраты и повреждения залогового объекта.

Сумма выплат в рамках обратной ипотеки определяется условиями договора, но в среднем варьируется от 45 до 85% от стоимости залогового жилья. Срок действия соглашения обычно составляет 10 лет.

Как и где оформляется обратная и какие документы нужно собрать

Сегодня ограниченное количество банков готовы работать с обратной ипотекой. При выборе варианты необходимо искать в АИЖК или непосредственных партнеров организации.

Заключать договор может только владелец жилья, не имеющий ограничений в плане дееспособности и понимающий последствия своих действий. Перечень необходимых документов определяется внутренними документами банка.

В число обязательных входит:

• паспорт собственника помещения;
• согласие супруга;
• пенсионное свидетельство;
• документы на жилье;
• бумаги на недвижимость технического характера;
• заполненный бланк заявления.

После достижения основных договоренностей с банком составляется предварительный вариант договора об обратной ипотеке. В документе должен быть четко прописан способ перевода средств, то есть перечисления одной суммой на счет или ежемесячные транзакции фиксированной суммы. Параллельно потребуется заключить соглашение со страховой организацией в отношении жилья, которое будет передаваться банку в качестве залога.

Предложения в Сбербанке и какие банки работают с обратной ипотекой

Сегодня при желании воспользоваться программой обратной ипотеки стоит обратиться в АИЖК. Сбербанк сегодня предлагает большое количество кредитных предложений, но подобного продукта в его линейке на текущий момент не представлено.

Обратная ипотека выступает одним из безопасных способов улучшения качества жизни в пожилом возрасте. Условия кредитного договора определяют нюансы взаимоотношений с банком и способ выплат заемщику. На текущий момент количество подобных предложений на рынке финансовых услуг ограничено, что связаны с более сложным процессом оформления и наличием большого количества факторов риска.

Источник: https://washepravo.ru/ipoteka/obratnaya-ipoteka/

Обратная ипотека для пенсионеров: условия и требования программы

Обратная ипотека – это банковский продукт, который во многих странах используют для повышения качества жизни пенсионеров. Рассмотрим, что такое обратная ипотека, на каких условиях она предоставляется, а также какие плюсы и минусы у нее существуют.

Что такое обратная ипотека

Суть программы заключается в том, что пенсионер передает банку в залог имеющееся у него имущество – квартиру. Взамен кредитная организация ежемесячно выплачивает клиенту определенную сумму, которая зависит от стоимости объекта и срока, на который заключен договор.

На выплаченную пенсионеру сумму начисляются проценты – вознаграждение банка, которое он получит после смерти заемщика. До этого момента собственником квартиры остается пенсионер без права распоряжаться имуществом, поскольку на него будет наложено обременение. После смерти собственника квартира переходит в пользование, владение и распоряжение банка.

Продав квартиру, банк вернет выданные заемщику средства и получит прибыль. Если у пенсионера есть наследники, им вернут остаток средств, вырученных от продажи жилья. Второй вариант – они могут выкупить заложенную квартиру у банка, вернув выданный пенсионеру кредит с начисленными процентами.

Зачем нужна обратная ипотека

Если цель обычных ипотечных программ – улучшение жилищных условий заемщика, то обратная ипотека призвана улучшить качество жизни людей, вышедших на пенсию. Заемщик будет пользоваться деньгами банка в пределах кредитного лимита, и тратить их на свое усмотрение, при этом возвращать кредит ему не нужно.

Целевая аудитория подобных программ – одинокие люди пожилого возраста и люди, имеющие серьезные заболевания. Это социально незащищенные слои населения, уровень доходов которых не превышает прожиточный минимум, и отсутствует материальная поддержка со стороны близких родственников.

Обратная ипотека напоминает договор пожизненной ренты: и в том и в другом случае жилье после смерти пенсионера переходит тому, кто выделял средства на его содержание. Но есть ряд существенных отличий:

Условия обратной ипотеки

У программ обратной ипотеки есть установленные государством правила. Они рассчитаны не только на определенную категорию заемщиков, но и учитывают, какое имущество можно заложить, а также условия, на которых заключается кредитный договор.

Требования к заемщикам

Российские программы были рассчитаны на заемщиков, достигших возраста 60 лет. Но по факту банкам было выгодно работать только с клиентами старше 68 лет, иначе пенсионер мог выбрать весь кредитный лимит и продолжать жить в своей квартире. Несмотря на наличие залога до момента его смерти квартиру забрать нельзя.

Обратиться за обратной ипотекой могли только граждане Российской Федерации, поскольку при возникновении разногласий имущественные права иностранных граждан урегулировать сложнее.

Требования к имуществу

Банкам выгодно брать в залог только ликвидное имущество, которое потом можно будет быстро реализовать. В связи с этим к объекту недвижимости также предъявлялись определенные требования:

• квартира должна находиться на территории РФ;
• на момент оформления обратной ипотеки заемщик является собственником не менее трех лет;
• если собственниками квартиры являются супруги, то они оба должны участвовать в договоре;
• в жилом объекте не должны быть зарегистрированы несовершеннолетние дети или недееспособные граждане, а также третьи лица, имеющие инвалидность;
• дом, в котором расположена квартира, должен иметь не менее четырех этажей;
• объект должен быть в хорошем состоянии – аварийную и подлежащую сносу недвижимость банки не рассматривали;
• если в квартире проводились перепланировки, они должны быть узаконены;
• залоговое имущество подлежит обязательному страхованию от риска утраты или повреждения.

Условия кредитования

Кредит по договору обратной ипотеки выдавался на следующих условиях:

Пенсионер мог выбрать единоразовую выплату, а также перечисление средств равными частями в течение всего срока действия договора, чтобы обеспечить себе безбедную старость, качественное медицинское обслуживание.

• максимальная сумма – не более 80% от стоимости жилья;
• срок кредитования – 10 лет;
• минимальная ставка – 9% годовых.

Несмотря на наличие залогового имущества при обратной ипотеке у банка возникают серьезные риски:

• Инфляция. За период действия договора деньги обесценятся и доход, полученный от продажи квартиры, по факту будет меньше, чем банк мог получить, вкладывая средства в другие инструменты.
• Падение цен на недвижимость. Квартира может подешеветь из-за негативных рыночных тенденций, а также из-за длительного отсутствия ремонта. В результате банк не только не получит прибыль, на которую рассчитывал, но и потеряет часть собственных средств.
• Банк выдал кредитный лимит полностью, но не может забрать квартиру. Заемщик может прожить дольше, чем срок кредитования. В этом случае возврат средств откладывается на неопределенный период, что крайне невыгодно банку.
• Наличие задолженности по коммунальным платежам в момент продажи. Если имущество можно застраховать от риска утраты или повреждения, то оплату заемщиком коммунальных платежей необходимо контролировать отдельно, иначе может накопиться задолженность.
• Судебные иски от наследников. Даже если пенсионер самостоятельно принял решение и подписал договор обратной ипотеки, наследники могут настаивать на его недееспособности в силу возраста. Если суд признает их доводы весомыми, банк рискует не вернуть выплаченные пенсионеру средства.

Риски заемщика при обратной ипотеке

При обратной ипотеке рискует не только кредитор, но и заемщик. Почему программа может быть невыгодна пенсионерам:

Работает ли в России обратная ипотека

Пилотный проект по запуску обратной ипотеки стартовал в России в 2012 году. Его реализацией занималось Агентство ипотечного и жилищного кредитования. Оно назначало уполномоченные банки и страховало риски кредитора, если заемщик будет жить, когда весь кредитный лимит будет выплачен.

Повторная попытка внедрить обратную ипотеку была сделана в 2016 году. В результате запуск проекта был отложен из-за того, что механизм не до конца продуман и требовал доработки на основе анализа зарубежного опыта.

Кроме этого, обратная ипотека может остаться невостребованной у заемщиков. Пенсионеры стремятся обеспечить детей, и не будут лишать их наследства для повышения собственного благосостояния. Для одиноких и больных стариков, не разбирающихся в тонкостях банковского кредитования, продукт может оказаться слишком сложным, и они предпочтут не рисковать имуществом, чтобы не оказаться на улице.

Источник: https://eurocredit.ru/obratnaya-ipoteka-pensioneram/

Что такое обратная ипотека для пенсионеров: требования банков

Обратная ипотека даёт возможность пенсионерам улучшить своё материальное положение при условии наличия в собственности жилья. Для её оформления необходимо выполнение ряда требований банков как к заёмщикам, так и имеющемуся жилью.

Обратная ипотека («наоборот», re-) – это разновидность ипотечного займа под залог имеющегося жилья с целью улучшения материального положения заемщика. Целевая аудитория заёмщиков – пожилые люди (пенсионеры).

При этом жилая недвижимость просто передается банку в залог без потери пожилым человеком права владения и проживания. После кончины заёмщика банк реализует залог по своему усмотрению.

В России обратная ипотека, как вид кредитования, начала формироваться в 2011 году. А с 2012 года АРИЖК (ныне АФЖС — дочернее подразделение АИЖК) запустило пилотный проект «Обратная ипотека для пенсионеров».

Сегодня у людей на пенсии практически отсутствуют источники получения дополнительных средств к пенсии. При отсутствии помощи со стороны родных или, если пожилой человек одинок, вариантов всего два:

• договор пожизненной ренты;
• краткосрочный кредит в банке на достаточно жёстких условиях.

Появление обратной ипотеки создаст основную альтернативу договору ренты. Что же из них предпочтительнее?

Основное отличие «ипотеки наоборот» от ренты заключается в неизменности права на собственность, оно не переходит банку или иному лицу. По договору ренты собственность стразу оформляется на рентодателя, который обязан содержать пенсионера. При этом интересы пожилого человека и нового собственника противоположны.

При re-ипотеке банк лишь получает недвижимость в залог и никак не влияет на возможность пожилого человека пользоваться и проживать в залоговой квартире.

В этом случае, чем больше проживёт заёмщик, тем большую прибыль получит кредитор.

В какой-то степени обратную ипотеку можно рассматривать, как бессрочный кредит для заёмщика.

Ещё один плюс такого займа заключается в возможности погасить долг перед банком в любое время, например, родственниками. Тогда обременение будет снято и заемщик сможет распоряжаться жильём по своему усмотрению.

Учитывая вышеизложенное, рента кажется менее привлекательным инструментом для пожилого человека, нежели «ипотека наоборот». Другой вопрос, что возможно оформить.

С 2011 года не выдано ни одного кредита в рамках «обратной ипотеки». Из-за того, что это сопряжено с большим числом рисков для кредитной организации, банки неохотно включат такой продукт в свою кредитную линейку, а пожизненная рента распространена повсеместно.

Такой вид займов оформляется под залог собственного жилья, а задолженность единовременно полностью погашается после продажи недвижимости в конце срока кредита.

Сумма займа определяется индивидуально, исходя из возраста заёмщика, оценки стоимости залоговой недвижимости, от выбранного вида выдачи средств (единовременно или ежемесячно).

Важное отличие от иных кредитов — «ипотека наоборот» не обслуживается заёмщиком (отсутствуют ежемесячные взносы, проценты начисляются и капитализируются). Задолженность закрывается, когда заёмщик умирает.

Выделяют 2 формы выплаты:

1. Выплаты ежемесячно на протяжении десяти лет.
2. Единоразовая выплата до 70 % от стоимости квартиры.

На величину ежемесячных выплат большое влияние оказывает регион нахождения недвижимости. К примеру, в столице эта величина была бы равна 40 тыс. руб., в целом по регионам – до двух размеров средней пенсии.

Воспользоваться таким банковским продуктом могут только клиенты удовлетворяющие следующим критериям:

1. Возраст заемщика – не меньше 60 лет (иногда 65). Если квартирой владеют несколько пожилых собственников, то принимается возраст самого младшего из них.
2. Отсутствие у претендента нетрудоспособных иждивенцев.
3. Дом, в котором расположена квартира, не может быть аварийным, планироваться под снос или расселение, в нём должны функционировать все коммуникации, с высотой не меньше 4-х этажей. То есть, к жилью применяются все требования банков к залоговой недвижимости, чтобы при необходимости его было легко продать.
4. Отсутствие задолженности по коммунальным платежам.
5. Квартира не должна находиться в долевой собственности.
6. Число заёмщиков – не более двух.
7. Жильё подлежит страхованию.
8. Гражданство РФ.
9. Супруги – солидарные заёмщики.
10. Процентная ставка предполагается на уровне 9 %.

Преимущества:

• дополнительная ощутимая ежемесячная прибавка к пенсии;
• отсутствуют ежемесячные выплаты процентов банку;
• право собственности сохраняется за заёмщиком;
• не требуется подтверждение платежеспособности и наличие положительной кредитной истории.

Недостатки:

• после смерти права на недвижимость переходят банку, наследники не смогут претендовать на полную стоимость реализации, только на остаток после уплаты долга;
• наличие рисков мошеннических действий и ложных сделок. Родные могут принудить пенсионера воспользоваться ипотекой и присвоить себе полученный займ;
• возможность выселения из жилья при наличии задолженности по оплате услуг ЖКХ;
• отсутствие четкого законодательного регулирования со стороны государства.

• Четкий порядок действий для получения обратной ипотеки не регламентирован ни на государственном уровне, ни какими-либо документами АРИЖК.
• В первую очередь, заёмщик обращается в АРИЖК с комплектом документов на себя (паспорт, любой второй документ) и на недвижимость (аналогичны списку документов, необходимых банку для оценки залога).
• На основании анализа представленных материалов принимается решение о сумме кредита и возможности его предоставления.

На сегодняшний день ни один из российских банков не кредитует пенсионеров в рамках «обратной ипотеки». До недавнего времени вообще не существовало ипотечных программ для пенсионеров, так как данная категория заёмщиков несёт в себе много рисков невозврата кредита.

Но с течением времени некоторые банки пересмотрели своё отношение к пожилым людям.

Причин несколько:

• некоторые пенсионеры продолжают работать и получать доход на уровне трудоспособного населения;
• пенсия – регулярный и гарантированный государством доход;
• как правило, у пожилых людей есть в собственности недвижимость.

В каком банке можно взять ипотеку пенсионеру под маленький процент и на каких условиях?

На данный момент пенсионеров кредитует 4 банка:

1. Сбербанк.
2. ТрансКапиталбанк.
3. ВТБ Банк Москвы.
4. Россельхозбанк.

Наименование банка
Сумма, руб.
Срок
Процент
Особенности

Сбербанк	От 300 000	На момент закрытия кредита не более 75 лет (с поручителем), до 65 лет (без обеспечения)	От 8,6 % в зависимости от программы	Есть льготные программы кредитования для пенсионеров (кредит наличными)
ТрансКапиталбанк	От 500 000	На момент закрытия кредита не более 75 лет	От 7,55 % в зависимости от программы и условий	Для заёмщиков старше 65 лет, кредит выдаётся при условии заключения договора страхования жизни
ВТБ Банк Москвы	От 500 000	До 60 лет, на момент закрытия кредита не более 75 лет	От 9,25 %
Россельхозбанк	От 100 000	До 65 лет при условии, что на момент закрытия кредита не более 65 лет	От 8,95 %	Только для работающих пенсионеров, но есть отдельная программа специально для пенсионеров со сроком до 7 лет, до 500 000 рублей

При анализе предложений видно, что специально выделенные программы ипотечного кредитования пожилых людей практически отсутствуют. В основном, это стандартные условия с поправкой на максимальный возраст заёмщика.

Учитывая небольшой срок кредитования, нельзя рассчитывать на большую сумму кредита, в этом случае ежемесячные платежи будут очень большими, что потребует и достаточного дохода.

Наиболее лояльные условия в этом плане у Сбербанка.

Можно выделить 2 вида ипотечного кредитования для пенсионеров:

1. Под залог приобретаемой недвижимости. Этот вид менее доступен для пенсионеров и обычно одобряется только работающим пенсионерам, которые могут подтвердить свой доход официально.
2. Под залог имеющейся недвижимости.
3. По семейной программе с участием созаёмщиков в трудоспособном возрасте.
4. Льготная ипотека для работников некоторых учреждений, например, пенсионеры РЖД могут рассчитывать на выгодный кредит в ВТБ 24.

При выборе любой ипотечной программы стоит иметь в виду, что банк оформит кредит только при условии оформления страховой компанией договора страхования жизни заёмщика. Учитывая, возраст пенсионера и его состояние здоровья, процент страховой премии может составлять 2-2,5 % стоимости жилья.

В апреле 2016 года российское правительство вернулось к теме обратной ипотеки и выступило с предложением реализации такого продукта на государственном уровне. При этом основным потребителем должны стать малоимущие граждане с использованием в качестве залога не только недвижимого, но и движимого имущества.

Реализация также будет возложена на АРИЖК с участием банков-партнеров с обязательным государственным субсидированием, так как просто коммерческим банкам этот продукт невыгоден.

Источник: https://ipoteka.finance/programmy/nestandartnye/chto-takoe-obratnaja-ipoteka-dlja-pensionerov.html

Что такое обратная ипотека для пенсионеров

Выход на пенсию для многих означает не только резкую смену жизненного ритма, но и существенное снижение уровня доходов. Существуют разные механизмы смягчения финансовых последствий таких перемен. В их числе – обратная ипотека, о которой расскажем в этой статье.

Механизм обратной ипотеки состоит в следующем:

• Владелец недвижимости (например, квартиры) заключает договор с банком, по которому получает единовременную или растянутую во времени выплату. Сумма рассчитывается исходя из оценки стоимости квартиры.
• Недвижимость передаётся в залог банку вплоть до смерти заёмщика. На долг начисляются проценты, которые присоединяются к сумме тела кредита.
• Заёмщик, получая выплату, тратит деньги по своему усмотрению, а в распоряжении недвижимостью ограничивается (например, не может её продать).
• После смерти заёмщика квартира переходит в собственность банка. Квадратные метры реализуются, погашая тем самым долг умершего, включая набежавшие проценты.

Обратная ипотека отличается от традиционного кредитования тем, что если пенсионер возьмёт, к примеру, ипотеку или нецелевой кредит, то его придётся возвращать.

При обратной ипотеке возврат заёмных средств не производится, они расходуются («проедаются») пенсионером в дополнение к пенсии и другим источникам дохода.

Недаром в США такое кредитование именуется «eat your brick», то есть «съешь свой кирпич».

Обратная ипотека – альтернатива пожизненной ренте. Недвижимость остаётся в собственности пенсионера-заёмщика, а банки в свою очередь справедливо считаются более надёжными партнёрами, чем частные лица. Последние могут пенсионера обмануть, не обеспечить должного ухода и, самое печальное, ускорить его смерть, чтобы стать полновластными владельцами недвижимости.

Главный плюс обратной ипотеки для владельца недвижимости – возможность улучшить финансовое состояние вплоть до момента смерти.

Это особенно актуально для тех, кто получает маленькую пенсию и не получает помощи детей и других родственников, например из-за плохих отношений с ними.

Попытки вывести обратную ипотеку на финансовые рынки предпринимались в некоторых странах ещё в начале XX века, но распространения она не получила. К этой идее вернулись в конце минувшего столетия, и в настоящее время такая схема кредитования пенсионеров прижилась в США и некоторых других странах Запада.

В Россию этот механизм пришёл в 2012 году в виде пилотного проекта Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), запущенного в нескольких регионах.

Денежные средства выплачивались единоразово либо равными порциями каждый месяц, на их размер влиял возраст заёмщика. Однако развития проект не получил, в государственную программу не трансформировался.

В 2017 году Правительство РФ вернулось к этой теме, обозначив, что обратная ипотека будет доступна малоимущим гражданам. При этом сроки разработки и запуска программы, ответственные исполнители и банки-участники названы не были. Предполагалось лишь, что в их состав войдут финучреждения, работающие по стандартам ДОМ.РФ (бывш. АИЖК).

Возникает вопрос: есть ли возможность оформить обратную ипотеку в каком-либо российском банке? Таких предложений мы не обнаружили, во всяком случае ни одна кредитная организация их явным образом не декларирует.

Обратная ипотека однозначно выгодна заёмщикам, но для банков существует ряд сдерживающих обстоятельств, по крайней мере чтобы самостоятельно развивать это направление. Поскольку момент смерти заёмщика не определён, кредитор должен рассчитывать на длительный невозврат средств. Это, в свою очередь, приведёт к снижению рентабельности бизнеса или к его убыточности.

Другой сдерживающий фактор – неопределённость перспектив на средне- и долгосрочном горизонте в финансовом секторе и на рынке недвижимости России, в отличие от развитых стран. История не раз давала примеры турбулентности, когда рушились прогнозы и, соответственно, планы.

Вряд ли можно более-менее точно предсказать, сколько будет стоить заложенная недвижимость, например, через 10 лет.

Последние годы показали, что тезис о постоянном росте цен на недвижимость является далеко не бесспорным. Это же относится и к процентным ставкам.

Если у пенсионера есть недвижимость и он хочет её монетизировать, чтобы повысить своё благосостояние, то обратная ипотека была бы хорошим решением вопроса. Но поскольку этот институт в нашей стране не развит, придётся обратиться к другим финансовым механизмам. Главное – предусмотреть возможные риски и минимизировать их возможные последствия.

Источник: https://money.inguru.ru/ipoteka/stat_chto_takoe_obratnaya_ipoteka_dlya_pensionerov

«Обратная ипотека» для пенсионеров

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) разработала экспериментальную программу по кредитованию пожилых людей под залог имеющегося у них жилья. Об этом заявил генеральный директор АИЖК Александр Семеняка. Сравни.ру выяснил, улучшит ли это материальное положение пенсионеров и решит ли жилищный вопрос для россиян.

Согласно предложениям, пенсионер сможет закладывать свою квартиру, а сумма кредита ему будет начисляться не сразу, а равными платежами каждый месяц. Тем самым он будет получать дополнительный доход за счет своей квартиры.

Проценты начисляются только на фактически выданные денежные средства, а погашение «обратной ипотеки» происходит после смерти заемщика за счет продажи квартиры.

При этом неизрасходованная сумма отходит его наследникам, которые могут самостоятельно погасить кредит и сохранить за собой недвижимость.

Предполагается, что программа подобного кредитования будет опробована в ряде регионов России дочкой агентства – АРИЖК. В случае успешных результатов агентство применит схему повсеместно.

Разработчики проекта считают, что эта система должна заменить существующую в России пожизненную ренту, при которой пожилой человек завещает или продает свое жилье посторонним людям, которые принимают на себя обязанность пожизненно его содержать.

Немассовый продукт

Эксперты считают, что на данный момент спрос на этом рынке носит весьма ограниченный, сегментированный характер.

В рамках сегодняшней ситуации, исходя из ставок рынка пожизненной ренты, пенсионер из Москвы, заключивший подобный договор, будет получать приблизительно 16000 руб. в месяц и 3000–4000 руб., если он проживает в других регионах страны.

Повышение выплат пенсионерам от текущих уровней будет сопровождаться усилением активности на данном рынке. Но бум на нем возможен лишь при условии существенного ухудшения ситуации в сфере пенсионного обеспечения РФ.

Главный экономист УК «Финам Менеджмент» Александр Осин полагает, что воспользоваться такой ипотекой на текущих условиях готовы менее 1% пенсионеров: «В случае если АИЖК, фактически убрав посредников с этого рыночного сегмента, будет платить пенсионерам больше на 20-30%, полагаю, что количество желающих воспользоваться подобной ипотекой возрастет, но оно по-прежнему будет весьма невелико относительно общей массы пенсионеров, владеющих жильем».

Схожее мнение и у заместителя директора департамента розничного бизнеса, начальника управления партнерских продаж Москоммерцбанка Виктора Хребета: «Данный продукт не является массовым, и не будет пользоваться большой популярность у населения.

Его целевой сегмент – это одинокие люди пожилого возраста или люди, страдающие серьезными заболеваниями. Т.е.

социально незащищенные слои населения, уровень доходов которого, как правило, ниже прожиточного минимума, а также отсутствует материальная поддержка со стороны родных и близких».

Сиюминутная прибыль

В связи с сокращением числа посредников в данной операции после прихода на рынок АИЖК, выплаты пенсионерам увеличатся до 20-30% от стоимости жилья. Инвестор получает возможность купить квартиру, приблизительно на 50% ниже текущей стоимости.

Заемщик получает «деньги сейчас» и может существенно улучшить свое материальное положение. Но параллельно, заемщик несет в данном случае существенные риски обесценения своих денежных поступлений в долгосрочном периоде с учетом инфляции, особенно в случае инфляционного шока.

Покупатель несет риски, связанные с тем, что стоимость недвижимости в крупных городах может подешеветь при реализации сценария существенного ускорения инфляции и спада на этом фоне активности в кредитовании, реальных доходах населения.

Зарубежный опыт

Подобные предложения есть, к примеру, в США и Евросоюзе. Учитывая высокую социальную значимость таких проектов, они контролируются государственными агентствами.

Виктор Хребет отмечает, что в Европе данный вид ипотеки не так распространен, но есть похожие продукты, например, в Германии, где распространена схема продажи жилья с сохранением права пожизненного пользования жилплощадью на основе договора личного найма.

Как правило, за рубежом данный продукт реализуют не банки, а инвестиционные компании. В России нечто похожее – это пожизненная рента или ломбардные кредиты, отмечает эксперт.

Пенсионер, как и любой человек, может получить кредит в банке под залог своего жилья. Вопрос в условиях договора. В целом, банки не активны на этом рынке, поскольку риски высоки, а инвестиции носят средне- и долгосрочный характер.

Годовая рентабельность пенсионной ипотеки также в среднем не слишком велика. Так будет и дальше, если не произойдет в ближайшие годы нового потребительского ипотечного бума, но и в этом есть существенные сомнения.

Экономика перестраивается на базе роста инвестиций, при сокращении потребления в ВВП.

Денис Фёдоров

Источник: https://www.Sravni.ru/novost/2011/7/1/obratnaya-ipoteka-dlya-pensionerov/