Ипотечный вклад — понятие, сущность, особенности, как формируется

Что такое ипотечный вклад?

В то время, как с понятием банковского вклада знаком практически каждый, про ипотечный вклад слышали далеко не все. Поскольку вопрос с недвижимостью так или иначе встает в жизни каждого человека, неплохо будет разобраться с этим термином подробнее. Впрочем, уже из названия очевидно, что ипотечный вклад связан с приобретением жилья по ипотеке и делается именно с этой целью.

Если очень кратко коснутся истории этого понятия, то вклад заимствован нами из опыта стран Евросоюза (как аналогами американских и европейских моделей были агентство по страхованию вкладов, индивидуальный инвестиционный счет или паевые фонды). В самой Европе, кстати, довольно многие обзавелись жильем благодаря именно ипотечному вкладу. Первым регионом в России, где был протестирован проект, был Краснодарский край.

Идея такова: вы выбираете банк, через который собираетесь брать в ипотеку квартиру и оформляете там ипотечный вклад. Во многом его условия сходны с обычным депозитом, но имеют ряд особенностей.

Дополнительным плюсом можно назвать и то, что по ипотечным вкладам не предусмотрены расходные операции; автоматическое продление договора зависит от конкретных условий.

Тем не менее клиент не несет обязательств по окончании срока вклада непременно использовать его для ипотечного взноса. Т.е. название «ипотечный» у вклада отчасти можно считать условным — однако по крайней мере три обстоятельства делают его невыгодной альтернативой обычному вкладу.

Во-первых, процент здесь заметно ниже, чем по обычному депозиту, что едва ли понравится вкладчикам. Во-вторых, минимальный срок ипотечного вклада по чуть более выгодным ставкам исчисляется годами.

В третьих, иногда такой счет предполагает регулярное (месячное) пополнение. Все это позволяет банку с большей вероятностью в будущем привлечь накопленный вклад клиента именно под ипотечные цели — т.е.

получить дополнительную выгоду (известно, что переплаты по долгосрочной ипотеке выходят очень значительные).

Однако соглашаясь на невыгодные условия вклада, вкладчик должен получить что-то взамен. Разные банки предлагают разные льготы и условия, которые обычно можно свести к следующим типам:

• Ко взносу могут прибавляться кредитные деньги
• Вкладчику может быть выдан льготный кредит
•  Льготная цена приобретаемого объекта недвижимости
• Более низкая ставка по будущему ипотечному кредиту

Первый пункт имеет ту особенность, что может не выполняться, если своевременно не пополнять депозитный счет.

Причем понятно, что и кредитный процент на вносимую банком долю будет выше ипотечного, и обыграть банк сделать таким образом не получится — хотя внешне вклад будет расти быстрее.

Есть и другая существенная оговорка: сам по себе ипотечный вклад не является гарантией положительного решения банка о выдаче ипотеки, поскольку решающим фактором все равно будет платежеспособность заемщика.

Наконец, для покупки жилья требуется взнос порядка 25-30% от стоимости квартиры, что в большинстве случаев превышает страховую сумму, предусмотренную АСВ.

Так что важен выбор надежного банка, предоставляющего услугу ипотечного депозита — им может быть, например, Сбербанк или ВТБ 24 (кстати, вклад также можно открыть в долларах и евро, по крайней мере сведя к минимуму риски девальвации).

Однако экономическая ситуация в России заставляет с опаской смотреть на любые долгосрочные накопительные проекты, которые несут немалый страновой риск. ВТБ 24 в рамках ипотечного вклада предлагает даже небольшую линейку продуктов с такими условиями (на сегодня):

• 
• В последнем случае процент немного варьируется в зависимости от минимального первоначального взноса:
• 

Легко видеть, что больше половина цифр в столбце «мин. первонач. взнос» уже превышает лимит, установленный АСВ.

Источник: https://investprofit.info/ipotetchny-vklad/

Сущность и особенности ипотечного кредита

Ипотечный кредит — это особая форма кредита, связанная с предоставлением ссуд под залог недвижимого имущества — земли, производственных и жилых зданий и т.д. Ипотечные ссуды предоставляются на долгосрочной основе. Ипотечный кредит становится возможным лишь при условии частной собственности на землю и недвижимость.

Недвижимость всегда ценилась в банковском деле как надежная гарантия возврата займа. Залог земли и недвижимого имущества для получения в банке долгосрочного кредита называется ипотекой.

Ипотека — это вид залога недвижимого имущества (земли, предприятий, сооружений, зданий, других объектов, непосредственно связанных с землей) с целью получения денежной ссуды.

В случае неуплаты займа заложенная недвижимость продается, а из вырученной суммы погашается задолженность кредитору.

В связи с долгосрочным характером ипотечного кредита также возникают сложные проблемы с определением стоимости недвижимого имущества.

В большинстве стран действуют достаточно жесткие правила продажи недвижимости (по решению судебных органов), что важно для защиты прав собственника, на имущество которого наложен арест.

Ипотечный кредит имеет, как правило, четкое целевое назначение.

Ипотечные ссуды в современных условиях чаще всего используются для финансирования приобретения, постройки и перепланировки жилых и производственных помещений, а также освоения земельных участков.

Особенностью ипотечного кредита является то, что залогом для его предоставления может выступать и недвижимость, на покупку которой он берется.

Юридической и экономической предпосылкой возникновения ипотечного кредита является наличие развитой системы права частной собственности на недвижимость и, прежде всего, на землю. Без частной собственности на землю и институционального обеспечения ее купли-продажи широкое развитие ипотечного кредита невозможен.

1. — Кредиторы по ипотеке — ипотечные банки или специализированные ипотечные компании, а также универсальные коммерческие банки;
2. — Заемщики — юридические и физические лица, имеющие в собственности объекты ипотеки, или имеющие поручителей, которые предоставляют под залог объекты ипотеки в пользу заемщика.

Объектами ипотечного кредита являются жилые дома, квартиры, производственные здания, сооружения, магазины, земельные участки и т.п. Размер ипотечного кредита определяется в виде части стоимости объекта ипотеки.

Это обстоятельство позволяет даже получать под залог одного и того же недвижимого имущества дополнительные ипотечные займы. Залоговое имущество остается у заемщика, который продолжает его эксплуатировать, т.е.

сохраняет свое право собственника.

Недвижимость как объект ипотечного кредита имеет ряд существенных преимуществ. Она почти никогда не теряет полностью своей стоимости (ценности), а со временем, как показывает хозяйственная практика, цена ее даже растет.

Классической страной ипотечных банков является Германия, где первый банк, который осуществлял ипотечное кредитование, был основан еще 1770 г. в Силезии. Широкое развитие ипотечного кредитования в Германии в XVIII — XIX вв.

во многом был обусловлен особенностями Прусского пути становления капитализма в сельском хозяйстве. Сейчас в Германии существует около 30 специализированных ипотечных банков.

В большинстве стран Европы и в Америке, по сути, отсутствуют специализированные ипотечные банки, а кредитные операции с недвижимостью осуществляют универсальные коммерческие банки.

Ипотечное кредитование требует от персонала коммерческих банков специальных знаний и высокой экономической квалификации. Особенно это важно для правильной оценки кредитоспособности заемщика, а также стоимости недвижимого имущества, без чего ипотечный кредит становится слишком рискованной банковской операцией.

Основными документами, которые, как правило, используются на практике при оформлении ипотечного кредита, являются:

1. — Ипотечное обязательство, выдаваемое заемщиком кредитору на потвердження его (кредитора) преимущественного права на удовлетворение денежных претензий из стоимости заложенного имущества в случае невыполнения заемщиком своего обязательства, обеспеченного залогом имущества;
2. — Закладных письмо — долгосрочный ценная бумага, выпускаемая ипотечными банками под залог земельных участков, зданий и другого недвижимого имущества; он обеспечивает доход в виде процентов.

В связи с тем, что для ипотечного кредита типичным является невысокая ликвидность его объекта, важное значение имеет страхование займов и формирование вторичного рынка ипотек.

Ипотечное обязательство становится ценной бумагой, который привлекается на финансовый рынок.

Ипотечные банки тем самым получают возможность проводить рефинансирование посредством механизма вторичного рынка.

Повышение ставки процента по ипотечным займам связано с ростом риска обесценивания капитала, что влияет на деятельность кредиторов.

Понятно, что повышение процентных ставок и увеличение размера первоначального взноса сужает сферу применения ипотечного кредита, поскольку это ухудшает условия пользования им для заемщиков.

В связи с развитием ипотечного кредитования формируется отдельный ипотечный финансовый рынок, главным инструментом которого являются ипотечные облигации — долгосрочные ценные бумаги, выпускаемые под обеспечение недвижимостью и приносят постоянный процент. Эмитентами ипотечных облигаций являются, как правило, торгово-промышленные корпорации, которые на основе выпуска этих ценных бумаг могут формировать капитал для финансирования крупных строительных проектов.

Источник: http://o-kreditah1.ru/kredit/ipotechnyj-kredit/suwnost-ipotechnogo-kredita.html

Сущность и этапы развития ипотечного кредитования

Кредитование – это форма финансовых отношений, при которой
одно лицо (кредитор) предоставляет другому в пользование некоторую сумму
средств на условиях возвратности, платности и срочности[1].

Наиболее часто в качестве кредитора выступают финансовые
организации и структуры – банки, ломбарды, микрофинансовые учреждения. В роли
заемщика могут оказаться, как физические лица, так и предприниматели,
организации.

Банковский кредит – это сумма денежных средств,
предоставляемая банком компаниям и частным лицам на определенных условиях и на
определенный срок.

С другой стороны, банковский кредит представляет собой
определенную технологию удовлетворения потребности заемщика в финансовых
ресурсах.

Таким образом, банковский кредит можно также рассматривать как
комплекс взаимосвязанных финансовых, организационных, информационных,
технологических, юридических и других процедур.

Все они, в совокупности,
образуют целостный регламент взаимодействия банковского учреждения в лице его
подразделений и сотрудников с клиентами банка по поводу предоставления
последним денежных ресурсов на условиях платности, срочности и возвратности[2].

Банковский кредит может предоставляться на такие цели[3]:

• финансирование текущей деятельности предприятие
  (финансирование пополнение оборотных активов);
• капитальные вложения (осуществление
  инвестиционных проектов);
• рефинансирование ссуд, взятых ранее;
• финансирование сделок по слияниям и поглощениям
  (M&A, mergers and acquisitions) и т. д.

Кредиты, для пополнения оборотных средств фирмы – как правило краткосрочны (не превышают одного года). В большинстве случаев, их получение не требует много времени.

Залоговое обеспечение в виде основных фондов может и не потребоваться. В качестве залогового обеспечением может послужить выручка будущих периодов или же высоколиквидные товары.

Подобный кредит гораздо легче получить финансово устойчивым фирмам, заботящимся о своей деловой репутации.

Перевели на дистанционное обучение? Поможем с выполнением заданий. Бесплатно узнай сколько это будет стоить. Гарантия на работы продлена до 100 дней.

В литературе под термином «ипотека» нередко
подразумевается ипотечный кредит. Между тем само слово «ипотека» (хотя и
употребляется в сочетании со словом «кредит») имеет самостоятельное значение.

По своей сути понятие «ипотека» близко к понятию
«залог». Залог же в свою очередь служит средством обеспечения исполнения
обязательств должника перед кредитором: при невозврате в установленный срок
суммы заимодатель может компенсировать неоплаченные средства за счет средств,
полученных от реализации заложенного имущества.

В настоящее время финансовая
система страны модернизирует и расширяет направления развития.

Положительные
эффекты экономического развития в начале XXI века включают в себя значительное
увеличение емкости рынка недвижимости и распространение ипотечного
кредитования.

Большее количество операций на этом рынке осуществляется с
помощью ипотечных кредитов, которые стали одним из наиболее эффективных
финансовых инструментов для развития всей банковской системы.

Ипотечные кредиты являются
универсальным институтом, который широко развит в странах с рыночной экономикой
и используется государствами при реализации социально-экономической политики
страны.

Создание эффективной системы, основанной на рыночных принципах, для
покупки жилья на безмонопольном рынке за счет собственных средств и
долгосрочных ипотечных кредитов является основной целью развития отечественного
рынка жилья и одновременно оживления экономики страны в целом.

Развитие жилищных кредитов способствует
формированию конкурентоспособной экономики, ее стабилизации и модернизации,
снижению инфляционных процессов и социальной социальной напряженности,
обусловленной ростом доступности жилья для большинства населения,
стимулированию строительства и смежных отраслей, стабилизации рынка жилья.
Финансово-банковский сектор, а также активизация инвестиционных процессов на
рынке капитала.

Институт ипотечного кредитования
является одним из самых надежных видов внебюджетных инвестиций в различных
секторах экономики. Институт ипотечного кредитования позволяет привлекать и
преобразовывать финансовые ресурсы посредством недвижимости и строительства в
реальный сектор экономики и создавать капитал на основе ценных бумаг.

Несмотря на важность и
уникальность этой формы кредита, единого подхода к определению содержания и
функций не было разработано. Поэтому, прежде чем раскрывать содержание этих
концепций, а также специфику вашей организации, обратимся к
изучению позиций ученых по данному вопросу.

Коллективом
авторов учебника «Деньги, кредит, банки» под редакцией Г. Н. Белоглазовой под
ипотечным кредитом понимается «кредит, обеспеченный залогом недвижимого
имущества»[4].

Б.А.
Райзберг, Л.Ш. Лозовский, Е.Б. Стародубцева рассматривают ипотечный кредит в
качестве «долгосрочных ссуд под залог недвижимости: земли, производственных и
жилых зданий, сооружений»[5].

М.П.
Логинов рассматривает ипотечный кредит на жилье как «отношения, целью которых
является приобретение жилья, в процессах предоставления кредитов, займов,
обеспеченных залогом жилых помещений, исполнения договорных обязательств
участниками ипотечного жилищного кредитования, обращения взыскания на предмет
залога и его реализация»[6].

Далее рассмотрим подходы отдельных авторов к определению понятия ипотечного жилищного кредитования.

Перевели на дистанционное обучение? Поможем с выполнением заданий. Бесплатно узнай сколько это будет стоить. Гарантия на работы продлена до 100 дней.

М.И.
Каменецкий, Л.В. Донцова и С.М. Печатникова считают, что «жилищное ипотечное кредитование
— долгосрочный, обеспеченный жилищной недвижимостью финансово-кредитный
(долговой) инструмент, позволяющий получить желаемый уровень текущих жилищных
услуг и выгод, предоставляемых жилищным фондом, под будущие доходы»[8].

В
таблице 1 с достаточной степенью условности представлена сущность
теоретического, банковского, институционального подходов к определению понятия
«ипотечное кредитование».

Существуют
точки зрения о том, что ипотечное кредитование представляет собой кредитование
под залог не движимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в
качестве обеспечения возвратности кредитных средств[9].

Схема ипотечного кредитования четко определяет взаимоотношения всех участников
процесса кредитования, а именно: заемщика, банка — кредитор а, инвестор а и
структуры, которая покупает ипотечные кредиты у коммерческих банков.

Таблица
1 — Основные подходы к определению экономической сущности кредитования

Сущность ипотечного кредитования основывается на обеспеченности ее
залога — ипотеки. Имущественный залог (ипотека) — это сложный юридический и
экономический инструмент, обеспечивающий развитие ипотечного кредитования.

В научной
литературе и организационно- хозяйственной практике часто встречается понимание
ипотеки в широком и узком смыслах: в широком — обычно как совокупность
каких-либо определенных экономических и организационно-правовых отношений,
например, связанных с получением и обслуживанием ипотечного кредита; в узком
смысле слова — как залога, ссуды, долга или же особой формы долгосрочного
кредитования.

Ипотека дает возможность предпринимателю увеличить долю
производительно используемого свободного капитала, землевладельцам- приобретать
дополнительные участки земли, увеличивать капитальные затраты на возведение
современных производственных построек и т. п., физическому лицу улучшать свои
жилищные условия: покупать новое или дополнительное жилье[10].
Содержание ипотеки имеет много функциональное значение, это отражает её
масштабность как экономической категории (рисунок 1.1).

Ипотечное кредитование требует постоянного притока долгосрочных
ресурсов, и это одно из условий развития ипотеки.

Содержание и функции ипотеки

1. Разрешение противоречия
   между недостаточным уровнем текущих доходов и потребностью в финансах    
2. Разрешение
   противоречия между высокой стоимостью жилья и уровнем доходов граждан
3. Ипотечные кредиты
   требуют постоянного притока долгосрочных ресурсов, и это является одним из условий
   развития ипотеки.
4. Укрепление граждан и
   сокращение времени для удовлетворения бытовых и личных потребностей.
5. Согласовывать
   интересы заемщика и кредитора
6. Обеспечение
   процессов межотраслевого движения капитала
7. Изменения в объеме и
   структуре капитала и платежных операций
8. Увеличение скорости
   обращения капитала
9. Получить
   дополнительные средства для инвестиций и покупки или строительства недвижимости
10. Развитие финансового
    предпринимательства
11. Организация взаимодействия рынка недвижимости и
    финансового рынка

Рассмотрим понятие системы ипотечного кредитования.
Существует несколько подходов к этому определению в отечественной научной
литературе (табл. 2).

Таблица
2 — Авторские определения системы ипотечного кредитования

Из приведенных определений
дается наиболее полное понятие Г. Цилина[11]. Однако в рамках системы ипотечного кредитования более
уместно понимать совокупность финансовых учреждений, действующих в стране (т.е.

банков, ипотечных и страховых компаний, оценочных компаний, АИЖК и т. д.

) В
сферу деятельности которых входят ипотечный, первичный и вторичный рынки
недвижимости, государство, а также правила, положения, стандарты по ипотечному
кредитованию.

При больших инвестиционных
возможностях ипотечный кредит влияет на рост репродуктивных процессов и
формирование государственных и экономических финансовых ресурсов. Важно
отметить, что ипотека является эффективным инструментом, стимулирующим
строительство новых инвестиций, создание рынка недвижимости и рынка ценных
бумаг как в России, так и во всем мире.

Федеральный закон от 16.07.1998 г.

№ 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге
недвижимости)»[12] предоставляет перечень объектов недвижимости, которые
могут быть заложены и по существу налагаются на недвижимое имущество
(недвижимость) в качестве обеспечения: «…по договору ипотеки Недвижимость с
ипотекой, права которой регистрируются в порядке, установленном для
государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. «В этом
контексте следует отметить, что имущество, которое уже давно рассматривается с
точки зрения права, с развитием социальной Производственно-финансовые отношения
приобретают серьезное значение в экономическом аспекте. Это касается, в первую
очередь, ипотечных кредитов, где обеспечение может быть отчуждено в случае
неисполнения (ненадлежащего исполнения) условий кредитного соглашения
заемщиком.

Кроме того, использование
ипотеки обеспечивает залоговое обеспечение, поскольку оно подлежит обязательной
государственной регистрации, а в случае платежеспособности должника
(банкротства) по обязательству, обеспеченному ипотекой, имущество (предмет
ипотеки) не включается в состав имущества банкротства и требования кредитора,
как правило, удовлетворяются.

При анализе ипотечного кредита
особое внимание следует уделить развитию рынка ипотеки. Представление рынка
ипотеки ученым и практикам происходит с разных точек зрения. Ипотечный рынок —
это отношения кредиторов и заемщиков, которые стремятся взамен реализовать свои
экономические интересы. Рынок ипотечного кредитования — это система
финансово-экономических отношений, которая включает в себя:

• выдача долгосрочных
  кредитов под залог движимого имущества;
• продажа ипотечных
  кредитов через ипотечные права;
• выпуск и обращение
  ипотечных ценных бумаг (облигации и ипотечные ценные бумаги);
• покупка и продажа
  недвижимости.

Таким образом, исследовав сущность ипотечного
кредитования, можно заключить, что ипотечный кредит является важным фактором
экономического и социального развития страны. Его роль особенно заметна для
государства во время преодоления экономического кризиса.

Сегодня ипотека является одним
из наиболее эффективных инструментов решения важнейшей социальной проблемы —
обеспечения жильем. Важной темой является оценка потенциала ипотечных кредитов.

На данный момент в России
существует две модели ипотечного кредитования: одноуровневая и двухуровневая.
Российская система ипотечного кредитования основана, в первую очередь, на
принципах двухуровневой системы ипотечного кредитования, специализированным
государственным агентством которой является Агентство по жилищному
кредитованию, созданное в сентябре 1997 года (далее — АИЖК).

1. Выдача кредита и оформление
банковской ипотеки.

2. Внедрение банком ипотеки
региональному оператору.

3. Формирование ипотечного пула
региональным оператором и его реализация АИЖК.

4. Формирование АИЖК
от покрытия залогового обеспечения и выпуска ценных бумаг.

5. Получение средств от размещения ценных бумаг — источник финансирования федеральной системы ипотечного жилищного кредитования.

Перевели на дистанционное обучение? Поможем с выполнением заданий. Бесплатно узнай сколько это будет стоить. Гарантия на работы продлена до 100 дней.

Дело участников рынка жилищной ипотеки, как и любого другого вида инвестиционно-финансовой деятельности, сопряжена с наличием риска. Риск в кредитно-финансовой деятельности можно охарактеризовать, как вероятность наступления события, в итоге которого происходит нежелательное отклонение от намеченной цели.

Для понятия «ипотечный риск» употребим трактовку категории «хозяйственный риск». «Хозяйственный риск — это понятие, используемое для характеристики качеств целенаправленной хозяйственной деятельности, а конкретнее — исходной ситуации, процессов подготовки и принятия решения, а также результата реализации принятого хозяйственного решения в деятельности предприятия»[13].

Таким образом, программа ипотечного кредитования имеет как положительные, так и отрицательные стороны. В связи с этим, преимуществом можно считать то, что система страхования предоставляет гарантию сторонам возместить свои убытки в случае наступления страхового случая.

Негативным моментом является то, что банк, стараясь оградить себя от возможных рисков, посредством страхования, повышает цену ипотечного кредита, которая и без того является большой.

[1]
Ермасова, Н.Б. Государственные и муниципальные финансы: теория и практика в
России и в зарубежных странах / Н.Б. Ермасова. — М.: Высшее образование, 2016.
— 516 c.

[2]
Разумова, И.А. Ипотечное кредитование / И.А. Разумова. — М.: СПб: Питер, 2017.
— 208 c.

[3] Ван,
Хорн Дж.К. Основы управления финансами / Ван Дж.К. Хорн. — М.: Финансы и
статистика, 2016. — 800 c.

[4] Банковское
дело [Текст]: учебник / под ред. Г.Н. Белоглазовой, Л.П. Кроливецкой. — М.:
Финансы и статистика, 2017. — 592 с.

[5] Современный
экономический словарь [Текст] / под ред. Б.А. Райзберга, Л.Ш. Лозовского, Е.Б.
Стародубцовой. — 2-е изд., испр. — М.: Инфра-М, 2017.

[6] Логинов,
М.П. Теория и методология ипотечного кредитования [Текст] / М.П. Логинов, В.А.
Татьянников. — Екатеринбург: Изд-во УрГУ, 2017. – 240 с.

[7] Горемыкин,
В.А. Ипотечное кредитование [Текст] : учебник / В.А. Горемыкин. — М.: МГИУ,
2007. — 368 с.

[8] Каменецкий
М.И. Ипотечное кредитование на рынке жилья (народнохозяйственный и региональный
аспекты) [Текст] / М.И. Каменецкий, Л.В. Донцова, С.М. Печатникова. — М.: Дело
и сервис, 2016. — 272 с.

[9] Денисова
А. С, Ермолаева Е. В. Ипотечное кредитование в России: достоинства и недостатки
// Бюллетень медицинских интернет-конференций — 2015. — № 12. — С. 15-22

[10] Кондрашова
Г.П. Сущность, особенности и история становления ипотечного страхования // Экономика
и предпринимательство — 2013. — № 12-2 (41-2). — С. 866 -869

[11] Ипотека:
жилье в кредит / Г.А. Цылина. — М.: ЗАО «Издательство «Экономика», 2017.-358 с.

[12] Федеральный
закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ (с
изменениями на 31 декабря 2017 года) (редакция, действующая с 1 января 2019
года) //Собрание законодательства Российской Федерации, N 29, 20.07.98, ст.3400

[13] Жариков
В.В., Безпалов В.В., Коробова О.В. Формирование и развитие ипотечного кредитования
в России: модели, методы и новые подходы // Наука и Мир. — 2015. -№2(18).-С. 30-35

Источник: https://vuzru.ru/sushhnost-i-etapy-razvitiya-ipotechnogo-kreditovaniya/

Сущность и особенности ипотечного кредитования

В развитых странах ипотечное кредитование
является важнейшим элементом рыночной
экономики, в частности в области
инвестиционной деятельности, и имеет
высокий уровень развития.

Существуют два понятия: «залог» и
«ипотека». [10, 87].

Залог — способ обеспечения обязательства.
Возникает из договора или закона.
Кредитор-залогодатель имеет право при
невыполнении должником обязательства,
обеспеченного залогом, получить
компенсацию из стоимости заложенного
имущества путем его продажи.

Для ипотеки характерны: залог имущества;
возможность получения под залог одного
и того же имущества добавочных ипотечных
ссуд под вторую, третью и последующие
закладные; обязательная регистрация
залога в земельных книгах, которые
ведутся в государственных или коммунальных
учреждениях. В случаях неплатежеспособности
должника удовлетворение требований
кредитора производится из выручки от
реализованного имущества в порядке
очередности регистрации залога.

• Предметом залога могут быть не только
  вещи, ной имущественные права и требования,
  исключая имущество, изъятое из оборота
  и требования, неразрывно связанные с
  личностью залогодателя (например,
  алименты), а также имущество граждан,
  на которое по закону не может быть
  обращено взыскание.
• Особенности ипотечного кредитования:
• ■ ипотечный кредит — ссуда под строго
  определенный залог;
• ■ большинство ипотечных ссуд имеет
  строго целевое назначение; они используются
  для финансирования приобретения,
  постройки и перепланировки как жилья,
  так и производственных помещений, а
  также освоения земельных участков. В
  ряде стран наибольшее распространение
  получили жилищные ипотечные кредиты;

■ ипотечные кредиты предоставляются
на длительный срок, обычно на 10—30 лет.
Оформляемая при получении ипотечной
ссуды закладная является специальным
кредитным соглашением, отличающимся
от других его разновидностей.

Закладные
обращаются на вторичном рынке, задача
которого состоит в том, чтобы обеспечить
постоянный приток ресурсов для
кредитования и перелив средств из
регионов, испытывающих избыток кредитных
ресурсов. [10, 91].

1. Ипотека воздействует на преодоление
   экономического кризиса двумя путями:
2. — развитием ипотечного бизнеса, который
   позитивно отражается на реальном секторе
   экономики, приостановке спада производства
   в строительном комплексе, сельском
   хозяйстве и других отраслях. Это связано
   с развитием рынка жилья (вообще
   недвижимости) и фермерского хозяйства;
3. — развитием ипотечного кредитования,
   способствующего снятию социальной
   напряженности в обществе, которая, как
   правило, сопровождает экономический
   кризис.

Ипотечное кредитование считается
относительно низкорискованной банковской
операцией. Значительная часть рисков
при ипотечном кредитовании перекладывается
на заемщика и инвестора. 

Источник: https://studfile.net/preview/5050201/page:4/

Сущность и особенности ипотечного кредита

• Тема 10. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ
• 1. Сущность и особенности ипотечного кредита
• 2. Механизм ипотечного кредитования
• 3. Ипотечное кредитования жилищного строительства

Ипотечный кредит – это особая форма кредита, связанная с предоставлением займов под залог недвижимого имущества — земли, производственных или жилых зданий и т.д.

Ипотечные ссуды предоставляются на долгосрочной основе. Ипотечный кредит становится возможным лишь при условии частной собственности на землю и недвижимость.

Недвижимость всегда ценилась в банковском деле как надежная гарантия возврата займа. Залог земли и недвижимого имущества для получения в банке долгосрочного кредита называется ипотекой.

Ипотека — это вид залога недвижимого имущества (земли, предприятий, сооружений, строений, других объектов, непосредственно связанных с землей) с целью получения денежной ссуды.

В случае неуплаты займа заложенная недвижимость продается, а из вырученной суммы погашается задолженность кредитору.

Согласно Закону Украины «О залоге» (раздел II) ипотекой признается застава земли, недвижимого имущества, при котором земля и (или) имущество, составляет предмет залога остается у залогодателя или третьего лица.

Предметом ипотеки может быть имущество, связанное с землей — здание, сооружение, квартира, предприятие (его структурные подразделения) как целостный имущественный комплекс.

В связи с долгосрочным характером ипотечного кредита также возникают сложные проблемы с определением стоимости недвижимого имущества.

В большинстве стран действуют достаточно жесткие правила продажи недвижимости (по решению судебных органов), что важно для защиты прав собственника, на имущество которого наложен арест.

Ипотечный кредит имеет, как правило, четкое целевое назначение.

Ипотечные ссуды в современных условиях чаще всего используются для финансирования приобретения, постройки и перепланировки жилых и производственных помещений, а также освоения земельных участков.

Особенностью ипотечного кредита является то, что залогом для его предоставления может выступать и недвижимость, на покупку которой он берется.

Юридической и экономической предпосылкой возникновения ипотечного кредита является наличие развитой системы права частной собственности на недвижимость и, прежде всего, на землю. Без частной собственности на землю и институционального обеспечения ее купли-продажи широкое развитие ипотечного кредита невозможен.

1. Субъектами ипотечного кредита являются:
2. — Кредиторы по ипотеке — ипотечные банки или специализированные ипотечные компании, а также универсальны коммерческие банки;
3. — Заемщики — юридические и физические лица, имеющие в собственности объекты ипотеки, или имеют поручителей, которые предоставляют под залог объекты ипотеки в пользу заемщика.

Объектами ипотечного кредита является жилые дома, квартиры, производственные здания, сооружения, магазины, земельные участки и т.п. Размер ипотечного кредита определяется в виде части стоимости объекта ипотеки.

Это обстоятельство позволяет даже получать под залог одного и того же недвижимого имущества дополнительные ипотечные займы. Залоговое имущество остается у заемщика, который продолжает его эксплуатировать, т.е.

сохраняет свое право собственника.

Согласно Закону Украины «О залоге», если предметом залога является недвижимое имущество, договор залога должен быть нотариально удостоверен на основании соответствующих право-учредительных документов. Нотариальное заверение договора залога недвижимого имущества осуществляется по месту нахождения недвижимости.

В западных странах действуют два режима правового регламентирования ипотеки: 1) режим ипотеки романо-германского права (страны Западной Европы); в его основе — значительная формализация ипотечного права: нотариальное заверение акта ипотеки, наличие кадастра или поземельной книги, публикация ипотек и др.

; 2) режим ипотеки стран англосаксонского права; в его основе — гибкая и менее формализованная система ипотечного права; ипотека здесь носит общий характер, т.е. качественно не отличаются от других форм залога и гарантий. До 1917 г. ипотечный кредит в Украине регламентировался нормами романо-германского права.

Классической страной ипотечных банков является Германия, где первый банк, который осуществлял ипотечное кредитование, был основан еще в 1770 г. в Силезии. Широкое развитие ипотечного кредитования в Германии в XVIII — XIX вв.

во многом был обусловлен особенностями прусского пути становления капитализма в сельском хозяйстве. Сейчас в Германии существует около 30 специализированных ипотечных банков.

В большинстве стран Европы и в Америке, по сути, отсутствуют специализированные ипотечные банки, а кредитные операции с недвижимостью осуществляют универсальные коммерческие банки.

В Украине первый акционерный земельный банк, осуществлявший ипотечное кредитование, был открыт 1864 г. в Одеси.Одним из основных его задач было выделение крестьянам средств на покупку земли на юге Украины. Ликвидация частной собственности на землю и недвижимость после революции 1917 г. обусловила прекращении деятельности в бывшем СССР ипотечных банков.

Сейчас в Украине операции по ипотечному кредитованию находятся в зачаточном состоянии. В перспективе ипотечное кредитование должно стать одним из важнейших средств обеспечения обязательств, связанных с долгосрочными инвестициями.

Ипотечное кредитование требует от персонала коммерческих банков специальных знаний и высокой экономической квалификации. Особенно это важно для правильной оценки кредитоспособности заемщика, а также стоимости недвижимого имущества, без чего ипотечный кредит становится слишком рискованной банковской операцией.

• Основными документами, как правило, используются на практике при оформлении ипотечного кредита, является:
• — Ипотечное обязательство, выдаваемое заемщиком кредитору на подтверждение его (кредитора) преимущественного права на удовлетворение денежных претензий из стоимости заложенного имущества в случае невыполнения заемщиком своего обязательства, обеспеченного залогом имущества;
• — Закладной лист – долгосрочная ценная бумага Выпускаемой ипотечными банками под залог земельных участков, зданий и другого недвижимого имущества; он обеспечивает доход в форме процентов.

В связи с тем, что для ипотечного кредита типичным является невысокая ликвидность его объекта, важное значение имеет страхование займов и формирование вторичного рынка ипотек. Ипотечное обязательства становится ценной бумагой, привлекается на финансовый рынок. Ипотечные банки тем самым получают возможность проводить рефинансирование с помощью механизма вторичного рынка.

Ссуды под недвижимость подлежат погашению на условиях рассрочки платежа и с уплатой процентов. Проценты по ипотечным займам имеют ту свойство, что их величина зависит от территориального размещения недвижимого имущества.

Повышение ставки процента по ипотечным ссудам связано с ростом риска обесценения капитала, влияющего на деятельность кредиторов.

В связи с развитием ипотечного кредитования формируется отдельный ипотечный финансовый рынок, главным инструментом которого являются ипотечные облигации — долгосрочные ценные бумаги, выпускаемые под обеспечение недвижимостью и приносят постоянный процент. Эмитентами ипотечных облигаций являются, как правило, торгово-промышленные корпорации, на основе выпуска этих ценных бумаг могут формировать капитал для финансирования крупных строительных проектов.

Источник: https://studopedia.su/10_114937_sushchnost-i-osobennosti-ipotechnogo-kredita.html

Сущность реализации ипотечного кредитования (стр. 1 из 22)

• Содержание
• ВВЕДЕНИЕ
• ГЛАВА 1. СУЩНОСТЬ РЕАЛИЗАЦИИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
• 1.1 Понятие и особенности ипотечного кредита
• 1.2 Сущность и основные элементы системы ипотечного жилищного кредитования
• 1.3 Развитие и функционирование системы ипотечного кредитования в России
• ГЛАВА 2. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ НА ПРИМЕРЕ БАЙКАЛЬСКОГО БАНКА СБЕРЕГАТЕЛЬНОГО БАНКА РФ
• 2.1 Общая характеристика Байкальского Банка Сберегательного Банка РФ
• 2.2 Анализ ипотечного кредитования Селенгинского ОСБ № 2434 Байкальского Банка Сберегательного банка РФ и анализ выданных кредитов
• 2.3 Анализ финансового состояния Селенгинского ОСБ за период 2003 по 2005 год и этапы предоставления ипотечного кредита
• ГЛАВА 3. ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
• 3.1 Основные направления по совершенствованию рынка ипотечного жилищного кредитования
• 3.2 Секьюритизация ипотечных кредитов
• 3.3 Система рефинансирования ипотечных жилищных кредитов
• ЗАКЛЮЧЕНИЕ
• СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ ИНФОРМАЦИИ
• ПРИЛОЖЕНИЯ
• введение
• В настоящее время в России в числе первоочередных задач социально-экономического развития стоит задача формирования рынка доступного жилья через создание условий для сбалансированного увеличения платежеспособного спроса населения на жилье, в том числе с помощью развития ипотечного жилищного кредитования, и увеличения объемов жилищного строительства.
• Цель дипломной работы заключается в рассмотрении системы ипотечного кредитования в Российской Федерации, в частности на примере кредитования Байкальского банка СБ РФ и предложении путей её совершенствования.
• В экономическом отношении ипотека – это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.
• Особенно следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования.
• Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим образом:
• — функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;
• — функция обеспечения возврата заемных средств;
• — функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;
• — функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.
• Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования — создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России должна опираться на имеющийся международный опыт развития ипотечного кредитования, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия (характерные для переходной экономики), ограниченную платежеспособность населения, высокую инфляцию. Система ипотечного жилищного кредитования должна опираться в первую очередь на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, и в меньшей степени финансирования со стороны государственного бюджета.

Объектом исследования дипломной работы стал Сбербанк РФ (Отделение СБ РФ №2434, г. Гусиноозерск). Рассмотрены виды и условия ипотечных программ, предоставляемых банком, а также определены перспективные направления системы ипотечного кредитования РФ.

Научной и методической основой дипломной работы послужили законодательные акты, а также работы отечественных ученых и специалистов по ипотечному кредитованию, к которым относятся: Крысин А., Разумова И.А., Санникова Т.А., Шадрин А.

1. В рамках поставленной цели были решены следующие задачи:
2. — рассмотрена сущность ипотечного кредитования;
3. — рассмотрен порядок становления ипотечных отношений в России
4. — проведен анализ финансового состояния Селенгинского ОСБ;
5. рассмотрены перспективные пути развития ипотечного кредитования в России.
6. ГЛАВА 1. СУЩНОСТЬ РЕАЛИЗАЦИИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
7. 1.1 Понятие и особенности ипотечного кредита

В условиях хронического недостатка государственных средств, традиционной задачей для органов власти всех уровней стало привлечение внебюджетных денежных ресурсов в сферу жилищного строительства. Наиболее перспективным решением «квартирного вопроса» специалисты в области недвижимости считают развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования.

Ипотека (греч. hypotheke — залог, заклад) — сдача в залог земли и другого недвижимого имущества с целью получения денежной ссуды — ипотечного кредита (кредита под закладную). Ипотекой называют и саму закладную — документ, удостоверяю­щий сдачу имущества в залог, а также в долг по ипотечному кре­диту.

• Ипотека — это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости.
• Ипотечное кредитование — это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.
• При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты:
• 1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства;
• 2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны;

3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных, оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).[23,c.15].

1. В экономическом отношении ипотека — это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.
2. Особенно следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования.
3. Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим образом:
4. — функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;
5. — функция обеспечения возврата заемных средств;
6. — функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

— функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.[26,c.16]

Можно выявить следующие отличительные особенности ипотечного кредита:

— Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит).

Это означает, что, в случае неисполнения заемщиком обязательств, осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором.

Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

• Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких — либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства:
• — длительность срока предоставления кредита;
• Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика;
• — большинство ипотечных ссуд носят целевой характер;
• — ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией.
• К основным требованиям можно отнести следующие:
• — сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;
• — величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;
• — при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.
• Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.

Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.[27,c.45]

Механизм функционирования системы ипотечного кредитования может быть представлен следующим образом.

Граждане, обладающие определёнными накоплениями и стабильными доходами, принимают решение приобрести жилую недвижимость (квартиры или индивидуальные дома) посредством ипотечных кредитов.

Кредитор проверяет платёжеспособность потенциальных заёмщиков (процедура андеррайтинга), т.е. оценивает, в состоянии ли он из своего текущего дохода, который может оказаться единственным источником погашения кредита, платить ежемесячно определенную, обусловленную договором по ипотечному кредиту сумму.

Есть золотое банковское правило: на выплату кредита заемщик не должен тратить больше 30% своего личного ежемесячного дохода. Если эта доля больше, например, 40-60%, то такой кредит уже становиться рискованным. Может получиться так, что заемщик не сможет его выплатить.

Поэтому, исходя из дохода заемщика, банк оценивает тот объем кредита, который он может предоставить.

Источник: https://mirznanii.com/a/1785/sushchnost-realizatsii-ipotechnogo-kreditovaniya