В чем выгоды ипотеки для кредитора (банка), заемщика и государства

При­об­ре­те­ние жилья в ипо­те­ку для рос­си­ян, по срав­не­нию с Запа­дом, непри­выч­но, что высту­па­ет одной из при­чин мед­лен­но­го раз­ви­тия ипо­теч­но­го кре­ди­то­ва­ния в Рос­сии.

Логи­ка ипо­те­ки тако­ва, что в этой сдел­ке участ­ву­ют три сто­ро­ны: госу­дар­ство, заем­щик и банк.

Поэто­му сего­дня мы рас­смот­рим ипо­теч­ное кре­ди­то­ва­ние с пози­ций кре­дит­ной орга­ни­за­ции, госу­дар­ства и заем­щи­ка.

В чем выгоды ипотеки для кредитора (банка), заемщика и государстваКому выгод­на ипо­те­ка: Госу­дар­ство, банк, заем­щик?

Ипо­те­ка – это не про­сто реше­ние жилищ­но­го вопро­са, о и некие дол­го­вые обя­за­тель­ства. Что­бы быть уве­рен­ным, что каж­дая из сто­рон выпол­нит свои обя­за­тель­ства в пол­ной мере перед дву­мя дру­ги­ми, нуж­но убе­дить­ся, что эта сдел­ка выгод­на для каж­дой из сто­рон:

  • госу­дар­ство берет на себя раз­ра­бот­ку и обес­пе­че­ние пра­во­вой под­держ­ки реа­ли­за­ции про­грамм кре­ди­то­ва­ния ипо­те­ки
  • бан­ки долж­ны создать более доступ­ные усло­вия предо­став­ле­ния ипо­теч­но­го кре­ди­та
  • насе­ле­ние, кото­рое заин­те­ре­со­ва­но в раз­ре­ше­нии жилищ­но­го вопро­са, долж­но быть гото­во испол­нять воз­ло­жен­ные на него обя­зан­но­сти.

Почему государству выгодна ипотека?

Реше­ние жилищ­ной про­бле­мы граж­дан стра­ны — одна из основ­ных задач вла­сти. Рос­сия не пер­вое госу­дар­ство, кото­рое пред­при­ни­ма­ет реаль­ные дей­ствия для реше­ния это­го вопро­са.

Пре­вра­тить жела­е­мое в реаль­ность воз­мож­но толь­ко при усло­вии объ­еди­не­ния сов­мест­ных уси­лий госу­дар­ства, насе­ле­ния и бан­ков.

Ипо­те­ка – это один из спо­со­бов, поз­во­ля­ю­щих решить про­бле­му модер­ни­за­ции эко­но­ми­ки Рос­сии в корот­кие сро­ки.

Про­ект модер­ни­за­ции эко­но­ми­ки РФ при помо­щи широ­ко­го внед­ре­ния систе­мы ипо­теч­но­го кре­ди­то­ва­ния полу­чил назва­ние Доступ­ное жилье. С момен­та реа­ли­за­ции это­го про­ек­та рынок выда­чи ипо­теч­ных кре­ди­тов вырос вдвое.

С одной сто­ро­ны, госу­дар­ством при­ни­ма­ют­ся меры для раз­ви­тия ипо­те­ки, вно­сят­ся поправ­ки в зако­ны. С дру­гой сто­ро­ны эти самые зако­ны несколь­ко тор­мо­зят ипо­теч­ный рынок.

Но в целом, ипо­те­ка ока­зы­ва­ет бла­го­при­ят­ное вли­я­ние на эко­но­ми­ку Рос­сии.

Сов­мест­ная рабо­та бан­ка и госу­дар­ства, поз­во­ля­ет выве­сти «чер­ные» и «серые» дохо­ды граж­дан из тени, посколь­ку соби­рая све­де­ния о дохо­дах заем­щи­ков, кре­дит­ные орга­ни­за­ции, уста­нав­ли­ва­ю­щие доступ­ные усло­вия и щадя­щие про­цен­ты, учи­ты­ва­ют толь­ко офи­ци­аль­ную зар­пла­ту по справ­ке N 2‑НДФЛ, заве­рен­ную нало­го­вы­ми служ­ба­ми. При этом от ипо­те­ки отсе­ка­ет­ся зна­чи­тель­ная часть тех, кто и сего­дня вполне мог бы ею вос­поль­зо­вать­ся, но не хочет «све­тить» свои дохо­ды.

К тому же заем­щи­ком ипо­те­ки может стать, толь­ко граж­да­нин Рос­сий­ской Феде­ра­ции, достиг­ший и не пре­вы­сив­ший опре­де­лен­ный воз­раст, кото­рый име­ет ста­биль­ную заня­тость и зара­бот­ную пла­ту или пред­при­ни­ма­тель­ский доход. Так­же заем­щик дол­жен иметь соб­ствен­ные накоп­ле­ния в раз­ме­ре, кото­рые колеб­лют­ся от 10% до 50% сто­и­мо­сти жилья, в зави­си­мо­сти от кон­крет­ной про­грам­мы ипо­теч­но­го кре­ди­то­ва­ния.

Таким обра­зом, роль госу­дар­ства в раз­ви­тии ипо­теч­но­го рын­ка очень вели­ка. С этой целью было при­ня­то реше­ние о созда­нии АИЖК, на фор­ми­ро­ва­ние устав­но­го фон­да кото­ро­го было выде­ле­но око­ло 450 млрд. руб­лей.

В неко­то­рых реги­о­нах уже наблю­да­ет­ся успеш­ный опыт ипо­теч­но­го кре­ди­то­ва­ния, а в отдель­ных субъ­ек­тах Рос­сий­ской Феде­ра­ции нача­ли рабо­тать реги­о­наль­ные агент­ства ипо­теч­но­го жилищ­но­го кре­ди­то­ва­ния.

Почему заемщику выгодна ипотека?

Глав­ная выго­да заем­щи­ка – это реше­ние жилищ­ной про­бле­мы.

Без­услов­но, жилье, при­об­ре­тен­ное ипо­теч­ной схе­ме, в ито­ге будет сто­ить на 70% доро­же по срав­не­нию с его рыноч­ной сто­и­мо­стью, одна­ко толь­ко на момент полу­че­ния зай­ма, но на момент выпла­ты ипо­те­ки его сто­и­мость так­же воз­рас­тет в два-три раза, и соот­вет­ствен­но цена на недви­жи­мость выров­ня­ет­ся или даже воз­рас­тет.

В чем выгоды ипотеки для кредитора (банка), заемщика и государстваИпо­теч­ное кре­ди­то­ва­ние с пози­ций бан­ка, госу­дар­ства и заем­щи­ка

К дру­гим выгод­ным момен­там ипо­те­ки мож­но при­чис­лить: срав­ни­тель­но низ­кий про­цент и пер­во­на­чаль­ный взнос, отсут­ствие необ­хо­ди­мо­сти трат на арен­ду квар­ти­ры, нало­го­вый вычет, воз­мож­ность полу­че­ния раз­лич­ных госу­дар­ствен­ных льгот и суб­си­дий при покуп­ке недви­жи­мо­сти в ипо­те­ку. При этом повы­ше­ние рыноч­ной сто­и­мо­сти жилья соглас­но индек­су инфля­ции в соче­та­нии с нало­го­вы­ми льго­та­ми урав­но­ве­ши­ва­ет, а ино­гда даже пре­вы­ша­ет объ­ем про­цент­ных выплат по ипо­те­ке.

Почему банкам выгодна ипотека?

Извест­но, что основ­ной доход бан­ков – это про­цен­ты, полу­ча­е­мые с заем­щи­ков дол­го­сроч­ных или крат­ко­сроч­ных кре­ди­тов.

И если крат­ко­сроч­ные зай­мы – это отно­си­тель­но мгно­вен­ная при­быль для кре­дит­ной орга­ни­за­ции, то при дол­го­сроч­ном кре­ди­те все про­цен­ты «съест» инфля­ция.

Поэто­му бан­ки стре­мят­ся к тому, что­бы день­ги, полу­ча­е­мые с ипо­те­ки, рабо­та­ли. Кре­ди­то­рам выгод­но выда­вать зай­мы, а, зна­чит, выгод­но и раз­ви­тие ипо­те­ки.

Ипо­теч­ное кре­ди­то­ва­ние — это мощ­ный сти­мул для того, что­бы кре­ди­ты на покуп­ку жилья уже в бли­жай­шее вре­мя ста­ли обыч­ным делом в Рос­сии.

Ни один банк не может фор­ми­ро­вать кре­дит­ный порт­фель из дол­го­сроч­ных зай­мов, при этом опи­ра­ясь на крат­ко­сроч­ные кре­ди­ты.

Посколь­ку несо­от­вет­ствие бан­ков­ских акти­вов и пас­си­вов по сро­кам и став­кам позд­но или рано при­ве­дет к поте­ре лик­вид­но­сти и банк­рот­ству бан­ка.

В конеч­ном ито­ге, ком­мер­че­ские бан­ки, предо­став­ля­ю­щие имен­но ипо­теч­ные кре­ди­ты, риску­ют мень­ше все­го. Так как убыт­ки кре­дит­ная орга­ни­за­ция может поне­сти толь­ко в слу­чае, если одно­вре­мен­но упа­дут цены на недви­жи­мость, и когда заем­щик пре­кра­тит выпол­нять обя­за­тель­ства за полу­чен­ный ипо­теч­ный кре­дит.

Кому еще выгодна ипотека?

Еще одна кате­го­рия тех, кому выгод­на ипо­те­ка, — это риел­то­ры или ипо­теч­ные бро­ке­ры, ока­зы­ва­ю­щие услу­ги по под­бо­ру под­хо­дя­ще­го для ипо­те­ки жилья и предо­став­ле­нию заем­щи­ку дан­ных на про­да­ва­е­мые объ­ек­ты недви­жи­мо­сти.

Эта сфе­ра услуг наи­бо­лее про­блем­ная и тре­бу­ет опре­де­лен­ной спе­ци­а­ли­за­ции.

Дан­ные спе­ци­а­ли­сты отве­ча­ют не толь­ко за под­бор кли­ен­ту квар­ти­ры, под­хо­дя­щей по тех­ни­че­ским пара­мет­рам, но и за чисто­ту сдел­ки и пра­виль­ность оформ­ле­ния доку­мен­тов.

Ипо­теч­ный бро­кер содей­ству­ет заем­щи­ку в выбо­ре и полу­че­нии луч­ше­го кре­дит­но­го про­дук­та любо­го бан­ка.

В рам­ках дан­но­го ему пору­че­ния он уста­нав­ли­ва­ет дело­вые кон­так­ты меж­ду кли­ен­том и кре­ди­то­ром, пред­при­ни­ма­ет необ­хо­ди­мые дей­ствия для того, что­бы обес­пе­чить совер­ше­ние сдел­ки на наи­бо­лее выгод­ных для кли­ен­та усло­ви­ях. При необ­хо­ди­мо­сти бро­кер может вести пере­го­во­ры с бан­ком по всем вопро­сам, отно­ся­щим­ся к его ком­пе­тен­ции.

Таким обра­зом, риел­тор, рабо­та­ю­щий с ипо­теч­ны­ми сдел­ка­ми, помо­га­ет заем­щи­ку ипо­те­ки наи­бо­лее эффек­тив­но рас­по­ря­дить­ся денеж­ны­ми сред­ства­ми, оце­нить кон­крет­ную ситу­а­цию и совер­шить пра­виль­ный выбор. Его дей­ствия рас­про­стра­ня­ют­ся на все эта­пы сдел­ки, одна­ко услу­ги, бро­ке­ра, есте­ствен­но, плат­ные. А его доход зави­сит от того насколь­ко выгод­ны усло­вия бан­ков­ско­го ипо­теч­но­го кре­ди­та для его кли­ен­та.

(2

Источник: https://moezhile.ru/ipoteka/komu-vygodno.html

Программы реструктуризации ипотечных кредитов в банках: условия получения в 2018 году

В чем выгоды ипотеки для кредитора (банка), заемщика и государстваИпотечный кредит — ссуда с долгим периодом погашения, и не всегда заемщику удается сохранить устойчивое финансовое положение в течение 10-20 лет. Именно на случай понижения уровня жизни заемщика банки предусмотрели возможность проведения реструктуризации. Реструктуризация ипотечного кредита — изменение платежного графика таким образом, чтобы гражданину было проще справляться с долговыми обязательствами. Опция помогает ипотечным заемщикам, попавшим в непростую финансовую ситуацию.

Что такое реструктуризация ипотеки

Это процедура, при которой банк изменяет график платежей или общие условия предоставления кредита. Изменения проводятся с одной целью — облегчить процесс выплаты жилищного кредита. Банки не заинтересованы в просрочке, поэтому идут навстречу клиентам и помогают им справиться с непосильной финансовой нагрузкой.

Реструктуризация проводится в том же банке, где и выдан ипотечный кредит. Для проведения процедуры нужно собрать документы, свидетельствующие об ухудшенном финансовом положении гражданина. Без документов банк откажет.

Важно! Реструктуризация — дополнительная банковская услуга, опция при ипотечном кредитовании. Каждый банк решает сам — предлагать ли эту опцию, оказывать ли помощь конкретному заемщику. Закон не обязывает кредитные организации помогать гражданам, меры поддержки — их самостоятельное решение.

Виды реструктуризации

Банки разрабатывают разные программы поддержки ипотечных заемщиков. Меры могут применяться по отдельности или комплексно (сразу несколько видов помощи). Каждый банк сам решает, какие виды поддержки заемщиков он предоставляет:

  1. Переоформление графика платежей на более длительный период. Пролонгация кредитного договора используется чаще всего. Банк увеличивает период возврата кредита, например, до его гашения оставалось 5 лет, а после реструктуризации период увеличится до 10 лет. В итоге размер ежемесячного платежа сокращается, долговая нагрузка на гражданина снижается, ему становится проще платить по счетам.
  2. Сниженная ставка по кредиту. Обычно этот вид поддержки применяется в комплексе с другими. Сейчас у банков есть возможность снижать ставки по действующим кредитам, так как рыночные значения ставок постоянно меняются. Например, если изначально ипотека была выдана под ставку 14% годовых, после реструктуризации она может снизиться до 13%. Вы перезаключите договор на более выгодных условиях.
  3. Предоставление кредитных каникул. Обычно мера применяется, когда положение заемщика крайне тяжелое. Банк ставит выплату кредита частично на паузу: например, дает отсрочку по выплате основного долга на 1 год, в течение этого периода заемщик платит только проценты.
  4. Рефинансирование кредита. Совершенно иной вид помощи, не относящийся к реструктуризации. За рефинансированием заемщик обращается в сторонний банк. Там он оформляет новый ипотечный кредит, но средства от его выдачи идут на досрочное закрытие проблемной ипотеки, выданной другим банком. По сути это замена банка с изменением текущих условий кредитования.
  5. Изменение валюты выданной ипотеки. Например, она была оформлена в долларах, а теперь заемщик получает доход в рублях и теряет деньги при конвертации валюты для внесения ежемесячных платежей.

Программа реструктуризации ипотечных кредитов предполагает индивидуальное решение проблемы конкретного заемщика. Банк изучает ситуацию, в которой он оказался, и оказывает оптимальную меру поддержки.

Государственная поддержка

В 2015 году был дан старт программы реструктуризации ипотечных кредитов, разработанной государством.

Многие ипотечные заемщики после пика кризиса оказались в крайне сложном положении и нуждались в помощи.

При документальном подтверждении ухудшенного финансового положения заемщик мог претендовать на проведение реструктуризации с вливанием государственных средств. Размер помощи — до 600 000 рублей.

На снижение платежа по ипотеке или иной вид помощи согласно условиям программы могли рассчитывать граждане, доход которых после оформления жилищного кредита сократился на 30% и выше. При этом жилье должно быть единственным, а заемщик входит в одну из категорий: у него есть несовершеннолетние дети, он является опекуном, инвалидом, имеет ребенка-инвалида, был участником военных действий.

Важно! Помощью государства в 2018 году по специальной программе реструктуризации воспользоваться невозможно, она прекратила действие в марте 2017 года. В 2018 году появился другой вид помощи семьям на покупку жилья: снижение ставки до 6% при рождении в семье второго или последующего ребенка.

Выгода заемщика и кредитора

Ипотечная реструктуризация выгодна и банку, и заемщику. Банк, оказывая поддержку клиенту, не увеличивает свой портфель проблемных просроченных кредитов, а заемщик получает следующие преимущества:

  • исключение начисления пеней. Просрочки фактически не будет, просто изменится порядок выплаты ссуды;
  • кредитная история не испорчена, факт предоставления реструктуризации не будет отражаться в досье, это не проблемная ситуация;
  • смягчение условий кредитования, перезаключение договора на более комфортных для заемщика условиях;
  • сохранение недвижимости. При серьезной просрочке банк забирает объект.

Кто имеет право на реструктуризацию ипотечного кредита

Каждый банк самостоятельно принимает решение о том, кто может получить услугу. Обычно она актуальна в следующих ситуациях:

  1. Заемщик получил инвалидность, потерял трудоспособность, уровень его жизни стал другим.
  2. Существенное сокращение уровня дохода, увольнение или сокращение.
  3. Серьезное заболевание заемщика или его близких.
  4. Другие ситуации, которые привели к ухудшению финансового положения.
  5. Изменение семейного положения, рождение ребенка.

Важно! Любую ситуацию, в которую попал заемщик, нужно подтверждать документально: справкой 2НФДЛ, трудовой книжкой, справками из больниц и пр. Банк рассмотрит любые документы.

Читайте также:  Дополнительное ежемесячное материальное обеспечение - что это и кому положено?

Как происходит рассмотрение заявления на реструктуризацию

Для начала нужно обратиться в обслуживающий банк и узнать условия реструктуризации ипотечного кредита, а также то, возможна ли вообще эта процедура. Практически все банки стали предлагать такую услугу, но уточнить вопрос — не лишнее.

Обычно вопросами, связанными с проблемами при возврате ипотечных кредитов, занимаются специальные отделы, куда вас и направят. Здесь вы побеседуете с менеджером банка, он изучит ситуацию и подберет оптимальный вариант реструктуризации.

Для принятия решения банку нужны документы, точный перечень огласят после собеседования, он составляется индивидуально. Чаще всего это:

  • справка доходах за последние 3 месяца или полгода, может подкрепляться копией или оригиналом трудовой книжки;
  • документы по ипотеке, условия страховой программы (вдруг наступил страховой случай — банку нужно это проверить);
  • документы о семейном положении;
  • справки из медучреждений, выписки из медицинской карточки, больничные листы — если причиной возникновения сложностей стали проблемы со здоровьем;
  • заявление. Его образец найдете в интернете, но лучше заполнить форму, выданную банком в момент обращения клиента.

Точный перечень необходимых документов укажет банк. Сроки реструктуризации ипотечного кредита небольшие, заявка рассматривается 2-3 дня, после чего банк принимает решение. Если клиент докажет реальность ухудшения финансового положения, он имеет право на реструктуризацию ипотечного кредита. В ином случае банк откажет.

Проведение процедуры обязательно оформляется документально. Составляется договор о реструктуризации ипотечного кредита, формируются дополнительные соглашения. Всегда меняется график погашения ссуды, сроки кредитования, размеры ежемесячных выплат.

Что делать если отказали в реструктуризации ипотеки

Банк не обязан предоставлять эту услугу. Что значит реструктуризация ипотеки? Это помощь заемщику, который не может справляться с действующей нагрузкой.

Если этот факт доказан документами, банк обязательно поможет — это в его интересах. Если же клиент хочет воспользоваться услугой без веских на то причин, ему откажут.

К сожалению, бывают ситуации, когда граждане просто не могут доказать факт ухудшения материального положения.

Если вам отказали в помощи, сохраните все документы и попросите банк предоставить документальный отказ. При просрочке и судебном разбирательстве этот документ вам поможет. Судья будет более лояльно к вам относиться, так как вы предпринимали попытки урегулирования ситуации. Это поможет списать часть пеней.

Если не получается провести реструктуризацию, обратитесь в другой банк за рефинансированием. Но это актуально, только если просрочки еще нет. С помощью перекредитования можно решить ситуацию, многие граждане так и поступают.

Загрузка…

Источник: https://IpotekaKredit.pro/pogashenie/restrukturizatsiya-ipotechnogo-kredita-vygoda-zaemshhika-i-kreditora

Плюсы и минусы ипотечного кредитования: от А до Я

У ипотечного кредитования, как и у любого банковского продукта, есть свои плюсы и минусы. Рассмотрим основные.

 Плюсы ипотечного кредитования для заемщика

Приобретение собственной недвижимости

Для многих людей ипотечный кредит – это единственная возможность приобрести собственное жилье. Улучшив жилищные условия с помощью ипотеки, можно перестать платить аренду за квартиру.

Также клиенты приобретают недвижимость с целью инвестирования для последующей сдачи, тем самым формируя себе накопления и дополнительные источники дохода.

Несмотря на то, что квартира находится в залоге у банка, заемщик получает ее в собственность. Соответственно, может в ней прописаться и/или использовать по своему усмотрению.

Условия кредитования

как правило, условия по ипотечным кредитам в банках значительно выгоднее, чем по кредитам наличными. Это дает возможность заемщику получить большую сумму кредита под меньшую процентную ставку на удобный срок. У клиента больше возможностей подобрать программу с оптимальным ежемесячным платежом.

Разнообразие ипотечных кредитных программ

В банках действуют различные программы ипотечного кредитования, и клиент может выбрать то, что нужно именно ему. Например, можно увеличить первоначальный взнос и снизить ставку, оформить ипотеку без первоначального взноса, получить кредит без подтверждения дохода, привлечь созаемщика и т.д.

Юридическая чистота сделки

Несмотря на то, что недвижимость находится в собственности у заемщика, залог оформлен в пользу банка. Соответственно, перед тем как выдать кредит, банк досконально проверяет объект, чтобы обеспечить юридическую чистоту сделки. При приобретении вторичного жилья большая часть банков просит еще застраховать титул.

Налоговый вычет

При приобретении квартиры в ипотеку возможно оформить налоговый вычет. При этом НДФЛ возможно возместить не только от приобретения жилья, но и с уплаченных процентов по кредиту. Некоторые клиенты используют налоговый вычет для досрочного погашения по ипотеке, тем самым уменьшая переплату.

Плюсы ипотечного кредитования для кредитора

Кредит обеспечен залогом

При выдаче ипотеки банк получает объект недвижимости в залог. В случае если заемщик перестанет исполнять свои обязательства, банк сможет реализовать объект и погасить задолженность. Также наличие залога дисциплинирует заемщика. На практике клиенты в первую очередь стараются оплачивать именно ипотеку.

Доходность по ипотеке

Доходность по ипотеке у банков на очень хорошем уровне, несмотря на то, что ставки обычно ниже, чем по кредитам наличными.

Происходит это из-за того, что оформляют ипотеку на длительный срок, обычно 15-20 лет, а выплата процентов в начале максимальная.

Если посмотреть график платежей, то мы увидим, что первые несколько лет сумма процентов значительно превышает сумму основного долга в ежемесячном платеже. С учетом ежегодного обесценивания денег, банку выгодно зарабатывать здесь и сейчас.

Качество портфеля

Большинство банков стараются формировать надежный и качественный кредитный портфель. Ипотека отлично для этого подходит. Банк сразу выдает достаточно крупные суммы с обеспечением, на длительный срок. Кредитный портфель очень медленно вымывается, так как большинство заемщиков платят по графику, и кредит полностью обеспечен залоговым имуществом.

Комиссионный (непроцентный) доход

Помимо процентов, при проведении и сопровождении ипотечных сделок, банк может дополнительно зарабатывать. Страховые компании обычно оплачивают банку комиссионное вознаграждение за проданные полисы.

Существуют различные услуги для проведения сделок, такие как банковская ячейка, аккредитив, сервис электронной регистрации и т. д.

Все это оплачивает заемщик, соответственно, кредитор получает дополнительный доход.

Минусы ипотечного кредитования для заемщика

Огромные переплаты по ипотеке

Несмотря на относительно невысокую процентную ставку (сравниваем со ставкой по нецелевым кредитам наличными) переплата процентов по ипотеке может быть просто огромной. Иногда превышает в два или даже три раза сумму самой ипотеки. Происходит это из-за длительно срока кредитования. Именно поэтому очень важно правильно рассчитать сумму и срок кредита, чтобы избежать лишних выплат.

Моральная нагрузка

Большая часть заемщиков добросовестно исполняет свои кредитные обязательства, особенно по ипотеке. Однако, оформляя кредит на 15-20 лет, клиент получает психологическую нагрузку по исполнению своих обязательств. Это объясняет необходимость правильного расчета своих финансовых возможностей, чтобы выплачивать кредит в срок либо досрочно.

Нестабильность экономики

Обычно ипотеку оформляют на 10-20 лет, при этом различные изменения и потрясения в экономике страны происходят регулярно. Спрогнозировать, что будет через длительный промежуток времени практически невозможно. У заемщиков всегда есть риск потерять источник дохода. Именно поэтому при оформлении ипотеки важно адекватно оценивать кредитную нагрузку.

Дополнительные расходы

Практически во всех банках необходимо ежегодно оформлять полис страхования. Если посчитать расходы за весь период, может получиться существенная сумма.

При оформлении ипотечного кредита очень часто требуется оплачивать отчет об оценке.

Дополнительные расходы по сделке, сервисы и способы расчетов, комиссии за перевод (если такие имеются), все это увеличивает реальную стоимость приобретаемого объекта недвижимости.

Недвижимость в залоге

Несмотря на то, что недвижимость находится в собственности заемщика, распоряжаться ею нельзя до момента выплаты ипотеки. Это может создать определенные неудобства, если клиент решит продать квартиру, которая находится в залоге у банка.

Минусы ипотечного кредитования для кредитора

Срок реализации залогового имущества

Реализация залогового имущества при дефолтах процесс не всегда быстрый. Заемщики очень часто до последнего пытаются сохранить объект и используют все способы, чтобы отсрочить его реализацию.

Сроки выдачи ипотеке

Банк тратит ресурсы на рассмотрение и одобрение ипотечных заявок. При этом не всегда получается быстро выводить клиента на сделку, так как заемщик может длительное время после одобрения подбирать объект.

Конкуренция

На рынке ипотечного кредитования очень жесткая конкуренция среди кредиторов. Банки вынуждены тратить огромные средства на привлечение, сопровождение и обслуживание ипотечных клиентов. При этом конкуренция часто способствует снижению процентных ставок по ипотечным программам, и, соответственно, доходности ипотечного портфеля.

Источник: https://www.credittalk.ru/plyusy-i-minusy-ipotechnogo-kreditovaniya-ot-a-do-ya

Странные ипотечные дела: зачем должникам хотят разрешить самостоятельно продавать залоговое жилье

Сегодня на рассмотрение Государственной Думы был представлен законопроект (копия есть в распоряжении ДОЛГ.РФ), который позволит ипотечному должнику, чье жилье находится в залоге у банка, самостоятельно реализовывать его без торгов и аукционов по более привлекательной цене. Продавец же получит разницу между задолженностью банку и ценой продажи.

На первый взгляд, законопроект выглядит спасением для утопающих и учитывает интересы обеих сторон: банк получит компенсацию потерь, а должник – избавится от долга и будет располагать дополнительными средствами для удовлетворения требований иных кредиторов. Однако опрошенные ДОЛГ.РФ эксперты видят совершенно иные последствия внедрения инициативы.

Суть законопроекта

Инициатором новации стала заместитель председателя Госдумы Ирина Яровая.

Согласно ее идее, должников по кредитным договорам, обязательства по которым обеспечены ипотекой, следует наделить правом самостоятельной реализации предмета залога.

При этом Ирина Яровая предлагает установить определенные рамки: размер займа не должен превышать 15 млн руб., а недвижимость не должна использоваться в предпринимательских целях.

В случае наличия долга сам должник вправе направить в адрес залогодержателя уведомление о намерении самостоятельно реализовать залоговый актив. После этого банк не вправе обращать взыскание на заложенное имущество.

В ответ на такое заявление кредитная компания направляет должнику сведения о минимальной сумме, за которую должно быть реализовано имущество. В нее войдут сумма основного долга и неустойка, рассчитанная на дату подачи заявления о самостоятельной реализации.

Механизм самостоятельной реализации предусматривает отчуждение имущества в пользу третьего лица по цене, не ниже минимально указанной банком. Сделка оформляется путем заключения трехстороннего договора купли-продажи без проведения аукциона или торгов в рамках 6 месяцев с момента подачи заявления залогодержателю о самостоятельной продаже.

Банк имеет право содействовать продавцу, например, помогать с рекламой объекта.

Разница между ценой продажи актива и суммой, которая необходима для погашения требования банка, перечисляется в распоряжение должника.

Залогодатель в любой момент может отказаться от самостоятельной продажи недвижимости, тогда кредитная компания вправе подать заявление в суд за разрешением обратить взыскание на предмет залога. Однако если банк успел подать такое заявление в суд прежде, чем должник «созрел» на самостоятельную продажу, то действовать будут старые правила о реализации путем проведения торгов или аукциона.

Зачем нужна новация

По мнению Ирины Яровой, инициатива выдвинута в целях обеспечения защиты гарантий граждан и для соблюдения баланса интересов банков и их клиентов.

Заместитель председателя Госдумы уверена, что стимулировать кредитование нужно одновременно с внедрением «механизмов защиты заемщиков от необоснованных потерь при процедуре добровольного или вынужденного отказа от обязательства и реализации заложенного имущества в счет обеспечения исполнения долгового обязательства».

Читайте также:  Эвакуация автомобиля с места дтп - порядок, правила, кто оплачивает

Согласно действующему законодательству, проценты до кредитных договоров начисляются вплоть до полного возврата заемных средств. Их начисление не прекращается даже после открытия исполнительного производства. Это провоцирует усугубление положения заемщика.

При реализации актива через аукцион или торги последнему также приходится оплачивать услуги организаторов таких мероприятий, оценщиков и зачастую исполнительные сборы, что еще больше увеличивает расходы.

Предлагаемый Ириной Яровой механизм позволит должнику выручить сумму, которая покроет и долг перед банком и позволит закрыть часть долговых обязательств перед иными кредиторами: не придется привлекать к процессу посторонних лиц, не придется нести дополнительные расходы, а актив можно будет продать дороже, чем на торгах.

Предлагаемый проектом механизм устанавливает право залогодателя – физического лица осуществить реализацию заложенного имущества самостоятельно в случае подачи залогодателем соответствующего заявления с соблюдением интересов обеих сторон. Срок реализации заложенного имущества не может составлять более шести месяцев со дня направления залогодателем – физическим лицом залогодержателю заявления о самостоятельной реализации заложенного имущества.

Депутат уверена, что именно должник заинтересован как можно быстрее закрыть свой долг и остаться в плюсе, вот почему предложенная ей схема должна работать. При этом положительный исход предполагается для всех: банк получит возмещение, должник – погасит долг и будет располагать средствами, вырученными сверх суммы, минимально обозначенной кредитной организацией.

 

Законопроект приведет к злоупотреблениям со стороны должников

  • По словам Максима Доценко, председателя экспертного совета «Общероссийский профсоюз арбитражных управляющих», инициатива, выдвинутая Ириной Яровой, в целом носит позитивный характер.
  • Он отметил, что благодаря новации можно будет организовать эффективную и динамичную реализацию имущества без длительных судебных процедур при возникновении долговых ситуаций.
  • «Вместе с тем не исключено и злоупотребление со стороны должников, которые могут быть заинтересованы только в том, чтобы затянуть процедуру взыскания», — уверен эксперт.

Михаил Сачёв, президент Российского антикризисного союза (РОСАНТИ), президент Уральской СРО арбитражных управляющих (Союз «УрСО АУ»), посчитал, что Яровая предлагает популистский законопроект, который скорее напоминает заботу о собственном реноме, чем реальный интерес о проблемах граждан.

«Я вообще не вижу никакого улучшения ситуации для людей, взявших ипотеку, при принятии данного законопроекта. Потому что надо понимать, что с максимальной выгодой недвижимость может продать только человек, который хорошо знает рынок, может объективно оценить ситуацию на рынке и сам объект продажи», — комментирует эксперт.

По его мнению, простой гражданин в действительности не способен продать жилье с заявленной максимальной выгодой. В реальной ситуации произойдет лишь потеря кредиторами заложенных на процедуру шести месяцев.

Кроме того, экономию расходов, которую якобы можно достичь при самостоятельной реализации, можно назвать фиктивной (привлечение ФССП, организатора торгов).

«Ни для кого не секрет, что максимальная выгода от реализации недвижимости – это все-таки ее продажа на аукционе, если речь идет об интересном объекте. В обратном случае при прямой продаже вместо экономии 3%, можно лишиться 10 и более процентов от цены, за которую можно было бы реализовать жилье путем проведения аукциона», — считает Михаил Сачёв.

Эксперт обратил внимание и на то, что для успешной и выгодной продажи недвижимости нужна реклама, нужны специалисты, юристы, консультанты, необходимо знание законодательства, умение собирать документы и так далее. Все это требует вложений.

«Кажущаяся максимальная выгода, предложенная Яровой, может привести на деле к реализации русской поговорки: за морем телушка полушка, да рубль перевоз», — объясняет президент РОСАНТИ.

По его словам, планируемая максимальная выгода в реальности окажется всего лишь иллюзией. Она приведет к огромному количеству расходов у реального человека, который никогда в жизни не торговал недвижимостью и впервые получил ипотеку.

Эксперт также отметил, что очень часто срок экспозиции недвижимости на региональных рынках превышает предложенные Яровой 6 месяцев. Поэтому он выдвинул альтернативный вариант, как можно поспособствовать защите прав должников.

«У нас есть сейчас Фонд обманутых дольщиков. Так давайте создадим Фонд ипотечников, попавших в тяжелую материальную ситуацию, и будем временно их поддерживать. В принципе уже есть близкая к этому структура – ДОМ.РФ – она вполне может выкупать квартиры должников и в дальнейшем реализовывать их по максимально рыночной цене», — предлагает Михаил Сачев.

Законопроект породит мошеннические схемы

Преподаватель МФЮА Дмитрий Гладышев согласен с мнением коллеги о популистском характере инициативы. Он также предположил, что, возможно, внесение законопроекта лоббируется рядом кредиторов, например, банков.

В пояснительной записке указано, что внедрение законопроекта не потребует внесение иных изменений в действующее законодательство. Однако Дмитрий Гладышев увидел в этом противоречие.

Если допустить вступление в силу этой инициативы без сопутствующих поправок в иные законы, он просто не будет работать или принесет с собой негативные последствия, спровоцировав недобросовестное поведение должника и мошеннические схемы.

Высвобождение квартиры из-под залога (ипотеки) и дальнейшее оспаривание перечисления денежных средств ипотечному банку.

Вполне возможно, что после добровольной реализации механизма продажи имущества собственником жилья по цене выше, чем цена залога или цена погашения кредита, должник может уйти в просрочку по другим кредитам или обязательствам и начать процедуру банкротства. И тогда, уже в процедуре банкротства, продажа этого имущества может быть оспорена.

«Если вырученная разница с продажи не будет направлена на погашение требований иных кредиторов, самостоятельная реализация объекта залога, даже если она произошла с согласия залогового кредитора, будет рассматриваться, как преимущественное удовлетворение требований одного кредитора перед другими», — поясняет эксперт.

Затягивание переговоров с кредиторами для того, чтобы вести процедуру банкротства со своим финансовым управляющим.

«Уведомляя банк о добровольной реализации предмета залога, должник тем самым заставляет банк на 6 месяцев отказаться от принудительного взыскания и подачи заявления о банкротстве. Тем временем должник может подать заявление самостоятельно, со своим финансовым управляющим и реализовывать имущество с помощью последнего», — комментирует преподаватель МФЮА.

Пробел с понятием минимальной цены.

В законопроекте упоминается, но никак не расшифровывается понятие «минимальная цена».

Кто будет устанавливать минимальную цену на объект недвижимости? Будет ли она равна залоговой цене или остатку задолженности? Будет ли она приравниваться к кадастровой стоимости объекта недвижимости либо к некой минимальной границе рыночной стоимости? В последнем случае возникает вопрос, на какой момент рассчитывать стоимость: на момент просрочки, продажи либо на какой-то иной момент?

Сговор с банком о минимальной цене продажи.

«Возможен вариант, когда должник с банком договорятся о минимальной цене, ниже рыночной, по которой банк разрешит продать квартиру заинтересованному лицу. Таким образом, объект уйдет из конкурсной массы, как и разница, которая могла бы поступить от реализации объектов банкротства и остатка кредита», — предупреждает Дмитрий Гладышев.

В позитивном, на первый взгляд, законопроекте кроется не малая доля подводных камней. Вполне возможно, что принятие очередной непроработанной новации не только ухудшит ситуацию с материальным положением должников по ипотеке, но и откроет для недобросовестных участников кредитных взаимоотношений ряд возможностей для использования мошеннических схем.

Источник: https://xn--c1abvl.xn--p1ai/news/dolzhniki/strannye_ipotechnye_dela_zachem_dolzhnikam_khotyat_razreshit_samostoyatelno_prodavat_zalogovoe_zhile/

Залог недвижимости при получении кредита

Гражданские правоотношения – это огромная сфера разнообразных сделок (договоров, действий, поступков и событий), урегулированных гражданским законодательством.

Далеко не всегда участники того или иного договора являются добросовестными, а чтобы избежать возможных проблем существует институт обеспечения исполнения обязательств, урегулированный положениями главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Одним из наиболее часто встречающихся на практике способов обеспечения обязательства является залог.

Согласно положениям, закрепленным в статье 334 ГК РФ, под залогом следует понимать право кредитора по основному договору получить причитающуюся ему денежную сумму путем реализации заложенного имущества в том случае, если должник не выполнит свое обязательство.

Причем такой кредитор будет иметь преимущественное право на заложенное имущество перед другими кредиторами в случае несостоятельности должника.

Залог используется и при заключении небольших договоров, но чаще всего он выступает своеобразным гарантом исполнения должником взятого на себя крупного обязательства, например кредита.

Помимо ГК РФ правоотношения, возникающие при залоге недвижимости: здания, сооружения, предприятия, дома или квартиры, регулируются Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Сторонами договора залога являются:

Залогодатель – юридическое или физическое лицо или индивидуальный предприниматель, передающий свою собственность в залог в обмен на получение кредита;

Залогодержатель – чаще всего в этом качестве выступает Банк или иная кредитная организация, которая выдает кредит на нужды Должника в обмен на заключение договора залога. Договор залога тесно связан с основным обязательством, имеющимся между сторонами – кредитным договором, в котором Кредитором является Залогодержатель, а Должником – Залогодатель.

Договор залога заключается в письменной форме. Предметом залога может выступать любое имущество, в том числе недвижимое, главное, чтобы оно не было ограничено в обороте по российскому законодательству (оружие, лекарства, наркотики и т.д.). Основные требования, предъявляемые к данного вида договорам таковы:

  • необходимо указать предмет залога (имущество) и его стоимость по результатам оценки;
  • следует отразить сущность, сроки и размеры основного обязательства, в обеспечение которого заключается договор залога;
  • если основной договор между Должником и Кредитором подлежит нотариальному удостоверению, то же справедливо  в отношении обеспечивающего его соглашения о залоге;
  • договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в государственных органах;
  • следует указать, у кого будет находиться предмет залога (в отношении недвижимости в большинстве случаев имущество остается у Должника);

Нарушение хотя бы одного из вышеперечисленных правил влечет за собой недействительность договора залога.

  • В наши дни кредиты под залог недвижимости, выдаваемые как физическим, так и юридическим лицам, пользуются неимоверной популярностью и являются весьма актуальным финансовым продуктом для любого солидного банка.
  • Юридические лица закладывают принадлежащую им на праве собственности недвижимость, чтобы получить кредит на одну из следующих целей:
  • развитие и расширение имеющегося бизнеса;
  • приобретение новой недвижимости (нежилой), в том числе на стадии строительства;
  • капитальный ремонт здания/строения/предприятия;
  • иные цели, требующие срочного вливания крупной денежной суммы;

Особо ценится банками в качестве предмета залога так называемая коммерческая недвижимость, приносящая владельцу немалую прибыль: офисы, торговые точки, бизнес-центры, логистические хранилища.

  1. Принимая решение о том, стоит ли выдавать предприятию кредит под залог недвижимого имущества, банк проводит комплексный анализ всех основных аспектов финансово-хозяйственной деятельности компании:
  • тщательно изучаются последние балансы фирмы;
  • оценивается благонадежность компании, как участника гражданского оборота (длительность пребывания на данном рынке, успешность бизнеса и т.п.);
  • оценивается ликвидность и определяется рыночная стоимость предмета залога;

Для проведения подобного рода анализа от компании потребуется представить пакет документов. Вот их примерный перечень:

  • учредительные документы: Устав со всеми изменениями и Учредительный договор (при наличии);
  • свидетельства о государственной регистрации компании, о постановке на налоговый учет, о присвоении ОГРН, о внесении изменений в устав;
  • протоколы (решения) о назначении руководителей;
  • балансы организации за определенный период;
  • документ с оценкой закладываемой недвижимости от независимого оценщика;
  • свежие документы БТИ на здание/сооружение/квартиру или дом;

Чаще всего срок кредита, обеспеченного залогом коммерческой недвижимости составляет от полугода и до 3 лет. Но это касается в первую очередь небольших сумм, требующихся мелкому и среднему предпринимательству. Если же речь идет о крупном производственном предприятии, то для него могут быть разработаны индивидуальные, гораздо более щадящие условия кредита и увеличены сроки возврата.

Читайте также:  Доверенность на представление интересов в страховой компании - бланк и образец

Предмет залога – здание, сооружение, предприятие или дом остается чаще всего во владении и пользовании собственника, то есть Должника, в то же время Кредитор получает определенные права на заложенную вещь, может следить за ее правильным использованием, контролировать и ограничивать Должника в распоряжении этим имуществом. Эти условия прописаны в договоре залога.

Залогодержатель имеет право требовать, а Залогодатель обязан исполнить следующие требования:

  • застраховать заложенное недвижимое имущество в полной стоимости от угрозы повреждения и гибели или иного выбытия из его владения. По желанию также возможно застраховать жизнь и здоровье Должника, а также его трудоспособность;
  • бережно обращаться с предметом залога, защищать его от возможных повреждений и посягательств третьих лиц;
  • не препятствовать Кредитору проверять наличие и сохранность заложенного имущества;

Если компания отдала под залог собственное предприятие или имущественный комплекс, то права Кредитора будут распространяться на все, что входит в их состав: транспорт, мебель, обстановка, включая те предметы, что будут приобретены уже после заключения с банком договора ипотеки.

Важно отметить, что отдать в ипотеку здание или сооружение возможно лишь присовокупив к нему землю, на которой оно стоит.

Земля может находиться в собственности Должника или же быть им арендована у государства или другой организации.

Действует также обратное правило – если в ипотеку попадает земельный участок, то стоящие на нем здания и иные строения также подпадают под залог, если отдельно в договоре не будет предусмотрен иной порядок.

Если же на этом участке стоят здания, которыми владеют третьи лица, тогда в случае смены собственника, например, если Залогодатель не выполнит своих обязательств по кредитному договору, все права, а также обязанности бывшего собственника в отношении этих лиц переходят к новому вместе с землей.

Что есть ипотека?  

Договор ипотеки – это частный случай договора залога и касается он тех ситуаций, когда закладывается недвижимость. Таким образом, залог – более широкое понятие, чем ипотека.

Регулируются ипотечные отношения ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости), а также ГК РФ, который обладает большей юридической силой и в случае противоречия норм закона и кодекса, следует руководствоваться положениями последнего.

Если же противоречий нет, то в первую очередь стоит изучить закон, так как он тщательно и подробно освещает эти отношения.

Официально Россия является самой молодой страной в сфере ипотечного кредитования в Европе. Считается, что пришло к нам это начинание в 1998 году, так что первое десятилетие работы с ипотекой осталось позади. Накануне отмечания этого юбилея, в  2008 году были подведены итоги, которые показали следующие цифры (по данным Центрального Банка России):

  • количество банков, выдающих кредиты по ипотеке, составило 587;
  • более 60% общего числа ипотек приходится на долю десятки ведущих игроков на данном рынке (среди них ВТБ, Сосьете Женераль Восток);
  • в сравнении с предыдущим 2007 годом объем сделок возрос почти на 18%;
  • большим спросом у россиян пользуется ипотека вторичного жилья, а не новостроя;

Прогнозы насчет дальнейшего роста рынка ипотечного кредитования в тот год давались самые оптимистичные, но, увы, общемировой финансовый кризис сильно повлиял на данный вид кредита под залог.

В начале 2009 года число рублевых ипотечных кредитов в России сократилось в 4 раза, в валюте – почти в 10 раз! Также резко возросли процентные ставки с одновременным сокращением срока предоставления ипотечного кредита. Но уже ближе к концу прошлого года ситуация стала постепенно выравниваться и можно прогнозировать дальнейший рост рынка, правда уже гораздо более скромными темпами, чем виделось это буквально 2 года назад.

Всегда ли при залоге недвижимого имущества речь идет о приобретаемом в кредит жилье? Нет, не всегда.

Зачастую встречаются ситуации, когда Должник отдает под залог уже имеющуюся у него квартиру или жилой дом, а полученную в кредит сумму тратит на иные нужды и цели.

Порой такой способ выгоднее, чем ипотека. Во многом потому, что здесь не требуется вносить ощутимый первоначальный денежный взнос.

При оформлении ипотечного кредита заемщиков мучает множество вопросов. Но, пожалуй, главный из них, который обязательно следует осветить в этой статье – может ли Кредитор отобрать заложенное Должником физическим лицом недвижимое жилое имущество, даже если это единственное пригодное для Залогодателя и его семьи жилье.

Российское гражданское законодательство (ст. 446 ГК РФ) гласит, что банк имеет право обратить взыскание на квартиру, дом или иное единственное жилое имущество Должника. То, что его семье негде будет жить, в общем и целом не является проблемой Кредитора, это забота государства – постараться, чтобы его граждане не остались на улице.

Для решения проблемы предусмотрен особый механизм и несколько защищающих в такой ситуации Должника правовых норм. Во-первых, существует такое понятие, как несоразмерность требования. Что оно обозначает? Иногда Кредитора/Залогодержателя можно ограничить в его претензиях на предмет залога.

Это становится возможным в случаях, когда нарушение Должника несущественно и размер претензий Кредитора несоразмерен стоимости заложенного недвижимого имущества. А точнее говоря, чтобы оспорить требования Кредитора, необходимо наличие в совокупности двух условий (это правило возникло недавно, в середине 2009 года):

  • просрочка Должником основного обязательства длится не более 3 месяцев;
  • сумма невыполненного обязательства меньше чем 5% от оценочной стоимости предмета залога по ипотеке;

Допускается трижды в течение года просрочка Должником сроков платежей без того, чтобы обратить взыскание на заложенное имущество. Еще один случай, когда можно ограничить Кредитора в его попытках обратить взыскание на предмет ипотеки, это ситуация, когда речь идет о строительстве жилой недвижимости, а Должник является одним из долевых участников процесса. В такой ситуации Кредитор может обращать взыскание не ранее чем через полгода после указанного в договоре срока сдачи объекта строительства или пока не станет очевидно, что объект в срок не будет сдан.

Если все же дело доходит до обращения взыскания на имущество, то Кредитор обращается в суд с исковым заявлением.

Из стоимости заложенного имущества он может получить саму сумму неисполненного обязательства, а также пени и неустойки, предусмотренные договором.

Следует знать, что Должник вправе выбирать способ реализации предмета ипотеки – аукцион/конкурс или публичные торги. Также он может спорить в суде о размере начальной цены, если не удалось достичь соглашения с Кредитором.

Свои претензии на увеличение цены нужно будет подтвердить документально, приложив отчет оценочной фирмы или БТИ. Но самое главное право Должника, которое может существенно повлиять на развитие событий – это право требовать отсрочки реализации заложенного недвижимого имущества (до 12 месяцев).

Возможно, за это время Должник сможет найти выход и оплатить свой долг, сохранив за собой предмет ипотеки. Но чтобы убедить суд принять подобное решение, нужно указать причину, которая может быть признана уважительной – например, наличие несовершеннолетних детей на иждивении, серьезная болезнь и т.д. Есть 2 исключения из общего правила, когда суд отсрочку не предоставит:

  • предметом залога является участок земли для сельскохозяйственных нужд;
  • Должник физическое лицо, но использует предмет залога, чтобы осуществлять предпринимательскую деятельность;

Если все возможности исчерпаны, то Должнику дается месяц на то, чтобы освободить занимаемую квартиру или дом, затем Кредитор предмет залога изымает, а государство в лице своих органов должно предоставить Должнику и его семье для проживания жилье из так называемого маневренного фонда населенного пункта, где он зарегистрирован.

Другое дело, что на самом деле такое жилье в большинстве городов и весей нашей страны просто-напросто отсутствует или не выдерживает никакой критики по своему состоянию. Поэтому данную проблему исполнительной власти следует тщательно проработать и постараться исправить ситуацию в лучшую сторону.

А вот Должнику не стоит доводить дело до принудительного изъятия своей квартиры – лучше продать ее самостоятельно и погасить кредит.

Почему это лучше? Дело в том, что банк-Кредитор, получив в распоряжение заложенное жилое недвижимое имущество, должен его реализовать на аукционе, в котором редко участвует много покупателей и цены оставляют желать лучшего.

Куда как выгоднее продать квартиру или дом по высокой рыночной цене. Банк же будет выставлять жилье на продаже по ликвидационной цене, так как реализация вынужденная.

Цена эта составляет обычно до 75% от изначальной оценочной стоимости жилья. Так что может выйти, что вырученных от продажи через аукцион денег не хватит на погашение задолженности перед Кредитором!

Залогодателю квартиру или дом можно продать в большинстве случаев только с согласия Залогодержателя, то есть Банка. Но можно использовать пару схем, когда его участие исключается, главное, чтобы не было моратория на досрочное погашение кредита.

Например, остаток долга по ипотеке берется взаймы у друзей/родных и погашается банку, а затем квартира неспешно продается по высокой цене и долги близким людям можно будет вернуть.

Или же можно взять у покупателя квартиры задаток в размере задолженности перед Залогодержателем, погасить долг, получив квартиру в полное и безраздельное владение и распоряжение, а затем продать ее.

Проблема возврата ипотечного кредита и страх потерять свое недвижимое имущество в тяжелые кризисные времена занимала умы миллионов людей в нашей стране.

Правительство РФ учло все сложности этого временного периода: снижение зарплат, массовые сокращения работников, падение курса рубля, высокую инфляцию и другие и в лице ответственного органа – Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и его дочернего предприятия Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) предприняло ряд мер по облегчению положения ипотечных должников:

  • предоставлялся льготный срок, в течение которого можно было погасить задолженность;
  • на протяжении года должники по ипотеки могли воспользоваться услугами АРИЖК и выплачивать кредит за их счет на базе аннуитетных платежей;

А в новом 2010 году была одобрена программа реструктуризации ипотечных кредитов, которая допускает повторную реструктуризацию полученного кредита в льготном порядке и не влечет за собой рост процентов в отношении наиболее социально  незащищенных граждан. Залогодержатель же получит от АИЖК облигации, чтобы компенсировать возможный для него риск убытков.

Также предусмотрена возможность выкупа муниципалитетами квартир, приобретенных гражданами по ипотеке. Это касается случаев, когда дело уже дошло до стадии судебного разбирательства. Уже более 30 000 граждан России воспользовались данной государственной программой.

Кроме того, существует законопроект, которые предоставляет возможность должникам по договорам залога имущества, в том числе недвижимого, досрочно погашать займ без применения к ним штрафных санкций. Таким образом, можно видеть, что ситуация с ипотечным кредитованием в нашей стране постепенно выправляется.

В дальнейшем можно ожидать активного роста и расширения данного института гражданского права.

Источник: https://www.klerk.ru/law/articles/180593/

Ссылка на основную публикацию