Как правильно выбрать квартиру для ипотеки и какое жилье подходит?

› Ипотека › Какая квартира подходит под ипотеку

03.12.2019 302 просмотров

Жильё, подходящее под ипотеку – ещё одно понятие, с которым столкнутся ипотечные заёмщики после одобрения кредитной заявки. На вопрос какое жильё подходит под ипотеку лучше и обстоятельнее ответят непосредственно сотрудники банка, выдавшего кредит.

Залоговое жильё – один из видов ликвидного актива банка, выдающего ипотечные кредиты. Ипотечная квартира будет реализована банком в своих интересах, если кредит не будет погашен заёмщиком.

Ликвидность предмета залога для последующей возможной реализации – ответ на вопрос, почему жильё не подходит под ипотеку.

Жильё не подходит под ипотеку

• если расположено в ветхом или предназначенном под снос доме;
• в аварийном доме;
• в доме с процентом износа выше 70%;
• в частном или малоэтажном доме не выше 5ти этажей;
• в доме под расселение;
• в доме, построенном ранее 1970 г.;
• в доме без капитального ремонта, в том числе, запланированного;
• в доме с газовыми колонками и деревянными перекрытиями.

Поводом для раздумий банка касательно выдачи кредита на покупку станут

• квартиры в панельных и блочных домах, «хрущевках», «сталинках»;
• квартиры на первом, последнем, подвальном и цокольном этаже;
• квартиры – гостинки, комнаты в коммунальных квартирах и общежитиях.

Какое жилье подходит под ипотеку

Банки кредитуют покупку жилья в новостройках и на этапе строительства, вторичное жильё. К объектам предъявляются разные требования.

Названные объекты объединяет требование о соответствии правоустанавливающих документов закону и соответствующим нормативно-правовым актам. На квартиру должны отсутствовать правопритязания третьих лиц, аресты и залоги.

Среди зарегистрированных на момент сделки не должно быть несовершеннолетних детей, инвалидов, иждивенцев.

Поскольку спрос велик, у банков есть список аккредитованных застройщиков, доверие к которым выше.

Если всё же выбор заёмщика пал на строящийся объект, неаккредитованный банком застройщиком, нужно быть готовым к детальной проверке будущего залога.

Контролю со стороны займодавца подвергнутся строительные аспекты:

1. Особенности укладки фундамента, глубина и использованные материалы;
2. Материалы перекрытий и утепления;
3. Проведенные коммуникации, установленная отопительная система и комплекс водоснабжения;
4. Соответствие фактической постройки проектной декларации;
5. Оформление прав застройщика на земельный участок под строительством;
6. Оформление прав лиц, осуществляющих строительство.

При приобретении квартиры у аккредитованного застройщика для оформления ипотеки достаточно подписанного договора долевого участия. В ином случае на заёмщика ложится обязанность кроме всего прочего предоставить полный пакет учредительных документов застройщика.

Требования банков по программам кредитования с государственной поддержкой в 2019 г. могут отличаться от популярных в том же банке критериев. Например, ипотека 6% распространяется только на покупку квартиры в новостройке и только у юридического лица за исключением Дальнего Востока.

Аналогичное требование предъявлено и к продавцу вторичного жилья.

Особые условия предъявлены к площади квартир, кредиты на которые претендуют на реструктуризацию из государственного бюджета. Однокомнатные квартиры по реструктуризированным кредитам  должны быть не более 45 кв.м, двухкомнатные — не более 65 кв.м.

, трёх и четырёхкомнатные — не более 85 кв.м.

Какое вторичное жилье подходит под ипотеку

Какая квартира подходит под ипотеку – следующий вопрос заёмщика по ипотечному кредиту после его одобрения. Известно, что приоритетнее для банка взять в качестве залога по кредиту вторичное жилье и желательно построенное позже 1990 г.

Должны быть и функционировать надлежащим образом:

• коммуникации;
• сантехника;
• система отопления;
• нагревательные приборы;
• окна;
• двери, входные и межкомнатные;
• газовая или электрическая плита;
• соответствующие техническому плану покрытия полов, стен и потолков;
• узаконенная перепланировка в случае её наличия. Новелла 2019 года о необязательном узаконивании перепланировки на момент продажи квартиры по соглашению сторон договора купли-продажи не встретила однозначного понимания у банков. Как правило, соглашаясь на подобную сделку, банк настаивает на приведение заложенного имущества в соответствии с данными технического паспорта.
• Сама квартира не может быть меньше 32 кв.м. при наличии одной комнаты, 41 кв.м. – двух комнат, 55 кв.м. – трёх комнат, а кухня больше 5,9 кв.

Выбранная квартира обязательно должна пройти процедуру оценки. Определению подлежит стоимость жилья для ипотеки и заодно размер кредита к выдаче. Как правило, выданный кредит составляет 70-80% от цены квартиры.

Внимательнее нужно отнестись к выбору оценочной компании, поскольку банк из-за недоверия к оценщику может не принять отчёт. В первую очередь, оценочная компания должна быть членом СРО и аккредитована банком.

С целью минимизации рисков отклонения отчёта об оценке за выбор оценщика лучше доверить самому банку.

Определяя стоимость квартиры, оценщик обращает внимание на местоположение дома, степень благоприятности района, инфраструктура, состояние и возраст дома, техническая оснащённость, состояние квартиры, наличие или отсутствие косметического ремонта и его качество, и многие другие индивидуальные особенности.

Касаемо расположения выбранного для приобретения в кредит объекта у банка есть универсальные требования. По возможности объект должен располагаться в городе или ином крупном населённом пункте, в котором расположены представительства и офисы займодавца, или за 20-30 км от него.

Соблюдение данного требования делает предмет залога более ликвидным.

Получив пакет документов от потенциального заёмщика по ипотечному кредиту, сотрудники банка самостоятельно оценивают и проверяют объект. Запрашивают необходимые сведения у продавца и соответствующих организаций. В результате выбранный объект либо одобряется, либо нет.

Наиболее часто банк не согласовывает представленное жильё для ипотеки по следующим причинам:

• несоответствие установленным требованиям;
• неузаконенная перепланировка;
• неполный пакет документов на недвижимость;
• отсутствие юридической чистоты.

Минимальный перечень необходимых для сделки документов и представляемых на рассмотрение банку  выглядит следующим образом:

• отчёт об оценке;
• правоустанавливающие документы продавца и основание владения;
• сведения из ЕГРН;
• сведения из домовой книги;
• технический и кадастровый паспорт;
• сведения об отсутствии задолженности за коммунальные услуги и техническое содержание жилья.

Какая квартира подходит под ипотеку Ссылка на основную публикацию

Источник: https://washepravo.ru/ipoteka/zhilyo-podxodyashhee-pod-ipoteku/

Какие квартиры подходят под ипотеку в 2020 году?

При рассмотрении заявки клиента на получение ипотечного кредита ряд требований предъявляется не только к самому заёмщику, но и к приобретаемому жилью, так как оно становится предметом залога. После предварительного одобрения ипотеки в течение 3 месяцев необходимо подобрать жилплощадь. Чтобы банк выделил средства на её приобретение, важно понимать, какие квартиры подходят под ипотеку и на что стоит обратить внимание при подборе жилья.

Требования банков к объекту недвижимости для ипотеки

Особенности выдачи жилищного займа зависят от условий конкретного банка. Общими являются критерии, по которым оценивается ликвидность залогового имущества. К ним относится расположение, внутреннее состояние объекта, дата его ввода в эксплуатацию, наличие или отсутствие перепланировки и ряд прочих характеристик.

Расположение объекта

Квартира, которая приобретается в ипотеку, должна находиться в благополучном районе города с развитой инфраструктурой. При оценке данного критерия учитываются следующие факторы:

• наличие транспортной развязки (станции метро, остановки общественного транспорта, вокзала и так далее);
• расстояние до центра населённого пункта (чем ближе, тем лучше);
• экологическая составляющая;
• наличие поблизости социальных учреждений — поликлиники, детского сада, школы.

Также при рассмотрении квартиры кредитор оценивает состояние дома, в котором она располагается. В первую очередь проверяется, не подлежит ли здание сносу или реконструкции и не является ли оно ветхим. Если данная информация подтверждается в администрации, то получить кредит на такую недвижимость не выйдет.

Вероятность одобрения снижается, если жилплощадь находится на цокольном этаже или в подвале. Не подходят под ипотеку квартиры, расположенные в двухэтажных строениях, частных домах, общежитиях, зданиях гостиничного типа («малосемейки» или «гостинки»).

Внутреннее состояние объекта

В качестве залога банк готов принять жилплощадь, которая пригодна для удовлетворения первичных потребностей и имеет отдельный санузел и кухню. Требования к жилью по части внутренней комплектации подразумевают наличие таких объектов, как:

• коммуникации водоснабжения и водоотведения;
• застеклённые окна;
• дверные и оконные проёмы, размещённые согласно техническим документам;
• батареи и отопительные коммуникации;
• сантехника;
• входная дверь.

Перечисленные требования могут несущественно изменяться в зависимости от условий банка. Например, в ряде случаев обязательным считается наличие межкомнатных дверей и кухонной плиты.

Возраст здания

Банки неохотно кредитуют квартиры, размещённые в зданиях, построенных до 1970 года. Исключение составляют исторические объекты недвижимости Санкт-Петербурга и других крупных городов.

Чтобы узнать дату ввода здания в эксплуатацию, необходимо воспользоваться одним из доступных способов:

1. Отправить запрос на получение техпаспорта в БТИ. Изготовление документа занимает до 30 дней, стоимость госпошлины составляет до 900 рублей.
2. Обратиться в Росреестр. Заявка на получение технического паспорта отправляется через официальный сайт организации. Госпошлина обойдётся в 150 рублей, а электронные документы поступят на почту в течение 5 дней.
3. Посмотреть возраст здания на специализированных интернет-ресурсах («Где этот дом», «Дома Москвы», «Неспроста», «Тип дома»).

Согласно ипотечному законодательству, возраст постройки не может превышать 70% от общего срока его эксплуатации.

Перепланировка

Ипотечная сделка будет отменена банком, если в квартире присутствуют неузаконенные конструктивные изменения. Текущая планировка должна соответствовать плану БТИ, а на все переустройства необходимо получить разрешение управления архитектуры.

Ранее сотрудники БТИ были уполномочены самостоятельно проверять планировку квартиры, однако в 2020 году данное условие больше не действует.

Если сделка осуществляется без привлечения кредитных средств и покупатель не имеет претензий, то жильё можно продать и с неузаконенной перепланировкой.

Однако при оформлении ипотечного договора обязательным условием является соответствие объекта недвижимости его техническому паспорту.

Другие требования

При рассмотрении заявки учитывается материал, который использовался при постройке здания и изготовлении фундамента. Предпочтение отдаётся домам, выполненным из бетона, кирпича или камня.

Как правило, банк принимает отрицательное решение по следующим объектам недвижимости:

• дома с деревянными перекрытиями или полностью построенные из дерева — являются пожароопасными и подвержены гниению;
• панельные дома — стоят на учёте для постановки на капитальный ремонт.

Некоторые банки предъявляют и другие требования к объекту недвижимости для ипотеки. Например, не всегда допускается наличие в квартире газовой колонки.

Что такое ликвидность объекта недвижимости?

Перед покупкой квартиры или дома необходимо обращать внимание не только на конструктивные характеристики и особенности документального оформления сделки, но и на ликвидность жилья. Данный показатель позволяет оценить, как быстро владелец сможет продать недвижимость, а также просчитать возможную выгоду или убытки.

При оформлении ипотеки банк также оценивает ликвидность жилья, чтобы определить ценность залогового имущества и сопоставить её с суммой кредита. Помимо вышеуказанных критериев (расположение, возраст и прочее) на данный показатель влияют такие факторы, как:

• площадь жилья;
• высота потолков;
• наличие балкона;
• расположение квартиры в доме (предпочтение отдаётся не угловой жилплощади, которая находится по центру здания);
• этаж (менее ликвидными считаются квартиры, расположенные на первом и последнем этажах).

Также важную роль играет планировка жилья. Например, даже при условии одинаковой площади объектов недвижимости легче продать ту квартиру, в которой отсутствуют проходные комнаты, а под кухню отведено большее количество квадратных метров.

Процедура оценки квартиры при ипотеке.

Какое жильё подходит для военной ипотеки?

Военнослужащий посредством ипотечного кредитования может приобрести следующие виды жилплощади:

• частный дом вместе с земельным участком;
• квартира в многоквартирном доме;
• таунхаус;
• коммунальная квартира (при условии приобретения целиком).

Под военную ипотеку подходит как первичное жильё, так и объекты недвижимости вторичного рынка. В первом случае строительство на момент заключения сделки должно быть завершено.

При покупке квартиры в строящемся доме оформление военной ипотеки допускается только при подписании договора долевого участия.

В остальном требования к жилью, которое подходит для военной ипотеки, совпадают со стандартными критериями, а именно:

• наличие отдельного туалета, ванной комнаты и кухни;
• отсутствие конструкций из дерева;
• подключение к инженерным коммуникациям (водопровод, электричество, канализация, отопительная система) и так далее.

Если квартира находится на последнем этаже, то проверяется исправность кровельного покрытия.

Как получить военную ипотеку?

Видео по теме

Источник: https://mnogo-kreditov.ru/ipoteka/trebovaniya-k-kvartire-po-ipoteke.html

Какую квартиру выбрать при покупке в ипотеку?

Для боль­шин­ства жите­лей нашей стра­ны ипо­те­ка – это едва ли не един­ствен­ный спо­соб при­об­ре­сти жилье в обо­зри­мом буду­щем.

И если куп­лен­ная недви­жи­мость или про­жи­ва­ние в неф будет достав­лять неудоб­ства, то поме­нять ее до пол­ной выпла­ты ипо­теч­но­го кре­ди­та будет весь­ма слож­но.

Поэто­му перед покуп­кой жилья, заем­щик дол­жен твер­до знать ответ на вопро­сы, какую квар­ти­ру выбрать – вто­рич­ка или новострой­ка, и как пра­виль­но выбрать квар­ти­ру для ипо­те­ки? Это доста­точ­но слож­ные вопро­сы и подой­ти к их реше­нию нуж­но мак­си­маль­но серьез­но.

Как и какую квар­ти­ру выбрать для ипо­те­ки: новострой­ка или вто­рич­ка

Сего­дня рос­сий­ские бан­ки выдви­га­ют такие усло­вия к недви­жи­мо­сти, что ипо­те­ку мож­но взять дале­ко не на каж­дую квар­ти­ру. И хотя тре­бо­ва­ния к зало­го­во­му иму­ще­ству про­пи­са­ны в законе «Об ипо­те­ке», бан­ки, как пра­ви­ло, выдви­га­ют соб­ствен­ные, допол­ни­тель­ные кри­те­рии отбо­ра жилья.

Ипо­теч­ный кре­дит выда­ет­ся в том слу­чае, если квар­ти­ра не при­над­ле­жит госу­дар­ству и явля­ет­ся абсо­лют­но «чистой» с юри­ди­че­ской точ­ки зре­ния, то есть жилье не долж­но при­об­ре­тать­ся у близ­ких род­ствен­ни­ков и не обре­ме­не­но пра­ва­ми дру­гих лиц.

Кро­ме того, бан­ки не при­ни­ма­ют в каче­стве зало­га недви­жи­мость без отдель­но­го сан­уз­ла и без кух­ни, а так­же доли в квар­ти­рах.

Кре­ди­то­ры осо­бо тре­бо­ва­тель­ны к тех­ни­че­ским харак­те­ри­сти­кам недви­жи­мо­сти. Если жилье при­об­ре­та­ет­ся на вто­рич­ке, то име­ет зна­че­ние срок бли­жай­ше­го капи­таль­но­го ремон­та дома, сте­пень изно­са зда­ния и вид пере­кры­тий.

Если квар­ти­ра поку­па­ет­ся в новострой­ке, то заем­щик может столк­нуть­ся с еще более стро­ги­ми кри­те­ри­я­ми отбо­ра жилья в новострой­ке. Бан­ки не очень охот­но при­ни­ма­ют в каче­стве зало­га недви­жи­мость, кото­рая нахо­дит­ся еще на ста­дии стро­и­тель­ства.

А что­бы сни­зить рис­ки, кре­дит­ные орга­ни­за­ции рабо­та­ют толь­ко с опре­де­лен­ны­ми застрой­щи­ка­ми, у кото­рых заем­щи­ку при­дет­ся при­об­ре­тать квар­ти­ру.

Ипотека на первичном рынке

Что­бы знать, как пра­виль­но выбрать квар­ти­ру для ипо­те­ки на пер­вич­ном рын­ке, необ­хо­ди­мо для нача­ла выде­лить два типа жилья, и опре­де­лить­ся с наи­бо­лее под­хо­дя­щим вари­ан­том:

• Постро­ен­ный и сдан­ный в экс­плу­а­та­цию мно­го­этаж­ный дом. Все квар­ти­ры в этом зда­нии уже гото­вы, но могут быть, как с отдел­кой, так и без нее – так назы­ва­е­мый «белый вари­ант». От нали­чия или отсут­ствия отдел­ки зави­сит цена квад­рат­но­го мет­ра. Пре­иму­ще­ства дан­но­го типа жилья на пер­вич­ном рын­ке явля­ет­ся то, что заем­щик видит, что поку­па­ет и может сра­зу полу­чить клю­чи от квар­ти­ры. А глав­ным недо­стат­ком явля­ет­ся зна­чи­тель­но более высо­кая цена жилья в гото­вом доме, чем на эта­пе стро­и­тель­ства, а самые луч­шие квар­ти­ры рас­куп­ле­ны зара­нее, еще на эта­пе стро­и­тель­ства.
• Буду­щая квар­ти­ра в новострой­ке. Дан­ный вари­ант пред­по­ла­га­ет, что дом толь­ко зало­жен и будет готов через несколь­ко лет. Заем­щик заклю­ча­ет дого­вор доле­во­го уча­стия в воз­ве­де­нии новострой­ки, опла­чи­ва­ет сум­му пол­но­стью и ждет, когда дом будет постро­ен и сдан в экс­плу­а­та­цию. Пре­иму­ще­ство дан­но­го типа недви­жи­мо­сти заклю­ча­ет­ся в мень­шей цене квад­рат­но­го мет­ра. А к недо­стат­кам мож­но отне­сти риск того, что жилье могут не достро­ить или зда­ние дол­го будет сда­вать­ся в экс­плу­а­та­цию. Так­же может ока­зать­ся, что постро­ен­ная квар­ти­ра ока­жет­ся низ­ко­го каче­ства, а банк обыч­но завы­ша­ет про­цент­ную став­ку по кре­ди­ту на 1%-2% на покуп­ку жилья в новострой­ке.

Глав­ное и основ­ное досто­ин­ство пер­вич­но­го жилья — зна­чи­тель­но мень­ший риск поте­ри пра­ва соб­ствен­но­сти в свя­зи с мошен­ни­че­ством, так как недви­жи­мость еще не нахо­ди­лась ни у кого в соб­ствен­но­сти и, соот­вет­ствен­но, на нее не будет пре­тен­ден­тов в виде наслед­ни­ков и про­чих.

Но заем­щи­ку сто­ит про­ве­рить, не зало­жил ли застрой­щик его квад­рат­ные мет­ры дру­го­му лицу. Так­же сто­ит быть вни­ма­тель­ны­ми на ста­дии при­е­ма квар­ти­ры.

У гото­во­го вари­ан­та может ока­зать­ся мас­са недо­стат­ков, начи­ная с кри­вых потол­ков и стен, закан­чи­вая недо­ста­точ­ным коли­че­ством квад­рат­ных мет­ров, чем обго­ва­ри­ва­лось.

Ипо­теч­ное жилье: вто­рич­ка или новострой­ка?

Покупка жилья на вторичном рынке

Квар­ти­ра на вто­рич­ке или на вто­рич­ном рын­ке — это жилье, кото­рое уже нахо­ди­лось в соб­ствен­но­сти у одно­го или несколь­ких лиц и про­да­ет­ся.

Часто такую недви­жи­мость пере­про­да­ют риэл­тер­ские агент­ства за про­цент от сдел­ки с про­дав­ца, но ино­гда вла­дель­цы не хотят иметь дело с ипо­теч­ни­ка­ми.

Поэто­му, если заем­щик решил при­об­ре­сти квар­ти­ру на вто­рич­ке, то ему необ­хо­ди­мо сра­зу задать вопрос о воз­мож­но­сти покуп­ки жилья в ипо­те­ку. Если про­да­вец мнет­ся, то это повод заду­мать­ся о юри­ди­че­ской чисто­те недви­жи­мо­сти. Ско­рее все­го, что-то не так с доку­мен­та­ми.

При при­об­ре­те­нии жилья на вто­рич­ном рын­ке воз­мож­ный вари­ант покуп­ки дол­жен при­нять банк.

Имен­но кре­ди­тор реша­ет, даст ли он ссу­ду на при­об­ре­те­ние той или иной недви­жи­мо­сти, и при­мет ли он ее в каче­стве зало­га – обес­пе­че­ния по кре­ди­ту.

Одоб­ре­ние бан­ка на квар­ти­ру про­ис­хо­дит после пода­чи и одоб­ре­ния заяв­ки на ипо­те­ку. Поэто­му при про­смот­ре воз­мож­но­го вари­ант жилья на вто­рич­ном рын­ке заем­щик дол­жен выяс­нить у вла­дель­ца сле­ду­ю­щую важ­ную инфор­ма­цию:

• Под­го­тов­ле­ны ли доку­мен­ты для про­да­жи
• Выпи­са­ны ли все жиль­цы из квар­ти­ры
• Чиста ли квар­ти­ра с юри­ди­че­ской точ­ки зре­ния
• Нет ли неопла­чен­ных сче­тов за ком­му­наль­ные услу­ги
• Когда менял­ся соб­ствен­ник квар­ти­ры послед­ний раз (луч­ше, что­бы не ранее 2‑х лет назад)
• При­чи­на, по кото­рой жилье про­да­ет­ся
• Чем объ­яс­ня­ет­ся слиш­ком низ­кая или завы­шен­ная сто­и­мость недви­жи­мо­сти.

При выбо­ре одно­го из несколь­ких вари­ан­тов жилья в одном и том же рай­оне, сле­ду­ет узнать сред­нюю сто­и­мость квад­рат­но­го мет­ра, исхо­дя из чего при­ни­мать реше­ние.

Основ­ное пре­иму­ще­ство вто­рич­ки — воз­мож­ность сра­зу засе­лить­ся и жить в сво­ей квар­ти­ре. Так­же к плю­сам сле­ду­ет отне­сти боль­шее коли­че­ство выбо­ра недви­жи­мо­сти в кон­крет­ном рай­оне.

Одна­ко в любом слу­чае, преж­де все­го, необ­хо­ди­мо будет полу­чить одоб­ре­ние бан­ка для выбран­но­го объ­ек­та.

Как правильно выбрать квартиру при покупке?

Преж­де все­го, необ­хо­ди­мо опре­де­лить­ся с тем, в каком рай­оне выгод­нее при­об­ре­сти квар­ти­ру с точ­ки зре­ния отда­лен­но­сти от места рабо­ты или уче­бы, пар­ка, боль­ни­цы и про­че­го.

Пред­по­чти­тель­но, что­бы в шаго­вой доступ­но­сти от дома были мага­зи­ны и обще­ствен­ный транс­порт, дет­ский сад и шко­ла. Если есть лифт, то на каком эта­же квар­ти­ра не так уж и важ­но.

Сего­дня есть мно­же­ство спо­со­бов улуч­шить жилье, как на пер­вом, так и на послед­нем эта­жах.

При осмот­ре жилья сле­ду­ет обра­тить вни­ма­ние, кто про­да­вец: если семей­ная пара, то не лиш­ним будет поин­те­ре­со­вать­ся про­пи­сан ли ребе­нок, если род­ствен­ник про­да­ет по дове­рен­но­сти, то тща­тель­но нуж­но про­ве­рить все доку­мен­ты.

Осмот­ри­те так­же состо­я­ние недви­жи­мо­сти: сан­тех­ни­ку, сте­ны под окна­ми, тру­бы отоп­ле­ния, нали­чие сле­дов пле­се­ни и т.д. Не лиш­ним будет узнать, кто сосе­ди. Быч­ки, пустые бутыл­ки и шпри­цы в подъ­ез­де уже ска­жут о мно­гом.

Выяс­нить нуж­но, как мож­но боль­ше инфор­ма­ции о квар­ти­ре и жиль­цах, так как каж­дый из пара­мет­ров вли­я­ет на ито­го­вую сто­и­мость недви­жи­мо­сти. Куп­лен­ное жилье поз­во­лит решить жилищ­ную про­бле­му и сде­ла­ет жизнь ком­форт­нее.

(1

Источник: https://moezhile.ru/ipoteka/vybrat.html

Какая квартира подходит под ипотеку: основные требования банков

В статье рассмотрим, какие квартиры банки считают подходящими под ипотеку. Разберем причины, по которым могут не одобрить недвижимость, а также узнаем, какие документы нужно подготовить для оформления ипотеки.

Какое жильё можно купить в ипотеку?

Банки дают ипотеку на приобретение квартиры на вторичном рынке или напрямую у застройщика в строящемся или готовом доме. Но купить любую понравившуюся недвижимость в Сбербанке или другом банке нельзя. Банк рискует своими деньгами, предоставляя их в долг, поэтому выдвигает определённые условия кредитования и ряд требований к объекту недвижимости, выступающему залогом по ипотеке.

Расположение

Большинство банков предоставляет ипотечные кредиты на покупку квартиры только в тех регионах, где имеются их отделения.

Охотней всего банки выдают ипотеку на покупку жилья в крупном городе или населённых пунктах, расположенных в пределах 20-30 км от него.

Это связано с тем, что такая недвижимость является более ликвидной, то есть при возникновении проблем с погашением долга найти на неё покупателя будет значительно легче, чем на жильё в небольшом посёлке.

Банки не выдают кредиты на покупку квартиры в домах, признанных аварийными, подлежащими сносу, реконструкции и т. д. А также нельзя купить в ипотеку жильё в общежитиях (в т. ч. малосемейных).

Возраст

Банки стараются не выдавать ипотечные кредиты на приобретение квартиры в панельных «хрущёвках». Обычно жильё можно купить в домах, построенных после 1970 года при условии, что износ не превышает 50-70%. Если дом признан подлежащим капитальному ремонту, то получить ипотечный кредит на покупку жилья в нем будет невозможно.

Рекомендуется рассматривать для приобретения квартиры в домах, построенных после 1990 года, период эксплуатации которых составляет не больше 70% от нормативного срока службы.

Материал

Здание, в котором находится приобретаемая квартира, должно иметь каменный, кирпичный или железобетонный фундамент и быть высотой не менее 3 этажей. А также оно не должно иметь деревянных перекрытий. Материал стен допустим любой, но если они выполнены из дерева, то согласовать квартиру будет сложнее. Не допускается приобретение в ипотеку квартир, расположенных на цокольных этажах.

Внутренняя отделка

Приобретаемое жильё должно иметь отдельный санузел и кухню, а также должно быть пригодно для круглогодичного проживания.

Рассмотрим, какие конкретно требования к удобствам в квартире выдвигаются банками:

• наличие подключения к электрическим сетям и водопроводу (холодное и горячее водоснабжение);
• оснащённость необходимыми сантехническими приборами в исправном состоянии;
• подключение к централизованной или внутренней системе отопления (водяной, электрической и т. д.) и наличие нагревательных приборов во всех комнатах и других помещениях;
• наличие кухонной плиты — газовой или электрической — согласно техническим требованиям здания;
• соответствие напольных, потолочных и настенных покрытий технической документации на жилое помещение.

Планировка

Планировка жилого помещения должна соответствовать данным в техпаспорте. А все перепланировки должны быть зарегистрированы в соответствии с законом.

Банки предпочитают не иметь дела с готовым жильём с неузаконенной перепланировкой. А в случае, если они всё-таки согласятся на оформление ипотеки, в договоре будет прописано условие, что вы, как новый собственник, обязуетесь восстановить первоначальное состояние жилья или зарегистрировать должным образом имеющуюся перепланировку.

Как банк проверяет квартиру?

Основная задача специалистов банка на этапе проверки недвижимости — убедиться в её юридической чистоте. Для этого они запрашивают у текущего собственника (продавца) полный пакет документов по недвижимости (выписку ЕГРН, свидетельство о праве собственности и т. д.). Проверяется также наличие судебных споров в отношении данного жилья как в настоящее время, так и в прошлом.

Сотрудники банка на этапе проверки оценивают ликвидность приобретаемой недвижимости. Они определяют примерную сумму, за которую заложенное жильё можно быстро продать, основываясь на отчёте оценочной компании.

Как узнать, подходит ли квартира под ипотеку?

Узнать о том, подходит ли квартира под ипотеку, можно только после одобрения заявки и предоставления всех документов по недвижимости в банк (отчёта об оценке, выписки из ЕГРН). Сотрудники банка проверят юридическую чистоту квартиры, проведут при необходимости её осмотр и затем примут решение по вопросу согласования в качестве объекта залога.

Если в согласовании недвижимости будет отказано, то банк уведомит, почему квартира не подходит под ипотеку. Рассмотрим наиболее частые причины отрицательного решения:

• несоответствие квартиры минимальным требованиям банка;
• наличие неузаконенной перепланировки, выявленной оценщиком или специалистами банка;
• неполный комплект документов;
• проблемы с юридической чистотой.

Какие документы нужны на недвижимость?

Если вы приобретаете квартиру в строящемся доме у аккредитованного банком застройщика, то для согласования её в качестве залога потребуется только договор долевого участия в строительстве. При покупке жилья у компании-застройщика, ещё не прошедшей аккредитацию, понадобится полный пакет её учредительных документов (Устав, приказ о назначении руководителя, выписка из ОГРН и т. д.).

При приобретении готовой недвижимости нужно представить в банк следующие документы:

• отчёт об оценке;
• свидетельство продавца о праве собственности на недвижимость (при наличии);
• документ-основание возникновения прав собственности у продавца (например, договор купли-продажи);
• выписку из ЕГРН;
• выписку из поквартирной (домовой) книги;
• технический и кадастровый паспорт.

Часто банк просить предоставить выписку по лицевому счёту, подтверждающую отсутствие долгов за коммунальные услуги.

Порядок получения ипотеки

Оформление ипотеки начинается с подачи заявки. Удобней отправить ее через интернет с официального сайта выбранного банка. Рассматривают заявку в течение 1-10 дней.

После одобрения для получения ипотеки необходимо выполнить следующие действия:

1. Подобрать подходящую квартиру для покупки и провести её оценку.
2. Передать отчёт об оценке и документы по квартире (выписку из ЕГРН, технический паспорт и т. д.) в банк и дождаться согласования недвижимости.
3. Приобрести необходимые полисы страхования.
4. Внести первый взнос и подписать кредитную документацию.
5. В назначенное время провести сделку с продавцом.
6. Зарегистрировать переход права собственности на недвижимость и её залог в Росреестре.

Источник: https://kredit-online.ru/ipoteka/kakaya-kvartira-podhodit-pod-ipoteku.html

Как выбрать квартиру в новостройке — Справочник Недвижимости

Что считать новостройкой

Новостройка — это жилое помещение на стадии строительства или ввода в эксплуатацию. Юридического определения новостройки не существует, а фактически новостройкой считают построенный дом, в котором ещё никто не жил. Вы будете для него первыми жильцами.

Какой дом выбрать 

Район или список подходящих локаций каждый определяет сам и уже «на месте» выбирает из проектов.

Многоквартирные дома в больших городах сейчас строят панельные, монолитно-каркасные или кирпичные. Сроки строительства и цены на них различаются.

Панельные дома возводят за 7–10 месяцев (стоит заложить ещё год на смену подрядчика и суровую зиму). В таких квартирах сложно делать перепланировки, потому что большинство стен — несущие.

Жильцы таких домов могут жаловаться на плохую звукоизоляцию и холод. Зато стоят такие квартиры намного дешевле других.

Кирпичные дома возводят года два с половиной (и опять прибавляем год на всякий случай). В них всё хорошо. Кроме цены. Квартира в кирпичном доме может стоить в 1,5–2 раза дороже, чем в панельном.

Готовность дома vs цена

Цены зависят от того, на какой стадии строительства вы решитесь на покупку: когда только вырыли котлован или когда в доме уже пустили лифты. Чем раньше — тем дешевле и рискованней, чем позже — тем дороже и надёжней.

Цена квартиры в новостройке растет так:

• вырыт котлован, ведётся строительство подземного этажа и парковочных мест +10%;
• строится первый этаж +10%;
• экватор стройки +10%;
• возведение кровли +10%.

Ещё больше цена вырастет после завершения строительства и ввода здания в эксплуатацию. При этом покупка квартиры у застройщика — самый прозрачный способ получить новые квадратные метры.

Проект нравится, застройщик на слуху. Берём?

Не торопитесь. Репутацию застройщика сперва нужно проверить:

•  Посмотрите устав застройщика. Он должен быть на сайте.
•  Проверьте свидетельство о регистрации, дату регистрации можно проверить через сайт налоговой службы.
•  Найдите документы о постановке компании на налоговый учет, это можно посмотреть в выписке ЕГРЮЛ, заказать которую тоже можно на сайте налоговой.
•  Посмотрите историю компании и её проектов, почитайте форумы жильцов уже заселённых домов.
•  Убедитесь, что застройщик застрахован в надежной компании. 
•  Посмотрите — а не признают ли в ближайшем будущем застройщика банкротом. Требования о банкротстве можно проверить в картотеке дел арбитражного суда .
•  Проверьте, с надёжным ли банком сотрудничает застройщик.
•  Посмотрите, как застройщик решает проблемы с покупателями квартир в других проектах. Выяснить, были ли у застройщика проблемы с покупателями в рамках других проектов, поможет «Единая база данных решений судов общей юрисдикции РФ». По названию компании можно выяснить, с кем судился застройщик и что послужило поводом для разбирательств.
• И, конечно, прочитайте проектную декларацию дома, она тоже должна быть на сайте. В ней — вся информация о застройщике, разрешениях, сроках строительства и доме.

Какую квартиру выбрать

Застройщик внушает доверие, проект нравится, самое время начать выбирать собственно квартиру. С количеством комнат (или квадратных метров) обычно определяются в первую очередь, а вот про мелочи, которые сильно влияют на цену, часто забывают. Поэтому сразу присматривайтесь к этажу, лифтам, сторонам света, виду из окон, лоджии с балконом, ремонту и парковке.

Этаж

На верхних этажах меньше шума и лучше виды. На последнем — нет соседей сверху, но о протечке крыши вы узнаете первым, также непросто доставлять строительные материалы для ремонта и крупногабаритные вещи, и всегда есть опасность, что лифт сломается и домой придётся подниматься пешком.

На первом — вида ноль и может быть сыровато. Зато крыша точно не течет, с доставкой никаких проблем и никакой лифтозависимости. И главное — цена. Квартиры на первых этажах традиционно стоят дешевле, в среднем на 7–15% ниже. Но в премиальном сегменте жилья разница между нижними и верхними этажами достигает 30–50%.

ЖК Мещерский лес

Количество лифтов зависит от этажности дома, числа квартир на площадке и активности потока пассажиров. Согласно своду правил СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные», лифтами должны быть обеспечены все дома от 4 этажей и выше.

Если в здании до 9 этажей, в нём может быть только 1 лифт, 10–19 этажей — 2, 20–25 этажей — 3–4 (в зависимости от суммарной площади квартир на этажах. Рядом с лифтом — может быть больше шума.

И это тоже повод для скидки, причём, один из самых неочевидных.

Тринадцатый! Если вы не трискаидекофоб, то есть не питаете суеверий насчет числа 13, — стоит попросить скидку в 2–3% у застройщика на этом этаже.

Сторона света

Идеальны восток и запад: тогда солнца, тени, тепла и прохлады дома будет достаточно в любое время года и любую погоду. Из окон, выходящих на восток, будет виден рассвет, если у вас будет запад — все закаты будут ваши.

И если сторона света на цену квартиры не влияет, то вид из окон в не слишком облагороженный двор или на оживленную трассу можно использовать как повод для скидки.

Лоджии и балконы

Без лоджии и балкона квартира дешевле. И точка. Если вы её покупаете и не питаете иллюзий насчет балкона-кладовой, балкона-кабинета или балкона-тренажерного зала — это плюс. Но если вы собираетесь эту квартиру продавать — это будет уже минус для других покупателей.

Ремонт

Частичный или полный ремонт квартиры в новостройке резко увеличивает её стоимость. Без отделки она будет дешевле. Но в данном случае экономия может получиться сомнительная: если вы покупаете квартиру, чтобы в ней жить, то ремонт придётся делать всё равно. Но заплатите вы за него уже, скорее всего, больше, хотя и сможете сделать всё по своему вкусу.

Парковка

Машиноместо в паркинге может входить в цену квартиры. И тогда от него можно отказаться и получить скидку. Или может не входить. И тогда можно просить скидку за одновременную покупку квартиры и машиноместа. Ловко?

У кого можно купить квартиру в новостройке?

Вы определились с застройщиком, проектом и параметрами жилья. И обнаруживаете, что квартиры в одном и том же доме предлагают совершенно разные продавцы — не только компания, которая его строит. Как так могло получиться, особенно, если дом ещё не сдан?

Легко! Продавать квартиры могут как застройщик напрямую, так и подрядчики, риелторские агентства или дольщики.

Откуда квартиры у подрядчиков 

Подрядчики — организации, которые выполняют строительные работы для застройщика.

Иногда за это с ними расплачиваются квартирами, которые они продают. Часто — с большими скидками, до 30%. Найти такие варианты — большая удача.

А риелторы тоже продают квартиры в новостройках?

И берут за это процент, но обычно эти деньги уже «зашиты» в стоимость квартиры — как правило, цены у застройщика и агентств недвижимости не отличаются.

В пользу последних говорит большая база проектов (возможно, вам подберут вариант получше!), а также то, что сомнительные объекты риелторы на реализацию, как правило, не берут.

А я могу купить квартиру в новостройке у человека, который купил её раньше?

Да. Это называется переуступка. Но есть пара моментов. Если дом ещё не построен, то квартира юридически не является чьей-либо собственностью. Чтобы она стала вашей, нужно заключить договор о переуступке прав. Такая сделка называется цессией, от латинского cessiō — уступка, передача. Это полностью законно.

Продавцы таких квартир остаются в плюсе: ведь покупали они недвижимость в начале строительства, когда она стоила дешевле. Но есть и хорошие новости для покупателей: квартира будет дорожать и дальше. Всего за время строительства дома цена на жильё может вырасти на 40-60%.

Переуступку нужно согласовать с застройщиком. Он даёт свое согласие на сделку и подписывает договор переуступки. И его «да» может стоить покупателю 1–5% от первоначальной стоимости жилья.

• Когда покупать квартиру?
• Есть немало возможностей сэкономить. 
• Покупайте на старте

На квартиры, которые начинают продавать ещё до получения застройщиком разрешения на строительство, действуют очень большие скидки. Найти такие варианты непросто, и чаще всего помочь здесь может личное знакомство или инсайдерская информация от девелопера. Но даже на старте официальных продаж жильё всегда дешевле, чем после ввода здания в эксплуатацию.

Следите за акциями и скидками

Конкуренция на рынке высокая, застройщики постоянно запускают разные акции, чтобы привлечь жильцов именно в свои комплексы. Вам могут предложить скидку, сниженную ставку по ипотеке, машиноместо или отделку в подарок.

Приходите в офис продаж в конце месяца, квартала или года

Планы продаж квартир для менеджеров никто не отменял. И страшнее всего не получить годовую премию от Деда Мороза, которым для менеджера можете стать вы со своим решением купить квартиру в новостройке.

Заключение

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Катя Симачёва.

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/kak-vybrat-kvartiru-v-novostroyke

Как выбрать квартиру своей мечты: шесть элементарных правил

Следующий же вопрос, по ее мнению, логически вытекает из первого: из каких средств оплачивать квартиру – с помощью взаимозачета, ипотеки, военной ипотеки, материнского капитала, жилищных программ или личных инвестиций? Ответить на эти вопросы крайне важно, чтобы адекватно оценить свои финансовые силы.

Как рассчитать деньги на ипотеку прежде, чем брать кредит >>>

Эксперты предупреждают, что выбирать нужно такое жилье, оплатить которое будет и по силам, и по карману. Желания следует соотносить с возможностями, в противном случае к моменту окончания расчета владельцы возненавидят квартиру своей мечты. 

   Спросите себя: «А зачем?»

Еще один ключевой вопрос касается целей покупки. По словам генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софьи Лебедевой, целевая установка при приобретении новой квартиры непосредственно влияет на выбор конкретного объекта, а также на его месторасположение.

Одно дело, если человек приобретает квартиру только для себя, потому что ему просто хочется «сменить обстановку». В этом случае все зависит только от личных предпочтений, вкусов и желаний.

Но в большинстве случаев причины приобретения новой жилплощади вполне конкретны – смена работы, поступление ребенка в университет или пополнение в семействе.

В таких ситуациях, по словам руководителя отдела продаж агентства недвижимости «Триумфальная арка» Ирины Хлебасовой, для покупателя важна привязка к работе или месту учебы, либо близость проживания родственников.

Куда податься

Чаще всего определяясь с местоположением нового жилья, клиенты делают выбор в пользу той части города, где они уже проживают, или ориентируются на ближайшие к ней районы, делится профессиональными наблюдениями Лебедева.

«Люди привыкают к своему месту жительства, а поскольку переезд в новую квартиру довольно серьезная перемена в жизни, многие стараются сохранить привычный уклад и посещать те же магазины, банки, кафе», — утверждает собеседница агентства.

Кстати, иногда выбор места будущего жительства обуславливается именно экологическими показателями района. Особенно актуально это для крупных мегаполисов или же для городов, в которых расположены крупные производства. Например, по словам руководителя отделения «Кузьминки» компании «Азбука Жилья» Марины Пиатрович, москвичи предпочитают в основном западное и юго-западное направления.

• Железнодорожный и Реутов признали самыми чистыми городами в Подмосковье >>>
• «Вторичка» или новострой
• Разумеется, перед потенциальным покупателем встает вопрос, в пользу какого жилья делать выбор – вторичного или новостройки. 

«Если вы ограничены в средствах, но у вас есть время ждать, тогда лучше вложиться в новостройку. В таком случае вы получите дом современной постройки, новые коммуникации, «чистую» историю квартиры и контингент соседей примерно вашего социального статуса», — рассуждает Хлебасова.

Кроме того, комплексная застройка в большинстве случаев предполагает создание всех необходимых инфраструктурных объектов, начиная от больниц и школ, заканчивая торговыми центрами, добавляет Лебедева.

Однако эксперты предупреждают: покупателям квартир в  новостройках придется дополнительно вкладываться в ремонт и терпеть множественные ремонтные работы соседей.   

Переделка эконом-класса: как сделать недорогой временный ремонт >>>

При приобретении же квартиры на вторичном рынке покупатель получает недвижимость и документы на собственность в течение короткого срока, избегая при этом новостроечных рисков – долгостроя, банкротства застройщика, последствий кризиса, уточняет Хлебасова. При этом она подчеркивает, что стоимость объекта будет уже выше, и возможны риски, связанные с юридической историей квартиры. 

Соберите информацию и сориентируйтесь на местности

После того, как первичные вопросы будут решены, риелторы советуют потенциальным покупателям изучить рынок недвижимости, ознакомиться с предложениями и типами планировок. Для этого подойдут специализированные журналы или интернет-сайты по недвижимости, а также консультация в агентстве.

Самый простейший и примитивный способ – лезть в Интернет, изучать планировки, смотреть картинки, утверждает Хлебасова.

По ее словам, в определенных районах Москвы не так велик выбор планировок квартир, как представляется потенциальным покупателям, поэтому достаточно будет просмотреть несколько типов квартир с разными планировками, чтобы сформировать общее представление. 

А вот советоваться с друзьями, родственниками и знакомыми не стоит, уверена Хлебасова, так как советы обычно даются противоречивые, некомпетентные и только осложняют процесс.

Сбор информации также можно продолжить «в поле», замечает Клишина.

  С этим соглашается Хлебасова, добавляя, что в процесс «разведки» не помешает добавить беседу с бабушками у подъезда. «Возможно, узнаете то, о чем умолчал продавец», — подмечает она.

Будьте внимательны при осмотре

Просмотры – занятие более утомительное и затратное по времени, чем кажется на первый взгляд, поэтому Хлебасова советует не делать много просмотров подряд, чтобы не «замылился глаз».

Смотреть квартиры также следует в дневное время, либо при хорошем освещении, подчеркивает она.

«Обязательно берите с собой фотоаппарат, чтобы зафиксировать недостатки, да и сравнить впоследствии несколько вариантов на свежую голову», — предлагает собеседница агентства.

Прежде всего, следует обратить внимание на планировку. «Если это 2-х комнатная квартира, то комнаты должны быть изолированы. Если однокомнатная, то обязательно, чтобы она была светлая.

Общие моменты – это удобные подходы в комнаты, присутствие входной группы, гардеробная, холл, ну и расположение комнат», — инструктирует Пиатрович.

При первичном осмотре особенно важно обратить собрать максимум информации о ближайшем окружении, а именно о соседях по лестничной площадке, добавляет она.   

Если квартира покупается в новостройке, то ознакомиться с ней до момента сдачи дома можно по документации, изучив планировку, высоту потолков, отделку (чистовая, черновая), проложенную электропроводку, сантехнические коммуникации и отопление, объясняет Клишина. Если же квартира приобретается на вторичном рынке, то эксперт советует обратить внимание не только на инженерные системы, но и на естественную вентиляцию, шумоизоляцию, вид из окна и ремонт в квартире.

Шесть главных правил покупки жилья в России, которые спасут ваши деньги >>>

Источник: https://realty.ria.ru/20131003/401492228.html