Титульное страхование при ипотеке: тарифы, условия, покрываемые риски

Главная › Финансы › Ипотека

Страхование в Российской Федерации осуществляется в соответствии с нормами, представленными в главе 48 ГК РФ и в Законе России № 4015-1 от 27 ноября 1992 года «Об организации…». В нашей стране достаточно распространено титульное страхование недвижимости, осуществляемое страховыми организациями, имеющими соответствующую лицензию от регулятора.

Что это такое – титульное страхование недвижимости?

Под этим понимается страхование, которое направлено на защиту имущественных интересов страхователя, связанных с потерей права собственности (или иного вещного права) на недвижимый объект, указанный в договоре сторон.

Непосредственно под самим титулом понимается зарегистрированное в Росреестре право собственности (или иное вещное право).

Законодательное регулирование

Ответ на вопрос, что понимается под титульным страхованием квартиры или иного объекта недвижимости, в нормативно-правовых актах не содержится.

Наша редакция полагает, что титульное страхование – это одна из разновидностей имущественного (ст. 929 ГК РФ).

Очевидно, что риски, которые указаны в п. 2 и п. 3 ч. 2 ст. 929 ГК РФ, никак не относятся к страхованию титула при покупке квартиры, так как нормами этих пунктов сказано про возможность защиты по договору имущественного страхования:

• рисков получения убытков от предпринимательской деятельности;
• рисков ответственности по обязательствам, возникающим из-за причинения вреда жизни, здоровью или имуществу третьих лиц.

А под риском утраты (гибели) или повреждения имущества, указанном в п. 1 ч. 2 ст. 929 ГК РФ, также не понимается утрата права собственности, предусматриваемая при страховании титула при покупке квартиры —  утрата здесь рассматривается в значении «гибель» или как существенное повреждение, влекущее невозможность дальнейшего использования недвижимости по назначению.

Несмотря на достаточно неполное законодательное регулирование, титульное страхование – один из наилучших способов обезопасить себя от возможных потерь, связанных с мошенничеством в сфере недвижимости.

Обязательное или нет

Анализ нормативных положений показывает, что страховка титула не является обязательной.

Законодательные обоснования:

• в ст. 31 ФЗ № 102 от 16 июля 1998 года «Об ипотеке…» сказано, что ипотечный заемщик обязан страховать недвижимое имущество, являющееся предметом залога по кредиту, от рисков утраты или повреждения, а приобретать полис защиты ответственности за невыплату долга – необязательно (равно, как и необязательно кредитору страховать свой финансовый риск);
• в ч. 10 ст. 7 ФЗ № 353 от 21 декабря 2013 года «О потребительском…» также ничего не сказано, что страхование титула является обязательным (примечание – даже если какой-то вид страховки и обязателен, кредитор должен предложить заемщику иной продукт с сопоставимыми условиями, но без обязательного требования к оформлению полиса – прим. ред.).

Какие риски покрывает титульное страхование

В п. 1 ч. 1 ст. 942 ГК РФ сказано, что в договоре обязательно должен (-ы) быть перечислен (-ы) имущественный (-ые) интерес (-ы), являющийся (-ие) объектом страхования. Проще говоря, титульная страховка должна содержать перечень страховых рисков непосредственно в условиях договора.

Остальные условия, не признаваемые существенными, должны быть указаны в Правилах страхования. Обычно они доступны к ознакомлению:

• на информационных стендах страховщика в офисах продаж;
• на официальном сайте.

Важно! Правила обязательны к исполнению страхователем только при наличии прямой ссылки на них в договоре (или при приложении таких Правил к тексту соглашения).

Конкретные риски, которые покрывает титульное страхование, законодательством не определены, то есть устанавливаются по соглашению сторон.

На практике же договор в большинстве случаев предусматривает защиту от потери права собственности на имущество при расторжении сделки в судебном порядке из-за:

• признания продавца недвижимости недееспособным или ограниченным в дееспособности (ст. 171 и 176 ГК РФ);
• признания продавца не способным понимать значение своих действий и руководить ими;
• наличия в Росреестре внесенной записи в ЕГРН об ограничении сделок с жилым домом, квартирой или прочей недвижимостью (ст. 174.1. ГК РФ);
• нахождения продавца, участвующего в сделке по купле-продаже квартиры, в состоянии, возникшем под влиянием угроз, обмана или злоупотребления доверием (ст. 179 ГК РФ);
• наступления иных обстоятельств, при которых ГК РФ предусматривает признание сделки (части сделки) недействительной.

Внимание! Титульное страхование защищает от наступления уже произошедших событий, о которых покупатель не знал или не мог знать на момент совершения сделки.

Работает ли такая страховка на самом деле

Страхование титула не всегда работает. Представленный вывод может быть сделан в результате анализа информации, указанной в неофициальных источниках, и отзывов уже воспользовавшихся соответствующими услугами клиентов.

Основные проблемы наблюдаются из-за невнимательного прочтения клиентами условий договора и Правил. Из-за желания страховых компаний минимизировать свои финансовые потери, документация составляется таким образом, чтобы максимально снизить количество страховых случаев, по которым гражданину полагается компенсация.

Поэтому, при желании застраховать свой титул следует обратить внимание:

• на наличие в договоре условия об осуществлении компенсации при предъявлении к застрахованному лицу виндикационного иска (иска об истребовании дома или квартиры у добросовестного приобретателя из незаконного владения вследствие его (ее) продажи помимо воли изначального собственника);
• на исключения из страхового покрытия (страхование титула часто предполагает отказ страховщиков в выплате компенсации при наличии так называемого ретроспективного обстоятельства – когда само событие (например, мошенничество) произошло до заключения страхового контракта, а его последствия – уже после);
• на наличие в договоре условия, позволяющего страховщику удержать из суммы компенсации размер денежных средств, присужденных судом к выплате от одной стороны сделки (продавца) в пользу другой (покупателя).

Информация о недвижимости, в отношении которой существует повышенная вероятность попадания в «зону риска»

Существуют определенные категории недвижимости, риск потери права собственности на которые выше в разы. Именно в отношении таких объектов лучше всего осуществлять страхование титула:

• квартира, доставшаяся продавцу на праве собственности в порядке универсального правопреемства (наследование) – в представленной ситуации впоследствии может обнаружиться факт ущемления законных интересов несовершеннолетних или недееспособных лиц (ст. 1149 ГК РФ);
• объект, в отношении которого неоднократно осуществлялся переход имущественных прав (в том числе, в порядке дарения или мены);
• дом, ранее побывавший под обременением у банков, третьих лиц, приставов, таможенных органов и др.

Сколько стоит соответствующий вид страхования в 10-ти популярных страховых компаниях

Страхование титула производится по различным расценкам. В основном, цены зависят от следующих факторов:

• страховой суммы, определяемой в размере, равным действительной (рыночной) стоимости недвижимости;
• страхового тарифа, устанавливаемого в процентном соотношении к страховой сумме;
• срока действия договора;
• схемы страхования (проще говоря, «пакета», то есть перечня покрываемых страховых рисков);
• других аспектов.

Наша редакция проанализировала ТОП-10 крупнейших страховщиков, и приводит информацию о действующих расценках у них:

• в «Альфастраховании» страховой тариф равен 0,3 % от страховой суммы + могут устанавливаться повышающие коэффициенты, которые зависят от обстоятельств, увеличивающих страховой риск;
• в «Ингосстрахе» соответствующий продукт предоставляется только в рамках комплексного ипотечного страхования, цена на титульное страхование здесь зависит от множества переменных факторов (кредитор, остаток долга по ипотеке, населенный пункт и др.);
• в «Ресо-Гарантия» также продукт предоставляется в рамках комплексного ипотечного страхования, на цену влияет размер кредита, процентная ставка по нему, возраст заемщика, страхуемый объект (квартира, дом, земельный участок или нежилое помещение);
• в ВТБ «Страховании» цены на сайте и в Условиях не представлены, поэтому рекомендуется самостоятельно уточнять их по московскому номеру + 7 (495) 644-44-40;
• на сайте «Дельта-Кредит» сказано, что размер страхового тарифа рассчитывается непосредственно при оформлении страховки в офисе;
• в «Сбербанке» титульным страхованием занимается ООО «Страховой брокер Сбербанка» — о стоимости страховых полисов у него на сайте ничего не сказано;
• непосредственно в «Сбербанке страхование» на сайте на вкладке «Для физических лиц», далее «Страхование ипотеки» не сказано, что существует возможность купить полис защиты титула;
• в «Ренессанс» сайт предлагает потенциальным клиентам для уточнения цены позвонить по бесплатному номеру 8 (800) 333-8-800 и не приводит информацию о расценках в явном виде;
• в п. 5.1.2. «Правил № 123 страхования права собственности на недвижимое имущество» в ВСК сказано, что страховой тариф определяется по соглашению сторон;
• на сайте ГУТА написано, что от того, сколько раз купили объект, приобретение полиса будет производиться по различным расценкам;
• в «Правилах № 132 добровольного страхования права собственности» в РГС также не сказано про размер тарифа, но в п. 6.1. указано, что влияет на его размер.

Пример расчета размер страховой премии в «Альфастрахование» :

Действительная стоимость имущества	Размер страхового тарифа	Понижающий коэффициент	Повышающий коэффициент	Страховая премия
1 млн. рублей	4 %	0,1	2	1000000 * 0,04 * 0,1 * 2 = 8000 рублей

Как рассчитать стоимость страхового полиса на онлайн-калькуляторе

После того, как потенциальный клиент четко понял: страхование титула – что это такое, следует приступить к предварительному расчету цены за услугу на нашем сайте.

Приведем пошаговую инструкцию, как узнать ценник на полис, на примере «Ингосстрах». В поля калькулятора вводим:

• город, где будет оформляться полис (достаточно указать первые 2 буквы – система отобразит список городов, начинающихся на них);
• наименование кредитора (популярные приведены чуть выше поля для ввода);
• объект кредитования (выбирается из списка);
• остаток задолженности по ипотеке (при помощи ввода с клавиатуры или посредством ползунка);
• какие риски страхуются (при расчете на калькуляторе онлайн рассчитайте также и степень вероятности возникновения других рисков, кроме титула);
• данные о заемщике (пол, год рождения);
• дата начала и окончания действия полиса (по умолчанию – 1 год).

После ввода всех параметров следует кликнуть «Рассчитать».

Далее страхующий жилье увидит результат, а именно:

• чуть ниже отобразится стоимость выбранных опций раздельно;
• а в блоке справа – общая цена комплексной страховки.

Итак, граждане России могут защитить свой титул, то есть право собственности на определенный объект недвижимости, путем оформления соответствующего полиса в выбранной страховой компании. Цены зависят от возраста заемщика, остатка долга по кредиту и иных факторов. Произвести предварительный расчет можно при помощи онлайн-калькулятора (если он представлен на нашем сайте).

Подробнее про страхование по ипотеке вы узнаете из нашего специального поста.

Если вам требуется помощь с оформлением полиса или нужна консультация юриста, то просьба оставить ваши контакты онлайн-консультанту и мы вам перезвоним.

Ждем ваши вопросы и будем благодарны за лайк и репост.

Что такое титульное страхование недвижимости: сколько стоит и где дешевле в 2020 году Ссылка на основную публикацию


Источник: https://strahovkaved.ru/ipoteka/titulnoe-strahovanie-nedvizhimosti

Что такое титульное страхование при ипотеке

При выдаче ипотечного кредита банки обычно настаивают на приобретении заемщиком комплекта страховых услуг у страховых компаний, выступающих их партнерами.

Конечно, страховку можно и не оформлять, но в этом случае кредитор обычно увеличивает процентные ставки по займу на 2—4% в год.

Неудивительно, что заемщики расценивают страхование сделок как неизбежное зло, особенно когда речь идет о таких непонятных на первый взгляд вещах, как страхование титула. Что это такое, и в каких случаях может пригодиться данная услуга – давайте разберемся.

О каких титулах идет речь

В страховой и юридической практике титулом называют документ, подтверждающий законное и исключительное право некоего лица на владение имуществом, то есть – правоподтверждающий документ. Для недвижимости таким документом выступает регистрационное свидетельство на помещение либо выписка из ЕГРП, в которой указаны все действующие собственники недвижимого объекта.

Однако объектом титульного страхования выступает вовсе не сам документ, а правовой статус, который он подтверждает.

Иными словами, заключая договор о страховании титула, вы таким образом защищаете себя от внезапной утраты права собственности на приобретенное помещение.

Как правило, договор подразумевает, что в такой ситуации страховщик будет обязан возместить вам рыночную стоимость застрахованного объекта, а также судебные издержки, понесенные вами в процессе отчуждения права.

Важно! При приобретении в ипотеку квартиры в строящемся доме страхование титула не проводят, поскольку право собственности, как таковое, возникает только после окончания строительства и введения здания в эксплуатацию, а не в момент совершения ипотечной сделки. Страховке подлежат только сделки с недвижимостью на вторичном рынке.

Почему можно потерять титул

Обычный заемщик, выяснив, что такое титульное страхование при ипотеке, неизбежно задается вопросом «Каким образом можно утратить право собственности на законно приобретенную квартиру?». Кажется, если сделка совершена и зарегистрирована в регистрационной палате, ей уже ничто не угрожает. На самом деле, это не совсем так.

Любой из объектов вторичного рынка хоть раз менял владельцев. Если он переходил из рук в руки больше одного раза, да еще и в процессе этого передавался по наследству, любой из прежних владельцев по закону имеет право потребовать его назад. Причиной этого могут послужить следующие обстоятельства:

• нарушение имущественных прав предыдущих владельцев квартиры, их несовершеннолетних детей или наследников (вне зависимости от очереди);
• наличие ошибок в документах на объект недвижимости;
• признание одного из участников сделки недееспособным;
• наличие доказательств того, что одна из предыдущих сделок с квартирой была незаконной (например, совершалась под влиянием обмана или угроз).

Чтобы избежать подобных случаев, вам, как покупателю квартиры, придется перед сделкой проверить всю ее историю с момента постройки дома.

Это, к сожалению, возможно не всегда и отнимает очень много времени даже у специалистов. Поэтому, страхование титула можно назвать своего рода компромиссным вариантом.

Оно позволяет провести сделку в срок, и защитить при этом интересы всех задействованных в ней сторон.

Что считается страховым случаем

Оспорить существующее право собственности на недвижимость можно только через суд. Если один из бывших владельцев квартиры решит это сделать, вы получите соответствующую повестку. Об этой ситуации необходимо будет сразу сообщить в страховую компанию. Сделать это нужно обязательно, сроки оповещения будут указаны в договоре о страховании титула.

СК предложит вам перечень сотрудничающих с ней адвокатов, любой из которых может заняться вашим делом. Вы, конечно, можете привлечь юриста со стороны, но это по большей части не имеет смысла.

Во-первых, специалисты, рекомендованные страховщиками, имеют опыт в соответствующих делах, что увеличит ваши шансы на успех.

Во-вторых, для многих страховщиков присутствие их представителя в суде является обязательным условием для выплаты вам компенсации в случае проигрыша дела.

В случае если суд, рассмотрев дело, лишит вас права собственности на недвижимость, СК должна будет выплатить вам компенсацию. Однако если судом будет принято решение о наложении обременения на объект недвижимости без смены собственников, случай не будет считаться страховым. Соответственно, о компенсации можно будет забыть, как и о возмещении понесенных вами издержек.

Кто может застраховать титул

Большинство граждан РФ, даже имеющих в собственности жилье, никогда не сталкивалось с таким понятием, как титульное страхование недвижимости. Что это такое, люди обычно узнают только в процессе оформления ипотеки.

В отечественной страховой практике практически не принято оформлять страховку титула безотносительно к ипотечным сделкам. Хотя, некоторые страховые компании предоставляют такую услугу.

Воспользоваться ею может любой совершеннолетний собственник жилья.

Что касается ипотечных сделок, чаще всего, у заемщика просто нет выбора. Банки настаивают на оформлении страхового полиса. В принципе, данным предложением стоит воспользоваться. Во-первых, вы защитите свое имущество от посягательств. А во-вторых, в процессе оформления страховки можно провести дополнительную оценку надежности будущей сделки.

Стоимость страховки как показатель чистоты квартиры

Прежде чем оформлять страхование титула предложенной вами квартиры, СК проводит довольно серьезную проверку ее истории. По результатам этой проверки возможно три варианта развития событий:

• вам оформят страховку по среднерыночной стоимости;
• вам предложат полис по цене выше рыночной;
• вам откажут в страховании без объяснения причин.

По реакции страховой компании можно оценить уровень риска будущей сделки. В первом случае он практически отсутствует. Во втором – квартира находится в зоне риска, но уровень его вполне приемлем. Ну а при отказе от страховки лучше поискать другой объект недвижимости. Слишком велика вероятность, что после совершения купли-продажи вам придется столкнуться с претензиями бывших владельцев.

Важно! Средняя стоимость титульного страхования варьирует от 0,5 до 2,5% от продажной цены квартиры в год. Точные расценки будут зависеть от СК. Узнать их можно при помощи онлайн-калькулятора на сайте выбранной вашим банком компании.

Что нужно учесть при заключении договора

Договор о титульном страховании может быть заключен на срок от года до 10 лет. Верхняя граница – это установленный Гражданским кодексом РФ период, в течение которого могут быть оспорены любые сделки с недвижимостью. Конечно, можно оформить страховку на 3—5 лет.

Но при этом стоит учесть, что при возникновении страхового случая судебные разбирательства могут сильно затянуться. Если действие договора кончится до момента вынесения судом решения о снятии титула, о компенсации можно будет забыть.

Вопросы о продлении страховки решаются индивидуально, и в спорных случаях – далеко не всегда в пользу клиента.

Кроме сроков страховки, при оформлении договора стоит обратить внимание на такие моменты, как:

• четкое определение страхового случая;
• правило расчета суммы возмещения.

Для того чтобы страховка имела смысл, размер возмещения ущерба в случае потери титула должен рассчитываться на основании рыночной стоимости застрахованной квартиры в момент вынесения судом соответствующего решения.

Если это не оговорено в договоре страхования, сумма возмещения будет определяться стоимостью недвижимости, указанной в документах о ее покупке.

Согласитесь, если с момента сделки прошло несколько лет, такая формула будет выгодна исключительно страховщикам, но не вам, как потерпевшей стороне.

Важно! Обязательно проверьте, чтобы в договоре фигурировал пункт о возмещении страховой компанией понесенных вами судебных издержек.

Может ли СК отказать в выплате

Отказ страховой компании от выплаты денежного возмещения при наступлении страхового случая – ситуация не частая, но вполне реальная. Причиной ее могут послужить следующие факторы:

• форс-мажорные обстоятельства;
• ненадлежащее исполнение заемщиком своих обязанностей по договору ипотеки;
• недобросовестность СК;
• иные обстоятельства.

Форс-мажором в данном случае будет считаться, к примеру, утрата прав на недвижимость в результате военных действий или конфискации ее государством. Также под это определение подходят последствия катастроф техногенного или природного характера.

Кстати, учтите, что страхование титула не покрывает ущерба, понесенного вами в результате разрушения объекта недвижимости. В этом случае вы теряете объект собственности, но не право. Данные ситуации решаются с помощью имущественного страхования.

Компенсация не будет выплачена и в том случае, если вы не соблюдали условия, указанные в ипотечном договоре с банком. Речь идет не об обязательном погашении кредита. Само собой, если суд конфискует у вас квартиру в силу задолженности по ипотеке, на титульную страховку можно не рассчитывать. Но причиной отказа в выплате могут послужить и такие обстоятельства, как:

• изменение вами технического состояния квартиры (перепланировка) без уведомления банка и страховой компании;
• использование недвижимости не по назначению (квартиры как нежилого помещения и наоборот);
• продажа или дарение третьему лицу заложенного объекта;
• сдача заложенного объекта в аренду;
• иные нарушения ипотечного договора.

Такие ситуации встречаются в страховой практике достаточно часто. Поэтому запомните – любые действия в ипотечной квартире до момента погашения кредита должны быть в обязательном порядке согласованы с банком и СК.

Страховые компании могут оказать в выплате возмещения относительно законным путем, а именно – пользуясь юридическим понятием «добросовестного приобретателя».

Это означает, что в случае признания сделки недействительной в силу мошеннических действий продавца, вам придется доказывать страховщикам, что вы не знали об отсутствии у него прав на продажу данной квартиры.

Важно! Перед заключением договора титульного страхования обязательно изучите отзывы предыдущих клиентов выбранной вами СК.

Источник: http://znatokdeneg.ru/terminologiya/chto-takoe-titulnoe-strahovanie-pri-ipoteke.html

Страхование квартиры по ипотеке

Ипотечное страхование – это обязательное условие при оформлении кредита на недвижимость. Ипотека – это самый длительный вид кредитования, а значит, и самый рискованный. Страховка при ипотеке призвана защитить интересы и банка, и заемщика.

На сегодняшний день обязательным видом ипотечного страхования является страхование недвижимости (предмета залога). Эта обязанность прописана в федеральном законе. Однако существуют и другие виды страховок по ипотеке, которые банк обязательно вам предложит.

В настоящее время распространена практика продажи комплексного страхования при ипотеке – это «пакет» страховок, который отличается в зависимости от программы банка или вида недвижимости. Комплексное страхование охватывает больше возможных рисков и, конечно, гораздо выгоднее для банка. Тарифы на данный вид страховок варьируются от 0,5 до 1,5% от суммы залога.

Виды страхования квартиры по ипотеке

Страхование объекта недвижимости (обязательное) – утрата, повреждение квартиры. Если ваше имущество будет повреждено в результате непредвиденных событий (пожара, взрыва, стихийного бедствия, залива, конструктивного дефекта застрахованного имущества, падения летательных аппаратов или их частей, наезда, противоправных действий третьих лиц), страховое общество компенсирует ущерб.

Страхование права собственности на недвижимость (титульное страхование) – утрата права собственности на недвижимость согласно решению суда (мошенничество со стороны продавца и пр., т. н. юридическая чистота недвижимости). Страховка оформляется на 3 года – пока не истечет срок давности для оспаривания скользких моментов.

Для новостроек этот вид полиса необязателен.

Страхование жизни и здоровья заемщика – смерть или потеря трудоспособности заемщика. При возникновении ситуации, в результате которой заемщик не сможет погасить полученный кредит (например, невозможность работать из-за травмы или болезни), страховое общество выплатит банку неоплаченную часть кредита в размере страхового возмещения.

Страхование квартиры по ипотеке обязательно?

Обратившись в банк за ипотекой, практически в 100% случаев заемщику предложат оформить страхование. Одни банки преподносят страховку обязательным условием получения кредита, а другие – желательным.

При этом кредитные менеджеры могут угрожать клиенту отрицательным решением банка в случае отказа от страховки. Отчасти данные предположения сотрудников банка правомерны. Законом РФ «Об ипотеке» установлено обязательное страхование объекта обеспечения обязательств (та недвижимость, которая выступает в качестве залога) от риска его повреждения.

С одной стороны, на основании положения закона отказ заемщика от подобного страхования приводит к автоматическому отказу банка. С другой стороны, задача менеджера – объяснить потенциальному клиенту, что входит в пакет услуг, от какой из них он может отказаться, а какая является обязательной.

Страхование жизни клиента – любимая услуга многих банков, которые напрямую сотрудничают со страховыми компаниями. При желании от нее можно отказаться, но придется долго спорить с кредитными консультантами, доказывая свое право на этот отказ.

Навязывание комплекса страховых услуг является нарушением законодательства, так как противоречит положению – незаконно принудительно продавать одну услугу с целью продажи другой.

С другой стороны ипотечные продукты любого банка включают в себя страхование.

Это может быть установленный законом минимум или же несколько договоров одновременно (страхование жизни, от несчастного случая на производстве, потери трудоспособности, повреждения/уничтожения квартиры или другого имущества).

Перед тем как отказаться от этих услуг, необходимо взвесить все за и против. На практике несоблюдение условий страхования приводит к подорожанию кредита. Банки могут оформить ипотеку, но под более высокий процент. Годовая ставка увеличивается от 0,5 до 1,5% в год, которые за 20–30 лет выливаются в солидную сумму.

Плюсом страхования является защита клиента от непредвиденных обстоятельств. Например, пенсионеру желательно страховать свою жизнь, чтобы не передавать в наследство невыплаченный кредит. Проценты же не принесут никакой пользы при наступлении страхового случая.

Покупать только два вида полиса или каждый по отдельности также не выгодно. Повышая ставку, банк совершенно законно подталкивает вас на приобретение комплекса страховок. Нельзя сказать, что эти траты будут для вас бесполезны, ведь никто не может предсказать наступление тех или иных обстоятельств за годы выплаты ипотеки.

Риски обязательного страхования квартиры при ипотеке

• Список рисков, покрываемых страховкой, различается в зависимости от страховой компании, соответственно, чем шире перечень, тем дороже полис. Страхование недвижимости при ипотеке действует в следующих обстоятельствах:
• • пожар, взрыв бытового газа,
• • разрушения, вызванные стихийными бедствиями,
• • затопление,
• • незаконные действия третьих лиц, приведшие к разрушению или повреждению имущества,

• форс-мажорные обстоятельства (наезд, падение деревьев, теракты и т. д.).

Некоторые страховые компании покрывают ущерб при разрушении стеклянных конструкций, при неисправности инженерных систем или при дефектах здания, проявившихся после покупки.

Оформляя договор, обязательно читайте, что считается страховым случаем, а что нет.

Существует также понятие страхования конструктива по ипотеке – к нему относятся стены, перекрытия, окна и двери.

Все это страхуется в обязательном порядке.

Помимо страхования конструктива (банки требуют застраховать стены, перекрытия, окна, входную дверь), которое является обязательным, можно дополнительно застраховать и отделку, когда таковая появится (после ремонта).

В большинстве случаев это имеет смысл, поскольку в новом доме, продающемся без отделки, как правило, делается достаточно дорогой ремонт, составляющий 20–30% от цены квартиры, а то и все 50–70% – все зависит от размаха и возможностей владельца.

А отделка – это именно то, что может пострадать в первую очередь при заливах, пожарах и прочих катаклизмах. Но это дело сугубо добровольное: банк-кредитор убранство вашего жилья вовсе не интересует.

Стоимость страхования квартиры при ипотеке

Сколько стоит страхование квартиры при ипотеке? Ставка по страхованию недвижимости варьируется от 0,1 до 0,5%. Сумма, на которую застрахована квартира, может быть равна:

• действительной стоимости недвижимости,

• размеру выданного кредита.

Обязательным является страхование всей суммы займа, но можно застраховать и всю стоимость квартиры или дома. При наступлении страхового случая во втором варианте ваш долг перед банком компенсируется, а оставшуюся часть суммы вы получаете на руки.

Тарифы по всем видам страхования, связанным с ипотекой, никак не отличаются от классических вариантов этих страховок. По жизни и здоровью тариф сильно зависит от возраста (с 18 лет – 0,24–0,18% от страховой суммы; ближе к 65 годам – 3–4%). Причем большинство компаний не требует справок от врачей и прохождения обследования, пока страховая сумма не начинает приближаться к $200 000.

Конструктив страхуется в среднем по рынку по тарифу 0,13–0,2% для квартир. Страхование загородного дома обходится дороже, поскольку там возникают принципиально иные риски.

Титульное страхование обходится обычно в 0,25–0,4% от стоимости квартиры.

Что влияет на процент страхования квартиры при ипотеке?

• Объект залога: элитный или хрущевка, старый дом или новая постройка,

• состояние недвижимости (материалы стен, ремонт, возраст и т. д.),

1. • количество рисков, покрываемых страховкой,
2. • минимальная сумма выплаты по полису (если ущерб меньше этой стоимости, то средства не выплачиваются),
3. • другие нюансы эксплуатации,

• возраст. Молодой человек заплатит меньше, чем пожилой. Страховую компанию можно понять.

Документы для страхования квартиры по ипотеке

• При страховании недвижимости, предоставляют документы и продавец, и покупатель.
• Покупателю необходимо подготовить:
• • заявление-анкету для страховой компании,
• • копии всех страниц паспорта, заверенные нотариально – то же для созаемщиков,
• • военный билет (если страхуется недвижимость по военной ипотеке).
• Продавец должен подготовить:
• • копии всех страниц паспорта, заверенные нотариусом,
• • согласие супруга (и) на продажу недвижимости.
• Если в квартире прописаны несовершеннолетние – разрешение из органов опеки и свидетельства о рождении.
• Если продавец является пенсионером – справку из психоневрологического и наркологического диспансера.
• Документы на недвижимость:

• договор купли-продажи или иной правоустанавливающий документ (о дарении, приватизации и т. д.),

1. • документ о регистрации права собственности,
2. • выписка из ЕГРП (не старше месяца),
3. • копию техплана и поэтажного плана дома – предоставляется в БТИ,
4. • выписка из домовой книги,
5. • номер счета из коммунальных служб,
6. • документы об оценке квартиры – необходимы в том числе и для оформления ипотеки. Вы можете обратиться в любую аккредитованную банком оценочную компанию,
7. • справка по форме №9 о зарегистрированных в квартире лицах – можно заказать через сайт Госуслуг или взять в паспортном столе.

Нюансы страхования квартиры по ипотеке

Выгодоприобретателем при страховании квартиры по ипотеке является банковское учреждение. Т. е. при наступлении страхового случая страховая компания перечислит деньги банку, а не вам.

Страховая сумма обычно равняется размеру кредита +10 %, однако можно застраховать и полную стоимость квартиры.

Ипотечное страхование оформляется на весь срок займа (за исключением титульного страхования – оно оформляется на 3–10 лет).

Оплата страхования при ипотеке происходит раз в год (в начале периода). Взнос по ежегодному страхованию по ипотеке пересчитывается по мере уменьшения долга. Соответственно, чем меньше долг, тем дешевле с каждым годом взнос по страховке.

Банки работают с несколькими страховыми компаниями, поэтому не ограничивайтесь одним предложением, а изучите условия всех возможных компаний. Кстати, менять страховую можно хоть каждый год, если найдете более выгодные условия.

В договоре со страховой компанией обратите внимание на пункт о досрочном или частично досрочном погашении ипотеки. Если страховая это учитывает, то можно будет вернуть часть взноса.

Обязательно внимательно читайте договор по каждому виду страхования: обращайте внимание на условия возврата, страховой выплаты, перечень рисков и т. д.

Существуют и такие случаи, когда заемщик или же его работодатель, уже страховал свою жизнь или трудоспособность в какой-либо компании, и он хочет воспользоваться услугами именно этой компании, то ему следует выбрать тот банк, который примет существующий у заемщика страховой полис, даже несмотря на то что страховщик не является его партнером.

Иногда банки требуют застраховать и жизнь созаемщика, если такой имеется, и если его доходы учитывались при определении размера кредита.

Как оплачивается страхование квартиры по ипотеке

Если иное не оговорено в договоре, платеж должен поступать раз в год. За некоторое время до срока страховщик извещает кредитора. Аналогично сообщается остаток задолженности. Последняя сумма – основание для расчета взноса. Уменьшение задолженности приводит к уменьшению страхового платежа.

Важный момент – в каком состоянии находится имущество. Если оно пока недостроенное, страховка взимается после конечного оформления, в момент сдачи в эксплуатацию. На готовое жилье – при выдаче кредита.

Страховой случай по ипотеке наступил: что делать?

В первую очередь ставится в известность кредитор, а затем уже страховая компания. Решение будет принято именно на их уровне, но третьему участнику процесса не помешает держать руку на пульсе.

Смерть заемщика или его инвалидность – основание для ответственности компании перед банком. Недвижимость, которая находилась в залоге, переходит в собственность родственников или же самого заемщика.

Если жилье повреждено, страховщик покрывает расходы собственнику. При этом если договор оформлен лишь на кредитные средства, выплат может оказаться недостаточно. При физической утрате недвижимости компенсацию получает банк.

Как выбрать компанию для страхования квартиры при ипотеке?

Банки рекомендуют обращаться к крупным игрокам в этом сегменте рынка. Они не будут рисковать своей репутацией ради одной выплаты.

Страхование ответственности заемщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору

Применяется банками для страхования риска невозврата ипотечного кредита. Договор страхования ответственности заключается заемщиком для получения ипотечного кредита с низким первоначальным взносом (от 10 % от стоимости приобретаемой недвижимости).

Страхуется ответственность заемщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору.

Так, банк возмещает убытки, которые могут возникнуть в результате нехватки денежных средств, полученных банком от реализации заложенной недвижимости, для полного погашения кредита и суммы начисленных процентов по кредиту.

Страхование новостройки по ипотеке дешевле

В этом, собственно, и состоит главное отличие страхования кредитной новостройки: кроме жизни заемщика, страховать как бы и нечего.

Пока дом не построен, имущества как такового еще нет, нельзя застраховать даже конструктив, не то что отделку.

После сдачи дома госкомиссии проходит, как правило, еще немало месяцев, прежде чем появится право собственности, которое теоретически можно застраховать, только это совершенно никому не нужно: ни заемщику, ни банку.

При страховании заемщика, покупающего новостройку, можно заключить комбинированный договор, просто часть его положений по имуществу не будут действовать до вступления страхователя в права собственности.

Эта часть договора вводится в действие дополнительным соглашением.

Выгодоприобретателем (тем, кому положены выплаты по страховому случаю) по договору страхования, по сути, всегда является кредитующая организация. Страхователь или его наследники могут указываться в тексте договора выгодоприобретателями, но с обязательным погашением остатка ссудной задолженности из средств страхового возмещения.

Страхование финансового риска при ипотеке в строящемся доме

При вложении средств в недострой (то есть при покупке новостройки на ранних стадиях строительства, а то и вовсе на нулевом цикле) возникает еще один вид страхования, не имеющий места на вторичном рынке недвижимости, – это страхование финансового риска невозврата вложенных в строительство средств.

Но к страхованию недвижимости он отношения не имеет, является сугубо добровольным и, на самом деле, не очень распространенным.

При количестве обиженных дольщиков в нашей стране и масштабах случавшихся нарушений в этой области тариф по этому риску должен быть очень высоким.

Впрочем, при желании этот вид страховки можно обсудить со страховщиком в индивидуальном порядке – в базовый пакет он не входит.

Источник: https://www.9111.ru/questions/777777777396368/

Особенности титульного страхования при ипотеке

При оформлении ипотеки всегда заключается страховой договор на приобретаемое жилое помещение. Большинство банков никогда не дадут заемные средства человеку, который отказывается застраховать объект недвижимости.

В противном случае даже если ипотека и будет оформлена, ставка по ней может вырасти сразу на 2-4%. То есть, отказываясь, клиент не получает никакой экономии денег.

Одним из вариантов страховки по ипотеке является услуга титульного страхования.

Что это такое?

Как всем известно, ипотека — это кредит, который выдается банком на приобретение недвижимого имущества. От обычных потребительских кредитов его отличает наиболее длительный срок погашения (до 30 лет) и наименьшая процентная ставка. Получение ипотеки так же подразумевает внесение некоторой доли собственных средств —  первоначального взноса.

Титульное страхование — это форма страховки финансового риска, который вероятен при приобретении недвижимости из-за утраты права собственности на покупаемый объект.

Подобная ситуация может произойти, к примеру, если уже после регистрации в Росреестре появляются некие третьи лица и оспаривают право собственности купившего эту недвижимость. То есть страхуется не сама квартира как таковая, а право собственности на нее — титул.

В страховании титула есть самый главный выгодополучатель — покупатель объекта, ведь защищаются его интересы. Особенно это актуально, если покупатель не желает тратить дополнительные средства на разные проверки объекта недвижимости.

Особенности ипотечного кредитования

Ипотечных предложений на рынке финансовых услуг существует огромное множество. Разница заключается в целях кредитования, сроках, размерах процентных ставок, суммах первоначальных взносов. Но при всех отличиях ипотечное кредитование имеет общие особенности, которые в корне отличают его от всех прочих кредитных продуктов. К таким особенностям относятся:

1. Ипотека всегда подразумевает наличие залогового имущества, в качестве которого выступает приобретаемая недвижимость.
2. Длительность кредитного срока очень велика и может составлять от 3 до 50 лет. Клиенту предоставляют займ на тот срок, пока он не достигнет пенсионного возраста. В отдельных случаях этот срок может быть продлен до 75 лет заемщика.
3. Клиенту предоставляются большие суммы денежных средств.
4. Ипотека — это целевой кредит, деньги можно потратить исключительно на покупку жилья.
5. Банк выдвигает ряд требований, как к самому заемщику (его личности, кредитной истории), так и к выбранному объекту недвижимости.
6. Чем быстрее происходит погашение ипотеки, тем меньше денег переплачивает покупатель.
7. Обязательно внесение некоторой суммы денег самостоятельно — это первоначальный взнос. Сумма чаще всего устанавливается каждым конкретным банком отдельно.
8. Заемщик имеет право самостоятельно выбрать валюту кредитования, но ее курс будет влиять на сумму кредита.
9. Для погашения ипотеки предусмотрены аннуитетные и дифференцированные платежи.
10. Банк обязательно потребует сделать оценку квартиры, а так же застраховать объект.

Описание услуги титульной страховки

Такой вид страховки должен защитить нового владельца недвижимости от следующих случаев:

1. Сделка купли-продажи проводилась с нарушением положений законодательства.
2. В сделке было задействовано лицо, признанное недееспособным или его дееспособность была ограничена.
3. В сделке участвовало лицо, не достигшее совершеннолетия — 18 лет.
4. Если гражданин согласился на сделку под влиянием.
5. Если сделка проводилась с участием гражданина, который принуждался к этому путем запугивания, угроз, насилия, обмана.
6. Если сделка была с использованием неуполномоченного лица, либо человека, который превысил свои полномочия.
7. Если сделка проводилась юридическим лицом, которое признано неправоспособным.
8. Если приватизация или предыдущая продажа объекта были признаны недействительными в судебном порядке.
9. Если сделка проводилась одним из супругов без получения одобрения от второго супруга.
10. Если сделку проводил плательщик ренты, и данное имущество должно было обеспечить некоему человеку пожизненное содержание.

Титульному страхованию подлежат объекты: квартиры и комнаты, нежилые помещения, здания и офисы, дачи и коттеджи, а так же земельные участки.

Преимущества и недостатки данной услуги

Главные преимущества:

1. Договор о титульном страховании реально заключить еще до оформления купли-продажи.
2. Перед заключением договора такой страховки идет предстраховая экспертиза, то есть объект недвижимости тщательно изучается с юридической стороны.
3. Для заключения страховки титула требуется минимум документов.
4. Страховая компания, которой оформлялось титульное страхование, может выступать в суде в качестве третьего лица.
5. Если недвижимость передается предыдущему владельцу (сделка купли-продажи признается недействительной), то покупатель получает денежную компенсацию от своей страховой компании.
6. Автоматически снижается процентная ставка по ипотеке.

Недостатки:

1. Для того чтобы заключить договор титульного страхования, нужно очень тщательно подбирать страховую компанию. Важно быть уверенным в том, что работники досконально проведут проверку объекта перед заключением договора.
2. Недобросовестные страховые компании стараются выплатить меньше денежных средств по компенсации, чем затратил покупатель на приобретение недвижимости.
3. Высокая стоимость полиса. На самом деле так кажется лишь на первый взгляд: это будет не дороже, чем повышение банком процентной ставки из-за отсутствия страхового полиса. И уж тем более, полис не будет дороже, чем убытки, которые можно понести при возникновении каких-то проблем с квартирой.
4. Если новый собственник узнает, что квартира на длительный срок была сдана в аренду, договор титульного страхования не поможет. Фактически собственник не лишился права собственности, хотя и не может полноценно пользоваться жильем (пока не окончится срок аренды).

Как получить выплату по страховке

Если наступил страховой случай, гражданин, при наличии полиса титульного страхования, должен:

1. Незамедлительно написать заявление в страховую компанию. Срок написания этого документа должен оговариваться в страховом договоре.
2. Так же гражданин должен предоставить в компанию свой паспорт, все документы, которые подтверждают наступление страхового случая и реквизиты своего счета для перевода компенсации.
3. Страховая компания проводит рассмотрение всех документов, изучает обстоятельства, при которых страхователь утратил право собственности. При наличии положительного решения компания выплачивает компенсацию.
4. Если страховая компания добровольно не осуществляет выплату компенсации, то оформляется досудебная претензия страховщику. Если и это не возымело действия, то подается исковое обращение в суд.

Где и как оформить договор

Для того чтобы заключить договор титульного страхования, нужно выбрать страховую компанию или обратиться к ее представителю. Это делается в момент подготовки сделки купли-продажи. Для начала работы со страховщиком нужно предоставить ему:

1. Возможность осмотреть жилье и провести экспертизу объекта.
2. Представить документы, удостоверяющие права страхователя на имущество.

После этого страховщик начинает действовать: проводит страховую экспертизу и решает, можно ли застраховать данное лицо и его объект недвижимости. Если договор титульного страхования заключили до сделки и ее регистрации, а потом сделка сорвалась или не состоялась регистрация, то выплата страховой премии возвращается гражданину.

Стоимость

Цена страхования титула, как правило, зависит от оценочной стоимости, которая проводится бюро технической инвентаризации. Страховка титула чаще всего стоит 0,5-1% от оценочной стоимости. Полис покупается каждый год.

Если квартира стоит, к примеру, 5 миллионов рублей, то каждый год придется платить по 25-50 тысяч до полного погашения ипотечного займа. Допускается оформить полис сразу на несколько лет — от 1 до 10.

Такие сроки выбраны неспроста, а рассчитаны страховщиками. Этот вариант более дорогостоящий, к тому же нельзя исключать вариант досрочного погашения ипотеки.

Так что оптимальное решение — покупать каждый год новый полис титульного страхования.

Цена данной услуги зависит от:

1. Страховой суммы, которая равняется оценочной стоимости приобретаемой недвижимости.
2. Страхового тарифа, который устанавливается в процентном отношении каждой конкретной страховой компанией.
3. Срока, на который рассчитан договор.
4. Страховой схемы (имеется в виду список покрываемых рисков).
5. Прочих моментов, которые устанавливаются каждой страховой компанией на свое усмотрение.

Выплаты

Если договор купли-продажи признается недействительным, страхователь доложен получить деньги за такую покупку.

Однако страховые компании постоянно стараются переложить это обязательство на третьих лиц. Поэтому при заключении договора нужно тщательно следить, чтобы эта возможность не отображалась в договоре.

В любом случае, договор нужно изучить досконально, желательно привлечь к этому опытного юриста.

Источник: https://insure-guide.ru/property/titulnoe-straxovanie-pri-ipoteke/

Титульное страхование при ипотеке

Страхование титула защищает заёмщика от убытков, связанных с потерей права собственности на недвижимость. Сколько стоит такая страховка, нужна ли на самом деле и какие риски включает, расскажем далее.

Этот вид страхования защищает от убытков в случае утраты права собственности на приобретённую недвижимость (например, в результате признания сделки купли-продажи недействительной).

Основная особенность страхования титула состоит в том, что в отличие от остальных видов оно обеспечивает защиту от уже произошедших событий, которые не были известны на момент заключения сделки. Несмотря на то, что перед оформлением договора займа жильё проверяют, полностью изучить юридическую историю объекта возможно не всегда, как и предвидеть негативный исход покупки.

Что можно застраховать:

• жилые квартиры и комнаты;
• жилые дома, в том числе находящиеся на территории садовых земельных участков;
• нежилые помещения;
• земельные участки;
• отдельные здания и сооружения;
• объекты незавершённого строительства.

Государство не даёт гарантии прав на приобретённое имущество. Поэтому у добросовестного покупателя есть риск лишиться права собственности по решению суда. Гарантией сохранности средств является страхование титула. Если сделку признают недействительной, страховая компания возместит стоимость недвижимости.

Когда может понадобиться титульное страхование? Никто не застрахован от мошенничества.

Иногда собственники недвижимости подделывают документы для сделки и вводят покупателя в заблуждение.

Страховка покрывает риски признания сделки купли-продажи недействительной или обременения прав собственности на жильё. В число рисков признания покупку недвижимости недействительной относят следующие сделки:

• совершённые недееспособным;
• совершённые лицом, ограниченным судом в дееспособности;
• совершённые продавцом, не способным понимать значение своих действий или руководить ими;
• под влиянием заблуждения;
• под влиянием обмана, насилия, угрозы или стечения тяжелых обстоятельств (кабальные сделки);
• по распоряжению общим имуществом супругов (когда один продал квартиру без согласия второго);
• по отчуждению имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания, совершённые плательщиком ренты без согласия получателя ренты.

Также в полис включён риск истребования недвижимого имущества из незаконного владения.

Есть два варианта определения страховой суммы. Она может быть равна стоимости кредита. Если произойдёт страховой случай, компания выплатит банку весь долг (оставшуюся часть). Также можно застраховать имущество на рыночную стоимость.

В этом случае страховка выйдет дороже, но при страховом случае заёмщик не только покроет кредит, но и получит возмещение всех затрат на покупку недвижимости. Если клиент хочет, он может застраховать в том числе первоначальный взнос.

Основанием для осуществления выплаты является вступившее в законную силу решение суда.

Рассмотрим некоторые другие важные условия полиса страхования титула. Заключить договор можно на срок от 1 до 10 лет. Однако некоторые компании ограничивают период действия полиса 3-мя годами.

Договор страхования можно заключить как до регистрации права собственности на объект недвижимости, так и после регистрации. Однако полис вступает в действие только после регистрации права собственности.

Исключения смотрите в правилах титульного страхования. Иногда их перечисляют в самом страховом полисе. Не считается страховым случаем утрата права собственности в результате:

• военных действий, маневров, гражданской войны или их последствий, забастовок;
• конфискации, ареста, изъятия имущества по решению госорганов;
• обращения взыскания на недвижимость по обязательствам страхователя (например, если квартиру забрали за долги);
• отчуждения недвижимого имущества, которое по закону не может принадлежать страхователю;
• прекращения права собственности на участок;
• выкупа земли государством или муниципалитетом;
• изъятия участка, который используется не по назначению или с нарушениями;
• прекращения права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение;
• действий застрахованного, направленных на получение компенсации;
• гибель или повреждение недвижимого имущества (причина не важна);
• снос здания.

Ограничение права собственности не считается страховым случаем, если произошло с согласия застрахованного. Например, если собственник сдал квартиру в аренду, доверительное управление.

Также не относится к страховым случаям ситуация, когда обременения на имущество зарегистрированы по закону.

Среди исключений также ограничение прав страхователя в рамках судебного разбирательства до вынесения судебного решения по притязаниям третьих лиц с требованиями, связанными с риском потери имущества в результате прекращения на него права собственности .

Базовый тариф составляет 0,2–0,4%. Это зависит от количества переходов прав собственности. Чем больше владельцев было у объекта недвижимости, тем подозрительнее он кажется страховой компании и тем дороже полис.

По результатам предстраховой экспертизы могут устанавливаться повышающие коэффициенты, зависящие от обстоятельств, повышающих риск. Такими обстоятельствами являются, например, количество сделок с объектом недвижимости, давность совершения сделок и т.п.

Главный плюс – в защите права собственности заёмщика. Кроме того, преимуществом является то, что в рамках предстраховой экспертизы специалисты СК тщательно изучают юридическую историю объекта недвижимости. Значит, меньше вероятность попасть на нечестного продавца.

Однако многие юристы и риэлторы называют титульное страхование бесполезным. Причин несколько:

1. Страховая компания вряд ли станет страховать подозрительный объект недвижимости. То есть процент страховых случаев по таким полисам практически стремится к нулю.
2. Довольно сложно доказать, что заёмщик – добросовестный приобретатель. Кто это? Это человек, купивший недвижимость у продавца, который не имел права его продавать, но не знавший об этом. Не могут быть признаны добросовестными покупатели, которые знали о притязаниях на недвижимость третьих лиц. На практике СК часто пытаются доказать, что человек застраховал объект, зная о нечистоте сделки и о том, что произойдет расторжение договора.

Источник: https://www.inguru.ru/kalkulyator_kasko/stat_titulnoe_strahovanie_pri_ipoteke