Страхование ответственности заемщика по ипотеке: понятие, особенности, покрываемые риски

В 2002 году, как известно, было введено обязательное страхование ответственности перед третьими лицами при использовании автомобиля – страхование ОСАГО. Сейчас большинство автолюбителей могут с уверенностью ответить себе на вопрос: а был ли в этом смысл или нет? Многие не только вносили страховую премию в рамках своего тарифа, но и получали выплаты в результате наступления ДТП (страхового случая), пусть даже и по суду. Сейчас механизм страхования ОСАГО очень удобен для водителей и экономически оправдан. Тем не менее,  он убыточен для страховщиков в некоторых регионах России.

А теперь вернитесь на несколько лет назад и представьте, что Вам предлагают застраховать ответственность.

Согласись бы Вы? Поверили бы? И так во многом: как только сделали обязательным, многие клиенты стали чувствовать логичность такого страхового инструмента, а страховщики – получать прибыль от нового продукта.

До тех пор пока это добровольно – лишь немногие согласились оформить данный вид страхования. Причин этому много, но это отдельная тема.

Но как бы то ни было, рынок ОСАГО после бурного роста все последние годы  в настоящее время показывает замедление.

Косвенно это можно судить по многим признакам, например, падение объема продаж автомобилей (как предпосылка падения продаж страховок), а также оформления автокредитов. Нужно что-то делать.

Рассмотрим проблему и законопроект подробнее. В настоящее время при оформлении ипотечного кредита заемщику необходимо в обязательном порядке застраховать имущество. Кроме того, существуют и добровольные виды страхования – жизни и трудоспособности заемщика, а также страхование титула (то есть страхования риска потери права собственности).

Кроме того, некоторые банки обязывают (!) застраховать ответственность заемщика перед банком в случае, если взнос незначителен (10% от стоимости квартиры). В отличие от других видов страхования, страхование ответственности осуществляется не ежегодно, а единоразово одной суммой при получении кредита.

В настоящее время нет обязательного страхования ответственности по всем ипотечным программам всех банков.

Законопроект «О внесении изменений в статьи 31 и 61 федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в части введения института ипотечного страхования)», который был предложен Комитетом ГД РФ по финансовому рынку, предполагает установить возможность (!) для банков страховать риск убытков при реализации заложенного по договору ипотеки имущества (ипотечное страхование кредитора), а также скорректировать механизмы страхования ответственности заемщика от риска неисполнения ипотечного договора (ипотечное страхование заемщика). Обращаю внимание, что пока речь не идет об обязательном страховании ответственности. Тем не менее, есть мнение, что в перспективе этот вид страхования может быть сделан обязательным. Но на сегодня, согласно законопроекту, заемщик, который является залогодателем (квартира находится в залоге у банка) получает право застраховать риск возникновения убытков, которые связаны с невозможностью выплачивать ипотечный кредит.

Законопроект вносит несколько интересных уточнений, как то: теперь будет страховаться риск невозврата «основной суммы долга и процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Ранее было указано, что страхуется ответственность перед банком за невыполнение обязательств по возврату кредита.

Какие это могут быть ситуации? Например, клиент застраховал свою ответственность, далее наступают обстоятельства, когда клиент не имеет возможности выплачивать кредит – страховой случай.

  Взыскание в худшем случае обращается на квартиру, которая реализуется на рынке. И тут страхуется риск недополучения банков дохода от реализации имущества по причине снижения цены квартиры.

Это связано с тем, что дохода от реализации может не хватить на погашение ипотечного кредита.

Во-первых, логика такая, что в результате введения нового вида страхования произойдет перераспределение рисков таким образом, что банк сможет снизить ставки по ипотечным кредитам, а также снизить требования по размеру первоначального взноса.

Наличие страхования – это своего рода гарантия возврата суммы ипотечного кредита. Собственно, это и является основным аргументом сторонников принятия соответствующего закона.

В настоящее время в среднем первоначальный взнос по большинству банков это 20% от стоимости квартиры, в некоторых случаях можно встретить 10%.

В результате, как ожидается, повысится доступность ипотечных кредитов, ну, и далее по списку все положительные последствия: стимулировать строительную отрасль, начать решать, наконец, жилищную проблему.

Да, все описанные эффекты в результате введения страхования могут быть достигнуты, но только в теории. Связано это с тем, что на размер процентной ставки влияют и другие обстоятельства (стоимость ресурсов, возможность Центрального Банка рефинансировать банковскую систему, реальный уровень инфляции, размер маржи банковской системы и др). Все эти факторы не говорят в пользу возможности снижения ставок кардинально.

Во-вторых, рынок ипотеки может стать привлекательным для привлечения ресурсов с рынка капитала, причем ресурсов долгосрочных.

Дело в том, что стимулирование рынка ипотечных кредитов, снижение процентных ставок, уменьшение требований к размеру первоначального взноса важно не только для граждан физических лиц.

Большие и растущие объемы ипотечного кредитования положительно сказываются и на рынке ипотечных ценных бумаг, на которых осуществляют финансовую деятельность различные инвесторы.

Самый главный вопрос, на который необходимо ответить: произойдет ли удорожание стоимости ипотечного кредита либо его удешевление.

На мой взгляд, в долгосрочном и среднесрочном периодах, когда на стоимость ипотечного кредита влияет не столько наличие либо отсутствие страхования ответственности, ожидать снижения ставок по ипотечному кредиту не приходится.

Но мне кажется, что на стоимость ипотеки более чем на половину влияют такие факторы, о которых уже упоминалось выше, как стоимость ресурсов на рынке межбанковского кредитования, а также стоимость государственного кредита.

Скорее, введение страхования ответственности позволит банкам реализовать различные акционные предложения в краткосрочном периоде. У банков, будет поле для маневров в плане снижения ставок для отдельных категорий граждан (например, имеющих детей), снижения процентных ставок в период «затишья», как правило, это лето, когда объемы ипотечного кредитования снижаются. А установить четкую тенденцию к снижению размера процентных ставок в долгосрочном периоде и среднесрочном периоде вряд ли станет возможным.

https://www.youtube.com/watch?v=_3M74pOQsos

На самом деле, существуют точки зрения, согласно которым вовсе не желание снизить ставки по ипотечным кредитам и размер минимального первоначального взноса лежит в основе предлагаемых законопроектом нововведений.

Сводятся они к тому, что это результат лоббирования интересов банковского и стразового сообществ.

Почему это может быть так? Если мы говорим о банковском секторе, одним из основных препятствия для его роста  — это наличие вероятности (риска) невыплаты кредита по различным причинам заемщиком, а также возникновение сложностей, в том числе выражаемых в финансовых и временных затратах в реализации заложенного имущества, причем, зачастую по сниженной цене, в убыток банку. Для того, чтобы снизить этот риск, и был предложен этот механизм. Конечной целью вряд ли стала задача повышения доступности ипотечных кредитов для граждан.

К слову, уже сейчас в некоторых банках есть даже обязательное требование оформить услугу страхования ответственности заемщика.

Если говорить о том, выгоднее застраховать или нет, то ответ скорее таков, что отказ от страхования (по сути, требуется заплатить единоразово от 10 до 80 тысяч рублей в зависимости от суммы кредита) приведет к тому, что переплата по причине повышенной ставки будет куда больше.

Но ведение страхования лишь в теории приведет к удешевлению ипотеки. Для того, чтобы это произошло и на практике, необходимо проведение целенаправленной экономической политики, в том числе в сфере банковского сектора, предпосылок которой пока не видно.

Источник: http://finik.me/post/131/

Особенности развития системы страхования рисков в сфере ипотечного жилищного кредитования

В настоящее время на рынке недвижимости России всё большей популярностью среди общества пользуется ипотечное кредитование. Эта популярность обусловлена возможностью с помощью ипотеки приобрести объект недвижимости сейчас, а оплату его полной стоимости произвести в течение нескольких последующих лет.

Основываясь на данных Аналитического Центра по ипотечному кредитованию и секьюритизации «Русипотека», приведем количество выданных ипотечных жилищных кредитов в РФ за период 2007-2015 гг. (табл. 1).

Таблица 1

Количество выданных ипотечных жилищных кредитов с 2007 по 2015 год, тыс. штук

Год	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012	2013	2014	2015
Количество	204,1	214,2	349,5	130,1	301,4	523,6	691,7	825,0	1012,8	691,9

Источник: ФРС, ЦБ РФ

Как свидетельствуют данные таблицы 1, после кризиса в 2008 году произошло резкое снижение числа предоставленных кредитов по сравнению с предыдущими периодами, и на 2009 год их количество составило 130,1 тыс. штук.

Однако впоследствии наблюдается оживление на рынке ипотечного кредитования, где к 2014 году объем выданных ипотечных жилищных кредитов возрос в 7,8 раз.

В 2015 году ситуация повторяется: на фоне кризиса в 2014 году отмечается снижение показателя на 68%.

• Поскольку ипотечное кредитование является эффективным механизмом решения одной из важнейших социальных проблем — обеспечение граждан жилой недвижимостью, а также имеет огромное влияние на экономическое развитие государства, в частности, позволяет улучшить инвестиционный климат страны, повысить стабильность и эффективность функционирования банковской системы, регулировать денежную массу, содействовать социально-экономическому прогрессу в целом, необходимо оказание существенной поддержки рынку ипотечного кредитования, особенно, в условиях возникновения кризисных явлений в экономике страны.
• Развитие страхования ипотечных обязательств выступает в качестве одного из инструментов повышения доступности и устойчивости системы ипотечного кредитования.
• Под страхованием ипотечных обязательств, которое в международной практике именуется ипотечным страхованием, понимается особый вид кредитного страхования, нацеленный на защиту кредитора (инвестора) от риска понести убытки в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком своих обязательств в соответствии с кредитным договором и невозможности полного возмещения его долга в результате продажи заложенного имущества.
• Можно привести следующие особенности ипотечного кредитования, которые влияют на оценку риска при страховании ипотечных обязательств:

• большая продолжительность;
• реализация ипотечного кредитования осуществляется под воздействием определенного числа факторов, которые свойственны рынку жилья (цикличность развития, дисбаланс спроса и предложения, динамика цен), и возникает в результате последовательно произошедших макроэкономических ситуаций, которые зачастую не имеют отношения к кредитоспособности отдельно взятого заемщика.

Страхование ипотечных обязательств исполняет роль стабилизатора, как для отдельного кредитора от риска неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком своих обязательств в соответствии с кредитным договором, так и для рынка ипотечного кредитования в целом во время снижение экономической активности на общенациональном уровне. Вследствие этого, можно утверждать, что ипотечное страхование выступает одним из важных приоритетов государственной политики.

1. При осуществлении страхования ипотечных обязательств достигается снижение кредитного риска, которое приводит к следующим результатам: [2]
2. 1) Уменьшение первоначального взноса, которое, в свою очередь, выступает следствием повышения доступности ипотечных кредитов и расширения объемов кредитования.
3. 2) Увеличение притока капитала на ипотечный рынок за счет повышения интереса инвесторов к ипотечным ценным бумагам.

Существенное влияние на сферу страхования ипотечных обязательств нацелены оказать положения Федерального закона от 23 июня 2014 г. № 169-ФЗ «О внесении изменений в статьи 31 и 61 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон). [3]

Выделяют следующие поправки, вносимые в Закон.

Во-первых, это введение института страхования финансовых рисков кредитора, помимо уже закрепленной в нем возможности страхования ответственности заемщика за невозврат кредита (п. 4 ст. 31 ФЗ «Об ипотеке»). Данное изменение, вносимое в Закон, является одним из самых важных.

Во-вторых, внесение изменений в порядок страхования ответственности заемщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение перед кредитором обязательства по возврату кредита.

Это важно, поскольку залогодателем может быть не только должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, но и третье лицо.

В-третьих, в Законе установлено, что минимальный размер страховой суммы для договора страхования ответственности заемщика и для договора страхования финансового риска кредитора не может быть менее 10% от основной суммы долга, а максимальный размер страховой суммы для договора страхования ответственности заемщика – не более 50% от основной суммы долга.

В-четвертых, изменения внесены и в положение, раскрывающее информацию о моменте прекращения обязательства должника по ипотеке при реализации заложенного имущества.

Данные поправки призваны обеспечить снижение ставок по ипотечным кредитам, которые напрямую зависят от рисков кредитора.

Поскольку страхование кредитного риска будет гарантировать компенсацию части убытков кредитора в случае возникновения у заемщика финансовых проблем, стоимость ипотечных кредитов должна уменьшиться.

Также в результате снижения рисков кредитора могут снизиться и требования, которые устанавливают банками к величине первоначального взноса по ипотечному кредитованию.

Активная работа по реализации развития ипотечного страхования ведется АО «СК АИЖК», которое было создано в 2010 году в рамках реализации Программы АО «СК АИЖК» по развитию ипотечного страхования, разработанной по поручению Президента Российской Федерации от 27.07.2009 г. № Пр-1890.

Целью АО «СК АИЖК» является создание работающего механизма снижения рисков, позволяющего опереться на капиталы множества страховщиков в России и за рубежом.

В качестве главных инструментов достижения цели выступает интеграция ипотечного страхования в банковское регулирование и организация дальнейшего перестрахования принятых на АО «СК АИЖК» рисков.

Организация исходящего перестрахования рисков будет также способствовать повышению надежности страховой защиты и результативности применения собственного капитала АО «СК АИЖК».

• Кроме того, необходимо не только формирование эффективной системы ипотечного кредитования, но и ее совершенствование. Можно предложить следующие направления совершенствования системы страхования рисков в сфере ипотечного жилищного кредитования: [1]
• 1) улучшение имеющихся страховых продуктов, в частности, использование понижающего коэффициента при комплексном ипотечном страховании, уменьшение срока уплаты страховой премии, повышение качества обслуживания заемщиков страховыми компаниями, улучшение качества услуг страховых брокеров;
• 2) внедрение новых страховых продуктов: страхование риска ухудшения здоровья, частичной утраты трудоспособности, инвалидности заемщика; страхование риска утраты права собственности вследствие аннулирования сделки или противоправных (мошеннических) действий третьих лиц; страхование риска утраты дохода заемщика;

3) разработка льготного страхования отдельных категорий граждан, к числу которых относятся ветераны войн, участники вооруженных конфликтов, инвалиды, граждане, уровень дохода которых не позволяет оплатить расходы по ипотечной сделке в полной мере, в том числе расходы по страхованию и т.д.;

4) повышение надежности страховых компаний в результате:

• разработки общих (нормативных) требований к критериям надежности страховщиков для прохождения ими процедуры аккредитации со стороны банков и единых стандартов сотрудничества банков и страховых компаний;
• присвоения страховой компании рейтинга надежности ведущими российскими и зарубежными рейтинговыми агентствами.

Таким образом, с целью достижения благоприятных тенденций на рынке ипотечного жилищного кредитования, которое, в свою очередь, лежит в основе социально-экономического развития России, необходимо улучшение системы управления рисками в сфере ипотечного жилищного страхования.

Список литературы:

Источник: https://sibac.info/studconf/econom/xli/49494

Страховка недвижимости и жизни при оформлении ипотеки

ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА КРЕДИТ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕЧасто одним из условий получения средств при оформлении ипотечного договора является приобретение страхового полиса. Причем далеко не все риски входят в обязательный перечень – застраховать жизнь и здоровье клиент может только по собственному желанию. Рассмотрим, что такое страховка, зачем она нужна и что покрывают ее различные виды.

Ипотечное страхование – это вид гарантии возврата заемных средств банку. Страховка бывает двух видов: добровольная и обязательная.

В первом случае клиент защищает себя от проблем с выплатой по причинам утраты здоровья или кончины, во втором – от снижения стоимости залогового объекта.

Некоторые банки пытаются защитить себя не только от утраты предмета залога, но и от правовых рисков, связанных с потерей заемщиком права собственности.

Таким образом, покупка полиса выгодна обеим сторонам кредитного договора. За исключением одного момента – оплата комиссии в адрес страховой компании (СК) полностью ложится на заемщика.

Важно отметить, что расходы на добровольное страхование могут быть частично компенсированы: банки делают скидку от 1 до 4% к годовой ставке.

Если страхование — личная инициатива заемщика, то он имеет право вернуть часть средств в форме налогового вычета.

Виды ипотечного страхования

Страхование при ипотечном кредитовании состоит из нескольких направлений:

Три вышеуказанных вида некоторые банки включают в такое понятие, как «комплексное страхование». На сегодняшний день во многих кредитных учреждениях предлагают именно его, так как это удобно – быстро и в одном договоре прописываются возможные риски.

Страховые компании также могут предложить комплексную страховку на более выгодных условиях, например, «полный пакет» ипотечного страхования в «ВСК» обладает рядом преимуществ.

Но не все банки требуют обязательно страховать ипотечные риски по трем видам, в некоторых достаточно только одного.

Оформляя комплексное страхование, заемщик может сэкономить на общих расходах по нему, но возникают сложности при получении налогового вычета. Если в планах вернуть излишне выплаченный НДФЛ, страхование жизни лучше оформлять отдельным договором.

Сроки, на которые действует соглашение в каждом случае свои, как правило, полис приобретается на 12 мес. Любой договор можно продлевать каждый год, до окончания выплаты ипотечного долга.

В Сбербанке есть специальная программа, позволяющая осуществить продление для своих клиентов в режиме онлайн, без посещения СК. Кроме этого, заемщику предоставляется право на второй год или любой последующий перезаключить договор с новым страховщиком.

Каждый вид договора с СК предполагает определенный набор рисков, но при необходимости заемщик может расширить базовый перечень.

Страхование недвижимого имущества

Оформить страховку на приобретаемую недвижимость можно еще на стадии подготовки документации для заключения договора купли-продажи.

Главным преимуществом этого вида страхования является защита заемщика от возможной непредвиденной ситуации в виде порчи или полного уничтожения покупаемой жилплощади.

В этом случае страхуется все помещение, включая стены, потолок, балконы, двери, окна, пол, покрытия, фундамент и т. д. Данный вид страхования предусматривает следующие риски:

• Пожар, взрыв, удар молнией и ущерб, возникший при тушении пожара.
• Опасные природные явления в виде наводнения, землетрясения, шторма, урагана.
• Взрыв бытового газа.
• Авария канализационной или водопроводной системы.
• Незаконные действия, нанесенные третьими лицами.
• Выброс загрязняющего вещества.

При наступлении одного из этих рисков страховая компания обязана произвести выплату на погашение долга перед кредитной организацией. Размер компенсации равняется остатку задолженности, но в некоторых компаниях ее увеличивают на 10%. Каждый год она будет становиться меньше из-за снижения «тела кредита», но заемщик может оформить соглашение на полную стоимость недвижимости.

Страхование жизни и здоровья заемщика

В ситуации, когда заемщик больше не может продолжать вносить ипотечные платежи по причине наступления тяжелой болезни, инвалидности, серьезной травмы, временной или полной нетрудоспособности, все финансовые обязательства по выплате ипотеки переходят на страховую компанию. Если заемщик умирает, то родственники, близкие или созаемщики освобождаются от обязанности выплачивать долг.

Страховое соглашение всегда имеет ряд условий и ограничений. Например, страховым случаем не будет считаться ситуация, при которой смерть или инвалидность наступили из-за умышленных действий или суицида. Также действие полиса не распространяется на те случаи, когда заемщик получил травму в состоянии алкогольного или наркотического опьянения.

При оформлении страховки на жизнь и здоровье заемщика, СК иногда требует пройти дополнительное медицинское освидетельствование. По результатам стоимость полиса может увеличиться.

Титульное страхование

При приобретении недвижимости на вторичном рынке в целях безопасности банк требует страховать еще и титул. Причем эта мера применяется не только на вторичку, но и на квартиры в новостройках. На территории Российской Федерации данный вид страхования с недавних пор стал наиболее распространен.

Если недвижимость покупается на первичном рынке, то страхуются риски, возникшие при продаже застройщиком одного и того же жилья нескольким лицам. В случае с имуществом со вторичного рынка, заемщик защищает себя от претензий, возникших у прежних владельцев.

В обоих случая предусматриваются такие риски:

1. Приостановление прав владения собственностью.
2. Полное ограничение прав на объект ипотеки (если другое лицо выдвинуло претензию на купленное помещение).

Страховой случай наступит тогда, когда третье лицо подаст заявление в суд. Возмещение будет выплачено только при условии, что документ предоставлен в срок действия договора страхования.

Рассчитать размер возмещения по титульному страхованию довольно просто. Она будет соответствовать размеру долга перед банковским учреждением. Кроме этого, она бывает неизменной и ежегодно уменьшаемой. Сколько стоит оформить соглашение заемщик узнает после рассмотрения всех документов СК, на данный показатель влияет сравнительно много факторов.

У третьих лиц есть право оспорить сделку только в первые три года с момента продажи недвижимости. Поэтому банк не может требовать от заемщика заключения страхового договора титула на более долгий срок.

Но на законодательном уровне три года отсчитываются с момента, когда потенциальные владельцы узнают о нарушении своих прав. По этой причине еще существует бессрочное страхование полной стоимости помещения.

Какие виды подлежат обязательному оформлению

Согласно Федеральному Закону №102-Ф3 «Об ипотеке», при оформлении ипотечного кредита любого типа обязательным видом страхования является имущественное.

То есть заемщик должен оформить договор с СК, подразумевающий компенсацию при возникновении ситуации, впоследствии которой приобретаемой недвижимости был нанесен ущерб.

Выгодоприобретателем в страховом договоре чаще всего указывается банковское учреждение, в котором у заемщика оформлена ипотека.

Подавляющее большинство банков, кроме страхования залогового объекта, часто настаивают на защите жизни и здоровья заемщиков. Но по закону обязательным является только имущественный вид. При этом кредиторам не запрещается, при отказе от добровольного страхования, повышать годовую процентную ставку по ипотеке, что наблюдается практически во всех учреждениях.

Почти в каждом банке есть свой список аккредитивных компаний, которые предлагаются заемщику на выбор. Но в некоторых учреждениях, например, в Сбербанке, клиент может предложить другую организацию. Банк проверить компанию на соответствие своим требованиям и даст ответ. После СК будет аккредитована и доступна для выбора.

Есть жилплощадь приобретается на первичном рынке, оформить имущественное страхование сразу нельзя, так как право собственности еще не перерегистрировано. На этот период банк может потребовать предоставить поручителей и/или обязательно приобрести полис, для защиты от рисков жизни и здоровья. Это одни из немногих случаев, когда добровольная страховка является обязательной.

Если вид защиты входит в список обязательных в выбранном банке, договор нужно составлять на полный срок либо ежегодно его продлевать. Так как условие входит в перечень требований по ипотечному соглашению, заемщик не имеет права его нарушать. Пренебрежение обязательствами влечет за собой ответные меры от кредитного учреждения, обычно, все они указаны в договоре.

Особенности добровольного страхования

К добровольным видам защиты относится страхование жизни и здоровья заемщика и прав собственности на имущество. В первом случае клиент обезопасит себя от ситуации, при возникновении которой невозможно будет погашать ипотечный долг. Покупка такого полиса выгодна, так как дает возможность получиться скидку к ставке.

Заключив договор, можно не платить лишние деньги из личного бюджета, сделав кредит дешевле. Однако банки часто требуют, чтобы страхование оформлял не только основной заемщик, но все участники кредитного соглашения: поручители, созаемщики.

Если один из собственников или поручителей не продлит договор, право на дисконт теряется и банк пересматривает условия финансирования.

Давать согласие на заключение одного или всех дополнительных видов защиты или нет – каждый решает сам. Нередко люди принимают решение, что страховка не нужна, считая такие траты неоправданными и менее выгодными. Оптимальным решением будет обстоятельный анализ возможных ситуаций и оценка потенциальных финансовых затруднений.

Источник: https://creditkin.guru/strahovka/po-ipoteke.html

64. Страховые компании как субъекты ипотечного рынка. Основные виды рисков, подлежащие страхованию при ипотечном кредитовании

Жизнь
полна неожиданностей, и при покупке
жилья по ипотеке, нельзя быть точно
уверенным, что со счастливым владельцем
квартиры ничего плохого не случится.

Это
понимают и банки, и заемщики. Более того,
требование обязательного оформления
страховки при приобретении ипотечного
кредита заложено в федеральном законе
«Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Другое
дело, что требования закона к обязательному
страхованию рисков не так широки, как
требования банков. Так, в соответствии
со ст.

31 закона «Об ипотеке», получатель
ипотечного кредита обязан «страховать
за свой счет имущество в полной стоимости
от рисков утраты и повреждения, а если
полная стоимость имущества превышает
размер обеспеченного ипотекой
обязательства – на сумму не ниже суммы
этого обязательства».

Такое страхование
обязательно, если в договоре об ипотеке
отсутствуют условия о страховании
рисков. А риски эти в договора ипотеки
и страхования закладываются.

Банки
редко предлагают ограничиться только
страхованием рисков утраты и повреждения
заложенного имущества. Заемщику предложат
также застраховать свою жизнь и
трудоспособность.

А если квартира, под
которую берется ипотека, приобретается
на вторичном рынке жилья, то потребуется
и страхование титула. Это – основные
риски, которые банки требуют страховать.

После
положительного решения о выдаче кредита
и выдаче денег на руки, банк предоставит
заемщику список своих партнеров в
области страхования ипотеки (их может
быть от двух до десяти). Договор ипотечного
страхования заключается между страховщиком
и страхователем (заемщиком) в пользу
банка.

В
страховой компании, с которой у банка
нет договора, оформить страхование
ипотечных рисков не получится.

Чаще
всего встречается схема, когда договор
страхования при ипотечном кредитовании
заключается на сумму выданного кредита
плюс 10% от этой суммы. Страховые взносы
перечисляются заемщиком ежегодно.
Каждый год сумма нового взноса
перерасчитывается компанией-страховщиком
на основе остатка от кредита плюс 10% от
этого остатка.

Реже
договор может заключаться на сумму
кредита, увеличенного на значение
годовой процентной ставки по денежному
займу. Суммы взносов могут быть одинаковыми
в течение всего периода времени, на
который заключен договор страхования.

• Также
  размер страховой суммы и регулярных
  взносов оценивается страховщиком на
  основании того, насколько велик риск
  наступления страхового случая.
• Договор
  на страхование ипотечной квартиры (или
  дома) заключается на период времени не
  короче срока кредитования.
• Страхование
  жизни при страховании ипотеки –
  обязательное условие всех банков.

Хотя
иногда можно встретить программы и
акции некоторых банков, в которых
предлагаются ипотечные кредиты без
обязательного страхования жизни для
лиц, имеющих минимальные шансы оказаться
в группе риска по здоровью. А это очень
небольшое количество людей. Как правило,
эти акции касаются молодых людей до
тридцати лет с «железным» здоровьем
(без патологий, без предрасположенностей
хроническим к заболеваниям и пр.).

Договора
ипотечного страхования могут отличаться
в ряде важных моментов в зависимости
от компании-страховщика, например,
требуется ли заемщику медицинское
обследование или нет. Но жизнь и
трудоспособность страховать будут все.

Иначе как банк вернет свои деньги в
случае утери трудоспособности
(приобретения инвалидности 1 или 2 группы)
своего заемщика? Да и заемщик, став
инвалидом, за счет страховых выплат
погасит ипотечный кредит и квартиру
оставит при себе.

Да и страховки этой просто
может не хватить, даже если наследники
решат–таки закрыть кредит с ее помощью.
Ипотечное страхование же оформляется
в пользу банка и идет на погашение
остатка по кредиту.

Если от денег по
страховке после выплаты кредита что-то
остается, эта сумма отойдет наследникам.

Если
заемщик планирует завести ребенка в
процессе выплаты ипотечных взносов,
период декрета (беременность в период
третьего триместра, роды, и несколько
месяцев после родов) можно прописать
как отдельный страховой случай –
временная нетрудоспособность. Но на
такой пункт договора страховщики идут
очень редко.

По
достижении заемщиком пенсионного
возраста ставка взносов по страхованию
жизни может повыситься.

Стоит
помнить, что при страховании жизни
исключения составляют наступления
смертельного исхода из-за отравления
алкоголем или передозировке наркотиков,
самоубийстве застрахованного лица.
Онкологические заболевания и СПИД тоже
относятся к исключениям. У каждого
страховщика есть свой список
случаев-исключений и с ним лучше
ознакомиться до подписания договора
ипотечного страхования.

Страхование
титула (права собственности) – требование
для покупки квартиры на рынке вторичного
жилья. Заключается, как правило, на
трехлетний срок, — это срок исковой
давности по признанию сделки купли-продажи
недействительной. Если квартира
свежепостроенная или куплена на этапе
строительства, то оспорить право
покупателя на нее никто вроде внезапно
объявивших наследников не может.

Есть
вдруг страховки титула нет, а право на
купленную на «вторичке» жилплощадь
оспаривают другие законные претенденты,
и суд вынес решение в их пользу, то кредит
придется возвращать за чужое жилье.

Если
жилье полностью уничтожено, страховщик
возмещает банку компенсацию. На сумму
этой же компенсация сокращается и размер
остатка кредита. Если повреждения
незначительны, компания – страховщик,
с согласия банка, выплатит компенсацию
заемщику.

Есть
два вида оформления ипотечного
страхования: отдельные полисы о
страховании каждого риска и комплексное
ипотечное страхование (все риски на
одном полисе).

Источник: https://studfile.net/preview/7496681/page:30/

Страхование ипотечного кредита — законность, обязательно или нет

Ипотечный кредит, выданный под залог недвижимого имущества, предполагает большой срок погашения: от 5 до 30 лет. И банк, выдавший его, вполне справедливо хочет обезопасить себя от возможных финансовых потерь, к которым могут привести различные обстоятельства. Именно этой цели служит страхование ипотечного кредита.

На сегодняшний день заключение соглашения о выдаче кредита на приобретение жилья на условиях ипотеки предусматривает несколько видов страхования:

• страхование предмета залога  (ипотеки);
• личное страхование (здоровья и жизни) заемщика;
• страхование риска утраты права владения (титула);
• страхование ответственности заемщика в случае непогашения им кредита.

Главным назначением всех видов страхования, сопровождающих заключение кредитного договора и договора ипотеки, является, в первую очередь, перераспределение рисков, связанных с длительным сроком погашения долга.

Второй целью, которая ставилась при создании системы ипотечного страхования в нашей стране — сделать ипотеку более доступной, снизить первоначальный взнос и проценты.

Предполагается, что это позволит большому числу желающих решить свои жилищные проблемы не прибегая к помощи государства.

Кому это выгодно

Страхование предмета ипотеки выгодно банку. Ведь именно ему до окончания срока выплаты принадлежит имущество, находящееся под залогом. Следовательно разрушение или снижение стоимости этого имущества в результате повреждения ему невыгодно.

Уберечь себя от таких финансовых потерь банк может при помощи страхования находящейся у него в залоге недвижимости.

Страхование жизни и здоровья наиболее выгодно для самого заемщика. Ведь многие заболевания или травмы ведут к утрате трудоспособности, то есть источника дохода.

А сумма, которая будет выплачена страховой компанией, позволит погасить долг перед банком. В случае смерти заемщика, его наследники также смогут погасить кредит из средств страховки.

Страхование титула так же выгодно именно заемщику. Но только в том случае, когда он является добросовестным приобретателем.

То есть, если выяснится, что приобретение недвижимости произошло с нарушениями не по вине покупателя, то он будет защищен от финансовых потерь, связанных с утратой им прав.

А вот страхование ответственности заемщика выгодно обеим сторонам отношений, связанных с кредитом. Банк оказывается защищен от убытков в случае, если после продажи заложенной квартиры он не получил полной суммы задолженности.

А заемщик получает следующие преимущества:

• снижение первоначального взноса;
• более низкую процентную ставку;
• отсутствие претензий банка в случае прекращения выплат и продажи заложенной квартиры, даже если этих средств не хватит погасить весь долг целиком.

Обязательно или нет страхование ипотечного кредита

Закон обязывает страховать только предмет залога — квартиру или иную недвижимость. Даже если условие о страховке не включено в кредитный договор, заемщик-залогодатель обязан застраховать передаваемое в ипотеку имущество.

На практике же кредит не будет выдан без страхового полиса. Срок такой страховки совпадает со сроком кредита. После его погашения и снятия обременения, обязанность страховать свое имущество превращается в право, которым можно и не воспользоваться в дальнейшем.

Но многие владельцы недвижимости предпочитают страховать жилье на полную его стоимость. Это позволит не только покрыть долг перед банком, но и получить остаток суммы на руки, если такая необходимость все же возникнет.

Добровольное

А вот все прочие виды ипотечного страхования являются добровольными. И если банк пытается их навязать заемщику, включив их в договор, то он действует в нарушении положений закона. Хотя понять интерес банка можно. Он желает обезопасить себя от возможно большего числа рисков.

Страхование титула актуально в течение срока давности по данным сделкам, то есть 3 года. Особенно актуальна эта страховка для покупателей на вторичном рынке, где есть вероятность оказаться втянутым в тяжбу о нарушении прав третьих лиц.

Но и на рынке новостроек нередки нарушения и мошеннические схемы, которые могут повлечь за собой признание сделки недействительной со всеми не слишком приятными последствиями.

Страхование же ответственности заемщика настойчиво рекомендуют не только банки и страховые компании, но и законодатель.

Поскольку застрахованные таким образом кредиты расцениваются банком как более надежные, то у него нет необходимости перекладывать свой риск не получить всю положенную сумму на других заемщиков. Стало быть, можно установить меньший процент и уменьшить первоначальный взнос до 10%.

Правовые основы

Основные положения, касающиеся ипотечного страхования изложены в Законе об ипотеке,  регулирующем все стороны данного правоотношения (№ 102-ФЗ от 16.07.1998).

Именно в статью 31, посвященную страхованию, были внесены изменения в июне 2014 года. В той же статье закреплена обязательность страхования недвижимости, передаваемой в залог.

Отказаться от добровольного страхования можно, ссылаясь на ст. 31 закона «Об ипотеке», где говориться о том, что заемщик вправе, но не обязан страховать свою ответственность.

А в случае настойчивых требований банка можно сослаться на закон «О защите прав потребителей», который прямо запрещает навязывать дополнительные товары или платные услуги.

Какие имеет особенности

Поскольку все виды страхования ипотечного кредита являются самостоятельными, то можно оформить каждый из них по отдельности.

Но на практике чаще всего заключается единый договор, включающий в себя все условия, касающиеся как личного страхования, так и страхования имущества  и ответственности. Такой комплексный продукт предлагается многими банками.

Преимуществом такого договора является то, что он обойдется дешевле, чем четыре отдельных. Но стоит помнить, что страхование — продукт индивидуальный.

Условия его будут различны для каждого заемщика. На стоимость страховки будут влиять возраст и профессия заемщика, характеристики приобретаемого жилья, сумма кредита и срок договора.

Особенность страхования ответственности заемщика в том, что оно не устраняет риск остаться без жилья в случае неуплаты кредита.

Но зато позволяет избежать дополнительных финансовых требований, если после продажи квартиры с торгов, вырученная сумма, в силу различных причин, оказалась меньшей, чем долг по кредиту. Недостающие средства будут выплачены банку страховой компанией, заключившей договор.

Что делать, если не хватает денег на погашение долга при страховом случае

Банкиры уверяет, что такое не может произойти. Перед проведением очередного расчета страховая компания должна узнать, сколько составляет размер долга. При это банк не допускает,  чтобы какая-то часть долга была «не прикрывалась» страховым полисом.

Отказ компании от выплаты

В таком случае нужно обратиться в арбитражный суд. Вы должны знать, что банк будет на вашей стороне. Но удиться стоит только в том случае, если вы при оформлении страховки не утали факт, благодаря которому страховой случай произошел. В этом случае, суд будет на стороне страховой компании.

Какие могут быть риски

Различные виды страхования ипотеки преследуют минимизацию последствий различных рисков. При этом перечень страховых случаев, как и размер выплаты будет четко определен договором. Рассмотрим их подробнее.

При страховании недвижимости, переданной под залог, прежде всего учитывается риск уничтожения или повреждения жилого помещения в результате пожара, природной или техногенной катастрофы, технологических ошибок или намеренных действий третьих лиц.

При повреждении жилья возмещение выплачивается заемщику. Разумеется, только в том случае, если он не причастен к наступлению страхового случая.

А вот если жилье было полностью утрачено, то страховую выплату получит банк в размере остатка по кредиту. Рисками личного страхования заемщика будут его смерть или получение инвалидности (I и II  группы).

Если данное событие произошло в период действия договора, то на страховую компанию ложится обязанность  погасить долг и проценты по кредиту.

Заложенное жилье будет освобождено от обременения и станет собственностью заемщика, а в случае его смерти — наследников.

Страхование титула в качестве риска рассматривает решение суда об утрате права собственности на жилье под залогом. Риск того, что кредит не будет выплачен по различным обстоятельствам, страхуется как ответственность заемщика.

В этом случае, если даже продажа заложенного жилья не покрывает долг, его погашает страховая компания. Для банка это риск финансовых убытков в случае неисполнения обязательств по договору.

Где можно оформить

Несмотря на то, что сегодня услуги по ипотечному страхованию предлагают многие компании, их всех связывают обязательства с Агентством АИЖК.

Эта структура, созданная Правительством для развития системы ипотечного кредитования в России, выступает перестраховщиком по договорам страхования  ответственности заемщиков.

Поэтому лучше всего выбрать одну из страховых компаний, которые являются официальными партнерами АИЖК. Их список представлен на сайте Агентства.

У крупных банков, реализующих ипотечные программы, как правило имеются свои рекомендации по выбору страхователя, совпадающие со списком АИЖК.

Отказ заключить страховой договор может повлечь требование возврата всей оставшейся суммы. Такие условие предусмотрено договором о кредите.

Страхование ипотеки — это не желание банка получить как можно больше. Это весьма полезный и действенный инструмент, позволяющий защитить интересы и снизить риск финансовых потерь, как для кредитора, так и для заемщика. Кроме того, именно страхование позволяет сделать ипотеку более доступной.

Про страхование потребительских кредитов в Сбербанке рассказывается тут.

Информацию о договоре факультативного перестрахования вы можете найти на этой странице.

Источник: http://prostrahovanie24.ru/kreditov/strahovanie-ipotechnogo-kredita.html