Проблемы с ипотекой: что выбрать — продажу или рефинансирование?

Снижение ключевой ставки ЦБ РФ привело к тому, что банки начали уменьшать переплату по ипотеке. Однако рассчитывать на снижение процентной ставки могут только лица, оформившие договор после корректировки показателя.

На ранее заключенные сделки по ипотечному кредиту выгодные изменения не распространяются.

Однако лица, которые хотят скорректировать условия использования ранее полученного кредита, могут воспользоваться выгодным рефинансированием ипотеки.

В чем суть рефинансирования ипотеки в другом банке?

Рефинансирование ипотеки – оформление нового займа для закрытия действующего кредита с целью обрести более выгодные условия по выплате ипотеки. Иногда услугу называют перекредитованием.

Однако ситуация не имеет ничего общего со случаем, когда заемщик прибегает к оформлению нового кредита для закрытия обязательств, по которым возникли просрочки.

Подобные действия чаще всего приводят к попаданию в долговую яму.

Процедура рефинансирования ипотеки абсолютно прозрачна. Обычно действие выполняют для снижения финансовой нагрузки на бюджет заемщика. Лицо подбирает более выгодные условия получения денежных средств.

Если используются специализированные ипотечные предложения, недвижимость продолжает оставаться в обременении, однако залогодержатель изменится.

Выгода рефинансирования ипотеки в другом банке

Если человек решил провести рефинансирование жилищного кредита, он должен быть готов к тому, что процедура связана с рядом выгодных преимуществ и недостатков. К плюсам программы относят:

• корректировка процентной ставки;
• изменение сроков закрытия обязательств;
• возможность объединения сразу нескольких кредитов;
• корректировка валюты займа;
• получение дополнительных денежных средств на личные нужды.

Однако принимать решение об использовании рефинансирования ипотеки нужно, руководствуясь персональными особенностями ситуации.

Снижение процентной ставки и платежа.

Рефинансирование ипотеки для снижения процентной ставки выгодно, если разница между показателями превышает 2%, и до закрытия обязательств осталось больше полугода. В иной ситуации реальная отдача от использования услуги будет отсутствовать. Выгода от использования услуги не перекроет потребность в оплате страховки, платежей за открытие счёта и прочих комиссий.

Для снижения размера ежемесячных выплат необходимо пролонгировать кредит. Так, вместо 7 лет, можно заключить новый договор на 10 лет. Если одновременно осуществляется снижение процентной ставки, платёж можно снизить практически в 2 раза.

Уменьшение или увеличение срока кредита.

Возможность объединения нескольких кредитов.

Статистика показывает, что у граждан РФ присутствует минимум 2 непогашенных кредита. Производить погашение сразу по нескольким задолженностям неудобно. Нередко из-за невнимательности возникают просрочки. Рефинансирование позволяет объединить все в один кредит.

Банки предлагают открыть до 5 – 6 имеющихся займов. Если основным обязательством выступает ипотечный кредит, недвижимость потребуется передать в залог. При этом условия предложения рефинансирования будут очень выгодными. Средняя процентная ставка по рефинансированию ипотеки составляет около 10% годовых.

Это значительно ниже, чем по потребительским кредитам.

Конвертация валютного займа в рублевый.

Для корректировки валютного ипотечного займа обычно используется реструктуризация. Однако применение рефинансирования также допустимо. Эксперты советуют переоформить валютную ипотеку в рублевую, чтобы получить выгоду и избежать очередных скачков курса.

Получение дополнительной суммы на личные нужды.

Предоставляя рефинансирование ипотеки, ряд банков предлагает не только закрыть имеющиеся кредиты, но и выдать средства на любые нужды. Размер суммы, которую имеет право получить заемщик, доходит до 1,5 млн руб. Причём займ в отдельный кредит не выделяют. Его погашение будет происходить в рамках общего расчета по обязательствам.

Минусы рефинансирования ипотечного кредита

Однако не всё так просто. Используя услугу, заемщик столкнется с рядом недостатков. Банки стремятся извлечь из процедуры максимальную выгоду для себя, поэтому подводные камни предложения рефинансирования ипотеки на первый план не выносят. Эксперты советуют внимательно подходить к принятию решения. Важно заранее ознакомиться со всеми подводными камнями.

Так, заемщик должен быть готов к тому, что ему придется повторно собрать весь пакет документации. Дополнительно нужно посетить финансовую организацию, выдавшую первоначальный кредит, и получить выписку о состоянии долга и отсутствии задолженности по платежам. Затем предстоит выполнить процедуру переоформления обременения на нового залогодержателя.

В результате лицо потратит много времени и денежных средств.

Несоответствие требованиям и ожиданиям.

Знакомясь с предложением, гражданин в первую очередь видит рекламные ставки. Однако на практике рассчитывать на выгодную переплату после рефинансирования ипотеки не приходится. Узнать точные условия сотрудничества удастся лишь после подачи запроса. Обычно банки соглашаются на минимальное снижение ставки по ипотеке. Это не особенно выгодно.

Большая переплата.

Закрытие обязательств по ипотеке нередко выполняется равными частями. При этом вначале выплачиваются проценты. Получив новый кредит, клиент вернется в исходную точку.

В результате размер ежемесячного платежа после рефинансирования ипотеки снизится, но общий объем переплаты существенно возрастет. Нередко снижение суммы происходит за счёт пролонгации срока. Для этого не требуется рефинансирование.

Чтобы изменить срок кредитования, необходимо обратиться в банк, выдавший займ, и подать заявку на реструктуризацию.

Дополнительные услуги и затраты.

Оформление нового кредита связано с дополнительными невыгодными затратами. При рефинансировании ипотеки гражданину придется оплатить:

• страховку;
• услуги оценщика;
• госпошлину и оформление доверенности;
• услуги нотариуса за заверение договора;
• затраты на переводы между банками.

В результате выгода от предложения существенно снизится.

Как посчитать выгодно ли рефинансирование ипотеки?

Чтобы принять решение о рефинансировании ипотеки, необходимо оценить её выгодность. Для этого потребуется произвести ряд расчетов:

1. Ознакомиться с количество процентов, которое осталось выплатить. Для этого потребуется взять график платежей, выданный в момент заключения договора. Сведения можно уточнить в интернет-банке. Дополнительно заемщик имеет право обратиться в финансовую организацию и получить справку.
2. Проанализировать размер процентов, которые потребуются выплатить по новому кредиту. Для этого необходимо ознакомиться с условиями по будущей ипотеке. Нужно изучить срок погашения обязательств и процентную ставку. Не стоит принимать во внимание рекламные ставки. Узнать достоверную информацию удастся непосредственно после одобрения заявки на рефинансирование.
3. Определить размер экономии. Для этого нужно из текущих процентов вычесть возможную переплату в случае рефинансирования. Дополнительно потребуется учесть все расходы на оформление кредита.
4. Выяснив результат, нужно оценить, стоит ли получившаяся экономия усилий, которые придется приложить для перекредитования.

Стоит ли рефинансировать ипотечный кредит в своем банке?

Ситуации, когда в рефинансировании ипотеки есть смысл.

Специалисты выделили ряд случаев, в которых рефинансирование ипотеки принесет пользу:

1. Жилищный кредит получен давно, но до закрытия обязательств осталось свыше 10 лет, и условия по ипотекам существенно изменились в пользу заемщика.
2. Кредит оформлен в валюте. После краха курса в 2014-2015 годах, граждане стремятся брать ипотеку только в рублях. ЦБ РФ поддерживает подобную позицию. Если жилищный займ оформлен в валюте, отличающейся от той, в которой выплачивается заработная плата, использование рефинансирования позволит существенно сэкономить.
3. Необходимо объединить несколько потребительских кредитов с ипотекой.
4. Человек может воспользоваться предложением на льготных условиях. Обычно финансовая организация предоставляет специальные предложения корпоративным и зарплатным клиентам.

Решив осуществить рефинансирование ипотеки в своем банке, учитывайте подводные камни, с которыми можно столкнуться:

1. Финансовая организация будет внимательно изучать платежеспособность заемщика. Если финансовое положение ухудшилось, заявку могут отклонить.
2. За рассмотрение заявки может взиматься дополнительная плата.
3. Условия перекредитования существенно отличаются от информации, представленной в рекламных предложениях.
4. Если возникли просрочки по кредиту, получить деньги в долг не удастся. Услугу рефинансирования ипотеки могут использовать только граждане, которые добросовестно выполняли взятые на себя обязательства.

В каком банке рефинансирование выгоднее, в своем или другом?

Выбирая финансовую организацию для выгодного рефинансирования кредита, нужно учитывать не место получения первоначального займа, а условия предоставления услуги. Фактически разница между своим и чужим банком отсутствует. Выбирая компанию, обратите внимание на следующие советы:

1. В первую очередь необходимо ознакомиться с предложением банка, в котором заемщик является зарплатным или корпоративным клиентом. Обычно такие финансовые организации готовы предоставить персональные условия по рефинансированию.
2. Обращайте внимания на цель кредитования. Если займ нецелевой, получить имущественный налоговый вычет не удастся.
3. Ознакомьтесь с требованиями, которые финансовая организация предъявляет к залоговой недвижимости.
4. Рассчитывайте выгоду рефинансирования ипотеки. Экономия складывается из разницы в процентах. Дополнительно во внимание нужно принимать комиссии и иные взносы. Если их объем больше сэкономленной суммы, осуществлять рефинансирование невыгодно.
5. Учитывайте персональные особенности ситуации. Если заёмщику нужны денежные средства, лучше обращаться в компании, которые готовы объединить кредиты и выдать деньги на любые нужды.

Нюансы налогового вычета

Имущественный налоговый вычет можно получить в соответствии с положениями статьи 220 НК РФ. Его размер составляет 13% от суммы потраченных денежных средств, но не более 260000 руб.

Помимо основного вычета с покупки недвижимости, предоставляется так называемый ипотечный возврат. Сумма предоставляется с уплаченных процентов. Размер доступного лимита выше.

Максимальная сумма составляет 390000 руб.

Если гражданин рефинансировал ипотеку, право на налоговый вычет не теряется. Получить возврат можно 1 раз в жизни.

Деньги, потраченные на закрытие кредита, могут быть учтены при расчете суммы к возврату.

Однако правило действует, если выполнено целевое финансирование – деньги в долг получены именно на перекредитование ипотеки. Если займ нецелевой, воспользоваться имущественным вычетом не удастся.

Может ли банк отказать в рефинансировании ипотеки?

Перекредитование ипотеки – право, а не обязанность финансовой организации. Это значит, что компания имеет право отклонить заявку. Подобные решения обычно принимают в следующих ситуациях:

• по первоначальному кредитору возникли просрочки;
• финансовое положение заемщика не позволяет погашать кредит на условиях, на которые он претендует;
• лицо не соответствует требованиям финансовой организации;
• предоставлен неполный пакет документации;
• у гражданина присутствует плохая кредитная история.

Пошаговая инструкция рефинансирования ипотеки

Чтобы выгодно рефинансировать ипотеку, потребуется выполнить следующие действия:

1. Найти подходящую финансовую организацию и подать заявку. На основании анкеты будет принято первоначальное решение. Для проверки могут потребоваться паспорт, СНИЛС, трудовая книжка, справка о доходах, кредитный договор и справка об остатке задолженности. Вся полученная информация проверяется. Представители финансовой организации могут позвонить работодателю, чтобы удостовериться в факте официального трудоустройства потенциального заемщика.
2. Подготовить документы на недвижимость. Потребуется отчет оценщика, договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности, кадастровый паспорт, договор страхования и квитанция, подтверждающая факт оплаты премии, справка о лицах, прописанных в недвижимости, документ, демонстрирующий факт отсутствия задолженности по платежам. Если залоговая квартира устроит компанию, заявку одобрят.
3. Заключить соглашение с финансовой организацией и дождаться, пока старый ипотечный кредит будет погашен. В обязательном порядке нужно получить подтверждение полного закрытия обязательств. Для этого нужно взять справку. Дополнительно необходимо забрать закладную и зарегистрировать новую сделку в регпалате. Бумаги, выданные там, потребуется передать новому кредитору.

Сроки

Процедура перекредитования займёт около 2 недель. За это время потребуется подготовить документы, провести оценку, переоформить обременение. Срок, на который выдается новый займ, варьируется от 1 года до 30 лет. Точный период зависит от пожеланий заёмщика, размера долга, финансового положения клиента и тарифов, действующих в организации.

Советы тем, кто хочет рефинансировать ипотеку

Эксперты советуют сравнивать предложения разных банков. Лучше подать заявку сразу в несколько организаций, в которых действует подобная услуга. Когда станет известна реальная ставка, необходимо принять итоговое решение.

Ряд специалистов советует получить одобрение в одной компании, затем взять договор и посетить другую организацию. Увидев предложение конкурентов, банк может предоставить более лояльные и выгодные условия рефинансирования ипотеки.

Если присутствует возможность, необходимо вносить досрочные платежи. Действия позволят быстрее рассчитаться с задолженностью и снизить размер переплаты.

Нюансы

Рефинансировать ипотеку можно неограниченное количество раз. Однако заемщик должен соответствовать определенным требованиям. Сотрудничество ведется с лицами, имеющими российское гражданство, хорошую кредитную историю, официальное место трудоустройства. Особое внимание уделяется возрасту клиента. Человек не должен быть старше 65 лет на момент погашения обязательств.

Выгодно рефинансировать можно любую ипотеку. Услуга распространяется даже на специализированные займы. Однако компания устанавливает определенные требования к кредитам.

Чтобы воспользоваться рефинансированием, заемщик должен выплатить минимум 20-50% от основного долга. Наличие просрочек недопустимо. Если с момента получения кредита прошло менее 6 месяцев, или до закрытия обязательств осталось меньше 3-х месяцев, заявку отклонят.

На недвижимость не должно быть наложено дополнительных обременений кроме залога по первичному займу.

• Об авторе
• Недавние публикации

Высшее образование в сфере Государственного и муниципального управления. Отвечает за сбор достоверной информации и донесение сведений до читателя в удобной для восприятия форме. Проводила мероприятия по повышению юридической грамотности среди молодежи. Имеет опыт взаимодействия с городской и районной администрацией, хорошо знакома с процессом получения кредитов и оформлением льгот. По любым вопросам пишите на larionova@v-ipoteke.ru

Источник: https://v-ipoteke.ru/refinansirovanie/vygodno-li/

Когда рефинансирование ипотеки выгодно, а когда нет?

Последние годы ставки по ипотеке падают. В 2013 году были ставки 16%, сейчас таких давно уже нет. Предложения начинаются от 8,6%, а если принимать во внимание господдержку, то от 5%. Посудите сами — разница в процентах в два раза.

Экономия достигает нескольких миллионов и растёт пропорционально сумме и сроку. Ипотеку надо рефинансировать обязательно. Сомнений в этом ни у кого не возникает. Однако есть вопрос: так ли это выгодно, как кажется и когда рефинансирование наиболее выгодно. Редакция Выберу.

ру посчитала экономию при переоформлении ипотечного договора разных годов.

Рефинансирование ипотеки в любом случае будет выгодным. С этим никто не будет спорить, но всегда есть оговорки.

Аналитики советуют рефинансировать ипотеку только когда разница между процентными ставками более 2%. В остальных случаях экономия будет не столь заметна, но будут потрачены силы, время и деньги на переоформление договора. 

Подвешенным остаётся вопрос с теми, у кого ипотека под 11% годовых. Теоретически им тоже можно переоформить договор на 8,6% и получить выгоду от 500 000 рублей. Однако процентная ставка 8,6% доступна не всем. Мы уже писали об условиях получения ипотеки под 8,6% годовых. В большинстве банков она даётся не всем заёмщикам, а только тем, кто подходит под определённые критерии:

• является участником зарплатного проекта;
• участвует в программе страхования;
• сумма не ниже установленной планки;
• по ипотечному договору покупалась новостройка.   

К тому же надо учитывать, что банк рассчитывает процентную ставку индивидуально, исходя из доходов, расходов, семейного положения, возраста и многих других параметров. Наличие низкой процентной ставки в тарифных планах банка вовсе не значит, что он её даёт всем. 

На пониженную процентную ставку могут рассчитывать те, у кого улучшились финансовые условия:

• значительно выросла зарплата;
• изменился состав семьи (уже появился супруг, но ещё не появились дети);
• новый работодатель более стабильный;
• сократилось количество кредитов;
• зарплата приходит на карту банка, который оформляет рефинансирование.

Рефинансирование может быть невыгодным в том случае, если прошло больше половины срока при аннуитетных (равных) платежа. В этом случае основные проценты уже выплачены, и идёт погашение тела кредита.

При рефинансировании придётся снова выплачивать проценты. В этом случае лучше посчитать выгоду, прежде, чем рефинансировать.

При этом во внимание надо брать не новую переплату, а переплату в целом, с учётом уже выплаченных денег.

При рефинансировании не надо забывать и о дополнительных расходах:

• оценка недвижимости;
• нотариально оформленное согласие супруга на сделку;
• справки из банка;
• госпошлина за регистрацию обременения;
• страхование недвижимости, жизни, здоровья, титульное страхование. Это самая большая статья расходов при рефинансировании. Окончательная стоимость будет зависеть от стоимости недвижимости и региона. Некоторые страховые компании позволяют сменить выгодоприобретателя без переоформления договора, другие просят расторгать старый договор и оформлять новый.

Это расходы, которые будут обязательно. В среднем рефинансирование обходится в 35 — 50 тыс рублей. 

Есть ещё расходы, которые могут появиться по недогляду:

1. Клиент должен переоформить обременение на новый банк. Пока это не сделано, будет действовать повышенная процентная ставка на 1-4%.
2. Для перечисления денег на счёт в старом банке, надо взять справку с остатком задолженности. Допустим такую ситуацию. Заёмщик берёт справку по состоянию на 11 число, а новый банк перечисляет деньги 15 числа. В итоге 4 дня начисляются проценты, и итоговая сумма меняется. Чтобы ипотека закрылась, придётся доплачивать своими деньгами.

Все эти расходы не сравнимы с итоговой выгодой, которая исчисляется миллионами, но и их тоже надо учитывать. Предлагаем посчитать итоговую выгоду от рефинансирования.  

Подсчёты

Исходные данные:

• срок 20 лет;
• новая процентная ставка — 8,6%;
• платежи аннуитетные.

Возможны разные варианты рефинансирования — можно сократить срок, продлить срок, оставить его прежним, включить в рефинансирование другие кредиты и взять дополнительную сумму.

Договоримся, что будем считать на остаток срока, то есть, если ипотека взята в 2013 году на 20 лет, то рефинансирование, проведённое в 2019 году, будем считать на 14 лет. Сумма — остаток по кредиту.    

Ипотека взята в 13 -14 годах. Средняя ставка 12,2%

Изначальная сумма ипотеки	1 млн	2 млн	4 млн	7 млн
Новый ежемесячный платёж	9 172 руб	18 386 руб	36 689 руб	64 352 руб
Старый ежемесячный платёж	11 151 руб	22 301 руб	44 602 руб	78 054 руб
Новая переплата	646 687 руб	1 295 555 руб	2 591 111 руб	4 534 473 руб
Старая переплата	1 674 102 руб	3 348 205 руб	6 696 410 руб	11 718 717 руб
Экономия	1 027 415 руб	2 052 650 руб	4 105 299 руб	7 184 244 руб

Даже при минимальной сумме в 1 млн выгода будет ощутимой. На сэкономленные деньги можно купить ещё одну квартиру в небольшом городе.  

Ипотека взята в 15 году. Средняя ставка 13,6%

Изначальная сумма ипотеки	1 млн	2 млн	4 млн	7 млн
Новый ежемесячный платёж	9 008 руб	18 016 руб	36 033 руб	63 680 руб
Старый ежемесячный платёж	12 146 руб	24 292 руб	48 583 руб	85 020 руб
Новая переплата	791 672 руб	1 583 343 руб	3 166 687 руб	5 596 378 руб
Старая переплата	1 914 984 руб	3 829 968 руб	7 659 963 руб	13 404 888 руб
Экономия	1 123 312 руб	2 246 625 руб	4 493 276 руб	7 808 510 руб

В 2015 году был пик ипотечных ставок. Они достигали 16% годовых (сейчас даже потребительский кредит под такие проценты редкость). Эти договры надо рефинансировать в первую очередь. Ежемесячная экономия от 3000 рублей, это ежемесячная плата за детский садик. 

Ипотека взята в 16 году. Средняя ставка 12.7%

Изначальная сумма ипотеки	1 млн	2 млн	4 млн	7 млн
Новый ежемесячный платёж	8 957 руб	17 914 руб	35 828 руб	62 699 руб
Старый ежемесячный платёж	11 503 руб	23 005 руб	46 011 руб	80 519 руб
Новая переплата	868 599 руб	1 737 198 руб	3 474 397 руб	6 080 194 руб
Старая переплата	1 760 648 руб	3 521 295 руб	7 042 591 руб	12 324 534 руб
Экономия	892 049 руб	1 784 097 руб	3 568 194 руб	6 244 340 руб

В 2016 году ставки пошли на убыль, но ещё остаются высокими. Такие кредиты надо переоформлять не задумываясь. Исключение — ипотека, которая подходит к концу или в неё уже вложено много денег на погашение.

Ипотека взята в 17 году. Средняя ставка 11,1%

Изначальная сумма ипотеки	1 млн	2 млн	4 млн	7 млн
Новый ежемесячный платёж	8 825 руб	17 651 руб	35 301 руб	61 777 руб
Старый ежемесячный платёж	10 390 руб	20 780 руб	41 560 руб	72 730 руб
Новая переплата	938 176 руб	1 876 352 руб	3 752 704 руб	6 565 232 руб
Старая переплата	1 493 606 руб	2 987 212 руб	5 974 425 руб	10 455 243 руб
Экономия	555 430 руб	1 110 860 руб	2 221 721 руб	3 890 011 руб

Выше мы уже рассуждали о рефинансировании ипотек 2017 года. Каждый такой случай требует индивидуального рассмотрения. Лучше обратиться в банк за предложением, а потом считать.  

Мы не стали рассматривать 2018 год, поскольку разница в ипотечных ставках менее 1%. Могут быть частные случаи, когда семья получила право на ипотеку с господдержкой или другие льготы от банка — их надо рассчитывать индивидуально. На сайте Выберу.ру есть примерный расчёт экономии для ипотеки с господдержкой. 

Итак, подведём итог.

Экономия есть:

• разница в процентных ставках более 2%;
• изменились финансовые возможности, что позволяет рассчитывать на лучшее предложение от банка;
• появилось право на ипотеку с господдержкой.

Экономии нет или мало:

• ипотека подходит к концу;
• финансовая ситуация изменилась в худшую сторону;
• разница в процентах менее 1%.

Сейчас ипотеки дешевеют. К этому приводит снижение ключевой ставки. Аналитики считают, что ЦБ ещё раз её изменит в меньшую сторону. К тому же Президент распорядился довести проценты по ипотеке до 7-8 годовых.

Банки не против и говорят о том, что это выполнимо в течение ближайших 2-х лет. Если экономическая ситуация в стране не изменится, то можно ждать дальнейшего удешевления ипотек, а, значит, рефинансирование будет ещё выгоднее.

 

Источник: https://www.vbr.ru/banki/help/mortgage/kogda-refinansirovanie-vigodno/

Рефинансирование ипотеки — стоит ли начинать и есть ли выгода?

Многие (если не все, то большинство) банков предлагают такую услугу, как рефинансирование кредита на более выгодных условиях.

Особенно интересно это будем тем заемщикам у которых есть кредиты на большие суммы, когда даже незначительное улучшение процентных ставок способно дать хорошую экономию за счет конечной переплаты по кредиту.

В первую очередь это конечно же ипотека, размер которой может составлять несколько миллионов и срок погашения исчисляется годами.

Было неплохо сэкономить несколько сотен тысяч за счет перекредитования ипотечного кредита. Но тут, как и везде, есть свои подводные камни. И не всегда такой прием даст вам положительный результат. Более того, вы даже можете уйти в минус. Как? Об этом ниже.

Какую возможность даст вам рефинансирование

Для тех кто  не в теме — как происходит рефинансирование ипотеки в двух словах.

Рефинансирование кредита — это когда вы берете дополнительный кредит в банке на более выгодных условиях, а старый долг за счет полученных средств погашается.

Если по простому, то сторонний банк (с вашего согласия) выкупает долг у кредитовавшей вас финансовой организации. Теперь вы обязаны погашать кредит у него, но по более низким процентным ставкам. Был у вас кредит под 20% годовых, после перекредитования он будет 15%. Ежегодная экономия — 5% от суммы долга ежегодно.

Перекредитование ипотеки — плюсы

Давайте для начала рассмотрим идеальный вариант.

Рефинансирование ипотеки подойдет тем, кто брал данный кредит давно, по высоким ставкам. За несколько лет, ипотечный процент планомерно снижался. И сейчас можно легко найти тот же самый кредит на более выгодных условиях.

Когда мы с женой брали свою первую квартиру в ипотеку в 2009 году, ставка по кредиту составляла 16% годовых. Ипотечный кредит на вторую квартиру в 2014 году мы получили уже по ставке 12%.

Первый кредит мы брали на 15 лет. И если бы до сих пор его выплачивали, то разумно было бы оформить новый, на более приемлемых для нас условиях. 4% экономии каждый год — это солидные деньги (которые можно найти куда потратить на более интересные дела, чем дарить банкирам).

Давайте посмотрим на примере, насколько выгоден такой ход, для семей обремененных ипотечным кредитом.

Есть ипотека. Остаток по не выплаченному кредиту 2 млн. рублей сроком на 10 лет под 14% годовых. При текущем раскладе, переплата банку будет составлять примерно 1 700 тысяч рублей (по данными ипотечного калькулятора).

Если сделать ход конем и «продать банку» свои долги на более выгодных для вас условиях под 12% годовых — какова будет ваша выгода? Всего 2% разницы по ипотечной ставке способны дать вам экономию почти в 300 тысяч рублей. И это при том, что дополнительно к этому, снизится ваш ежемесячный платеж  (примерно на 2,5 тысячи в месяц).

Можно даже на лету посчитать, выгодно ли вам это мероприятие или нет. Разница в процентной ставке между двумя кредитам (существующим и будущим) — это то количество денег, которые вы будете экономить от суммы кредита каждый год!!!!

1% от миллиона — 10 тысяч рублей, 2% от 1,5 миллионов — 30 000, 3% от 3 млн. рублей — это уже 90 тысяч ежегодный экономии. Конечно с каждым годом, за счет уменьшения суммы основного долга, размер «сэкономленных» денег будет также снижаться в той же пропорции.

Получается — рефинансирование ипотеки очень заманчивый вариант и возможность платить меньше денег банкирам. Но не спешите бежать в банк, есть и другая сторона монеты (или медали).

Подводные камни или все минусы

У нас тоже была возможность взять другой кредит (и даже в том же банке) по более низким процентным ставкам (на тот момент на 3,5% ниже).

Я даже загорелся этой идеей и начал собирать необходимые документы, но потом, все подсчитав, понял, что это не только не даст экономии, а наоборот, повлечет за собой дополнительные издержки.

Поэтому, если вы планируете сделать рефинансирование, вам лучше знать об этом заранее и потом исходя из полученных знаний принимать верное решение.

Камень 1 — есть ли выгода?

Переходя на более выгодный кредит, вам нужно заново собирать все документы и нести соответствующие издержки. В общих чертах — это все равно что брать ипотеку сначала: справки с работы, с БТИ, управляющих компаний об отсутствие задолженности, оценка квартиры и прочие. У некоторых банках до сих сохранилась плата за выдачу кредита, переоформление и всякая другая финансовая обдираловка.

До сих пор не могу логически понять, за что я должен платить банку, при получении кредита. Он мне дает деньги в долг под проценты. И за то, что я у него эти деньги беру и обязуюсь их ему вернуть с переплатой (взял тысячу отдал две), банк берет с меня еще дополнительные средства.

Это тоже самое, как если бы вы пришли в магазин, попросили бы взвесить килограмм мяса за 400 рублей, а на руки получили бы 0,9 кг.  100 грамм взял бы себе продавец за то, что он оказал вам услугу по продаже. Это полный бред.

В итоге: вы тратите деньги и свое время. Время тоже желательно перевести  в денежный эквивалент.

Как? Возможно вам придется брать отгул на работе за свой счет (и не один раз), чтобы собрать все бумажки, оформить документы и провести сделку по переоформлению кредита. Сколько рабочих дней вы потеряете в виде недополученной зарплаты? Все ваши действия и прямые понесенные финансовые затраты трансформируйте в некую сумму денег. Это и будет стоимость нового кредита.

Теперь нужно понять сколько денег в виде экономии даст вам новая ипотека. Здесь опять на помощь придет ипотечный калькулятор. Забивайте в него ваш текущий долг, процентную ставку и срок кредита. Запомните (запишите) полученные данные. Ну а дальше меняйте в нем процентную ставку на новую и смотрите что получилось.

Нас интересует в первую очередь конечная переплата по кредиту, а вернее разница между первой и второй ипотекой. Из нее вычтите ваши финансовые затраты и получите реальную картину экономии.

Еще более правильнее будет оценить выгодность, если вы в калькуляторе уменьшите сумму основного долга на размер понесенных вами расходов во время оформления.

Почему? Эти деньги (в данном примере 30 тысяч) которые вы потратите, можно было бы сразу внести в качестве досрочного платежа, тем самым уменьшив общий долг перед банком.

Если у вас небольшой размер кредита и (или) вам осталось платить не так уж и много лет, то скорее всего рефинансирование ипотеки будет вам не выгодно или не столь выгодно. Особенно если разница между процентными ставками невелика. Ну может сэкономите пару тысяч.

Выигрыш при сумме долга в 500 000 рублей и разнице в 1% на периоде 5 лет даст экономии всего 15 тысяч рублей. И это без дополнительных затрат на переоформление. Если же учесть еще и их, то вам повезет если выйдите в ноль.

Выводы.

Прибегать к данной процедуре имеет смысл в одном из следующих случаях, если у вас:

• большой размер кредита;
• длительный срок кредитования;
• большая процентная ставка (по сравнению с той, что в данный момент предлагают банки).

Думаете это все? Конечно нет. Есть еще один подводный камень, способный все ваши благие начинания навредить вашим финансам. Имя ему налоговый вычет.

Камень 2 — налоговый вычет

Это была вторая причина по которой мы отказались от переоформления кредита. Если вы не планируете получать или уже полностью получили налоговый вычет за квартиру, то можете смело пропустить данный пункт. Или у вас квартира стоимостью от 2 млн. рублей. Если же нет, то читайте дальше наши советы.

Имущественный налоговый вычет — это возможность вернуть 13% средств от потраченных на покупку жилья и уплаченных процентов по кредиту. Но не более чем с 2 миллионов рублей (на данный момент). Вычетом можно воспользоваться только один раз в жизни.

При оформлении налогового вычета в первую очередь вам возвращаются проценты с основной стоимости квартиры. Когда вы полностью получите все причитающиеся вам деньги, в дело вступает возврат по начисленным процентам.

Когда вы оформите новый кредит на квартиру и закроете предыдущую ипотеку, формально будет считаться, что вы полностью рассчитались по ней. Как итог, 13% которые можно было вернуть с начисляемых банком процентов в будущем, вам не достанутся.

Вы купили квартиру за 1,3 миллиона. Было своих денег 300 тысяч и 1 000 000 взяли в кредит на 10 лет под 13% годовых. Переплата по кредиту будет составлять около 800 тысяч.

Вы имеет право получить 13% от стоимости квартиры — 169 тысяч рублей и от выплаченных процентов по кредиту  — 91 тысячу (13% от 700 тысяч). Не забывайте: 2 миллиона на которые можно получить вычет максимальная сумма — 2 млн. — 1,3 млн.

(стоимость квартиры) = 700 000. Итого вы можете получить от государства — 260 тысяч рублей.

У вас есть возможность рефинансировать кредит в другом банке под 12 процентов. Разница в 1% сразу даст вам экономию в 10 тысяч в первый год. И так далее. Конечная экономия будет около 70 тысяч. Но тогда вы потеряете право на получении 95 тысяч. Конечный итог минус 25 тысяч. И еще расходы по новому оформлению.

Поэтому, перед тем, как затевать всю эту процедуру переоформления кредита нужно все просчитать и взвесить.

И как может оказаться овчинка выделки не стоит, когда на первый взгляд более выгодные условия не дадут вам существенной экономии на которую вы рассчитываете.

Так стоит ли проводить рефинансирование?

Давайте резюмируем всю информацию в некий алгоритм, который позволит понять — стоит ли брать новый кредит. Для этого нужно провести несложные расчеты, сравнить данные и сделать выводы. Вам нужно знать следующие значения:

1. Издержки на переоформление.
2. Сумма будущей переплаты от текущего остатка по текущему кредиту, за минусом затрат по п.1
3. Переплата в результате рефинансирования
4. Разница между п.2 и п.3 и будет ваша выгода.

С налоговым вычетом чуть сложнее, но не намного.

1. Считаем на какую сумму вы можете получить налоговый вычет по начисляемым процентам ( 2 млн. минус стоимость квартиры).
2. Если вы уже заплатили в виде процентов эту сумму по первому кредиту, то этот фактор не учитываем.
3. Стоимость вашей квартиры более 2 миллионов, аналогично п.2.
4. Сколько вы можете вернуть денег по текущему кредиту в виде переплаты по процентам (налоговый вычет).
5. Сколько недополучите денег от возврата по начисленным процентам.

Далее вычитаем от вашей выгоды все издержки и недополученный доход. Это и будет ваш чистый финансовый результат от переоформления кредита.

Деньги любят счет. И лучше потратить несколько минут на расчеты, чтобы оценить перспективность переоформления текущей ипотеки, чем потерять время, деньги и нервы и получить в итоге нулевой или отрицательный результат.

Важное изменение (дополнение)

добавлено 12.10.2017г

По поводу налоговых вычетов при рефинансировании ипотеки.

Есть статья в законе:

П.1 ст.

220 НК РФ: «налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов, 4) имущественный налоговый вычет в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, а также на погашение процентов по кредитам, полученным от банков в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них.»

Если по простому, то на все понесенные расходы (в том числе рефинансирование) на квартиру можно получить налоговый вычет.

Самое важное условие! В новом договоре должно быть прописано назначение кредита — рефинансирование (перекредитование) ипотеки. Тогда проблем возникнуть не должно. Налоговая примет декларации и будет возвращать 13% по уплаченным процентам по новому кредиту.

Перед оформлением рефинансирования обязательно уточните у нового банка, что будет прописано в новом договоре. Если будет иная формулировка — то возможны проблемы с налоговой.

Если все же формулировка неправильная и новый кредит уже получен, то берем справку из банка о назначение полученного займа и несем в налоговый орган. Возможны некоторые неудобства в плане бюрократии. Все же кодекс нужно понимать буквально. И любое отклонение от буквы закона налоговая воспринимает негативно.

Для некоторых, предоставление подобных документов (справок от банка) вполне достаточно. Другие все воспринимают в штыки и не хотят производить возврат по новому кредиту.

Лучше заранее уточнить все детали у своей инспекции по месту жительства.

Источник: https://vse-dengy.ru/semeiny-budzhet/2242.html

Рефинансирование ипотеки: выгода или пустая трата времени?

По мере снижения ипотечных ставок банковское предложение по рефинансированию кредитов становятся все более заманчивыми. Однако переход в другой банк не всегда означает экономию, а иногда оборачивается пустой тратой времени.

Когда это выгодно

Эксперты советуют подходить к вопросу рефинансирования реалистично. «Ставка Центробанка в последние годы снижается, значит и проценты по кредитам идут вниз, а вместе с ними – стоимость ресурсов для банков.

Может случиться так, что другой банк попросту не захочет пойти навстречу новым клиентам, приоритет будет на стороне старых.

По мнению специалистов, оптимальная разница в ставках должна составлять около 2%. При этом в первую очередь лучше ориентироваться на свой банк. Такой ход выгоден обеим сторонам: банки получают готового клиента с хорошей кредитной историей, заемщики – скидку.

«Прежде чем бегать по банкам, надо начать со своего. И если новые условия подойдут, можно соглашаться», – говорит экономист Никита Кричевский. Когда не получается остаться – можно обращаться в другой банк.

«Но и тут я бы не советовал заниматься рефинансированием кредита, остаток по которому составляет меньше миллиона рублей или полутора миллионов. Иначе разница будет практически незаметной, а время на переоформление потрачено», – советует Александр Мельников, директор Бюро кредитных решений.

Впрочем, знание этих нюансов все равно не избавляет от трудностей.

 

В некоторых случаях лучше не поддаваться желанию сбросить с себя хотя бы часть финансовой нагрузки, а подождать полтора-два месяца, изучить все предложения и только, когда выгода будет очевидной, подавать заявки.

В ВТБ я пытался узнать, о каких условиях может идти речь, учитывая, что у меня ипотека под 13,5% на 29 лет, 9 из них уже выплачены, но по договору – это выплаты почти исключительно по процентам.

Менеджер заверил, что время погашения (29 лет) пересматриваться точно не будет. В лучшем случае пересмотрят ставку, минимальная – 10%. У меня вырвалось: «Я ведь у вас переплачиваю стоимость квартиры в пять раз».

«Это ипотека», – улыбнулся в ответ консультант.

Максим, Московская область

Недостоверная реклама

Следует учесть, что реклама не всегда соответствует тем условиям, которые предлагаются в рамках рефинансирования. Нужно тщательно выяснить все «правила игры» на старте, чем потом бегать по отделениям и пытаться через call-центры добиваться одобрения заявки.

«Предложение банка, в который я обратилась, категорически не соответствовал списку документов, который в итоге от меня потребовали. При подаче выясняется: нужен, оказывается, двухлетний беспрерывный стаж работы на новом месте, а не полгода, как мне говорили вначале.

Но в итоге заявку на рефинансирование одобрили и сообщили, что передали мои данные «персональному ипотечному менеджеру».

Тот не звонил три недели, а в почту пришло письмо о том, что заявка, оказывается, одобрена только предварительно, и банк займется ею только, если я принесу еще несколько документов, включая повторную оценку квартиры и чуть ли ни паспорта всех членов семьи. На это уйдет еще около 30 тыс. рублей.

Странные расчеты

У Анны рефинансирование кредита застопорилось на этапе предварительных расценок: «Я спросила о ежемесячном платеже – выяснилось, что он всего на 1 тыс. рублей меньше. Спрашиваю: «У меня сейчас ипотека 14%, у вас предлагаемая — 9.5%. На аналогичных условиях в других банках разница в ежемесячном платеже доходит до 5 тыс. рублей. Почему у вас всего тысяча?».

Еще одна странность в банковских подсчетах, с которой столкнулись многие, заключается в том, что величина кредита не должна превышать 70-80% стоимости жилья. «Когда я покупала квартиру, она стоила 3 млн 300 тыс. рублей и сумма кредита как раз была 80% от этой суммы. Но сейчас цены упали, ее рыночную стоимость составила 3 млн.

Надо было рефинансировать 2,6 млн рублей, – рассказала ЦИАН Екатерина. – В результате выбрала лучшее из предложений с ничтожным процентом платежа в первый год обслуживания по 9,5% на 10 лет. Правда платеж остался таким же, каким был. Около 30 тыс.

ушло на оценку квартиры, доплату за страховки, оплату посредника, который должен регистрировать документы, госпошлину за регистрацию и оплату нотариальной доверенности на этого посредника».

Такое тоже бывает

Случается, что несмотря на быстрый перевод денег в старый банк, условия рефинансирования продолжают действовать до тех пор, пока заемщик не предоставит новому банку справку о полном погашении ипотеки и закладную.

Лучше подстраховаться и дополнительно оповестить департаменты банка о рефинансировании, указать номер кредитного договора и заранее подготовить закладную.

Не секрет, что банковские сотрудники иногда, чтобы поскорее отделаться от клиента успокаивают его, заверяя, что банк все сам подготовит к сроку.

«Моей приятельнице закладную подготовили за две недели, а мне только через месяц. Да то только после того, как больше часа «провисела» на линии и жестко попросила оператора как следует поискать потому что сил нет и регламент по срокам нарушается. Он поискал, и неожиданно выяснилось, что я могу приехать в банк за закладной в любое время, потому что она готова… Но, так как с момента сделки прошел уже месяц, пришлось заново оформлять справку из БТИ – она действует 30 дней. И еще около месяца ушло на регистрацию нового договора в банке, хотя той самой моей приятельнице в том же банке зарегистрировали за десять дней. Ну, и уже под самый конец этой истории, надо было написать заявление о снижении ставки согласно действующему договора. В итоге к моменту начала оплаты кредита по прошло 4 месяца постоянного оформления, звонков и выяснений, но сейчас банк ставит новые условия со следующего платежа».

Вероника, Санкт-Петербург

инструкция по рефинансированию

1. Сравнив условия разных банков, в том числе, дополнительные расходы на перестрахование, оценку и «скрытые» платежи по ипотеке, подайте заявку на рефинансирование. 
2. Соберите необходимые документы и дождитесь одобрения нового банка. 
3. Внимательно знакомьтесь с предлагаемыми условиями, при этом помните – банки меняют условия перекредитования в процессе рассмотрения заявки. Если все устраивает – подписывайте договор. 
4. Новый кредитор, как правило, в течение трех-пяти рабочих дней перечисляет сумму долга первому банку. 
5. После этого необходимо снять с недвижимости обременение первого банка и оформить залог в новом банке.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Источник: https://www.cian.ru/stati-refinansirovanie-ipoteki-vygoda-ili-pustaja-trata-vremeni-278091/