Ипотека или аренда — что дешевле и выгоднее в условиях кризиса?

Если цены на недвижимость и ставки аренды будут расти одинаковыми темпами в ближайшие годы, ипотека будет выгоднее съема жилья, подсчитали в Росбанке. Но волатильность российской экономики может привести и к падению цен на жилье

Евгений Разумный / Ведомости / ТАСС

Покупка квартиры в ипотеку в российских городах-миллионниках может быть выгоднее в долгосрочной перспективе, чем аренда. К такому выводу пришли аналитики «Росбанк Дом» (ипотечный филиал Росбанка), проанализировавшие соотношение между стоимостью жилья, ценой аренды, процентными ставками по ипотечным кредитам и доходностью вкладов.

Из всех городов-миллионников только в Москве аренда будет выгоднее ипотеки, говорится в исследовании (есть у РБК). Шесть лет назад ситуация была обратной — в большинстве крупных городов предпочтительнее был съем жилья. Впрочем, условия, предлагаемые в расчетах, могут оказаться не такими стабильными с учетом количества кризисов в России в последние годы, говорят опрошенные РБК аналитики.

В исследовании сопоставляются результаты направления одинакового потока платежей в два наиболее распространенных инструмента — недвижимость и банковский вклад. Аналитики опирались на данные Росстата, ЦБ, «Дом.

РФ» и сайта «Домофонд», для расчетов они выбрали «среднюю» однокомнатную квартиру на вторичном рынке (на основе цен с сайта с поправкой на статистические «выбросы») и смоделировали два сценария: в одном из них квартира покупается в ипотеку, в другом — заемщик арендует жилье и направляет свободные средства на вклад в банке.

Авторы сравнили условия в августе 2013 и 2019 годов, но не принимали во внимание возможные расходы на содержание квартиры, налоговые платежи и возможность получения налоговых вычетов.

• Первый сценарий. Заемщик 2019 года берет ипотеку на 18 лет (2013 года — на 15 лет), делает первоначальный взнос в размере 20% от кредита и вносит ежемесячные платежи на погашение кредита. 18 и 15 лет — это средний срок по ипотечным кредитам для России для 2019 и 2013 годов, следует из расчетов. Ставка по кредиту в модели Росбанка составляет 10,1% в 2019 году (средняя ставка на июль, по данным ЦБ, была 10,2%) и 12% — в 2013-м. Темпы роста цен на недвижимость на вторичном рынке в модели Росбанка составляют 2,4% в год — это средний темп за последние десять лет, по данным Росстата.
• Второй сценарий. Арендатор формирует сбережения за счет первоначального взноса (20%) и сумм, на которые ежемесячный платеж по ипотеке превышает расходы на аренду. Деньги он размещает на депозите в одном из банков с наибольшими объемами привлеченных вкладов населения. Предполагается, что арендатор стремится размещать средства на вкладах с наиболее привлекательными условиями. Средняя максимальная ставка по депозитам в модели Росбанка составляет 6,5% для сценария 2019 года (на протяжении 18 лет) и 8,5% для 2013-го (15 лет). Арендный платеж растет в среднем на те же 2,4% ежегодно, что и цена недвижимости.

Затем авторы сравнивают гипотетическую стоимость купленной в ипотеку квартиры и объем накопленных средств на депозите.

Накопить на квартиру за то время, за которое можно было бы выплатить ипотеку, в большинстве крупных городов не получится. Наиболее предпочтительной ипотека может быть в Екатеринбурге, где за 18 лет стоимость квартиры превысит объем средств, накопленных в случае выбора варианта с арендой, на 1,87 млн руб.

Только в Москве сумма накопленных средств на банковском депозите за 18 лет на 100 тыс. руб. превысит стоимость квартиры, в остальных городах ситуация обратная. В Москве разница получится отрицательной из-за высоких цен на недвижимость. Однокомнатная квартира в августе 2019 года стоила здесь 7,5 млн руб.

, ежемесячный платеж за ее аренду составлял 36 тыс. руб., а платеж по ипотеке — 60 тыс. руб. в месяц. При размещении средств на депозите за 18 лет можно было заработать сумму, на 100 тыс. руб. превышающую стоимость квартиры (11,5 млн руб. против 11,6 млн руб.).

Но в случае получения налогового вычета покупка квартиры будет выгоднее, отмечают авторы исследования.

Среди других городов-миллионников наименее выгодной покупка в ипотеку будет в Казани. Там стоимость квартиры составила 3,1 млн руб., аренды — 16 тыс. руб., но ежемесячный платеж по ипотеке — 25 тыс. руб. Выгода от покупки квартиры в ипотеку после 18 лет составит 380 тыс. руб., подсчитали в Росбанке.

Покупка квартиры в ипотеку выгоднее аренды в случае, когда платеж за съем жилья составляет не менее половины платежа по ипотеке, сообщил РБК аналитический центр «Дом.РФ». Его эксперты берут за основу ставку по кредиту в размере 9,7% со сроком на 15 лет и первоначальным взносом 30%.

Что изменилось за шесть лет

В 2013 году, по расчетам Росбанка, ипотека была выгоднее аренды только в Новосибирске, Екатеринбурге, Челябинске, Красноярске, Перми и Волгограде.

В 2013 году в Москве размещение свободных средств на депозите в течение 15 лет (средний срок по ипотеке) принесло бы на 4,8 млн руб. больше, чем стоимость квартиры, купленной в ипотеку против 100 тыс. руб. в 2019 году.

В будущем ипотека может оказаться еще выгоднее по предложенной модели, так как ставки по ней продолжат снижаться: по оценкам аналитического центра «Дом.РФ», в конце 2019 — начале 2020 года они впервые могут упасть ниже 9%.

Экономика не дает гарантий

«Ипотека действительно будет выгоднее аренды при таких допущениях, что все неуклонно и стабильно растет на горизонте 18 лет.

Это пока трудно представить для России с учетом того, что у нас за последние 18 лет было три кризиса и не было длительного периода стабильных цен на недвижимость», — размышляет старший директор Fitch Александр Данилов.

Не исключена и обратная ситуация, когда рынок недвижимости будет в стагнации или начнет падать, а у банков, например, начнется кризис ликвидности, и ставки по депозитам вырастут с 6 до 10%, продолжает он: тогда аренда с откладыванием денег на депозит для покупки жилья в будущем окажется выгоднее.

В текущих макроэкономических реалиях прогнозировать на таком длинном временном горизонте, как средний номинальный срок ипотечного кредита, сложно, говорит РБК младший директор «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.

Тем более заемщики часто начинают погашать ипотеку досрочно, что снижает объем переплаты, уточнила эксперт.

«В условиях неизменности всех параметров реально посчитать, что выгоднее — ипотека или аренда квартиры в каждом конкретном случае, — но сделать однозначный вывод в условиях нестабильной экономики довольно сложно», — замечает Щурихина.

Динамика цен на недвижимость исторически имела достаточно сильную волатильность, обращает внимание старший аналитик НКР Егор Лопатин. «Даже при небольшом прогнозном уменьшении стоимости жилья аренда может стать выгоднее, и наоборот, при дальнейшем устойчивом снижении процентныхставок по вкладам ипотека станет выгоднее аренды», — поясняет он.

К тому же владение квартиры сопряжено с дополнительными расходами для собственника в виде налогов, страхования, ремонта и прочих платежей, продолжает Лопатин, а в случае ипотеки это все накладывается на сумму обязательного платежа по кредиту.

Ипотечные кредиты чаще выбирают семьи с детьми, для которых государство предлагает более низкие ставки, заключает эксперт.

Павел Казарновский

При участии: Татьяна Ломская

Источник: https://www.rbc.ru/finances/26/09/2019/5d8b319d9a7947c7a2c773ad

Что выгоднее аренда или ипотека в 2020 году на примерах

Альтернативным вариантом решения жилищного вопроса помимо ипотеки для жителей России, нуждающихся в жилплощади, является долгосрочная аренда. Аренда или ипотека: что выгоднее в данном случае? Ответим на этот вопрос с помощью практических расчетов.

Что дает ипотека и аренда

Граждане РФ, не имеющие возможность приобрести жилье за счет собственных средств, условно делятся на две группы. Одни придерживаются мнения, согласно которому ипотека – это крайне дорогой вариант решения проблемы. Это рабство и кабала на долгие годы. Аренда жилья для них дешевле и безопаснее с точки зрения невозможности утраты собственной жилплощади.

Другие считают, наоборот, что аренда недвижимости невыгодна. Платежи арендодателю не решают проблемы, а копить на собственные метры и одновременно снимать квартиру очень тяжело финансово.

Однозначного ответа, что выгоднее – аренда или ипотека – не существует. Для каждого конкретного человека и отдельной семьи он определяется совокупностью множества факторов: материальным положением, регионом проживания, планами на ближайшее будущее и т.д.

Ипотека дает:

• право собственности на приобретенное жилье (собственником залоговой недвижимости является заемщик);
• надежность (человек живет в своей квартире и сам распоряжается ей, хоть и ограничениями из-за ипотеки);
• возможность получения налогового вычета и других привилегий от государства.

При этом ипотека сопровождается необходимость стартового капитала для оплаты первого взноса, дополнительными расходами (страховка, оценка, регистрационные издержки, ремонт, покупка мебели и техники) и существенной итоговой переплатой.

Аренда дает квартиросъемщику:

• мобильность (съемное жилье в любой момент можно сменить, если мешают шумные соседи, не устраивает инфраструктура и т.д.);
• возможность накопления (свободные средства можно откладывать на собственное жилье или с умом инвестировать);
• отсутствие необходимости наличия крупной суммы (достаточно иметь сумму за 1-3 месяца).

Аренда может сопровождаться периодичным повышением стоимости арендной платы, неожиданной необходимостью съехать со съемного жилья, невозможностью сделать ремонт или что-то поменять в квартире. Также имеется негативный момент, связанный с тем, что квартиросъемщик платит чужому человеку за жилплощадь, на которую он не имеет никаких прав.

В настоящее время разработана и готовится к реализации приоритетный государственный проект «Ипотека и арендное жилье». Ее целями являются повышение обеспеченности населения комфортным жильем, доступность ипотечных займов и развитие рынка аренды недвижимости. Предполагается строительство новых объектов, дорог и инфраструктуры.

Расчет для Москвы

Приведем далее простые математические результаты по ипотеке и аренде для Москвы. Что целесообразнее: снимать квартиру или брать ипотеку и передавать квартиру в залог банку?

Ипотека

Вводные данные:

• приобретается 1-к. квартира стоимостью 5 миллионов руб.;
• первоначальный взнос – 15% (750 тысяч руб.);
• процентная ставка – 9% в год;
• срок погашения долга – 10 лет.

В итоге получаем:

• сумма ежемесячного платежа – 53,8 тысяч руб.;
• итоговая переплата – 2,21 миллиона руб.;
• необходимый доход – 90 тысяч руб.

Если не арендовать жилье, а жить в своем или у кого-то бесплатно и положить сумму первого взноса в стабильный банк на депозит с капитализацией под 4% и прибавлять к нему ежемесячно по 53,8 тыс. руб., то накопить на квартиру за 5 млн. можно примерно за 5 лет 8 мес.

В итоге получается, что квартира в ипотеку обойдется на два с лишним миллиона дороже и рассчитываться за неё придется в два раза дольше.

Однако спрогнозировать, сколько будет стоить такая квартира через 5 лет и уровень инфляции сложно.

Аренда

Исходные сведения:

• снимается 1-к. квартира в спальном районе Москвы;
• стоимость ежемесячной аренды – 30 тысяч руб.

Итого в год человек заплатит за чужую квартиру 360 тысяч руб. За 10 лет это 3,6 миллиона (без удорожания арендной платы и цены квартиры).

Сумму ежемесячного взноса на вклад возьмем из расчета разницы суммы платежа по ипотеке и суммы аренды за квартиру. В итоге получим 23,8 тысяч руб. Если их размещать на депозит также под 4% в год, то в итоге получится накопить за 10 лет около 4,6 миллионов рублей (с учетом размещения вначале 750 тысяч, отложенных на первый взнос по ипотеке).

ВЫВОД: Такая сумма почти позволит через 10 лет купить квартиру в Москве. При этом вы минимум переплатите 3,6 млн. за аренду и еще нужно будет искать где-то 400 тыс.

Итоговая стоимость квартиры при аренде и накоплении – 8,6 млн. рублей.

В итоге, если сравнивать ипотеку и съемную квартиру для Москвы, то выгоднее не арендовать квартиру, а брать ипотеку. При этом если у вас есть, где жить, то выгоднее копить на квартиру самостоятельно.

Расчет для регионов

Сделаем аналогичные расчеты для регионов. Для ипотеки возьмем следующие вводные данные для города-миллионника:

• цель – покупка 1-к. квартиры стандартной планировки и площади;
• стоимость – 2 миллиона рублей;
• срок кредита – 10 лет;
• ставка – 9% в год;
• первый взнос – 15% (300 тысяч рублей).

Сумма ежемесячного платежа составит 21,5 тыс. рублей, итоговая переплата – 884 тысяч рублей. Квартира обойдется в 2,884 миллиона рублей.

Если арендовать квартиру с ежемесячной платой в 13 тысяч рублей, то ежегодно потребуется выплачивать 156 тысяч рублей. За 10 лет получится 1,56 млн. руб. Это практически стоимость 1-к. квартиры. Логично, что многие делают свой выбор в пользу простого накопления и проживания весь этот период с родителями или же оформляют ипотеку.

Если откладывать на депозит по 21,5 под 4% в год и жить у родителей, то на квартиру можно накопить за 5 лет 8 месяцев.

Если взять опять же разницу между ипотечным и арендными платежами, то в распоряжении останется всего 8,5 тысяч рублей. В год – 102 тысячи. Разместив их на депозит на 10 лет под 4% в год, человек получит 1,69 млн. руб. в конце срока. За такие деньги удастся купить только небольшую квартиру на окраине города.

Итоговая стоимость по ипотеке – 2,88 млн.;

При аренде – 3,56 млн..

ВЫВОД: В итоге, ипотека здесь будет логичнее, чем аренда и попытка откладывать сумму для накопления. Слишком мала разница между кредитным и арендным платежами.

Что выгоднее

Делать прогнозы и предугадывать развитие социально-экономической ситуации в нашей стране крайне сложно. Невозможно знать, каким будет через 10 лет рынок недвижимости, условия ипотечных программ и аренды жилья. Сделать вывод о том, что выгоднее – ипотека или аренда – можно только в условиях современных реалий.

Сделать самостоятельный расчет того, что выгоднее ипотека или аренда квартиры вы можете с помощью нашего ипотечного калькулятора.

Арендное жилье и ипотека имеют свои преимущества и недостатки. Приведем их далее.

«За» и «против» ипотеки

Плюсами являются:

• возможность быстрого заселения в квартиру;
• инвестиции в ликвидный объект недвижимости;
• получение имущественного вычета;
• возможность участвовать в льготных ипотечных программах таких как ипотека 6% и молодая семья;
• возможность использовать материнский капитал;
• юридическая чистота сделки, гарантируемая банком.

Среди доводов «против»:

• существенная переплата;
• риск потери квартиры в случае неисполнения обязательств по кредитному договору;
• серьезная кредитная нагрузка на семейный бюджет;
• залог недвижимости и ограничение прав собственника;
• дополнительные расходы.

Важно понимать, что заключение ипотечной сделки с банком – это серьезно обязательство, неисполнение или нарушение которого может привести к крайне негативным последствиям.

Среди таких последствий: испорченная кредитная история, начисление штрафов и пеней и вероятность обращения взыскания на заложенную недвижимость.

Также многие не учитывают необходимость уплаты дополнительных расходов, которые могут существенно увеличить полную стоимость кредита. К таким расходам относятся издержки на покупку страховых полисов, оплата оценки приобретаемой недвижимости, госпошлины, услуги нотариусов и риелторов. Общий их объем может достигать до 10% от суммы заемных средств.

«За» и «против» аренды

Плюсы аренды:

• отсутствие существенных обязательств;
• возможность переезда и смены жилья в случае необходимости;
• отсутствие необходимости сбора пакета документов;
• возможность размещения свободных средств во вклад.

Минусы:

• нахождение в постоянном «подвешенном» состоянии (например, арендодатель может попросить съехать с квартиры в случае ее продажи);
• частый запрет на обустройство арендованного жилья (нельзя заменить мебель, сделать качественный ремонт и т.д.).

Многие люди против того, чтобы десятилетиями выплачивать серьезные суммы владельцам чужой жилплощади, а в итоге так и остаться через существенный промежуток времени без собственного жилья. Поэтому большая часть из них решается на оформление ипотечного займа.

Выбирая между арендным жильем и ипотекой, важно учесть свои личные аспекты и планы на ближайшее будущее, а именно: уровень доходов, стабильность работы, наличие дополнительных финансовых источников, регион проживания и т.д. Перед принятием окончательного решения, снимать квартиру или взять ипотеку, следует взвесить все «за» и «против» имеющихся вариантов, а также сделать простые математические расчеты.

• Подробнее про подводные камни ипотеки и льготную ипотеку с государственной поддержкой вы узнаете далее.
• Ждем ваши вопросы и напоминаем про возможность записаться на бесплатную консультацию к специалисту ниже.

Просьба оценить пост и поставить лайк. А как вы думаете, что выгоднее ипотека или аренда?

Источник: https://ipotekaved.ru/voprosi/chto-vygodnee-arenda-ili-ipoteka.html

Купить или снимать: что выгоднее в условиях кризиса?

Вопрос аренды или покупки квартиры в ипотеку рано или поздно возникает у каждого, кто задумывается об улучшении жилищных условий. Некоторые не готовы брать на себя такие серьезные обязательства перед банком, другие же —  напротив готовы платить только за свое жилье.

В условиях кризиса принимать такое решение еще сложнее. Неизвестно, что будет с курсом валют, с работой.

Ипотека или аренда жилья —  что выгоднее в условиях кризиса? Как лучше поступить, если Вы уже являетесь заемщиком и ваши доходы упали?  Как улучшить жилищные условия: за счет ипотеки или аренды?

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Если гражданин живет в ипотечной квартире уже на протяжении 10-15 лет и ему осталось погашать долг еще 5-10 лет, то в данном конкретном случае ипотека является более выгодной, чем аренда.

 По данным компании «Миэль-Аренда», арендная ставка квартир эконом и бизнес-класса снизилась на 7–10% в зависимости от качества ремонта и количества комнат Однокомнатные квартиры в Москве теперь в среднем сдают за 27-30 тыс. руб./месяц, двухкомнатные — за 30 — 38,9 тыс. руб./месяц.

Если гражданин покупал квартиру в ипотеку в 2000-х годах со средней ставкой 17% и с первоначальным взносом в 30%, то его ежемесячный платеж составляет около 10 тыс. в месяц. В таком случае намного выгоднее платить кредит и быть собственником жилья, чем платить арендодателю.

Немного иначе выглядит ситуация с ипотекой, которую заемщик оформил недавно, да еще и в валюте. Пример с долларовой ипотекой, по которой ежемесячный платеж составляет сегодня порядка 1500 долл. (около 100 тыс. руб. по текущему курсу), показывает, что намного выгоднее аренда аналогичной квартиры.

 Проблема валютных заемщиков еще и в том, что они не могут сейчас изменить условия договора или просто избавиться от квартиры – так как стоимость залога существенно меньше, чем остаток долга.

Однако если банк готов реализовать квартиру и пойти на прощение остатка долга, лучше соглашаться на эти условия и снимать жилье.

Большинство потенциальных покупателей считают, что лучше платить за свое жилье, чем работать на арендодателя, который может неожиданно попросить съехать. Тем более сейчас есть возможность получить субсидированную государством ипотеку на покупку жилья в новостройках. Именно благодаря ей, в некоторых случаях ежемесячный платёж может быть ниже арендной платы. Но заемщику необходимо оплатить не меньше 20% от стоимости, чтобы получить процентную ставку в 12%, а в некоторых случаях –7-8%. «Покупая квартиру в Москве стоимостью 6-9 млн. рублей и имея первоначальный взнос 20%, заемщику ежемесячно придется платить по 49 – 50 тыс. в течение 20 лет. Процентная ставка составит 11% — 13%», – комментирует Татьяна Саратовская, руководитель выставки-ярмарки «Недвижимость от лидеров». «Мы приглашаем покупателей недвижимости с 24 по 27 сентября в Центральный Дом Художника на выставку «Недвижимость от лидеров», где пройдет целый ряд семинаров, бесплатных консультаций для всех, кто продает или собирается покупать жилье. На вопросы покупателей будут отвечать эксперты рынка и опытные риэлторы. Посещение выставки бесплатное», – говорит директор выставки.

Для большинства покупателей препятствием к покупке недвижимости является высокие ежемесячные платежи по ипотеке. По данным ипотечного центра Est-a-Tet, наиболее комфортный платеж для заемщика составляет 45-50 тыс в месяц. С настоящими ставками по ипотеке первоначальный взнос должен быть примерно 40-50%. «В таких условиях аренда представляется более выгодным мероприятием, чем ипотека для гражданина, который только собирается покупать недвижимость», – комментирует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». Бюджет покупки 1-комнатной квартиры на вторичном рынке Москвы (в спальном районе, например, у метро Речной вокзал) – 5,5 млн руб. Для оформления ипотеки понадобится 15% первоначального взноса (по программе Сбербанка на покупку готового жилья) – 1,1 млн собственных средств. Таким образом, в кредит будет взято 4,4 млн руб. – допустим, на максимально возможный срок 30 лет. Если заемщик проходит на общих основаниях (не молодая семья, не зарплатник) – ставка составит 15,5% годовых. Ежемесячный платеж – 57,3 тыс. руб. Аренда такой же однушки в 5-этажном доме в том же районе сегодня – не более 28 тыс. руб. Если снимать эту же квартиру, а остаток из потенциального ежемесячного платежа (29 тыс. руб.), например, откладывать, то за 30 лет накопится 10,4 млн руб. Неизвестно, как изменятся цены на жилье за это время, однако гражданин избежит переплаты по процентам (а это 16,2 млн руб.). Аренда упала, а ежемесячный платеж по ипотеке, взятой с минимальным первоначальным взносом, значительно превышает средние ставки аренды квартиры.

«В период нестабильности очень сложно планировать будущий доход, поэтому, несмотря на то, что у банков появляются различные ипотечные программы, я бы рекомендовал дождаться окончания кризиса (похоже, минимум год), – комментирует руководитель сектора «Вторичный рынок недвижимости» ЦИАН Алексей Авдей,  – и потом уже думать о покупке жилья в ипотеку. Сейчас на рынке аренды благоприятные условия для нанимателей – спрос упал, и собственники готовы идти на уступки. Есть возможность снять квартиру в тех местах, которые раньше были не по карману».

В итоге сейчас, чтобы сравнять ежемесячный ипотечный платеж с арендной платой заемщику квартир эконом и бизнес-класса необходимо увеличить первоначальный взнос, что для большинства потенциальных покупателей невозможно.

А если еще и приходится снимать квартиру, то такой вариант не для среднестатистического покупателя. Выход один – покупать недорогое вторичное жилье за пределами МКАД, если это первая квартира и в данный момент приходится снимать жилье.

  Минусы квартиры в новостройке, взятой в ипотеку – это долговременные финансовые обязательства, которые покупателю придется нести до окончания строительства. Средние сроки строительства — 1-2 года, добавим сюда еще 1 год на ремонт.

На это время ипотечному заемщику квартиры в новостройке придется согласиться на временное жилье и резко ограничить себя в других расходах.

Источник: https://stat.cian.ru/stati-kupit-ili-snimat-chto-vygodnee-v-uslovijah-krizisa-218025/

Ипотека или аренда: что выгоднее в кризис?

Кризис заметно ударил по нашим карманам:  кредит на покупку жилья теперь мало кому доступен. Зато квартиры в аренду предлагают дешевле, чем в прошлом году, и вариантов значительно больше.

Читайте также:  Закончилось место в птс - что делать и можно ли заменить

Эксперты посчитали: на ту сумму, которую придется выложить за ипотеку, можно арендовать квартиру больше 30 лет! Но по-прежнему придется платить за чужое жилье.

Так что делать – покупать в кредит или снимать?

Спецпроект портала «Недвижимость Mail.Ru» — Все, что вам нужно знать об аренде жилья

Только цифры: сравниваем платежи

Ипотека всегда была хорошей альтернативой арендному жилью.

Однако сейчас ставки слишком высоки: как говорит руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Кристина Шульгина, самые доступные кредиты сейчас предлагаются под 14,5-15,95% (а в большинстве банков под 18-20%). Стали жестче условия и в отношении первоначального взноса – многие банки требуют не меньше 30-50% от цены недвижимости.

«Средняя стоимость однокомнатной квартиры в Москве составляет 7-8 млн рублей. Для того чтобы взять ипотеку, покупатель в качестве первого взноса должен иметь на руках в среднем 1,5-2 млн руб.» – предупреждает Филипп Третьяков, генеральный директор Galaxy Realty.

И это только начало. Дальнейшие расчеты показывают, что позволить себе ипотеку может лишь семья с солидным доходом.   

Рассмотрим в качестве примера  среднестатистическую московскую «однушку» в Москве, которая стоит 7 млн рублей. Как подсчитал Константин Шибецкий, директор ипотечного отделения ГК «МИЦ», первоначальный взнос по ипотеке (20% от стоимости жилья) составит 1,4 млн рублей.

То есть покупатель переплатит банку более 8,6 млн рублей.

Теперь подсчитаем затраты на аренду. Сейчас стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве составляет в среднем 35 тыс. рублей в месяц.

То есть за ту сумму, которую «съест» ипотека (напомним, это 14,3 млн рублей) можно снимать квартиру 34 года.

Но, конечно, при этом надо понимать, что все эти расчеты условны, поскольку в условиях стабильного рынка арендная плата имеет тенденцию к повышению каждый год на 5-7%.

Аренда дешевле, но…

Итак, получается, аренда обходится дешевле – за наемное жилье в месяц придется платить 35 тыс., за ипотеку – почти 80 тыс. рублей. Многим это подходит: меньше расходов, можно позволить себе путешествия,  развлечения, хобби.

«У кого-то элементарно нет накоплений на первоначальный взнос. Есть те, кто ожидает получения в скором времени наследства в виде недвижимого имущества, некоторые люди ценят мобильность. А квартиросъемщик не привязан к определенному району проживания, может менять жильё, подыскивать наиболее удобные варианты, расположенные недалеко от работы», – перечисляет плюсы аренды Константин Шибецкий.

Но можно посмотреть на ситуацию и с другой стороны. Через несколько лет наниматель съезжает с чужой квартиры с тем же финансовым багажом, что и в начале аренды, а ипотечный заемщик за тот же период приобретает несколько десятков метров своей собственности.

К тому же, добавляет Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН», ежемесячный платёж по ипотеке, несмотря на растущую инфляцию, остаётся неизменным в течение всего срока кредитования, в отличие от арендных ставок, которые могут существенно вырасти в зависимости от конъюнктуры рынка и спроса.

Маленькие хитрости

Ипотечная сумма пугает, а платить за чужую квартиру не хочется? Как быть? Способ сделать ипотеку дешевле существует. Здесь действует следующее правило – чем меньше досрочных погашений, тем дороже обходится кредит, и соответственно, наоборот.

«Заемщику нужно стремиться к досрочному погашению большей части долга в первой трети срока кредитования, – советует Кристина Шульгина. – Допустим, переплата по кредиту у вас составляет 7 млн рублей. Если делать частичные досрочные погашения – скажем,  один раз в год по 1 млн рублей три раза подряд, то сумма переплаты снизится с 7 млн до 2, 9 млн рублей».

Другой вариант – обратить внимание на жилье в ближайшем Подмосковье (до 5 км от МКАД).

Такие новостройки по транспортной доступности и комфорту проживания ничем не уступают проектам, расположенным в спальных районах внутри МКАД, однако стоят они в среднем на 30-40% дешевле, отмечает Филипп Третьяков.

Например, однокомнатную квартиру в центре Химок можно приобрести за 4 млн рублей. Первоначальный взнос по ипотеке в этом случае составит всего 800 тыс. рублей, а переплата за 10 лет – чуть более 3 млн рублей.

Впрочем, есть еще один вариант – переждать. Если вы сейчас боитесь или совсем не готовы брать ипотеку, можно продолжить жить на съемной квартире до тех пор, пока не улучшится ситуация и не снизятся ставки. Кризис ведь рано или поздно кончится.

Мария Андреева

Источник: https://realty.mail.ru/articles/17698/ipoteka_ili_arenda_chto_vygodnee_v_krizis/

Ипотека или аренда, что выгоднее?

“Быть или не быть?” “Ипотека или аренда?” Два одинаково неразрешимых вопроса. О выгодах ипотеки спорят аналитики и простые граждане и не могут прийти к единому мнению. Редакция Выберу.ру посчитала выгоды от аренды и ипотеки и получила неоднозначные выводы.

Цифры

Аналитики из Росбанка, сравнивая ипотеку и аренду, пришли к выводу, что если темпы роста цен на аренду и недвижимость не изменятся, то ипотека в долгосрочной перспективе окажется выгоднее. Ситуация не изменится лишь в Москве, где самые дорогие квартиры.

Давайте тоже посчитаем стоимость аренды и ипотеки за 25 лет.

Исходные данные:

• однокомнатная квартира в Москве — 8 млн руб (средняя стоимость по городу);
• налоговый вычет — 13%, не более 520 000 руб;
• налог на недвижимость — 0,1%;
• первый взнос на ипотеку — 20% (1,6 млн руб);
• ставка по ипотеке — 8,9% (расчёт по банку ВТБ);
• срок ипотеки — 25 лет;
• аренда однокомнатной квартиры в Москве — 31 тыс руб (средняя по городу).

Начнём подсчёты с аренды. Срок возьмём тот же, что и для ипотеки — 25 лет. Повышение цен на аренду заложим 3% (примерный прогноз инфляции).

В итоге за 25 лет квартиросъёмщик заплатит 13,5 млн (округлённо)

Сейчас считаем ипотеку. Мы для рассчётов взяли банк ВТБ, поскольку при заданных условиях калькулятор предложил именно этот банк, не считая льготных программ.

При наших исходных данных ежемесячный платёж составит 53 271 руб, что уже больше аренды. К этому надо ещё добавить первый взнос, ежегодный налог на недвижимость. В итоге получит 19,6 млн.

Сумму можно уменьшить на налоговый вычет 520 000 руб.

В итоге за 25 лет заёмщик заплатит 19,1 млн руб.

источник: выберу.ру

сделать расчёт ипотеки в других банках и сравнить условия можно в калькуляторе.

аренда в расчёты не заложена, поскольку её надо платить в обоих случаях.

в целом можно ещё минусовать материнский капитал 453 026 руб и субсидию для многодетных семей 450 000 руб. но не у каждого есть двое или трое детей, поэтому не станем трогать эти цифры, к тому же они не изменят общую картину.

если отталкиваться от данных на 2019 год, подсчёты показывают — аренда выгоднее.

источник: shokolad kr

в регионах результаты будут другие, там разницы между арендой и ипотекой почти нет.

логика

Когда спорят о выгодах ипотеки и аренды, редко руководствуются только цифрами, и это правильно. За 25 лет экономическая ситуация может измениться в любом направлении, поэтому надо руководствоваться не только математическими выкладками.

Доводы «против» ипотеки:

• Квартира находится в залоге у банка, он может расторгнуть договор, если будут просрочки.
• Ипотечную квартиру сложно продать.
• Надо постоянно делать страховку.
• Надо вкладываться в ремонт.
• За сумму ежемесячного платежа можно снять хорошую квартиру.
• Если неудачно выбрать район, то через 25 лет квартира может стать неликвидом и сильно потерять в цене.
• Аренда дешевле.
• Квартира не приносит доход, эти же деньги можно вкладывать в инвестиции, доход от которых покроет только аренду и ещё останется.
• Собственная квартира лишает мобильности, ты остаёшься привязан к одному району. Арендуя жильё, можно переезжать ближе к работе, школе или садику.
• За ипотеку нужно вносить большой первый взнос.

Источник: istockhoto

Доводы за ипотеку:

• После оплаты ипотеки квартира становится собственностью, и эта статья расходов пропадает, а аренду платить надо всегда.
• В сложной ситуации ипотечную квартиру можно продать.
• В съёмном жилье ты себе не хозяин. Арендодатели не разрешают заводить домашних животных, менять планировку, делать ремонт и с недоверием относятся к семьям с детьми.
• Квартира перейдёт к детям, что станет для них стартовым капиталом.
• Ипотеку можно рефинансировать, вложить в неё материнский капитал, получить субсидию, ипотечные каникулы и прочее. С арендой снизить финансовую нагрузку не получится.
• Льготы на оплату ЖКХ и прочие субсидии дают только собственникам жилья. Для тех, кто арендует, никаких поблажек нет.
• В своей квартире можно прописаться, а так легче устроить ребёнка в школу, получить льготы и помощь от города.
• Ипотечный платёж не растёт, а аренда растёт.
• Своя квартира может стать вложением. На пенсии всегда можно квартиру сдавать и переехать в деревню.
• Собственная квартира избавляет от внезапных переездов и назойливых арендодателей.

Плюсов и минусов в ипотеке примерно поровну. Самый частый аргумент «против» ипотеки — большая переплата и большой ежемесячный платёж, превышающий ареду. Аргумент «за» ипотеку — платишь за своё и не зависишь от настроения и произвола арендодателя.

В 25 лет без детей и семьи можно быть кочевником и даже получать от этого удовольствие, но в 40 лет с тремя детьми и грузовиком личных вещей переезжать с места на место — сомнительное удовольствие, а в 70 лет снимать жильё на пенсию совсем грустно.

Собственная квартира нужна. Как её купить — каждый решает сам. Ипотека — самый быстрый способ для тех, кто не не может или не умеет копить. Есть сложности, есть переплата, есть риски, но они есть всегда и в любом деле. Не сможешь платить аренду — ещё быстрее окажешься на улице, чем при задолженности по ипотеке.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5a6b14dc4bf161c07b4cb5d9/5db6ab3d7cccba00b09a7dd1

Снимать квартиру или взять ипотеку: что выгоднее

При сравнении ипотеки и аренды недвижимости материальный аспект обычно уходит на второй план. Участники дискуссии выясняют, что лучше: платить чужому дяде или попасть в рабство к банку, переплачивать, зато за своё, или постоянно переезжать в поисках более выгодных вариантов. Но если оставить сантименты и обратиться к числам, то ситуация становится более понятной.

Аренда и ипотека в цифрах

Изменение цен на недвижимость и аренду квартир, а также размер инфляции на продолжительный период можно прогнозировать только приблизительно, так что и расчёты будут неточными. И всё же цифры красноречивее слов.

Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в апреле этого года, по данным Центробанка, составила 9,64%. По информации аналитиков Domofond.ru , арендовать квартиру в марте 2018 года было в среднем на 0,7% дешевле, чем в декабре 2017 года. Однако для верности будем считать, что хозяин квартиры будет повышать платежи на 5% в год.

Для расчётов возьмём областной центр, город-миллионник Волгоград и город федерального значения Санкт-Петербург.

Волгоград

Ипотека

Средняя цена двухкомнатной квартиры в Волгограде, по данным Domofond.ru, составляет 2 365 695 рублей. Рассмотрим ситуации, если вы накопили первоначальный взнос в размере 15%, 25% и 50% от стоимости квартиры и взяли ипотеку под 9,64% годовых сроком на 10 лет.

Первоначальный взнос, рублей	Ежемесячный платёж, рублей	Переплата, рублей	Итоговая цена квартиры, рублей
354 854, 15%	26 176	1 130 060	3 495 755
591 250, 25%	23 088	996 818	3 361 818
1 182 500, 50%	15 392	664 546	3 029 546

При вычислениях не учтены дополнительные расходы на сопутствующие услуги в виде страхования жилья и человека, взявшего ипотеку, и компенсации вроде налогового вычета.

Предположим, что цены на недвижимость будут расти на 5% в год, тогда через 10 лет квартира будет стоить 3,67 миллиона рублей.

Аренда

Средняя стоимость съёма двухкомнатной квартиры в Волгограде — 15 845 рублей в месяц. Если хозяин будет поднимать плату примерно на 5% в год, то через 10 лет арендатору придётся отдавать 24 556 рублей в месяц.

Всего же за эти годы он заплатит за проживание 2 389 344 рубля.

На разницу между затратами на ипотеку с первоначальным взносом в 15% и на наём арендатор может снимать квартиру по прогнозируемой цене 2028 года ещё три года и девять месяцев.

При средней зарплате в Волгограде в размере 28 483 рубля платежи и за аренду, и за ипотеку кажутся посильными для семьи с двумя работающими взрослыми.

По данным Центробанка, средневзвешенная ставка по вкладам сроком от одного до трёх лет в 2018 году составляет 6,41%.

За 10 лет показатель неоднократно изменится, но для расчётов будем использовать именно эту цифру. При вычислениях не учтена капитализация.

Первоначальный взнос (накопления), рублей	Сумма через 10 лет, рублей
354 854, 15%	582 315
591 250, 25%	970 241
1 182 500, 50%	1 940 482

Соответственно, за 10 лет арендатор не только потратит меньше, но и заработает на вкладе.

Аренда и накопления

Из предыдущего пункта понятно, сколько человеку удастся накопить на депозите за 10 лет, если он продолжит снимать жильё.

Наибольшие шансы накопить на квартиру и купить её без ипотеки у человека, который располагает половиной суммы от стоимости квартиры, но только в том случае, если цена на недвижимость не изменится.

Через 10 лет на покупку квартиры ему не будет хватать 425 213 рублей. Чтобы в нужное время иметь на руках всю сумму, ему придётся откладывать ежемесячно чуть больше 3,5 тысячи рублей.

Через пять лет у него на депозите будет 1 561 491 рубль. Чтобы купить квартиру в это время, человеку нужно все пять лет откладывать по 13,4 тысячи в месяц.

Вместе с затратами на аренду на жильё у него будет уходить 29,3 тысячи в первый год и 32,6 тысячи — в пятый.

Соответственно, если он купит квартиру через пять лет, общие затраты с учётом аренды оставят 3 415 482 рубля, через десять — 4 755 039 рублей. Оба варианта более затратные, чем ипотека.

Санкт-Петербург

Ипотека

Средняя цена на двухкомнатную квартиру в Петербурге составляет 6 797 671 рубль.

Первоначальный взнос, рублей	Ежемесячный платёж, рублей	Переплата, рублей	Итоговая цена квартиры, рублей
1 019 651, 15%	75 210	3 247 152	10 044 823
1 699 418, 25%	66 362	2 865 134	9 662 805
3 398 836, 50%	44 241	1 910 089	8 707 760

Чтобы не переплачивать по ипотеке, нужно или накопить первоначальный взнос в размере не менее половины стоимости квартиры, либо увеличить ежемесячный платёж и сократить срок кредитования. При средней зарплате в 58,5 тысячи рублей сделать это может явно не каждый.

Через 10 лет квартира будет предположительно стоить 10,99 миллиона рублей.

Аренда

Средняя стоимость съёма двухкомнатной квартиры в Санкт-Петербурге — 32 744 рубля в месяц.

При росте стоимости аренды на 5% в год через 10 лет ежемесячный платёж составит 50 787 рублей, а всего наниматель отдаст 4 942 178 рублей.

На разницу между затратами на ипотеку с первоначальным взносом в 15% и на наём арендатор может снимать квартиру по прогнозируемой цене 2028 года ещё восемь лет и три месяца.

Не стоит сбрасывать со счетов и накопления.

Первоначальный взнос (накопления), рублей	Сумма через 10 лет, рублей
1 019 651, 15%	1 673 247
1 699 418, 25%	2 788 744
3 398 836, 50%	5 577 490

Аренда и накопления

И снова на покупку квартиры без ипотеки может рассчитывать человек, у которого уже есть половина от её цены. Но уложиться в пятилетний срок ему будет проблематично. Через пять лет у него на счету будет 4 448 162 рубля. Чтобы собрать нужную сумму, каждый месяц ему нужно откладывать 39,2 тысячи. В сумме с затратами на аренду ему придётся выделить 72 тысячи в месяц уже в первый год.

Если он купит квартиру через пять лет, общие затраты с учётом аренды оцениваются в 8 968 837 рублей, через 10 лет — в 11 739 849 рублей.

Так что же выгоднее

По усреднённым подсчётам аренда выгоднее. Во всех случаях ежемесячная плата за наём меньше, чем платёж по ипотеке. Первоначальный взнос при этом не только не истрачен, но и приносит деньги.

Однако через 10 лет у выбравшего ипотеку в собственности будет квартира, а у арендатора — нет.

Что касается аренды жилья и одновременного увеличения накоплений на квартиру — здесь тоже всё не так просто.

Однако при расчётах обычно не учитывают, что за 10–15 лет цены на недвижимость могут значительно вырасти.

Поэтому стоит брать во внимание ещё один ключевой показатель — время. Делать долгосрочные прогнозы тяжело даже специалистам. А стабильность в стране — показатель ближе к религиозному: вы либо верите в неё, либо нет. Поэтому, если копить на квартиру придётся более пяти лет, стоит привлечь к вычислениям не только логику, но и интуицию.

Учтите, что деньги за счёт инфляции обесцениваются, а недвижимость растёт в цене.

Впрочем, по данным Росстата , в последние три года цены на вторичном рынке снижаются на все типы квартир за исключением элитных.

В качестве дополнительного фактора стоит рассмотреть близость пенсионного возраста. На пенсионные выплаты снимать квартиру будет трудно, а в крупных городах — невозможно. Так что к этому времени хорошо иметь собственное жильё, даже если оно досталось вам с переплатой.

Аргумент, что на деньги, ушедшие банку, можно было бы снимать квартиру до конца жизни, состоятелен, если вы отказались от покупки жилья в крупном городе и снимаете квартиру по очень выгодной цене. Так, если вы сэкономите на переплате 3 миллиона, это даст вам по 25 тысяч в год ежемесячно в течение 10 лет (но стоит учитывать инфляцию).

Деньги также можно положить на депозит. Сумма в 3 миллиона с учётом текущего среднего процента по вкладам будет приносить 15 тысяч рублей в месяц процентами, 4 миллиона — 20 тысяч.

Как рассчитать, что выгоднее для вас

Усреднённые подсчёты дают усреднённые результаты, поэтому, чтобы понять, что выгоднее для вас, придётся провести вычисления самостоятельно. Для этого понадобятся следующие данные:

1. Величина арендной платы за квартиру.
2. Размер ваших накоплений, которые вы планируете использовать в качестве первоначального взноса.
3. Стоимость квартиры, которую вы хотите купить.
4. Процентная ставка по ипотеке (можно использовать среднюю по стране или ту, что предлагает банк, в котором вы бы хотели взять ипотеку).
5. Процент по вкладу в банке, которому вы готовы доверить ваши деньги на продолжительный период.

Если вы выбираете между ипотекой и арендой жилья с одновременным накоплением денег на покупку квартиры

1. Ипотека

С помощью ипотечного калькулятора или на сайте своего банка вычислите, сколько лет займёт у вас ипотека при оптимальном ежемесячном платеже, какова будет переплата.

При цене квартиры в 5,2 миллиона рублей, первоначальном взносе 3,2 миллиона, процентной ставке в 11% и сроке ипотеки в семь лет ежемесячный платёж составит 34 245 рублей, а переплата — 876 569 рублей.

2. Аренда квартиры

Посчитайте, сколько за эти годы вы отдадите за аренду квартиры, с учётом возможных повышений платы.

Например, вы отдаёте ежемесячно 22 тысячи рублей и снимаете квартиру уже три года. За это время цена ни разу не поднималась, но очевидно, что через семь лет аренда не будет стоить столько же. Поэтому в ближайший год вы предположительно отдадите за наём 22 × 12 = 264 тысячи, в следующие три года — 24 × 36 = 864 тысячи, в оставшиеся три — 26 × 36 = 936 тысяч, всего — 2,06 миллиона рублей.

3. Депозит и накопления

Рассчитайте, сколько денег накопится у вас на депозите за срок ипотеки, и оцените сумму. Затем вычислите, сколько денег у вас будет после первого года, второго и так до конца срока ипотеки.

Также определитесь с суммой, которую вы можете откладывать ежемесячно на покупку квартиры, рассчитайте, сколько денег это вам даст через год, два и так до конца срока ипотеки.

Теперь путём нехитрого сложения суммы на депозите и накоплений выясните, через сколько лет вы сможете собрать деньги на недвижимость.

Даже если цены на недвижимость расти не будут, то через семь лет купить квартиру без ипотеки нельзя.

Есть вариант не ждать, когда на депозите накопится нужная сумма, и откладывать по 20 тысяч рублей в месяц или 240 тысяч в год. Тогда уже после пяти лет в накоплениях будет 5 376 000 рублей.

С учётом платы за аренду всего на недвижимость уйдёт 6 640 000 рублей, и 176 тысяч останется. За семь лет ипотеки на квартиру уйдёт 6,8 миллиона.

То есть по затратам выходит примерно одинаково, но сэкономлены два года, то есть арендовать жильё и в это время копить выгоднее.

Эти расчёты работают, только если стоимость квартиры за пять лет не менялась, а аренда не дорожала быстрее, чем заложено в прогнозе.

Когда на квартиру не удаётся накопить даже за срок ипотеки, очевидно, что взять взаймы у банка выгоднее, чем копить.

Если вы выбираете между ипотекой и арендой жилья без планов купить квартиру в будущем

1. Вспомните, сколько вы отдаёте хозяину квартиры

Возьмём цифры из предыдущего примера — 22 тысячи рублей.

2. Рассчитайте ежемесячный платёж по ипотеке

Снова число из предыдущего примера — 34,3 тысячи рублей.

3. Сравните две цифры

Очевидно, что снимать выгоднее, даже если не учитывать в расчётах первоначальный взнос. Если всё не так однозначно, разделите сумму первоначального взноса на количество месяцев ипотеки и прибавьте полученную сумму к ежемесячному платежу:

3 200 000 ÷ 84 = 38;
34,3 + 38 = 72,3 тысячи рублей.

Сравнение с 22 тысячами получается ещё нагляднее. И даже если через семь лет аренда подорожает в два раза, снимать квартиру всё ещё будет выгоднее.

Однако уже на восьмой год человек с ипотекой полностью её погасит и будет оплачивать только коммунальные услуги. А арендатор продолжит отдавать ту же сумму за наём. С другой стороны, если плата за квартиру не поднималась бы, суммы, которая ушла бы на ипотеку, ему хватит на 26 лет аренды.

4. Посчитайте, сколько вы заработаете на деньгах, которые могли бы пойти на первоначальный взнос

Через семь лет на депозите будет 4,57 миллиона рублей. А если ежемесячно откладывать разницу между платежами в размере 12,3 тысячи в месяц, то за семь лет это принесёт ещё 1,03 миллиона. Общая сумма в 5,6 миллиона, положенная под 6,1% годовых, будет приносить 28,5 тысячи рублей в месяц процентами.

Источник: https://Lifehacker.ru/ipoteka-vs-arenda/