Признание недействительным договора ипотеки — условия, причины, судебная практика

В России трудно найти человека, который бы ни разу не брал кредит в банке. Ипотека так же широко распространена – это возможность быстро решить жилищный вопрос. Существенный недостаток – это залог квартиры под заем.

Брать деньги на 20 – 30 лет – это большой риск как для самого банка, так и для заемщика. Тем не менее граждане подписывают договоры, составленные банками не всегда понимая, что кроме обязательств заемщика, они обладают и правами потребителя. А банки, в свою очередь, не имеют право вносить в договор пункты, которые противоречат закону.

В случае нарушений законодательства одной из сторон, ипотечный договор может быть расторгнут. В статье вы узнаете, на что следует обращать внимание при подписании договора, когда ипотечный кредит признается недействительным и что происходит в реальности судебной практики.

В России работа банков регулируется Центробанком России. А отношения банка как кредитора с населением, как с потребителем, установлены ГК РФ, КоАП (ст. 15.26) https://www.zakonrf.info/koap/15.26/, ЗоЗПП (закон о защите прав потребителей), ФЗ «О банках» http://docs.cntd.ru/document/9004805, ФЗ «Об ипотеке» http://kodeks.systecs.ru/zakon/fz-102/, УК РФ.

Вам, как потребителю, необходимо знать свои права. Если вы берете квартиру или другую недвижимость в ипотеку для себя лично, своей семьи и не собираетесь использовать в коммерческих целях, то вы – потребитель. Банк обязан относиться к вам как продавец товаров и услуг к покупателю.

Все тонкости договоров в спорных вопросах лучше решать с помощью юриста, который работает именно в сфере кредитования под залог недвижимого имущества.

Если по вашему иску будет принято положительное решение, то работа банка будет проверятся полностью. Если нарушения совершались не раз, то суд может постановить отзыв лицензии и назначить уголовное наказание.

Причиной, по которой договор ипотеки может быть признан недействительным и как следствие расторгнут, может стать расторжение договора купли-продажи квартиры, дома, другой недвижимости, на покупку которой вы брали кредит.

По статье 168 ГК сделка может признаться недействительной только судом.

Вы купили квартиру на вторичном рынке на ипотечные деньги, заключили договор, передали нужную сумму и счастливо прожили в собственном жилье, к примеру, 3 года. Ежемесячно вносите платежи и всем довольны.

Но вдруг появляется повестка в суд.

На слушании вы узнаете, что объявился еще один собственник, который имеет право собственности на квартиру, а сделку совершили без его ведома, пока он был (в тюрьме, на заработках, за границей и т. п.).

Это очень распространенная ситуация: продажа квартиры «настоящим» собственником, дальнейшее появление еще одного «настоящего» собственника, который имеет большие права. Цепочка доходит до трех человек. Обезопасить себя от такой махинации очень трудно, что-либо доказать – тоже не просто. Эта ситуация характерна и для квартир в новостройке.

Собственником может выступить застройщик, скрыв, что многоквартирный дом перешел в собственность банка (как залог), заказчика или другой организации, имеющий собственнические права на постройку. Судебное разбирательство длится долгие годы, и не всегда помогает вернуть деньги.

Сделка купли продажи считается недействительной, если:

  • при составлении нарушен какой-либо закон РФ;
  • противоречит нравственности и правопорядку;
  • сделка фиктивная;
  • одна из сторон – частично и полностью недееспособный человек;
  • подписал документ ребенок до 14 лет, 18 без согласия родителей или органов ОиП;
  • договор заключил человек, который не осознавал свои действия;
  • подпись поставлена под давлением (шантаж, угрозы, обман, насилие и т. п.);
  • подписавший введен в заблуждение.

Договор и сделку купли продажи могут оспаривать все заинтересованные лица, но насколько это правомерно решает только суд:

  • покупатель;
  • продавец;
  • родители несовершеннолетнего;
  • органы ОиП;
  • законные наследники, имеющие право на недвижимость;
  • прописанные в квартире граждане, не приватизировавшие квартиру;
  • продавец, который через некоторое время решил, что был не в себе, когда подписывал договор. Этим часто пользуются престарелые собственники квартир. Через год они подают в суд и возвращают себе квартиру, а вот деньги обратно отдают не всегда.

По действующему закону (ст. 168 ГК), чтобы признать сделку купли-продажи недействительной, ничтожной могут только стороны договора. То есть те, кто подписывал договор. В суде рассматриваются все факты и лица. Решение принимается на основании совокупности нескольких законов.

Если один из участников сделки купли-продажи исполнял свои обязательства по договору, то он не может обращаться в суд с иском о признании договора недействительным.

Для покупателя:

  1. Если в договоре одна сумма, а фактически вы заплатили больше, то разницу вам никто не вернет – по закону продавец должен вернуть те деньги, о которых прописано в договоре.
  2. Ипотека взята, кредит выплачивается, а продавец забрал квартиру обратно через суд. В лучшем случае, вам вернут деньги полностью и вы погасите какую-то часть кредита.
  3. Продавец заявит, что деньги потрачены. Если сумму будут списывать с его зарплаты, то вы очень долго будет возвращать свое.
  4. Договор купли должен быть подписан собственником, который имеет на это права – совершеннолетний, дееспособный, действует в здравом уме и твердой памяти открыто (родственники, супруга, дети, другие наследники, совладельцы, дольщики) знают о сделке купли-продажи и согласны. письменное согласие, заверенное нотариусом обязательно.

Для продавца:

  1. Если вы продали квартиру, подписали все документы, получили деньги, передали в собственность покупателю свою недвижимость и не оговорили, что спор (какой-либо) будете решать в судебном порядке, то не сможете подать в суд. Ваш иск могут принять, только если у вас неоспоримые факты каких-либо нарушений.
  2. Придется возвращать деньги. По закону, этот процесс можно растянуть на несколько лет, но покупатели бывают разные. Некоторые требуют вернуть срочно и в полном объеме.
  3. Если вы договорились с покупателем, что фактически он заплатит вам больше, чем по договору, то можете не получить всей суммы. И в суде никак не докажете обратное. Все должно быть задокументировано и подписано нотариусом.
  4. Если покупатель попросил вас сделать ремонт, после подписания договора на определенную сумму, обещал покрыть расходы устно, а после вступления в право собственности не сдержал обещание, вы, без подтверждающих документов не сможете доказать, что вы не «добрый самаритянин» — деньги вам не компенсируют.

Исковое заявление составляется по определенной форме. В каждом суде этот бланк может немного отличаться, но всегда содержит реквизиты сторон, вид договора, дату подписания, в чем выражается нарушение. Кроме этого вы должны отправить письменное требование ответчику заказным письмом. В иске укажите дату отправления, смысл требования (текст приложите).

  • Признание недействительным договора ипотеки - условия, причины, судебная практика
  • Исковое заявление о расторжении договора купли-продажи недвижимости
  • Признание недействительным договора ипотеки - условия, причины, судебная практика
  • Чтобы подобрать необходимый для вашей ситуации бланк, нужно обратиться к юристу или оформить иск непосредственно в здании суда.
  • Гражданка Самойлова подала иск на признание договора купли-продажи квартиры своего отчима-собственника недвижимости, который исчез сразу после продажи.
  • Ответчица, гражданка Марьина подала встречный иск о выселении зарегистрированной на купленной ею жилплощади Самойловой.

В ходе разбирательства выяснилось, что отчим продал квартиру, взял деньги и уехал заграницу. В связи с тем, что продавец (истинная сторона договора) жив и здравствует, Самойлова не имеет право подавать иск (отказано).

Гражданка Марьина не смогла удовлетворить свой иск, так как не имеет право из квартиры зарегистрированных, не участвовавших в приватизации лиц.

Чтобы суд признал ипотечный договор недействительным, нужны веские основания. Серьезный документ, составляемый грамотными юристами банка должен основываться на законодательстве РФ. ФЗ «О банках» (гл. 3)http://docs.cntd.ru/document/9004805, который определяет порядок организации работы учреждений в этой финансовой сфере. Государственные банки придерживаются закона. Коммерческие – не всегда.

Часто, чтобы получить максимальную прибыль, такие структуры устанавливают в договоре свои правила, которые ущемляют права заемщика, как потребителя услуг.

Договор может быть признан недействительным, если он оспоримый или ничтожный:

  • Ничтожный – это значит, что он нарушает законодательство РФ.
  • Оспоримый – содержание сделки и иск можно оспорить.

Основаниями для признания судом договора недействительным могут быть:

  • начисление сложных процентов – банк начисляет проценты на проценты за другой кредит, который он вам выдает автоматически при просрочке платежа. Если вам трудно разобраться с «многоэтажными» расчетами процентов, лучше обратитесь в тот банк, где все в договоре просто и понятно;
  • нарушение п .2 ст. 16 ЗоЗПП (условия договора, ущемляющие права потребителей);
  • банкротство заемщика;
  • банкротство банка;
  • нарушение банком закона относительно заемщика – начисление комиссий, повышение процентов за кредит, сокращение срока кредитования вразрез с договором,

Совет. Будьте внимательны. Некоторые банки предоставляют автоматическое кредитование в случае задержки платежей, включенное в пакет услуг или по договору. Процент при этом очень высокий.

В итоге, вы заплатите штрафы, пени, погасите кредит и забудете о долге. Через несколько лет банк вам предоставит задолженность, штрафы и пени за просрочку другого кредита.

Чтобы не попасть в такую ситуацию, узнайте подробности кредитования, а после завершения выплат проверьте, должны ли вы банку еще что-нибудь.

Независимо от того, единственное ваше жилье заложено под кредит или это другая недвижимость, банк будет действовать по договору. В случае просрочек, квартира перейдет в собственность кредитора.

В основном банки подают иски на заемщиков. Но бывают и обратные ситуации.

Семья приобрела квартиру в ипотеку и добросовестно вносила платежи. Через 4 года финансовое положение семьи пошатнулось, и появились просрочки. Супруги сообщили об этом банку и обязались выплатить долги, пени и штрафы за несколько месяцев. Спустя некоторое время ситуация улучшилась и заемщики погасили долги.

Срок кредитования истек, квартира перешла в собственность семьи. Через 2 года банк прислал уведомление о просроченных платежах по кредиту, о котором супруги не знали.

После выяснения, оказалось, что во время периода просрочек, банк автоматически выдал кредит на сумму счета заемщика в размере суммы просроченных платежей под высокий процент, о чем не уведомил заемщика.

Семья подала иск в суд о признании недействительной сделки, ущемлению потребительских прав с целью обогащения и действий совершенных в разрез с законодательством РФ. Иск был удовлетворен.

Если вы подозреваете, что банк превысил свои полномочия и ущемил ваши гражданские и потребительские права, обратитесь к юристу. Специалист изучит договор и рассмотрит ситуацию. Если ваша сделка ничтожна, то последует совет о подаче иска в суд. Форма искового заявления выглядит как на образце, но лучше взять бланк в самом суде вашего города.

  1. Образец иска о признании договора ипотеки недействительным
  2. Признание недействительным договора ипотеки - условия, причины, судебная практика
  3. Что такое апелляционное определение?

После того как суд принимает решение по делу, выносится Постановление. Решение суда можно оспорить в установленные сроки в высших инстанциях. Для этого неудовлетворенной стороной составляется Жалоба. Высшая судебная инстанция рассматривает ее и выносит апелляционное решение (определение).

Могут ли возникнуть проблемы с купленной у банка квартирой?

Проблемы появляются, если в квартире есть зарегистрированные граждане. Вы не сможете выписать их. В остальных случаях все, как и при совершении сделки с гражданским собственником. Банк изначально предлагает должнику продать квартиру самому и погасить кредит (рефинансировать, купить квартиру поменьше).

Если это сделать не удается, квартира выставляется на аукцион. При покупке с аукциона недвижимости вы должны хорошо ориентироваться в тонкостях таких торгов. Любой собственник может отозвать купленную вами квартиру, если в чем-то был нарушен закон.

Если после 3 аукционов (со снижением цены) квартира не продастся, она переходит в собственность банка.

Все отношения в сфере недвижимости протекают по строгим правилам этой сферы. Изменения в ГК (ст. 168), направлены на уменьшение случаев обмана и мошенничества. Простому гражданину без юридического образования вникнуть в тонкости достаточно трудно. Доверьте вашу проблему юристу.

Источник: https://ipoteka.finance/zakonodatelstvo/dogovor-ipoteki-edinstvennoj-kvartiry-priznali.html

Решение о признании недействительным договора ипотеки квартиры

Решение о признании недействительным договора ипотеки квартиры

Признание недействительным договора ипотеки - условия, причины, судебная практика

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Бутырский районный суд города Москвы в составе: председательствующего судьи при секретаре, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кирьянова А.С. к ПАО «Росевробанк»», Обществу с ограниченной ответственностью «Альянс» о признании договора недействительным залога квартиры, применении последствий недействительности сделки, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с исковыми требованиями к ПАО «Росевробанк», ООО «Альянс» о признании недействительным договора залога недвижимого имущества от 01.01.

2011 года между истцом и ПАО «Росевробанк», в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: город Москва, ул. Бутырская, д.6, общей площадью 37,3 кв.м.

, применении последствий недействительности сделки, взыскании судебных расходов, в обоснование иска указал следующее.

Между истцом и ответчиком ПАО «Росевробанк» был заключен кредитный договор, согласно которому он получил кредит денежные средства в сумме 2500000 руб. на 60 месяцев. Кредит был получен на потребительские нужды. Одновременно в качестве обеспечения обязательств по кредиту Банк заключил с истцом договор залога недвижимого имущества, а именно однокомнатной квартиры.

  • Впоследствии Банком был заключен договор уступки прав требований с ООО «Альянс», согласно которому, в том числе, перешло право требования по указанному договору залога недвижимого имущества.
  • Истец считает договор залога недвижимого имущества недействительным, поскольку он не соответствует положениям закона, в соответствии с которым не допускается обращение взыскания на принадлежащее гражданину жилое помещение, если для гражданина -должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением.
  • Поскольку данная сделка является недействительной, то, соответственно, она не влечет никаких правовых последствий.
  • В связи с вышеизложенным истец и обратился в суд с настоящим иском.

В судебном заседании представитель истца адвокат Жукова О.С. настаивала на удовлетворении исковых требований в полном объеме, привела в обоснование доводы, аналогичные изложенным в иске. Дополнительно суду пояснила, что срок исковой давности для обращения в суд с настоящим иском им не пропущен, поскольку данная сделка является ничтожной как несоответствующая положениям закона.

  1. Представитель ответчика ПАО «Росевробанк» в судебном заседании исковые требования не признал, полагал заявленные требования необоснованными, просил применить к заявленному иску срок исковой давности, поскольку оспариваемая сделка не является ничтожной, а является оспоримой сделкой.
  2. Представитель ответчика ООО «Альянс» в судебном заседании исковые требования не признал, поддержал доводы представителя ответчика ПАО «Росевробанк», также просил применить к заявленным исковым требованиям срок исковой давности.
  3. Представитель третьего лица Управления Росреестра по городу Москве в судебное заседании не явился, о дне рассмотрения дела извещался.
  4. Выслушав стороны, исследовав материалы настоящего гражданского дела, материалы исполнительного производства в отношении истца об обращении взыскании на заложенное имущество, суд приходит к следующему.
Читайте также:  Проверка авто на угон и розыск - у судебных приставов, в гибдд, онлайн

Судом установлено, что между истцом и ответчиком ПАО «Росевробанк» был заключен кредитный договор, согласно которому истец получил в кредит денежные средства в сумме 2 500 000 руб. на 60 месяцев. Кредит был получен на потребительские нужды.

В качестве обеспечения обязательств по кредиту Банк заключил с истцом договор залога недвижимого имущества – однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: город Москва, ул. Бутырская, д.6, общей площадью 37,3 кв.м. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в УФРС по городу Москве.

Впоследствии Банком был заключен договор уступки прав требований от с ООО «Альянс», согласно которому перешло право требования к истцу по кредитному договору, а также по договору залога недвижимого имущества.

Решением Бутырского районного суда города от 10.09.2014 года в пользу ООО «Альянс» с истца Кирьянова и поручителя Свияжского в солидарном порядке взыскана задолженность по кредитному договору в размере основного долга, процентов, неустойки, госпошлины, расходов по оплате экспертизы. Обращено взыскание на заложенное имущество – квартиру по адресу: Москва, Бутырская, 6.

По мнению суда, заявленные в настоящем деле исковые требования подлежат удовлетворению в связи со следующим.

В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Источник: https://advokat-zhukova.ru/reshenie-o-priznanii-nedejstvitelnym-dogovora-ipoteki-kvartiry/

Обзор судебной практики по спорным вопросам ипотечного кредитования, Обзор судебной практики от 14 июля 2015 года

Обзор
судебной практики по спорным вопросам ипотечного кредитования

Перед изучением Обзора
рекомендуем предварительно ознакомиться с его оглавлением.

I.
Основные положения об ипотечном кредитовании

В
настоящем обзоре рассмотрена судебная практика, связанная со
спорами, которые возникают при ипотечном кредитовании. Договор
ипотеки является акцессорным договором и заключается в обеспечение
исполнения обязательств по основному договору, в т.ч. и кредитному.
Согласно п.1 ст.1
Федерального закона от 16.07.

98 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге
недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества
(договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся
кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право
получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по
этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества
другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими
кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным
законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству,
обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом
обязательстве (третье лицо). При этом имущество в ипотеке остается
у залогодателя в его владении и пользовании.

В
обзоре рассматриваются не все, а только наиболее распространенные
виды споров в трех категориях, а именно споры по:


оспариванию договора ипотеки и признанию договора ипотеки
недействительным или незаключенным;


прекращению ипотеки;


заключению договора ипотеки и изменение условий договора
ипотеки.

В
каждой выше указанной категории рассмотрены только основные
наиболее распространенные группы споров по результатам анализа
судебной практики за 2014 — первое полугодие 2015 года.

Оспаривание договора ипотеки и признание договора ипотеки
недействительным или незаключенным

Договор ипотеки считается
заключенным при достижении сторонами соглашения по всем
существенным условиям договора ипотеки, указанным в частности в
ст.9
Закона Об ипотеке. Если какое-либо условие не будет содержаться
в договоре ипотеки, то такой договор будет считаться
незаключенным, даже при условии прохождения государственной
регистрации.

Как правило, распространены две ошибки: не содержится
указание на оценку предмета ипотеки, а также отражается неполная
информация о существе, размере и сроке исполнения обязательства,
обеспечиваемого ипотекой.

В кредитных правоотношениях практически
не встречаются случаи, когда в договоре ипотеки стороны не
указывают на существо обязательства, а вот по срокам, размерам
обязательства встречаются просчеты.

Так, изменение основного
обязательства путем заключения дополнительных соглашений к
кредитному договору, обязательно должно сопровождаться изменением
договора ипотеки (например, путем заключения дополнительных
соглашений) с указанием на существо, размер, сроки измененного
основного обязательства. В противном случае договор ипотеки может
быть признан незаключенным.

Однако, случаи признания
договора ипотеки незаключенным при кредитовании встречают
значительно реже, чем в иных случаях, так как банки более
внимательны к вопросам заключения и соответствия содержания
договора ипотеки формальным требованиям. Значительно чаще договоры
ипотеки при кредитовании признаются недействительными.

Источник: http://docs.cntd.ru/document/420290088

Признание договора ипотеки недействительным. Судебная практика

Право собственности на строение влечет за собой право пользования либо право собственности на земельный участок, находящийся под ним и необходимый для его обслуживания. Вывод о том, что договор ипотеки здания должен быть заключен с одновременным заключением договора ипотеки земельного участка, является ошибочным и не основан на законе:

Решениес суда исковые требования истца удовлетворены: договор об ипотеке (залоге недвижимости) здания-магазина для торговли промышленными и продовольственными товарами признан недействительным с применением последствий недействительности сделки.

При вынесении решения суд указал, что договор ипотеки 12 части здания является недействительным как не соответствующий требованиям закона, так как при его заключении предметом залога должна быть и 12 часть земельного участка под зданием, принадлежащего истцу на праве общей долевой собственности.

Отменяя решение суда и вынося новое решение об отказе в иске суд кассационной инстанции указал следующее.

Не принято во внимание, что в соответствии с положениями земельного законодательства право собственности на строение влечет за собой право пользования либо право собственности на земельный участок, находящийся под ним и необходимый для его обслуживания.

В связи с этим заключения дополнительного договора ипотеки земельного участка при заключении договора ипотеки здания не требовалось. Вывод суда о том, что договор ипотеки здания должен быть заключен с одновременным заключением договора ипотеки земельного участка, является ошибочным и не основан на законе.

Данных о том, что указанным договором нарушены законные права истца не имеется. (Определение Приморского краевого суда от 12 апреля 2011 года по делу № 33-3297)

Тот факт, что в договоре не указано наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя, не может повлечь недействительность договора:

Л.В. обратилась в суд с иском к А.А. о признании недействительным (ничтожным) договора займа, заключенного между С.А. и А.А.

, в части включенного в него соглашения об ипотеке квартиры, и признании отсутствующим обременения (ипотеки) данной квартиры, записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Истец указыл, что на основании пунктов 1 и 3 ст.

10 федерального закона «об ипотеке (залоге недвижимости)», поскольку соглашение об ипотеке, включенное в договор займа, не содержит всех данных, указанных в п. 2 ст. 9 данного Закона, договор займа от 31 июля 2009 года не подлежал государственной регистрации.

В удовлетворении требований отказано. Судом первой инстанции установлено, что в договоре залога, заключенном между А.А. (залогодержателем) и С.А. (залогодателем), залогодержатель предоставляет залогодателю займ сроком возврата до 1 декабря 2009 года.

В договор включено условие о залоге квартиры, зарегистрированной на праве собственности за С.А. Указанный договор удостоверен нотариусом, принадлежность С.А.

заложенного имущества проверена, договор зарегистрирован в установленном законном порядке Управлением Федеральной регистрационной службы по Рязанской области, о чем имеется соответствующая отметка.

Тот факт, что в договоре не указано наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя, не может повлечь недействительность договора.

Из содержания договора следует, что все существенные условия, которые обязательны для данного вида договора, сторонами указаны.

Указан предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Оснований для отказа в государственной регистрации договора не имелось.

(Кассационное определение Рязанского областного суда от 24 ноября 2010 года по делу № 33-1965)

Доводы истца о ничтожности договора ипотеки ввиду отсутствия залога земельного участка, на котором расположено здание суд счел несостоятельными потому как истцом не представлены доказательства надлежащим образом оформленного права собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом:

Истец (физическое лицо) обратился в суд с иском к ответчику (физическому лицу) о применении последствий недействительности ничтожной сделки — договора ипотеки, заключенного между истцом и ответчиком, путем возврата сторон в первоначальное положение и снятии обременения с нежилого помещения. Указал, что согласно ст.

69 ФЗ «об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка, однако в данном договоре ипотеки указания на залог земельного участка или прав на него не содержится.

Также не указано место заключения договора, в обеспечение которого заключен договор ипотеки.

Отказывая в иске суды обеих инстанций указали, что истцом не представлены доказательства надлежащим образом оформленного права собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом. Поэтому довод истца о ничтожности договора ипотеки ввиду отсутствия залога земельного участка суду не доказан.

Нельзя согласиться с требованием о несоответствии договора требованиям ст. 9 ФЗ «об ипотеке».  Договор имеет описание обязательства, обеспечиваемого ипотекой, и в п.2.

договора указано место совершения платежа (Кассационное определение Верховного Суда Удмуртской Республики от 21 февраля 2011 года по делу № 33-539/2011)

В иске о признании договора залога недвижимости (ипотеки) недействительным отказано , так как предмет залога в договоре определен, дана его оценка, определены существо, размер и срок исполнения кредитного обязательства:

Со ссылкой на несоответствие договора залога требованиям действующего законодательства, Истец обратился в суд с иском к АК Сберегательный банк РФ (ОАО) о признании недействительным (незаключенным) договора №… залога недвижимости (договор ипотеки) в силу ничтожности.

Суд первой инстанции в иске отказал. Оставляя без изменения решение суда, суд второй инстанции указал, что «…в договоре залога недвижимости (договор ипотеки) от …

определен предмет залога, дана его оценка, определены существо, размер и срок исполнения кредитного обязательства, как в части суммы основного долга, так и по уплате процентов за пользование кредитом.

Следовательно, вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания договора залога недвижимости недействительным, является обоснованным. (Кассационное определение Вологодского областного суда от 17 сентября 2010 года № 33-3927)

То обстоятельство, что стороны в договоре залога не согласовали порядок начисления и уплаты процентов за пользование кредитом, а также условие об уплате комиссии за открытие кредитной линии, не свидетельствует о незаключенности договора ипотеки в целом, а может означать только ограничение обеспечиваемых залогом требований уплатой сумм по кредитному договору в размере, согласованном сторонами:

Истец обратился в суд с иском к ОАО Банк о признании незаключенным, недействительным договора залога недвижимого имущества, ссылаясь на то, что в нем не согласованы все существенные условия договора об ипотеке.

Отказывая в иске суды указали, что в договоре ипотеки определен предмет залога, дана его оценка, определены существо, размер и срок исполнения кредитного обязательства (указаны лимит кредитования, срок действия кредитной линии, периодичность платежей и их размер,ставка процентов за пользование кредитом, неустойка), то есть все существенные условия, предусмотренные законом для данного вида договоров, в части суммы основного долга и неустойки сторонами согласованы, то суд сделал правильный вывод об отсутствии оснований для признания договор залога незаключенным по мотиву несогласования сторонами его существенных условий.

То обстоятельство, что стороны в договоре залога не согласовали порядок начисления и уплаты процентов за пользование кредитом, а также условие об уплате комиссии за открытие кредитной линии, на что указано в кассационной жалобе, не свидетельствует о незаключенности договора ипотеки в целом, а может означать только ограничение обеспечиваемых залогом требований уплатой сумм по кредитному договору в размере, согласованном сторонами. Поэтому данный довод жалобы основанием для отмены решения суда не является. (Определение Верховного Суда Республики Коми от 14 апреля 2011 года, по делу № 33-1760/2011)

Предметом договора ипотеки (залога недвижимости) в счет обеспечения обязательств может быть заложено недвижимое имущество, не только приобретенное в рамках целевого займа (кредита), выданного на приобретение или строительство квартиры, но и в счет обеспечения обязательства по договору займа, кредитному договору или иного обязательства. Обязанность по страхованию заложенного имущества (квартиры), обусловлена требованиями действующего законодательства:

Истец обратилась в суд с иском к о признании недействительным договора ипотеки квартиры.

В иске отказано.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для признания договора ипотеки квартиры недействительным, поскольку согласно ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», предметом договора ипотеки (залога недвижимости) в счет обеспечения обязательств может быть заложено недвижимое имущество, не только приобретенное в рамках целевого займа (кредита), выданного на приобретение или строительство квартиры, но и в счет обеспечения обязательства по договору займа, кредитному договору или иного обязательства.

Также Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что условие о страховании заложенного имущества является обязательным условием договора ипотеки квартиры от 07 марта 2007 года, поскольку данная обязанность по страхованию квартиры, обусловлена требованиями действующего законодательства.

Обязанность страхования заемщиком имущественных интересов, связанных с причинением вреда жизни и здоровью заемщиков (страхование от несчастного случая или болезни — личное страхование), законом об ипотеке не установлена. Кроме того, согласно ч. 2 ст.

935 ГК РФ обязанность страховать свою жизнь или здоровье не может быть возложена на гражданина по закону. Следовательно, при заключении договора об ипотеке согласно действующему законодательству РФ у заемщика перед кредитором возникает обязанность застраховать только предмет ипотеки.

Вместе с тем, возложение обязанности на заемщика по страхованию жизни и здоровья, не свидетельствует о недействительности договора ипотеки в полном объеме, так как действие договора ипотеки в остальной части не прекращается.

Читайте также:  Наказание за вождение в нетрезвом виде в 2020 году - штраф или лишение прав?

(Кассационное определение Красноярского краевого суда от 06 декабря 2010 года по делу № 33-10381/10)

Анализ договора ипотеки свидетельствует о том, что он по своей правовой природе является смешанным, в котором содержаться элементы договора ипотеки и договора поручительства.

Однако, из материалов дела следует, что в договоре ипотеки не указаны условия договора поручительства, в связи с чем договор в данной части является незаключенным, истец отвечает только в пределах стоимости переданного им в ипотеку имущества:

Истец (Ч. — физическое лицо) обратился с иском к ООО о признании недействительным договора ипотеки в части.

Указал, что пунктом 3.3. договора ипотеки установлено, что в случае неисполнения ООО 1 обязательств по договору поставки нефтепродуктов, ООО 2 вправе обратить взыскание на вышеназванный предмет ипотеки. В то же время, пунктом 4.4.

договора ипотеки предусмотрено, что в случае, если суммы, вырученной от продажи предмета ипотеки, будет недостаточно для полного удовлетворения требования залогодержателя, последний вправе получить недостающую сумму из другого имущества залогодателя.

  • Суд в иске отказал, суд кассационной инстанции решение суда оставил без изменения, указав следующее.
  • Имущественный поручитель — это лицо, которое передает в ипотеку недвижимое имущество для обеспечения исполнения обязательств другого лица — должника.
  • Таким образом, ипотека является разновидностью залога и отдельным обеспечением обязательства, а потому какое — либо изменение основного обязательства не требует согласия имущественного поручителя — ипотекодателя.
  • Вместе с тем, анализ договора ипотеки свидетельствует о том, что он по своей правовой природе является смешанным, в котором содержаться элементы договора ипотеки и договора поручительства.
  • Однако, из материалов дела следует, что в договоре ипотеки не указаны условия договора поручительства.
  • Имущественный поручитель не является стороной основного договора, обеспеченного ипотекой, он лишь обязуется перед кредиторами отвечать за исполнение должником договорных обязательств в пределах стоимости переданного им в ипотеку имущества.

Предметом указанного договора ипотеки является объект недвижимости — нежилое помещение № V, общей площадью 154, 3 кв.м., и именно на это имущество может быть обращено взыскание по правилам Закона об ипотеке.

Кроме того, договор залога другого имущества, принадлежащего Ч., не заключался. (Кассационное определение Волгоградского областного суда от 03 февраля 2011 года, по делу № 33-1687/2011)

Решение о признании договора ипотеки незаключенным отменено, дело направлено на новое рассмотрение:

ОАО «Банк» обратилось в суд с иском к ФИО об обращении взыскания на предмет залога — подземную боксовую стоянку. Суд в иске отказал. Отменяя решение суда первой инстанции, направляя дело на новое рассмотрение, областной суд указал, что «…

делая вывод о незаключенности договора ипотеки в целом на том основании, что стороны этого договора не согласовали условия о порядке уплаты процентов за пользование кредитом, а также размер и сроки исполнения обязательств по уплате пени за просрочку уплаты процентов за пользование кредитом, повышенных процентов за просрочку возврата основного долга по кредиту, суд не учел, что сторонами были согласованы все существенные условия (размер, срок и существо обязательства), относящиеся к обеспеченному ипотекой обязательству по уплате должником суммы основного долга по кредитному договору, и поэтому договор ипотеки не может считаться незаключенным в целом». (Определение Воронежского областного суда от 28 сентября 2010 года)

Вернуться к обзору: Судебная практика применения закона об ипотеке (залоге недвижимости)

Источник: http://logos-pravo.ru/priznanie-dogovora-ipoteki-nedeystvitelnym-sudebnaya-praktika

Признание договора ипотеки недействительным: спорные моменты юридической практики

Понятие «ипотека» подразумевает под собой залог не­движимого имущества владельца для получения займа и кре­дита.

В соответствие с Федеральным законом, по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обя­зательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимуществен­но перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижи­мое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

  • земельные участки, за исключением земельных участ­ков, указанных в статье 63 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
  • предприятия, а также здания, сооружения и иное не­движимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
  • жилые дома, кварти- Фирсова Н. В. ры и части жилых домов и

квартир, состоящие из од­ной или нескольких изолированных комнат;

  • дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потре­бительского назначения;
  • воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;
  • машино-места.

Пп. 6 п. 1 ст. 5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» введен ФЗ от 03.07.2016 г. № 315-ФЗ, понятие «машино-места» определено ст. 1 Градостроительного кодекса РФ.

С 1 января 2017 года в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижи­мости)» вступили в силу очередные редакционные правки.

Ранее государственная регистрация ипотеки осуществлялась по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки, сейчас это правило отсутствует, в свете вступления в силу нового ФЗ «О государственной регистрации недвижимо­сти», ипотека подлежит государственной регистрации в Еди­ном государственном реестре недвижимости, без какой-либо привязки к месту нахождения (ст. 19 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)), (ст. 53).

В Российской Федерации процесс усовершенствования законодательства об ипотеке набирает темпы, в настоящее время одна из тенденций нового залогового права — это осла­бление требований к формальному содержанию договора за­лога. Пятый блок поправок в Гражданский кодекс РФ, вступив­ший в силу с 1 июля 2014 года, внес существенные изменения в регулирование содержания договора залога и залоговых от­ношений в целом.

Вместе с тем следует отметить, что в законодательстве реа­лизованы изменения, касающиеся ипотеки только в ГК РФ, ФЗ «Об ипотеке» изменению не подвергался, что влечет за собой возникновение разночтений законодательных актов. Пробле­мы в законодательстве всегда влекут за собой проблемы право­применительные. Все споры, связанные с договором ипотеки, предметом которых является сам договор, рассматриваются исключительно в судебном порядке.

Анализируя судебную практику последних лет можно от­метить о достаточно большом количестве споров о признании договора ипотеки недействительным и применении послед­ствий его недействительности. При этом следует отметить, что недействительные договоры ипотеки необходимо отличать от незаключенных договоров.

Четкого понятия в законодатель­стве незаключенного договора не существует. Вопрос о право­вой характеристике таких терминов как «недействительный договор» и «незаключенный договор» получил широкое рас­пространение, как в арбитражной практике, так и в юридиче­ской литературе.

Проблема разграничения данных договоров всегда остается актуальна в связи с необходимостью определе­ния должной защиты гражданских прав.

В юридической литературе, многие авторы, разделяют понятие «незаключенный договор» и «недействительный до­говор», что также объясняют различием их правовых послед­ствий.

По мнению Т. М. Рассоловой незаключенная сделка от­личается от недействительной тем, что при ее квалификации реституция не применяется, а применяются нормы о не­основательном обогащении (гл. 60 ГК РФ), общие нормы об ответственности. К недействительной сделке нормы об ответ­ственности применяются лишь в случаях, установленных зако- нодательством.

Вместе с тем существовало мнение ученых, которые ото­ждествляли незаключенные и недействительные договоры, или, выделяя два различных термина, применяли к незаклю­ченным договорам правила о недействительности сделок. Е. В. Васьковский считал, что ничтожная сделка является юридиче­ски незаключенной и несуществующей.

В арбитражной практике нередко встречаются споры о том, признать договор ипотеки недействительным или неза­ключенным. Некоторые суды даже применяли последствия недействительности сделки к незаключенным договорам. В этой связи в арбитражной практике встречаются разные под­ходы к данной проблеме.

Так, по мнению Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то он не считается заключенным и к нему неприменимы правила об основаниях недействительности сделок. Недействительные и незаключен­ные договоры — отличные между собой правовые категории, которые влекут различные правовые последствия.

Вместе с тем, в судебной практике встречаются решения судов, не согласные с позицией ВАС РФ. Так, в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 09.08.

2001 № Ф08-2479/2001 по делу № А32-16829/2000-34/523-11/182 установлено: «на ос­новании ст.

10 Закона об ипотеке до государственной реги­страции договор залога земельного участка считается неза­ключенным, а в силу пункта 4 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации и недействительным».

Источник: https://advokat-consultant-online24.ru/zhilishchnoe-pravo/priznanie-dogovora-ipoteki-nedejstvitelnym-spornye-momenty-yuridicheskoj-praktiki

Признание договора ипотеки незаключенным

144 юриста сейчас на сайте

Здравствуйте!

Можно задать Вам несколько вопросов, связанных с признанием договора ипотеки незаключенным?

Суть дела в том, что в октябре 2010 года между мной и еще одним гражданином был заключен договор займа сроком до 2014 года с уплатой ежемесячных процентов (огромных!!! 84 процента годовых) и еще большей неустойки — в размере 5 процентов от суммы займа за каждый день просрочки. . . В залог шел мой единственный дом с земельным участком (договор ипотеки зарегистрирован в регпалате).

5 месяцев платила исправно. Не справившись с ежемесячными платежами — получила претензию — по которой сумма долга в 8 раз превышает сумму основного долга(платежей не было где то около трех месяцев).

Затем был суд (во время судебных разбирательств был мной выставлен встречный иск о признании данного договора недействительным по кабальности — отказали по причине пропуска исковой давности) в итоге — выплатить вместо 360000 руб долга — 1200000 ( проценты по дату вынесения решения суда, неустойка в размере основного долга плюс сам основной долг и, главное — обратить взыскание на мое единственное жилье) — затем была апелляция с моей стороны (решение оставить в силе ) — в кассации отказано. Для того чтоб продолжать бороться за мое жилье — изучила до буквы мой договор ипотеки и у меня закрались сомнения в законности его пунктов.

1. В пункте описания предмета и содержания договора упоминается займ, заключенный между нами (сумма срок возврата и проценты по схеме). Про схему начисления неустойки не сказано ни слова.

2. В пункте с заголовком СРОК действия договора указано — что настоящий договор является неотъемлемой частью Договора Займа и вступает в силу с момента его регистрации, а также что он действует до момента полного выполнения Залогодателем обязательств, предусмотренных Договором Займа. (то есть в этом пункте отсутствует конкретный срок окончания действия договора)

Могу ли я, применив п. 1 ст. 339 ГК РФ, 9 ст. Закона об ипотеке, а также ст 190 ГК РФ, подать исковое заявление о признании данного договора ипотеки незаключенным?

Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Задать вопрос

Ответы юристов (3)

уважаемый Пользователь!

1. любые сомнения в законности пункта о начислении неустойки не повлекут признание договора незаключенным, поскольку данное условие договора не являются существенными. и кроме того, имеется вступившее в законную силу решение суда, которым с вас взыскана неустойка, то есть законности данного пункта договора уже давалась судом оценка.

согласно ч.2 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

кроме того, вы указываете, что договором была предусмотрена неустойка в размере 5 процентов от суммы займа за каждый день просрочки. этого вполне достаточно, чтобы посчитать размер подлежащей уплате неустойки, без указания каких-либо дополнительных схем.

2. согласно ст.190 ГК РФ срок, в том числе и срок действия договора, может определяться не только конкретной датой, но и указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. в вашем случае срок и определен указанием на такое событие: договор действует «до момента полного выполнения Залогодателем обязательств , предусмотренных Договором Займа».

в связи с чем перспектива обращения в суд с иском о признании договора незаключенным по изложенным вами основаниям весьма сомнительна.

Доброго Вам дня!

1. В пункте описания предмета и содержания договора упоминается займ , заключенный между нами (сумма срок возврата и проценты по схеме). Про схему начисления неустойки не сказано ни слова.

А это и не обязательно. На этот случай есть ст.

337 ГК РФ, согласно которой если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

2. В пункте с заголовком СРОК действия договора указано — что настоящий договор является неотъемлимой частью Договора Займа и вступает в силу с момента его регистрации , а также что он действует до момента полного выполнения Залогодателем обязательств , предусмотренных Договором Займа.( то есть в этом пункте отсутствует конкретный срок окончания действия договора)

Законом не предусмотрено требование для договоров залога указания конкретного срока действия договора.

Берем общее правило о сроке действия договора, указанное в ст. 425 ГК РФ:

Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Кроме того в п. 1 ст. 352 ГК РФ содержится перечень оснований для прекращения залога. Среди этих оснований нет окончания срока действия договора залога.

  • Для поручительств важно, чтобы срок поручительства был указан конкретной датой, да и то при его неуказании поручительство всё равно будет действительным определенное законом время, а для залога это не является существенным условием, поэтому это не может являться основанием для признания недействительным договора.
  • ————————-
  • Обратитесь к юристу, чем искать основания для признания договора недействительным самостоятельно, тем более, если вопрос серьезный.
Читайте также:  Какие права и обязанности имеют сотрудники гибдд на дороге при остановке авто

Здравствуйте! Согласен с мнением коллег, что по тем основаниям, на которые пытаетесь сослаться вы, могут привести вас к дополнительным затратам.

Вам необходимо найти квалифицированного юриста в данной области. так как ваши меры самозащиты. к сожалению, не совсем действенны.

Это показывает факт, что вы не заявили требование о снижении неустойки по 333 ГК. Сумма долг была бы значительно уменьшена.

Источник: https://pravoved.ru/question/32646/

Дело N33-7276/2015. О признании договоров займа и ипотеки недействительными, применении последствий недействительности в виде погашения в ЕГРП записи об ипотеке

Законы и кодексы » Закон об ипотеке (залоге недвижимости) » Глава XIII. Особенности ипотеки жилых домов и квартир » Статья 75. Ипотека квартир в многоквартирном жилом доме » Дело N33-7276/2015. О признании договоров займа и ипотеки недействительными, применении последствий недействительности в виде погашения в ЕГРП записи об ипотеке.

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 21 декабря 2015 г. по делу N 33-7276/2015г.

Судья: Патрушева А.Г.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Коми в составе:

председательствующего Тепляковой Е.Л.,

судей Пунегова П.Ф., Тебеньковой Л.Г.,

при секретаре П.,

рассмотрев в судебном заседании 21 декабря 2015 года

дело по апелляционной жалобе Г. в интересах К., на решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 8 сентября 2015 года, по которому

требования К., к ООО «ЮТэйр-Экспресс», ООО «ЮКэйр» о признании договора займа от …, заключенного между ООО «ЮТэйр-Экспресс» и ООО «ЮКэйр», недействительным, признании договора ипотеки от …

, заключенного между ООО «ЮТэйр-Экспресс» и ООО «ЮКэйр», недействительным, применении последствий недействительности сделки в виде погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, номер государственной регистрации …, дата государственной регистрации …, оставлены без удовлетворения;

Заслушав доклад судьи Тепляковой Е.Л., объяснения Г. и Л. — представителя К., объяснения Б. — представителя ООО «ЮКэйр», судебная коллегия,

установила:

К. обратился в суд с иском к ООО «ЮТэйр-Экспресс», ООО «ЮКэйр» (с учетом уточнения требований) о признании договора займа, заключенного … года между ООО «ЮТэйр-Экспресс» и ООО «ЮКэйр», недействительным; признании договора ипотеки, заключенного …

года между ООО «ЮТэйр-Экспресс» и ООО «ЮКэйр», недействительным, применении последствий недействительности сделки в виде погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, номер государственной регистрации …, дата государственной регистрации …

года, указав в обоснование требований со ссылкой на статьи 10 , 166 — 168 , 170 Гражданского кодекса РФ, что сделки являются ничтожными, так как заключены с противоправной целью сокрытия имущества от взыскания и нарушают права истца как взыскателя по исполнительному производству, возбужденному в отношении ООО «ЮКэйр»; действия сторон при заключении сделок не имели экономической целесообразности и направлены на формальную смену собственника заложенного имущества с целью его сокрытия от взыскания; сделки заключены между аффилированными лицами, со стороны которых допущено злоупотребление правом.

  • В судебном заседании представитель истца на иске настаивал.
  • Представители ответчиков ООО «ЮТэйр-Экспресс» и ООО «ЮКэйр» с иском не согласились.
  • Истец в суд не явился, и дело рассмотрено в его отсутствие.
  • Суд принял приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе Г., действуя в интересах К. на основании доверенности, не согласна с решением суда и просит его отменить в связи с нарушением норм материального и процессуального права.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу ООО «ЮКэйр» и ООО «ЮТэйр-Экспресс» просят оставить решение суда без изменения, отклонив доводы апелляционной жалобы.

Дело в суде апелляционной инстанции рассматривается в соответствии со статьями 167 и 327 Гражданского процессуального кодекса РФ в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства и не сообщивших об уважительных причинах неявки.

Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ в пределах доводов апелляционной жалобы и в обжалуемой части, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия оснований для ее удовлетворения и отмены решения суда не усматривает.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что … года между ООО «ЮТэйр-Экспресс» (заимодавец) и ООО «ЮКэйр» (заемщик) заключен договор займа на сумму … рублей под …% годовых на срок до … года. Сумма займа в размере … рублей перечислена ООО «ЮТэйр-Экспресс» на счет ООО «ЮКэйр» по платежному поручению N … от … года.

Исполнение обязательств ООО «ЮКэйр» по указанному договору займа обеспечено залогом недвижимого имущества на основании договора об ипотеке (залоге недвижимого имущества), заключенного … года между ООО «ЮТэйр-Экспресс» (залогодержатель) и ООО «ЮКэйр» (залогодатель), по условиям которого залогодержатель, являющийся кредитором по договору займа от …

года, имеет право получить удовлетворение своих требований к залогодателю по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. Предметом ипотеки по указанному договору от … года являются … объектов недвижимого имущества, принадлежащих залогодателю на праве собственности, перечисленные в пункте 2.

1 договора об ипотеке от … года, на общую сумму … рублей.

Ранее, … года, между ООО «ЮКэйр» (арендодатель) и ООО «ЮТэйр-Экспресс» (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества N …, предметом которого являются те же … объектов недвижимости.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от … года по делу N …, вступившим в законную силу, с ООО «ЮКэйр» в пользу К. взысканы денежные средства в размере … рублей, судебные расходы по оплате госпошлины в размере … рублей, а также расходы по оплате проведенной по делу судебной экспертизы в размере ….

На основании указанного решения Межрайонным отделом судебных приставов по исполнению особо важных исполнительных производств УФССП России по Республике Коми … года в отношении ООО «ЮКэйр» возбуждено исполнительное производство N …

, в рамках которого установлено, что принадлежащее должнику недвижимое имущество обременено залогом по договору об ипотеке от … года, однако должник получает арендные платежи в сумме …

рублей от сдачи заложенного недвижимого имущества в аренду ООО «ЮТэйр-Экспресс», в связи с чем на основании статьи 75 Федерального закона «Об исполнительном производстве» постановлением судебного пристава-исполнителя от …

года обращено взыскание на имущественные права (арендные платежи) должника путем внесения дебитором (ООО «ЮТэйр-Экспресс») …% арендных платежей на депозитный счет службы судебных приставов.

Кроме того, … и … года судебным приставом-исполнителем вынесены постановления о наложении ареста на денежные средства должника, находящиеся в банке или иной кредитной организации.

  1. В силу статьи 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1) ; требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе; оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (пункт 2) ; требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо; требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3) .
  2. Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
  3. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки ( пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ).
  4. Согласно пункту 1 статьи 170 Гражданского кодекса РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

В соответствии с пунктом 78 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» согласно абзацу первому п. 3 ст.

166 Гражданского Кодекса РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1 , пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Таким образом, заинтересованным в судебной защите является лицо, имеющее законное право или охраняемый законом интерес в признании ничтожной сделки недействительной, а предъявленный этим лицом иск выступает средством защиты его нарушенного права и законных интересов.

Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.

Критерием наличия заинтересованности является обусловленность защиты законного имущественного интереса признанием сделки недействительной.

Истец не является стороной договоров займа от … года и залога недвижимого имущества от … года, поэтому в силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ для подтверждения права на иск должен доказать нарушение этими сделками своих прав и законных интересов.

Разрешая спор и отказывая в иске, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства, пришел к обоснованному выводу о том, что истец, не являющийся стороной оспариваемых договоров, не представил доказательств наличия законного интереса в признании их недействительными по мотиву ничтожности: истец не имеет прав на имущество, являющееся предметом ипотеки по договору от … года, оспариваемые договоры займа и ипотеки не нарушают прав истца как кредитора ООО «ЮКэйр» на надлежащее исполнение должником обязательства по выплате взысканных решением Арбитражного суда г. Москвы сумм и не препятствуют выполнению этого обязательства, а применение последствий недействительности ничтожной сделки не является единственным способом защиты права истца на исполнение решения Арбитражного суда г. Москвы от … года, так как при недостаточности у должника иного имущества, не обремененного залогом, взыскатель вправе в соответствии со статьей 78 и частью 3 статьи 87 Федерального закона «Об исполнительном производстве» поставить вопрос об обращении взыскания на заложенное имущество должника, чем истец и воспользовался, подав в … года соответствующий иск в Арбитражный суд г. Москвы (т. 5 л.д. 10), который, по объяснениям представителя истца в суде апелляционной инстанции, находится в стадии рассмотрения.

Доказательств заключения договоров займа от … года и залога недвижимого имущества от … года с целью сокрытия имущества от взыскания и нарушения тем самым прав истца как взыскателя не имеется, так как указанные договоры заключены до вступления в законную силу решения Арбитражного суда г. Москвы от … года, которым истцу присуждены денежные средства.

Кроме того, в силу пункта 5 статьи 45 и пункта 5 статьи 46 Федерального закона от 8 февраля 1998 года N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» сделка, в совершении которой имеется заинтересованность, и крупная сделка, совершенные с нарушением предусмотренных статьями 45 и 46 указанного Закона требований, могут быть признаны недействительными по иску общества или его участника.

Таким образом, в соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса РФ и статьями 45 и 46 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» признание недействительной крупной сделки с заинтересованностью, совершенной с нарушением требований ее заключения, в качестве способа защиты прав может быть применено, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов общества или участника общества.

Как установлено судом, истец вышел из состава участников ООО «ЮКэйр» … года.

  • В этой связи, отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции обоснованно руководствовался и приведенными нормами и признал, что истец, не являвшийся на момент предъявления иска участником ООО «ЮКэйр», не вправе оспорить заключенные этим обществом договоры займа и ипотеки по мотиву заключения их между заинтересованными лицами.
  • Доводы апелляционной жалобы повторяют позицию истца в суде первой инстанции и не содержат ссылок на факты и обстоятельства, которые опровергали бы выводы суда, и сводятся к иной оценке доказательств по делу, чем дана судом первой инстанции по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, с которой судебная коллегия согласна.
  • Ссылка на статью 174 Гражданского кодекса РФ несостоятельна, так как по данному основанию недействительности сделки исковые требования не заявлялись.
  • С учетом изложенного решение суда является законным и обоснованным и отмене по доводам апелляционной жалобы не подлежит.
  • Оснований, предусмотренных частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, для отмены решения суда не установлено.
  • Руководствуясь статьями 328 , 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
  • определила:

Решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 8 сентября 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Г. в интересах К. — без удовлетворения.

Источник: https://advokat-malov.ru/zakony-i-kodeksy/zakon-ob-ipoteke-zaloge-nedvizhimosti/glava-xiii—osobennosti-ipoteki-zhilyh-domov-i-kvartir/statya-75—zakon-ob-ipoteke-(zaloge-nedvizhimosti)/sud-praktika-k-state-75-zakon-ob-ipoteke-(zaloge-nedvizhimosti)-52453.html

Ссылка на основную публикацию