Как расторгнуть договор ипотеки — причины, условия, последствия

Можно ли аннулировать ипотеку?

Кредит на недвижимое имущество — это наиболее сложная финансовая операция банка. Такой заем выдают на длительный срок (до 30 лет). За указанный период может произойти немало реформ и других изменений, в связи с этим возможно расторжение ипотечного договора. Банк может аннулировать контракт в ситуации, когда заемщик уклоняется от уплаты либо не соблюдает условий контракта.

Оснований на прекращение отношений с кредитно-финансовой организацией у самого должника куда больше. Можно ли расторгнуть ипотечный договор с банком? Рассмотрим в этой статье.

Чаще всего расторжение ипотечного договора с финансовым учреждением возникает:

• по инициативе банка – основанием для этого становятся нарушения условий ипотечного кредита заемщиком;
• по обоюдному согласию сторон – кредитор и заемщик находят компромиссное для всех сторон решение.

Причины и условия для расторжения договора ипотеки

Основания прекращения договора ипотеки со стороны кредитора:

• невыполнение условий соглашения по выплате займа;
• применение банковских денег не по целевому назначению;
• предоставление ложной информации;
• осуществление перепланировок без получения согласия финансового учреждения;
• причинение вреда недвижимости (предмету залога);
• неисполнение обязательств по страхованию.

Самая распространенная причина для прекращения соглашения банка с заемщиком — постоянные просрочки. При этом, если должник не будет уклоняться от разговора с кредитным учреждением, то возможен альтернативный вариант — реструктуризация задолженности.

Ипотека — кредит, который берется на длительный срок, и от потери работы, уменьшения заработка, болезни, возникновения дополнительных обязательных затрат не застрахован ни один заемщик.

Юристы в сфере кредитования рекомендуют рассчитывать возможность погашения ипотечного займа исходя из того, что взнос не должен превышать трети дохода, даже если кредитно-финансовая организация позволяет приобрести более дорогостоящую квартиру при большем платеже.

Способы расторжения ипотечного договора

Законодательство России предусматривает следующие способы прекращения кредитных обязательств перед банком:

• по обоюдному согласию сторон;
• по судебному решению.

Может ли заемщик расторгнуть ипотечный договор по своей инициативе?

Такая возможность у должника имеется. Способы расторжения контракта в этом случае:

• у заёмщика появились средства, чтобы погасить кредитные обязательства полностью. Финансовое учреждение не может отказывать клиенту в его пожелании. При полной оплате ипотеки раньше оговоренного срока, естественно, контракт прекращает свое действие;
• у должника настолько ухудшилось финансовое положение, что больше вносить платежи по ипотеке он не в состоянии. В этой ситуации нельзя прекращать взносы по кредиту, иначе банк может отобрать недвижимость через судебный орган. В таком случае возможна реализация жилья, которое выступает залогом по кредиту. Из средств, полученных за квартиру, вносится остаток задолженности финансовому учреждению. Но сложность состоит в том, что разрешение на продажу обязан дать сам банк, что маловероятно.

Обращаться в судебный орган за расторжением договора ипотеки в одностороннем порядке нужно в том случае, если банковское учреждение явно и открыто нарушает условия контракта. А также если имеются неоспоримые доказательства, и по обоюдному согласию банк решить проблему не желает.

Расторжение договора ипотеки по инициативе банковского учреждения

Расторжение договора ипотеки по инициативе банка осуществляется крайне редко.

• Чаще всего банк требует погасить весь долг, если должник не выполняет обязательств по кредитному договору.
• Банки могут добавлять в соглашение пункт, согласно которому должник не вправе сдавать жилье. Если выясняется, что владелец недвижимости все же решился на подобные действия, банковское учреждение может потребовать прекращения кредитных обязательств.
• Это касается и тех ситуаций, когда должник перестает платить страховку. От последней заемщик отказаться не может, а вот от платежей, к примеру, по страховке жизни — имеет право. Если это является неисполнением обязательств по соглашению, банк может потребовать расторгнуть договор.
• Расторжение договора со стороны кредитно-финансовой организации имеет место даже в той ситуации, если заемщик решил сделать перепланировку жилья, не обговорив этот момент с банком.

Расторжение ипотечного договора по обоюдному согласию сторон

• должник хочет продать предмет залога и расплатиться за счет вырученных денег по ипотеке. Для снижения своих рисков и получения денег, банк может предложить реализацию недвижимости своими силами либо под его полным контролем.
• заемщик отказывается от кредита с переводом задолженности и прочих обязательств на иного субъекта. В таком случае речь идет и о продаже квартиры, и о передаче вслед за этим своих обязательств по займу. Если удастся получить согласие банка, то кредитный договор расторгают, а новое соглашение заключается уже с другим заемщиком-залогодателем.

Обратите внимание!

При наличии штрафных санкций и просрочек платежей вам лучше обратиться в судебный орган для прекращения кредитных обязательств. В такой ситуации можно будет ходатайствовать перед судебным органом о снижении неустойки.

Как расторгнуть ипотечный кредитный договор с банком после подписания официального соглашения? Рассмотрим следующие ситуации:

• договор подписан, но вы еще не получили средства. В этой ситуации сложности будет создавать банк, поскольку клиент отказался от денежных средств, что не входит в интересы кредитора. Но до получения вами соответствующей суммы, соглашение является не вступившим в силу, что согласуется с действующими законами РФ. Главное, не поддаваться на давление банковского учреждения;
• если вы подписали ипотечный договор и деньги поступили на ваш счет, ситуация затрудняется. В этом случае отказаться от ипотеки практически невозможно, только если сам банк пойдет на уступки, что случается крайне редко. Лучший выход из такой ситуации — досрочное погашение займа за счет имеющихся средств.

Экономика страны переживает кризисный период, причем уже довольно долгий, что затрудняет получение ипотеки. Поэтому не стоит думать, что кредитное учреждение без проблем согласится с потерей заемщика. Но, если вы получили деньги и больше не нуждаетесь в ипотечном займе, стоит попытаться от него отказаться.

Резюме

Договор ипотеки может быть расторгнут по инициативе банковского учреждения и по желанию заемщика. Осуществляется это в одностороннем порядке (в основном через суд) либо по соглашению сторон. Безусловно, разумнее всего прийти к обоюдному решению и не доводить дело до судебного процесса, но это не всегда удаётся.

Поэтому для каждого клиента банка очень важно выполнять кредитные обязательства, которые накладывает договор по ипотеке.

При необходимости судебного разбирательства рекомендуется заручиться помощью квалифицированного юриста, так как обычному человеку будет довольно сложно провести процесс расторжения ипотечного соглашения с выгодой для себя. Если у вас остались вопросы по поводу того, как расторгнуть ипотеку с банком, специалисты портала Правовед.RU готовы оперативно на них ответить.

Источник: https://pizzasheff.ru/kommunikacii/rastorzhenie-ipotechnogo-kredita-kak-rastorgnut-ipotechnyi-dogovor-po/

Как расторгнуть договор ипотеки – причины, условия, последствия

Особенности расторжения кредитного договора в 2018 году подробно указаны в российском законодательстве.

Зная их можно исключить вероятность невозможности осуществить данную процедуру. В некоторых ситуациях допускается возможность расторгнуть договор о кредитовании.

Одновременно с этим такая процедура используется редко, особенно если говорить о банках. Рассмотрим подробней порядок расторжения кредитного соглашения.

Основные сведения

Процедура расторжения такого вида договора влечет за собой огромное число подводных камней, о которых нужно знать.

Чтобы расторгнуть договор в кратчайшие сроки рекомендуется ознакомиться с базовыми теоретическими сведениями и российским законодательством.

Что это такое

• Договор о кредитовании – это документ, который подписывается между кредитором и потенциальным заемщиком.
• Согласно данному соглашению финансовое учреждение берет на себя обязательство по выдаче кредитных средств на условиях, которые указаны в документе.
• Заемщик в свою очередь берет на себя обязательства по погашению задолженности в оговоренные договором сроки с начисленными дополнительно процентами.

Согласно с российским законодательством кредитное соглашение формируется в стандартном письменном виде.

Из этого следует, что сделка подлежит заключению обоими сторонами на согласованных ранее условиях, причем обязательной регистрации не требуется.

К основным условиям данного вида соглашения принято относить:

• указание размера займа;
• целевое использование – если в этом есть необходимость;
• период кредитования;
• гарантия платежеспособности;
• установленная процентная ставка;
• порядок и правила погашения долговых обязательств;
• правила расторжения соглашения;
• иные условия.

Именно причины расторжения соглашения являются ключевыми.

Согласно российскому законодательство, в частности ст. 450 ГК РФ, расторжение договора может быть по таким причинам, как:

• установлен факт злостного нарушения условий соглашения;
• неисполнение взятых на себя обязательств одной из сторон;
• иные причины, которые установлены российским законодательством.

В случае расторжения договора через суд, обязательным условием принято считать соблюдение претензионного порядка, который базируется на том, что заинтересованная сторона до момента формирования искового заявления направляет противоположной стороне сделки письменное предложение о расторжении.

Основным нормативно-правовым документом принято считать Гражданский Кодекс России. В частности рекомендуется ознакомиться со статьей 450, в которой подробно изложены условия расторжения кредитного соглашения.

Федеральный закон	“Об ипотечном кредитовании”
Федеральный закон	“О потребительском кредитовании населения России”

Указанный перечень нормативно-правовых актов не является исчерпывающим, однако именно в нем указаны все необходимые ключевые сведения по рассматриваемому вопросу.

Процедура расторжения кредитного договора несет под собой множество нюансов, о который крайне важно знать.

Возможно ли расторжение ипотечного договора по инициативе заемщика? В отличие от потребительского кредитования расторжение ипотечных договоров не только встречается на практике, но и происходит довольно-таки часто. Это связано как с особенностями ипотеки (целевое и залоговое кредитование), так и нередко возникающими у банка основаниями заявить о необходимости расторжения договора.

Наиболее часто расторжение ипотечного договора осуществляется:

• по инициативе банка, поводом для чего становятся существенные нарушения заемщиком условий ипотеки;
• по соглашению сторон, когда банк и заемщик находят компрессное для всех сторон решение.

1. К сожалению, расторжение ипотечного договора по инициативе и одностороннему решению заемщика практически нереально, хотя с точки зрения закона и допустимо.
2. Здесь возникают все те же самые сложные, что и при попытках заемщиков расторгнуть договоры потребительского кредитования – крайне трудно подобрать основание и практически нельзя, за исключением единичных случаев, доказать наличие такого основания.
3. В большинстве случаев инициатором расторжения ипотечного договора становится банк. Причиной может послужить любое серьезное нарушение заемщиком обязательств, но, как правило, банки ссылаются:

1. На нецелевое использование заемных средств – на любые нужды и цели, которые не оговорены условиями договора. Несмотря на то, что сегодня заемщикам крайне трудно скрыто распорядиться полученным финансированием, некоторым удается, в том числе с использованием разного рода «серых» схем, направить средства на совсем иные цели, нежели указано в кредитном договоре.
2. На обман, предоставление клиентом ложных сведений, поддельных документов при оформлении ипотеки. Сами по себе выявленные факты редко ведут к расторжению договора, но если они стали причиной или поспособствовали нарушению заемщиком обязательств, то банк обязательно воспользуется ситуацией и либо предложит заемщику расторгнуть договор по соглашению, либо обратиться с соответствующим иском в суд.
3. На нарушение условий залога, что повлекло его утрату, порчу, серьезное уменьшение стоимости. Обеспечение, которое утратило свой первоначальный вид или существенно потеряло в цене по вине заемщика-залогодателя, объективно уже не может считаться надежным. Не исключено, что перед расторжением договора банк потребует предоставить иное обеспечение для изменения условий ипотеки, но вполне вероятно, особенно если есть проблемы с погашением кредита, сразу же заявит о расторжении.
4. На нарушение условий страхования залога. В этом случае складывается примерно такая же ситуация, как и при утрате залогом своих первоначальных характеристик. Но для начала, скорее всего, заемщику поступит требование об устранении нарушений.

Если заемщик просто не платит по ипотеке, то о расторжении договора сразу обычно речи не идет. А вот если банк посчитает нужным обратиться в суд с требованием о взыскании задолженности, то одновременно будет заявлено и требование о расторжении ипотечного договора.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

• Москва и область: 7-499-938-54-25

Источник: https://juristblog70.ru/ipoteka/rastorgnut-dogovor-ipoteki-initsiative-zaemshchika-banka-pravilno-sdelat/

Как расторгнуть договор ипотеки по инициативе заемщика?

Кредит на покупку недвижимости – один из самых сложных финансовых процедур. Деньги выдаются на длительный срок, а за это время могут осуществиться разные реформы и прочие изменения в законодательстве, которые могут повлечь за собой аннулирование ипотеки.

Банки имеют право попросить досрочного погашения долга, если клиент не выполняет условия договора, но возможна ли отмена действия ипотечного соглашения по решению плательщика? Предусмотрены ли за это какие-то штрафные санкции, к кому нужно обращаться для расторжения сделки, как происходит процесс оформления – во всех этих вопросах будем разбираться далее.

Расторгнуть кредитный и ипотечный договора можно несколькими способами. Первый предусматривает соглашение сторон, когда и клиент, и банк готовы прекратить отношения по обоюдному согласию. Во втором случае понадобится заключение суда.

• Но большинство плательщиков интересует не просто факт расторжения сотрудничества, а скорее, как сделать процедуру менее затратной в финансовом плане.
• Рассмотрим поводы для разрыва отношений заемщика с банком:

• Рефинансирование займа в другом учреждении для экономии на оплате процентов.
• Продажа залога при согласии кредитора для досрочного погашения займа.
• Банк нарушает условия соглашения, то есть повышает процент по задолженности в одностороннем порядке.
• Заемщик просто желает прекратить отношения с финансовой организацией по личным причинам.
• Появилась необходимость в покупке новой недвижимости, но приходится ради этого продавать заложенное имущество.
• Развод в семье, после которого один из ее членов не готов погашать долг дальше.

Сотрудники отделения вряд ли смогут предложить лояльные схемы, которые бы максимально учитывали интересы плательщика. Все дело в том, что любые изменения в договоре ипотеки, допустим, смена числа плательщиков или поручителей, включая и досрочное погашение, невыгодно для банка.

Так что если не нравятся условия начальника филиала в плане выхода из ситуации, то лучше обратиться в суд, который примет решение, устраивающее обе стороны.

Распространенной ошибкой принято считать, что разрыв отношений с кредитором стоит ожидать после призвания того банкротом. Но на практике это не так. Расторгать соглашение придется уже с новым юрлицом, который выкупит долг старой финансовой организации.

Процедура расторжения договора по решению клиента

Весь процесс проходит в несколько этапов:

1. Переговоры с начальником отделения

Урегулировать вопрос можно и мирным путем. Всегда можно прийти к общему знаменателю – реструктуризация после погашения большего числа долга или уменьшение процента, если будет погашена вся пеня. Если все остались довольны, то не нужно обращаться в судебные органы.

1. Расторжение договора ипотеки по инициативе заемщика через суд

Для начала нужно подать иск, если клиент не пришел к компромиссу с банкирами. На руках нужно иметь ответ от кредитора, который не желает расторгать соглашение либо доказательства того, что юрлицо просто проигнорировало запрос на это предложение. Суть в том, что на официальное прошение отделение должно отреагировать в течение 30 дней.

Оригинальные отзывы по этой теме мы собрали здесь, отзывы настоящих людей, много комментариев, стоит почитать.

Обычно иск включает в себя такие данные:

• Участников спора с указанием ФИО ипотекодателя, адрес его прописки, контактная информация, а также все данные про кредитное учреждение.
• Суть письма с приведением доводов и аргументов в пользу клиента, все факты дела.
• Личные требования с указанием, что разорвать договор необходимо на определенных условиях – продажа залога, погашение только остатка долга и пр.
• В самом низу нужен перечень бумаг, которые относятся к заявлению.

Среди обязательных документов к иску идет копия кредитного и ипотечного соглашений, квитанции о погашении, выписки по счету, письма с просьбами решить возникшую проблему, то есть все, что может подтворить, что человек пытался решить проблему мирным путем.

Дополнительно понадобится подтверждение ухудшения финансового состояния, если нет возможности дальше гасить долг, возможно, договор задатка, если уже выбрано новое жилье, решение кредитного комитета из другого учреждения, который дал согласие на заем после погашения старого и пр.

Во время разбирательства необходимо озвучить свою сторону вопроса, которая нашла отражение в заявлении, привести свои суждения, а после останется ожидать ответа судьи. Могут дать добро, но могут и отказать, если банковская организация ничего не нарушила.

Выгодные предложения по ипотеке от Сбербанка России  ⇒

Для достижения максимального результата при аннулировании соглашения по ипотеке по требованию клиента банка следует заручиться поддержкой юриста по недвижимости и банковским операциям. Специалист с опытом работы поможет решить дело в суде в пользу заемщика.

Источник: https://kreditorpro.ru/kak-rastorgnut-dogovor-ipoteki-po-iniciative-zaemshhika/

Как расторгнуть ипотечный договор в сбербанке при разводе

Обычно кредитные договоры не предусматривают расторжения. Они предусматривают обеспечение, которым является квартира, купленная в ипотеку. Ипотечный кредит всегда выдается только под обеспечение именно на тот случай, если заемщик не может/не хочет рассчитаться.

Штрафы и пени возникают всегда при просрочке платежа. Это есть в договоре.

Если не было поручителей, то это никак не повлияет на родственников. У супругов же солидарная ответственность, здесь жесткая связка.

Что делать, если нечем платить за ипотеку?

Ипотечные каникулы: как взять, кому дают и по каким документам?

Что делать:

1. Обратиться в банк за реструктуризацией кредита. Банк пересчитает платеж в меньшую сторону.
2. Отдать квартиру банку, подписав договор отступного. Это мирный путь.
3. Выставить квартиру на продажу и продать. Здесь алгоритм сделки зависит от банка-кредитора, способа расчета покупателя.

Через шесть месяцев просрочки банк подаст иск в суд и выиграет 100%. Квартира будет принадлежать банку. Людей выселят. Пока нет решения суда, можно начать продажу, рассчитаться с банком, выручить с продажи деньги и мирно разойтись с банком.

Для того, чтобы ответить на этот вопрос, нужно изучить кредитный договор, который Вы подписали. В целом, если Вы на самой ранней стадии по просрочкам платежей (до 60 дней), то в этот период проще договориться с банком о выгодных условиях. Можно и обсудить частичную отсрочку, и уменьшить размер платежа на короткий период.

Рефинансирование ипотеки

Могу ли я оформить рефинансирование ипотеки в другом банке?

Расторжение ради заработка

Можно ли расторгнуть ипотечный договор, если вы приобрели квартиру в строящемся доме, и, не дожидаясь сдачи дома в эксплуатацию, хотите продать права на квартиру по переуступке? Да, такая возможность существует. В условиях современного рынка первичной недвижимости практикуется следующая схема заработка для инвесторов-заемщиков:

• заемщик приобретает квартиру у надежного застройщика на стадии котлована по максимально выгодной цене по ДДУ;
• перед сдачей дома в эксплуатацию заемщик продает право на квадратные метры по переуступке;
• несмотря на проценты по ипотеке, оплату страховки и прочие ипотечные расходы, после расторжения договора ипотеки заемщик зарабатывает некоторую сумму.

Поэтому если вас интересует вопрос, можно ли расторгнуть договор ипотеки с банком и остаться в плюсе, то вышеописанная схема подтверждает: это реально.

Порядок расторжения в этом случае состоит из следующих этапов:

• клиент обращается в банк и запрашивает разрешение на расторжение договора;
• банк одобряет расторжение договора, инициированное клиентом, на условиях продажи квартиры с обременением (с обязательным погашением задолженности клиента перед банком). Некоторые банки требуют неустойку;
• после получения разрешения клиент выставляет квартиру на продажу;
• с момента полного расчета между банком и клиентом договор ипотеки считается расторгнутым.

Веская причина, которая побуждает владельцев новостроек продавать права на жилплощадь по переуступке, не дожидаясь госрегистрации права собственности, — подоходный налог с продажи имущества. Для того чтобы его не платить, с момента перехода права собственности должно пройти не менее 5 лет (если недвижимость куплена до 01.01.

Буду отвечать по пунктам.

Может ли заемщик расторгнуть договор ипотеки по причине, например, падения доходов, не дожидаясь штрафов?

Теоретически такое право у заемщика есть. Расторжение договора возможно либо по соглашению сторон, либо в судебном порядке. Но реализовать на практике это право практически невозможно. Единственное основание, по которому можно было бы расторгнуть договор со стороны заемщика, – существенное изменение обстоятельств, вследствие которых заемщик не может выполнять свои обязательства.

Необходимо будет доказать, что эти обстоятельства заемщик не мог предполагать на момент оформления договора, а также не мог предпринять меры по их предотвращению или устранению, либо что предпринятые меры были недостаточны.

Но банки при заключении ипотечного договора предлагают страхование как жизни и здоровья, так и потери заработка.

И, отказываясь от такой страховки, заемщик в дальнейшем лишается права ссылаться на эти причины как на существенное изменение обстоятельств.

Если в договоре не прописаны поручители, могут ли пострадать родственники заемщика из-за прекращения выплат заемщиком?

Нет. На лиц, прямо не указанных в договоре, обязательство выплат не распространяется.

Прописаны ли процедуры расторжения договора ипотеки и действий банка?

Что делать, если снизился доход, а за ипотеку надо платить?

5 вариантов, как продать ипотечную квартиру

Банк будет продавать квартиру, выданную заемщику в ипотеку (под залог)? По какой цене – рыночной или по той, которую он посчитает нужной?

Чаще всего необходимость продать залоговое жилье устанавливается через суд. Суд же определяет начальную стоимость жилья по результатам независимой оценки. В этом случае цена продажи будет составлять 80% от оценочной стоимости. То есть квартира будет выставлена на торги с 20-процентной скидкой. Далее в зависимости от результатов торгов начальная стоимость жилья может быть снижена еще на 15%.

Когда нечем платить за ипотеку

Второй распространенный вариант расторжения договора с банком связан с тем, что у заемщика наступили финансовые трудности и он не может выплачивать долг. Порядок расторжения в этом случае такой же, только последствия для клиента более печальные: он остается без недвижимости и нередко без первоначального взноса.

Если причиной для расторжения ипотечного договора по инициативе заемщика является сложная финансовая ситуация, стоит попытаться достигнуть соглашения с банком о реструктуризации долга. На сегодня существуют отличные инструменты для того, чтобы законопослушный заемщик в трудной ситуации не остался у разбитого корыта. К этим финансовым опциям относятся:

• кредитные каникулы;
• изменения графика платежей;
• рефинансирование ипотеки;
• приобретение более дешевого жилья взамен того, которое вы брали в ипотеку изначально.

Последний вариант все равно приводит к расторжению кредитного договора и заключению нового. Однако он является хорошей альтернативой для тех людей, чьи доходы снизились, а ипотечное жилье является единственным, и в случае его утраты останется только снимать квартиру в аренду.

Ответ на Ваш вопрос очень и очень объемный. Если вкратце, то, поскольку квартира в залоге у банка, то он может ее продать, если Вы перестанете платить по кредиту.

Родственники неплательщика пострадают, только если они проживают в этой квартире.

Процедуры расторжения договора прописаны в Вашем договоре.

Банк имеет право продать такую квартиру. Это делается через процедуру реализации имущества. Стоимость обычно равняется или приближена к рыночной.

Расторжение и развод

Среди ипотечных займов, выдаваемых банками, большой процент составляет семейная ипотека, где муж и жена являются созаемщиками. Рассмотрим такую ситуацию: за время выплаты ипотечного кредита в семье появился ребенок (а возможно и не один), совокупный доход супругов снизился. Далее произошел развод, и договориться о том, кто же должен платить ипотеку, стороны не смогли.

Часто складывается следующая ситуация:

Предлагаем ознакомиться  Кредитные карты по почте без посещения банка

• один из супругов съезжает из квартиры, но остается созаемщиком и продолжает выплачивать кредит, оставаясь долевым собственником;
• второй супруг перестает платить свою часть долга (при этом он также является долевым собственником жилья);
• первый супруг, чтобы избежать штрафов, выплачивает долг второго, планируя взыскать с него эти деньги в будущем.

Чтобы избежать подобной ситуации, рекомендуем вам при подписании договора ипотеки, где созаемщиком выступает ваш супруг, сразу составить брачный контракт, где будут прописаны все права и обязанности сторон в случае развода. В нашей стране эта практика не является повсеместной из-за предрассудков, хотя наличие брачных контрактов могло бы стать спасительным плотом для многих семей.

Грамотная помощь заемщику

Как расторгнуть ипотечный договор с банком и не остаться при этом его должником? Каждый договор ипотеки — это индивидуальный случай, и жилищный вопрос очень часто крепко связан с внутрисемейными отношениями и далеко идущими планами. Тем, кто предпочитает пользоваться помощью профессионалов при решении сложных вопросов, связанных с ипотекой, рекомендуем услуги агентства «Ипотекарь».

При обращении в «Ипотекарь» вас ждут:

• личный менеджер, который проанализирует вашу ситуацию и предложит несколько вариантов решения проблемы;
• несколько банков на выбор и лучшие процентные ставки при рефинансировании;
• подготовка любого пакета документов в кратчайшие сроки без лишних усилий.

• Специалисты «Ипотекаря» помогут вам и в случае расторжения ипотечного договора по инициативе банка.
• Обязательно обратитесь к личному ипотечному брокеру за консультацией.
• К тому же «Ипотекарь» не требует со своих клиентов предоплату, а вознаграждение брокеру всегда существенно ниже той суммы, которые вы сэкономите с его помощью.

Каждый заемщик должен помнить, что он также имеет право расторгнуть документ. Возможно при  соглашении сторон или через суд. В ином случае прекратить взаимоотношения невозможно.

В основном обращение происходит при изменении обстоятельств, которые повлекли невыполнение собственных обязательств. Но стоит помнить, такую причину банк примет к рассмотрению только при отсутствии предположения на момент оформления ипотечного кредитования. Например, при разводе банк не идет на уступки.

ПОЗВОНИ ЮРИСТУОН РЕШИТ ТВОИ ВОПРОСЫ БЕСПЛАТНОМосква, обл8 (499) 703-35-33 доб. 822Санкт-Петербург, обл 8 (812) 309-06-71 доб. 475Федеральный номер 8 (800) 555-67-55 доб. 454

Ипотечное кредитование сопровождается страховкой жизни, залога. Это говорит о том, что очень сложно банк оставить без дохода. И практически все финансовые проблемы клиента остаются без рассмотрения. И яркий пример такого действия – валютная ипотека, которая повысила долги клиентов при падении рубля.

Соглашение

Соглашение сторон – самый простой метод для клиента и банка. Кредитное учреждение соглашаются на реализацию действия только при наличии выгоды.

Соглашение достигается если:

1. заемщик решил реализовать объект недвижимости и оплатить вырученными деньгами ипотечное кредитование. Во избежание мошеннических операций, финансовая организация предложит помощь в продаже или прохождение только под полным контролем;
2. клиент решил отказаться от договоренностей с желанием перевести долговые обязательства на иное физическое лицо. Переуступка прав происходит только при согласовании с банком. То есть прошлый договор аннулируется, заключается новый на действующее лицо.

Если у гражданина имеются финансовые трудности, то стоит обращаться в кредитное учреждение для урегулирования вопроса и смягчения условий. Каждое обращение индивидуально. Нередко клиент получает отказы, так как он изначально мог предполагать такой исход событий. При положительном ответе выгодоприобретатель вправе предложить реструктуризацию путем увеличения срока выплат или заморозки.

Предлагаем ознакомиться  Управление органов опеки и попечительства

В случае отказа кредитора заемщик вправе подать в уполномоченную инстанцию.

При этом ему возможны несколько вариантов:

1. суд постановит выплатить кредитору всю сумму кредита в досрочном порядке. Возможно сделать путем рефинансирования в другом кредитном учреждении;
2. суд решит реализовать объект залога для выплаты долговых обязательств. Как только подписывается документ, право собственности на недвижимость переходит банку для реализации;
3. признание документа недействительным. Это редкая ситуация, но возможная на данный момент. Если банк заключил договор с нарушениями условий, то можно аннулировать договор. Но тогда и объекта недвижимости у заемщика не остается.

Банкротство

В России достаточно мало кредиторов, которые могут похвастаться низкими процентными ставками и популярностью. В основном потенциальные заемщики берут ипотечное кредитование в крупных банках, которые дают льготы.

Каждый человек, имеющий долговые обязательства свыше 500 000 рублей, вправе подать в суд на признание его банкротом. Это право появилось в 2015 году, а сейчас уже укрепило свою позицию.

Для подтверждения своей несостоятельности клиенту нужно документальное подтверждение. Это могут быть различные справки о зарплате, свидетельство о рождении несовершеннолетних, медкарта. Преимуществом делопроизводства такого типа становится приостановление процесса изъятия объекта залога, а также начисление штрафных санкций.

Медицинские условия

В ст. 451 ГК РФ указано, что расторжение договоренностей возможно при отсутствии осознания последствий сделки.

Этот процесс достаточно сложный, который сопровождается справками их психдиспансера. В ней указываются сведения о расстройствах. Как окончание процесса, изъятие объекта недвижимости и ликвидация договоренностей.

Все кредиторы следят за изменениями в законодательстве РФ. Именно поэтому, некоторые вносят поправки уже в действующие кредитные документы. Договор вправе считаться недействительным, если доказано изменение процентов, других особенностей. Это нарушение, которое позволяет избавиться от процентов.

Расторжение таким образом вовсе не говорит о получении бесплатного жилья. Судебная инстанция позволит заемщику оплатить займ без процентов, комиссий.  Судебная практика показывает, что это 100% выигрышное дело для заемщика.

Заемщик действительно имеет право на расторжение договора ипотеки по своей инициативе. При этом причина этого расторжения не особо интересна банку.

Достаточно распространена ситуация, когда банк, узнав о желании заемщика расторгнуть ипотеку, может предложить ему альтернативные пути решения проблемы, в том числе и в случае уменьшившихся доходов (банк не хочет терять деньги, которые заемщик ему заплатит в виде процентов).

Если родственники не упоминаются в договорах с банком, то, с юридической точки зрения, они не участвуют в отношениях с ним и какой-либо ответственности не несут.

Процедура расторжения договора ипотеки должна быть прописана в самом договоре. Это общепринятая практика – прописывать условия расторжения договора в самом договоре.

Если договор расторгается и заемщик не в состоянии вернуть деньги банку, то банк будет продавать залоговую квартиру. Банк вправе продать ее по любой цене, поскольку теперь это его имущество.

Текст подготовила Мария Гуреева

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

1. Может ли официально не работающий человек взять ипотеку?
2. Дадут ли мне ипотеку без официальной работы?
4. Как воспользоваться программой государственной реструктуризации ипотеки?

Источник: https://hadartsev.ru/rastorgnut-ipotechnyy-kreditnyy-dogovor-bankom/

Расторжение ипотечного договора по инициативе заемщика

Финансовая неспособность заемщика производить оплату.

В эту категорию входят:

• Потеря места работы или иных основных источников дохода;
• Возникновение тяжелого заболевания, влекущего за собой временную или постоянную неработоспособность;
• Развод с супругом/супругой-созаемщиком;
• Рождение ребенка или появление иных видов крупных расходов, вследствие чего должник не может выделять средства на погашение займа.

Банкротство банка или физического лица

• В нашей стране насчитывается порядка пяти сотен различных финансовых учреждений, которые имеют право на выдачу ипотеки, но часто на плаву остаются только самые крупномасштабные и известные, вследствие чего у них граждане и стремятся брать кредиты на жилье.
• Считается, что крупный банк берет меньше процентов и дает больше льгот и поблажек, это не всегда так.
• Если вы взяли долг на квартиру у мелкого кредитора на 20 лет, а через десятилетие он обанкротился, то вам необходимо составить иск в суд, где ваши выплаты могут приостановить, а то и отменить вовсе.
• Банкротство физического лица имеет место быть в том случае, когда сумма его долга перед банком составляет около полумиллиона рублей, этот закон бы принят в 2015 году и в 2019 только укрепил свои позиции.

Судебный процесс, развязанный коллекторами, начнется через 90 дней после неуплаты займа, но тянуться он может порядка 2-3 лет, что и приведет к накоплению огромной задолженности. Все это время вам грозят постоянные звонки с напоминаниями, что неплохо бы было погасить долг и периодические визиты коллекторов.

Изымать имущество и совершать какие-либо иные насильственные действия до решения суда кредитор не имеет права.

По инициативе заемщика

Если речь идет о ситуации с заемщиком, то реализовать это крайне сложно.

Единственное основание, которое может сделать такую ситуацию возможной, то это явное изменение обстоятельств, ввиду чего он не может справиться с обязательствами.

При этом нужно будет доказывать, что о таких факторах он не мог догадываться при оформлении кредитования, и не мог ничего сделать, чтобы предупредить или устранить их.

С учетом того, что ипотека предполагает страхование жизни и здоровья клиента и страхование залогового имущества, доказать, что предположить те или иные обстоятельства было невозможно, будет непросто. При этом финансовые проблемы клиента, делающие выплату ипотеки невозможной, не будут приняты во внимание даже в суде и даже при условии экстренных обстоятельств.

Причины для расторжения договора ипотеки

Финансовая неспособность заемщика производить оплату

В эту категорию входят:

• Потеря места работы или иных основных источников дохода;
• Возникновение тяжелого заболевания, влекущего за собой временную или постоянную неработоспособность;
• Развод с супругом/супругой-созаемщиком;
• Рождение ребенка или появление иных видов крупных расходов, вследствие чего должник не может выделять средства на погашение займа.

Можно ли расторгнуть договор ипотеки с банком?

Ипотека – это частный случай договора, который подчиняется российскому законодательству и регулируется ст. 450 ГК РФ. Согласно этому документу, договор может быть расторгнут двумя путями: по соглашению сторон (если нет возражений между участниками договора) или через суд – если добиться консенсуса не удалось. Судебное разбирательство может инициироваться любой из сторон договора.

В любом случае, расторжение договора подразумевает, что стороны погашают обязательства друг перед другом в полном объеме, в данном случае необходимо будет или выплатить всю оставшуюся сумму, или вернуть банку залоговое имущество — квартиру. Таким образом, отказаться от ипотеки можно, однако в этом случае не обойтись без потерь – денег или недвижимости, дополнительно может потребоваться выплатить неустойку – это зависит от условий расторжения договора.

Стоит ли расторгать соглашение об ипотеке?

Внезапное желание клиента перестать выплачивать долг с процентами всегда расстраивает кредитора, поэтому он стремится предложить должнику альтернативные методы решения проблемы.

В этом случае не обязательно доводить дело до суда, так как последний вытреплет вам все нервы и значительно приложится к кошельку.

Расторжение – это долгий и сложный процесс, который не принесет вам пользы в материальном смысле. Поэтому перед тем, как брать ипотеку, взвешивайте все факторы. Внезапная потеря работы может грозить вам и лишением имущества, и изъятием залоговой недвижимости. В итоге вы рискуете остаться на улице без каких-либо средств к существованию.

Может ли заемщик расторгнуть ипотечный договор по своей инициативе?

Такая возможность у должника имеется. Способы расторжения контракта в этом случае:

• у заёмщика появились средства, чтобы погасить кредитные обязательства полностью. Финансовое учреждение не может отказывать клиенту в его пожелании. При полной оплате ипотеки раньше оговоренного срока, естественно, контракт прекращает свое действие;
• у должника настолько ухудшилось финансовое положение, что больше вносить платежи по ипотеке он не в состоянии. В этой ситуации нельзя прекращать взносы по кредиту, иначе банк может отобрать недвижимость через судебный орган. В таком случае возможна реализация жилья, которое выступает залогом по кредиту. Из средств, полученных за квартиру, вносится остаток задолженности финансовому учреждению. Но сложность состоит в том, что разрешение на продажу обязан дать сам банк, что маловероятно.

Обращаться в судебный орган за расторжением договора ипотеки в одностороннем порядке нужно в том случае, если банковское учреждение явно и открыто нарушает условия контракта. А также если имеются неоспоримые доказательства, и по обоюдному согласию банк решить проблему не желает.

Особенности

Кредиторы вправе расторгать заключенный договор в случае, если гражданин не оплачивает кредитные обязательства или не соблюдает подписанные условия. У заемщика имеется несколько больше причин для окончания взаимоотношений с банком.

Чаще всего, клиенты отказываются от ипотеки при невозможности производить в дальнейшем оплату.

Сюда стоит отнести:

1. потерю рабочего места или источника постоянного дохода;
2. при наличии тяжелой болезни, что позволяет получить временную или постоянную нетрудоспособность;
3. развод;
4. рождение нетрудоспособного малыша.

Также можно расторгнуть действующий договор, если человек желает реализовать текущий объект недвижимости, который приобретен на денежные средства банка. Изначально он обязан найти клиента на покупку, оплатить полностью займ и передать права собственности новому владельцу. Возможно сделать данную процедуру через рефинансирование.

Если сравнивать расторжение потребительского договора с ипотечным, то последнее происходит несколько чаще. Связано это с тем, что последнее является целевым кредитованием и то что имеется обеспечение.

Осуществляется расторжение:

1. по инициативе кредитора при нарушении условий;
2. по инициативе заемщика в ряде разных причин.

Одностороннее расторжение кредитного договора невозможно даже в Сбербанке. Совершаются все процессы по согласованию сторон. Подобрать основание для прекращения заемщик может, но найти причину достаточно сложно. Банк позволяет это сделать только в исключительных и единичных случаях.

Соглашение

Соглашение сторон – самый простой метод для клиента и банка. Кредитное учреждение соглашаются на реализацию действия только при наличии выгоды.

Соглашение достигается если:

1. заемщик решил реализовать объект недвижимости и оплатить вырученными деньгами ипотечное кредитование. Во избежание мошеннических операций, финансовая организация предложит помощь в продаже или прохождение только под полным контролем;
2. клиент решил отказаться от договоренностей с желанием перевести долговые обязательства на иное физическое лицо. Переуступка прав происходит только при согласовании с банком. То есть прошлый договор аннулируется, заключается новый на действующее лицо.

Уход в «несознанку»

Статья 451 Гражданского Кодекса Российской Федерации предусматривает расторжение договора по ипотечному кредиту в том случае, если вам удастся убедить судью в том, что вы не осознавали всех последствий сделки, когда ставили свою подпись под соглашением.

Такие процессы крайне редко выигрываются стороной заемщика, плюсом станет справка из психического диспансера, свидетельствующая о наличии расстройств. Результатом судебного процесса станет изъятие у вас ипотечного имущества и разрыв обязательств с банком.

Срок давности имеет значение

1. Все ипотечные договоры создаются с учетом имеющегося законодательства и полностью ему соответствуют, однако поправки в законы вносятся ежемесячно, а длительность действия договора составляет от 15 до 30 лет.
2. Если вы следите за изменением законодательства и являетесь юридически подкованным человеком, то, наверняка, вы сможете найти недостатки в документах, которые приведут к созданию соглашения о расторжении ипотеки.
3. Если финансовое учреждение следит за всеми поправками и периодически вносит дополнения в уже составленные бумаги – это тоже повод для судебных тяжб.
4. Договор может считаться недействительным, когда кредитор самостоятельно изменяет процентную ставку, срок выплат или иные условия.
5. Это приравнивается к грубому нарушению закона и некомпетентности, а вас полностью ограждает от процентных выплат.

Источник: https://radissonsochi.ru/razdel-imushhestva/9073-rastorzhenie-ipotechnogo-dogovora-po-iniciative-zaemshhika.html

Расторжение договора ипотеки — как со стороны банка, так и со стороны клиента: особенности и тонкости, судебная практика

Договор ипотеки может расторгаться по инициативе банка и по желанию заемщика, происходить это может в одностороннем порядке (как правило, через суд), либо по обоюдному решению.

Распространенной альтернативой расторжению, при сложностях с выплатой, является реструктуризация. Довольно часто расторжение по суду происходит при разводе супругов-созаемщиков и необходимости размена квартиры.

Банк же может иметь намерение расторгнуть договор ипотеки в случае, если клиент не выполняет условия договора или выполняет их не в полном объеме.

Все условия, при которых договор расторгается, прописываются в одном из разделов самого договора.

Расторжение договора ипотеки по инициативе банка

Основаниями расторжения договора ипотеки со стороны кредитора служат:

1. Невыполнение обязательств по выплате кредита;
2. Использование банковских средств не по целевому назначению;
3. Предоставление ложных сведений;
4. Совершение перепланировок без получения согласия кредитного учреждения;
5. Причинение вреда предмету залога;
6. Не выполнение условий страхования.

Самой распространенной причиной, по которой банк будет настаивать на расторжении ипотечного договора – наличие постоянных просрочек, при этом если клиент не будет скрываться и утаивать свое реальное финансовое положение, то возможно альтернативное решение – реструктуризация долга (про это ниже).

Ипотека, как всем известно, кредит длительный и от потери работы, снижения зарплаты, болезни, появления дополнительных обязательных расходов не застрахован ни один, даже самый ответственный заемщик.

Именно поэтому специалисты в области кредитования советуют рассчитывать возможность погашения ипотеки исходя из того, что платеж не должен превышать трети дохода, даже если банк позволяет купить более дорогое жилье при большем платеже.

Вырезка из статьи 159 УК РФ Мошенничество

Нецелевое использование денег, выданных на покупку жилья, встречается редко, так как обычный человек с трудом сможет обойти все ступени банковского контроля. В случае если будет замечено грубое нарушение (подкуп ответственных лиц, поделка документов), то помимо расторжения договора клиенту может грозить еще и уголовное преследование.

Самыми «хитрыми» в плане использования денег, выданных для покупки жилья, являются, как правило, предприниматели и собственники бизнеса. Причем вполне законно. При оформлении нецелевого кредита под залог недвижимости, ставки существенно выше, чем при целевом кредитовании на покупку жилья.

Вот особо предприимчивые граждане и «покупают» жилье у родственников, друзей и партнеров по бизнесу, переоформляя право собственности между собой. А деньги, перечисленных продавцу, используют уже для каких-то своих целей, например, пополнение оборотных средств, развитие бизнеса.

Так получается значительно дешевле, чем брать кредит на обычных условиях, к тому же меньше проволочек, связанных с оценкой бизнеса при не ипотечном кредите.

С предоставлением ложных сведений просто, они указываются ради того, чтобы:

1. Банк испытывал сложности в нахождении контакта с проблемных заемщиком,
2. Сумма кредита была выше, несмотря на недостаточную платежеспособность
3. Стоимость кредита снизилась из-за льготных условий.

Перепланировки могут снизить среднерыночную стоимость предмета залога, поэтому все действия требуется согласовывать с кредитором. Он имеет право на осмотр предмета залога, и если жилью причинен вред (как существенной перепланировкой, так и другими путями), договор ипотеки может быть расторгнут. Подробнее про перепланировку ипотечной квартиры.

Невыполнение условия страхования чаще всего ведет лишь к увеличению процентной ставки, но, если дело касается страхования имущества, то так как этот вид страхования обязателен по закону, кредитор может потребовать досрочного возврата всей суммы ипотечного кредита. Требования по страхованию жизни или титула (они, как правило, дороже, если имущество стандартная квартира, а не дом или таунхаус), можно оспорить.

Когда клиент настаивает на расторжении ипотеки

В том случае, если инициативу по расторжению договора проявляет клиент, то долг банку придется возвращать единовременно.

Чаще всего расторжение происходит по тому, что заемщик считает условия предоставления ипотеки неприемлемыми, и уже нашел для себя более выгодные.

 Не редки случаи, когда условия кредитующего банка ни при чем, а расторгать договор вынуждают жизненные обстоятельства, например бракоразводный процесс или необходимость обмена жилья при переезде.

Нестандартной ситуацией можно считать случай, когда клиент обращается в суд, указывая на ошибку в ипотечном договоре или несоответствие каких-либо его пунктов действующему законодательству. Если суд признает договор недействительным, то клиент вернет банку сумму без учета процентов.

По факту получится, что несколько лет деньги использовались бесплатно. Такие случаи крайне редки и требуют вмешательства хорошего юриста, так как банки тщательно прорабатываю текст договора, и обязательно согласуют его с профессионалами в юридических вопросах.

Одержать личную победу в борьбе с юротделом, имеющим большую практику, шансов мало.

Распространенным ошибочным мнением является то, что договор будет расторгнут при банкротстве банка. Это не так – расторгать договор (при желании это сделать по своей инициативе) заемщику придется уже с новым кредитором, который выкупит долг старого. Читайте банкротство банка который выдал ипотеку.

Помимо невозможности выплаты ипотеки из-за ухудшения финансового состояния или желания продать (обменять) квартиру, договор может быть расторгнут из-за проблем с застройщиком.

Если накопилась уже значительная сумма долга по выплате ежемесячных платежей, то лучшее, что может сделать проблемный заемщик, заручиться помощью опытного юриста и инициировать решение проблемы через суд.

Вырезка из статьи 333 ГК РФ уменьшение неустойки

Когда пенни и штрафы банка необоснованны и мешают «войти в график», единственной возможностью решить проблему с долгом является судебная помощь.

Можно много лет пытаться вырваться из замкнутого круга посильного погашения штрафов и минимального снижения долга, а можно по суду снизить размер задолженности и пересчитать излишне начисленные штрафы.

В некоторых случаях будут возвращены излишне уплаченные пени и деньги за незаконно навязываемые страховки (особенно это актуально для ипотечных договоров, заключенных до 2008 года), которые можно будет зачесть в уплату основного долга.

Альтернатива расторжению договора

Если клиент не в состоянии выполнять обязательства по ипотечному договору, то лучше не усугублять ситуацию и сразу прийти с банком какому-либо соглашению: от предоставления отсрочки в выплате основного долга, до реализации жилья.

Лучшим решение для клиента будет предоставление «кредитных каникул» — отсрочка в выплате основного долга, когда заемщик от трех месяцев до полугода выплачивает лишь проценты. Это позволяет выровнять ситуацию, не допустить просрочек во время каких-то трудных жизненных ситуаций – болезни, потери работы.

Реструктуризация задолженности – так же неплохой выход. При переоформлении кредита на более долгий срок в том же банке в переплате выиграть не удастся, но зато снижение ежемесячного платежа при увеличении срока кредита (пролонгация) позволит оставаться на плаву и гасить ипотеку, несмотря на временные трудности. Это в любом случае лучше, чем бороться с просрочкой.

Процедура расторжения договора: судебный и внесудебный порядок

Расторжение ипотечного договора, согласно российскому законодательству возможно по решению суда при одностороннем расторжении и по соглашению обеих сторон:

Вырезка из статьи 450 ГК РФ основания изменения и расторжения договора

Судебного разбирательства не удастся избежать, если договор расторгается:

1. В случае смерти клиента
2. По причине получение клиентом инвалидности
3. При разводе созаемщиков и наличии несовершеннолетних детей
4. При наличии социальных льгот, полученных при оформлении или в процессе ее обслуживания

Это довольно сложные случаи, прийти в которых к обоюдному соглашению, устраивающему все стороны, практически невозможно. Договор составлен кредитным учреждением с учетом максимальной защиты банковских интересов.

Не все знают, что если при подаче иска сослаться на закон о защите прав потребителей (при наличии оснований), удастся сэкономить на оплате госпошлины – ее не будет.

Если говорить о внесудебном порядке расторжения ипотечного договора, то он достигается соглашением сторон. Для решения вопроса мирным путем следует обратиться к кредитору с заявлением, в котором изложены причины необходимости расторжения, что позволит общими усилиями найти вариант, устраивающий всех.

Так, например, при продаже квартиры для погашения долга у клиента останется часть средств, которая превысила задолженность. При судебном решении вопроса, квартира может быть реализована в срочном порядке: с учетом штрафов, скидки на торгах и судебных издержек, можно остаться без жилья с остатком долга.

Самым простым в оформлении и сложным практически является способ обычного досрочного погашения: клиент находит деньги и гасит кредит, требующий расторжения.

Но суммы, которые требуются при сделках с недвижимостью, требуют все же или продажи залоговой квартиры или переуступки прав требования – у проблемных клиентов редко оказывается иное имущество, стоимость которого достаточно для погашения долга.

Итак, если подвести итог:

1. При судебном порядке решения вопроса расторжение сопровождается в основном реализацией банковского залога для погашения кредита (кроме случаев, когда пункты договора противоречат законодательству или нарушаются права третьих лиц),
2. Во внесудебном порядке можно достичь соглашении:

• по изменению условий выплаты или досрочному погашению (с сохранением права собственности на квартиру)
• по добровольной реализации жилья или  переуступке прав требования (с потерей права собственности, но сохранением части денежных средств).

Стоит отметить, что если клиент в полном объеме выполнил все обязательства по договору ипотеки, то договор прекращает свое действие автоматически. Это самый идеальный для заемщика вариант, но, к сожалению, не всегда реальный, так как требует большого объема свободных денежных средств.

Материал подготовлен редакцией сайта pravila-deneg.ru

Источник: https://pravila-deneg.ru/ipoteka/rastorzhenie-dogovora-ipoteki-kak-so-storony-banka-tak-i-so-storony-klienta-osobennosti-i-tonkosti-sudebnaja-praktika