Функциональный износ в страховании — объекты применения, для чего необходим

[Теория «Оценка»]→[Теория «Оценка машин и оборудования»]→[Функциональное устаревание машин и оборудования: как учесть его при оценке ]

Функциональное устаревание машин и оборудования: как учесть его при оценке 
 

Анатолий Ковалев, д.э.н., профессор, член Экспертного совета СМАО, зав. кафедрой производственного менеджмента, МГТУ «Станкин»
Василий Игонин, старший преподаватель, Финансовый университет при Правительстве РФ 
 

В современных условиях, когда в экономической политике акценты переносятся на освоение высокотехнологичной и инновационной техники, обновление и модернизацию парка оборудования, все большее значение приобретают вопросы функционального устаре­вания. Функциональное устаревание – одно из проявлений морального устаревания, которому подвержено движимое и недвижимое имущество. Моральное устаревание охватывает как функциональное, так и технологическое устаревание, являясь следствием постоянного научно-технического прогресса (НТП). С одной стороны, под воздействием НТП внедряются новые технологии и материалы, совершенствуется организация производства, растет производительность труда в машиностроении, что вызывает удешевление воспроизводства машин, а эксплуатируемые идентичные машины подвергаются технологическому устареванию. Причем технологическое устаревание развивается постепенно и охватывает широкий класс машин и оборудования. С другой стороны, создание и поступление на рынок все более совершенных новых объектов техники вызывает обесценение эксплуатируемой техники. Эксплуатируемые машины уступают новым аналогичным машинам, в которых воплощены последние достижения НТП по качеству и полноте выполнения определенных функций, что и служит причиной функционального устаревания. Чем выше темпы НТП, тем соответственно выше темпы морального устаревания в целом.

Выявить и оценить технологическое устаревание в чистом виде для конкретного объекта оценки довольно проблематично, этот фактор снижения стоимости «тонет» в общем потоке наблюдаемой в настоящее время инфляции. В практике оценки определяют только функциональное устаревание, что оговорено требованиями ФСО №1, п. 23.

Многие методы определения износа, построенные на анализе статистических данных и выведении кривых износа, дают значение совокупного износа без разделения его на физический износ и функциональное устаревание. В этом случае отпадает необходимость в отдельном расчете функционального устаревания. В то же время встречаются такие случаи, когда имеет место только функциональное устаревание, а физический износ несущественен. Этот случай относится к оценке машин и оборудования, находящихся на длительном хранении с момента их приобретения и по тем или иным причинам ни разу не эксплуатировавшихся. Функциональное устаревание практически без физического износа может наблюдаться также и у новых, недавно изготовленных машин, если какое-то предприятие-изготовитель продолжает выпускать устаревшие модели машин, которые могут пользоваться спросом у определенной категории покупателей благодаря низкой цене. В связи с этим задача определения степени функционального устаревания для целей оценки остается весьма актуальной.

В литературе можно встретить рекомендации по ориентировочному определению степени морального (совокупно технологического и функционального) устаревания на основе долговременного прогноза для среднегодового темпа морального удешевления объектов оценки под влиянием НТП по отдельным отраслям и производствам. Предположительно этот темп лежит в интервале от 2 до 8%, а для строительной индустрии – от 2 до 4% 1. При этом для зданий и сооружений предлагают степенную модель вида:

Кму – коэффициент морального устаревания; i – среднегодовой темп морального удешевления объекта оценки, вызванного НТП в соответствующей отрасли, в долях единицы; t – хронологический возраст объекта в годах. Однако показатель темпа морального удешевления под влиянием НТП есть величина неопределенная, которая не подтверждается официальной статистической информацией, а сугубо экспертные суждения о ней не имеют доказательственной силы. Поэтому данный метод практически не реализуем в оценке. Коэффициент функционального устаревания объекта оценки может быть определен на основе метода прямого сравнения с новым, более совершенным объектом-аналогом, появившемся на рынке на дату оценки. В этом случае необходимо сопоставить полную (без учета износа и устаревания) стоимость объекта оценки с ценой нового, более совершенного объекта аналога, скорректированной на различие основных ценообразующих параметров. Формула для расчета коэффициента функционального устаревания имеет вид: 
Цан.кор – скорректированная цена нового, более совершенного объекта-аналога; Sn’ – полная (без учета износа и устаревания) стоимость объекта оценки. Скорректированная по нескольким параметрам (например, трем) цена нового, более совершенного объекта-аналога определяется по формуле: 
Цан – исходная цена объекта-аналога; Х1, Х2, Х3 – значения 1-го, 2-го и 3-го параметра у оцениваемого объекта соответственно; Хан1, Хан2, Хан3 – значения 1-го, 2-го и 3-го параметра у объекта-аналога соответственно; b1, b2, b3 – коэффициент торможения у 1-го, 2-го и 3-го параметра соответственно.

В данном методе большое значение имеет выбор параметров, по которым сравниваются объекты.

Эти параметры должны отражать воздействие НТП на потребительские свойства, улучшение которых делает новый, более совершенный объект-аналог в сфере эксплуатации выгоднее, чем объект оценки.

При отборе параметров следует проанализировать все направления, по которым обнаруживается рост полезного потенциала и конкурентных преимуществ нового, более совершенного объекта-аналога по следующим группам показателей потребительских свойств:

• показатели, отражающие расширение функциональных возможностей машины по основному назначению, с добавлением, как правило, новых функций;
• показатели, характеризующие расширение режима автоматической работы машины с применением систем контроля и программированного управления;
• показатели, характеризующие повышение качества получаемых с помощью машины продуктов или услуг;
• показатели, свидетельствующие о повышении надежности работы машины (безотказности, долговечности, ремонтопригодности, сохраняемости);
• показатели, характеризующие рост производительности машины в единицу времени;
• показатели, отражающие рост топливной, энергетической и материальной экономичности эксплуатируемой машины;
• показатели, свидетельствующие об улучшении эргономических характеристик, повышении комфортности в управлении машиной;
• показатели, отражающие улучшение экологических и эстетических характе­ристик.

Источник: http://dom-khv.ucoz.ru/index/funkcionalnyj_iznos_mashin_i_oborudovanija/0-650

Методы измерения (определения) физического износа

Статья. 12. Методы измерения (определения) физического износа

Условно можно разделить на прямые и косвенные методы определения физического износа.

К прямым относятся точные методы определения износа, основанные на осмотре объекта оценки и измерении различных его параметров. К числу косвенных методов оценки износа относятся оценка по общему техническому состоянию объекта в целом, фактическому сроку его службы, изучению условий его эксплуатации и нормативным данным.

Одним из косвенных методов оценки износа является укрупненная оценка технического состояния. При использовании этого метода возможно описывать объект как поэлементно, так и укрупнённо. После осмотра объекта для целей оценки машин и оборудования используется шкала физического износа согласно Таблице ниже:

Экспертная шкала оценки физического износа машин и оборудования

Описание состояния	Характеристика технического состояния	Износ, %
Мин. значение	Макс. значение	Среднее значение
Новое	Новое, установленное и неиспользовавшееся в отличном состоянии	0%	5%	2,5%
Очень хорошее	Как новое, использовавшееся недолгое время и не требующее замены никаких частей или ремонта.	10%	15%	12,5%
Хорошее	Б/у, но отремонтированное или модернизированное, в отличном состоянии.	20%	35%	27,5%
Удовлетворительное	Б/у, требует некоторого ремонта или замены некоторых расходных запчастей, например, таких как подшипники.	40%	60%	50,0%
Пригодное к использованию	Б/у, требует значительного ремонта или замены некоторых частей, таких как моторы или необходимые детали.	65%	80%	72,5%
Плохое	Б/у, требует серьезного (капитального) ремонта, например, замены движущихся частей или структурных основных элементов.	85%	90%	87,5%
Не подлежащее продаже или металлолом	Нет реальной перспективы продажи, за исключением продажи на металлолом, т.е. стоимость утилизации основного содержания материала.	95%	100%	97,5%

• Метод срока жизни заключается в анализе соотношения возраст/срок службы Объекта оценки и эффективный возраст для получения процентной величины, показывающей, какая часть экономической жизни Объекта оценки была выработана. Физический износ по методу срока жизни рассчитывается по формуле:
• Физический износ = Возраст/Срок Жизни*100%
• В качестве показателя возраста Объекта оценки может быть использован его эффективный или хронологический возраст:

• эффективный возраст – это возраст, соответствующий физическому состоянию объекта и учитывающий возможность его продажи. Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида, технического состояния, экономических факторов, влияющих на стоимость Объекта оценки;
• хронологический возраст – период, прошедший с даты производства/ года постройки/капитального ремонта/реконструкции Объекта оценки.

В качестве срока жизни Объекта оценки может быть использован срок его экономической или физической жизни:

• срок экономической жизни – период времени, в течение которого Объект оценки можно использовать, извлекая прибыль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость Объекта оценки. Срок экономической жизни Объекта оценки заканчивается, когда производимые улучшения не вносят вклад в стоимость Объекта оценки вследствие его общего устаревания.
• срок физической жизни – нормативно разработанный заводом-изготовителем период времени, в течение которого Объект оценки годен к эксплуатации и соответствует заложенным в него параметрам.

Функциональный износ – уменьшение потребительской привлекательности тех или иных свойств Объекта оценки, обусловленное развитием новых технологий в сфере производства аналогичных машин или оборудования, устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Снижение привлекательности Объекта оценки вследствие указанных причин влечет за собой его обесценение. Исходя из причин, которыми вызывается этот вид износа, выделяют моральный и технологический износ:

• моральный износ – износ, причина которого заключается, как правило, в улучшении технико-экономических параметров или конструктивных решений при производстве аналогичного оборудования, строительстве зданий.
• технологический износ – износ, вызванный усовершенствованием структуры технологического цикла, изменением состава и количества звеньев технологической цепочки.

В рамках оценки машин и оборудования функциональный износ может быть определен согласно таблицы ниже:

Экспертная шкала оценки функционального износа машин и оборудования

Описание состояния	Характеристика функционального состояния	Износ, %
Мин. значение	Макс. значение	Среднее значение
На уровне лучших мировых стандартов	Соответствует лучшим мировым образцам, вполне вписывается в современный технологический прогресс	0%	9%	5%
Вполне конкуренто-способно	Вполне конкурентоспособно, однако имеются образцы, лучшие по второстепенным параметрам. Используется в составе действующей технологической цепочки, хотя незначительно устаревшей.	10%	29%	20%
Конкуренто- способно	Конкурентоспособно, однако имеются образцы, незначительно лучшие по основным параметрам. Используется в составе действующей технологической цепочки, хотя устаревшей.	30%	59%	45%
Неконкуренто-способно	Неконкурентоспособно, значительно уступает лучшим мировым образцам по основным параметрам (почти в 2 раза). Используется в составе действующей технологической цепочки, хотя устаревшей.	60%	79%	70%
Безнадежно устарело	Безнадежно неконкурентоспособно, снято с производства, во всех отношениях проигрывает аналогам. Не вписывается в действующий технологический процесс (не является необходимым в рамках действующей технологии)	80%	100%	90%

Экономический (внешний) износ – потеря стоимости, обусловленная негативным влиянием внешних факторов: сокращение спроса на некоторый вид выпускаемой продукции; возросшая конкуренция; изменения в структуре запасов сырья; рост расценок на сырье, рабочую силу или коммунальные услуги, не обеспеченный соответствующим увеличением цены выпускаемой продукции; инфляция; высокие процентные ставки; законодательные ограничения; факторы окружающей среды, появление новых или исчезновение старых секторов рынка и т. д. Внешний износ определяется измерением снижения загрузки оборудования по различным причинам. При этом также могут сравниваться два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой – нет. Разница в ценах продаж трактуется как внешний (экономический) износ.

В рамках оценки машин и оборудования экономический износ может быть определен согласно Таблицы ниже

Экспертная шкала оценки экономического износа машин и оборудования

Описание состояния	Характеристика экономического состояния	Износ, %
Ликвидное	Активный спрос и предложение на первичном и вторичном рынках. Первичный и вторичный рынки развиты в достаточной степени. На рынках присутствует должное количество Объектов-аналогов.	0%
Среднеликвидное	Активный спрос на первичном рынке. На первичном рынке представлено должное количество Объектов-аналогов и заводов-изготовителей оборудования. Незначительный спрос на вторичном рынке, вызванный узкой специализированностью оборудования. Незначительное количество Объектов-аналогов на вторичном рынке.	10%
Ликвидность ниже среднего	Развитый спрос на первичном рынке. На первичном рынке представлено незначительное количество заводов-изготовителей. Низкий спрос на вторичном рынке, вызванный узкой специализированностью оборудования и индивидуальными конструктивными и техническими характеристиками оборудования. На вторичном рынке представлено единичное количество Объектов-аналогов.	30%
Условно-ликвидное	Ограниченный спрос на первичном рынке, вызванный дороговизной и узкой специализированностью оборудования. На первичном рынке представлено один –два завода-изготовителя. Спрос на вторичном рынке отсутствует в связи с узкой специализированностью оборудования и индивидуальными конструктивными и техническими характеристиками оборудования. Информация о сделках на вторичном рынке является закрытой	50%
Оборот продукции запрещен	Спрос и предложение на оборудование отсутствуют в связи с экономическими санкциями и нормативным запретом на производство продукции	100%

Источник: http://ocenkablog.ru/iznos/

Виды износа. Методы определения степени физического износа машин при оценке (часть вторая)

14 января 2015

Одним  из главных факторов, вызывающих уменьшение надежности машин с течением времени, является износ, которому с начала эксплуатации подвергаются машины и оборудование.

В.Ю. Белопашенцев, эксперт-автотехник, практикующий оценщик машин и оборудования с 1997 г., – о методах определения различных видов износа.

В предыдущем материале мы рассмотрели методы определения степени физического износа машин при их оценке. Очередной материал – о функциональном и внешнем (экономическом) износе.

Функциональный износ машин

В отличие от физического износа, имеющего абсолютный характер, функциональный износ является относительным: это потеря стоимости машиной (объектом оценки) в результате  применения новых технологий и материалов при производстве аналогичного оборудования и увеличение издержек при ее эксплуатации.

На ускорение функционального износа, т.е. частоту смены поколений машин и технологий, влияет научно-технический прогресс.

Применительно к вопросам оценки обычно рассматривают две стороны возможного отличия нового объекта от старого.

1. износ, обусловленный избытком капитальных затрат. Этот износ представляет собой результат технологических изменений, появления новых материалов или невозможности оптимально использовать оборудование, несбалансированности производственного процесса. Часто этот вид функционального износа называют технологическим устареванием. Коэффициент функционального износа определяется по формуле:

   Кфун = 1 – (По/Па)*n,

   где По – производительность оцениваемого старого оборудования; Па – производительность нового оборудования или аналога; n – коэффициент торможения цены.

2. износ, обусловленный избытком производственных затрат. Этот износ возникает в результате совершенствования технологии либо повышения эффективности размещения и компоновки. Этот вид функционального износа часто называют операционным устареванием.

Определение обесценивания машин и оборудования, вызванное операционным устареванием, включает в себя следующие этапы

1. определение ежегодных эксплуатационных расходов при использовании оцениваемого объекта;
2. определение ежегодных эксплуатационных расходов при использовании аналога;
3. определение разницы затрат на эксплуатацию;
4. учет влияния налогов;
5. определение остаточного срока экономической жизни оцениваемого объекта или времени на устранение недостатков;
6. определение текущей стоимости ежегодных будущих потерь по соответствующей ставке дисконтирования.

Операционное устаревание можно рассматривать как сегодняшнюю стоимость будущих избыточных производственных затрат. В зависимости от типа излишних производственных затрат, связанных с действующим оборудованием, различают операционное устаревание, вызванное повышенными а) инвестиционными издержками; б) эксплуатационными затратами.

Внешний (экономический) износ машин

• Внешний износ проявляется в потере стоимости, вызванной крупными отраслевыми, региональными, общенациональными или мировыми технологическими, социально-экономическими, экологическими и политическими изменениями, например, сокращением спроса и предложения на определенный вид продукции, ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений, правовыми изменениями.
• Существуют два подхода при определении величины внешнего износа:
• 1) капитализация потери дохода, относящегося к внешнему воздействию;
• 2) сравнение продаж аналогичного оборудования при наличии и отсутствии внешних воздействий.
• При достаточном объеме данных второй подход является более предпочтительным.
• На экономическое устаревание влияет большое количество факторов, причем не всегда удается доказать, что обесценение происходит именно по той или иной причине.
• При применении затратного подхода недоиспользование оборудования вследствие внешнего износа можно оценить с помощью относительных показателей. Обычно таким показателем является относительный коэффициент недоиспользования оборудования:
• In = (Вфакт/Вном),
• где Вфакт и Вном – ) соответственно фактический и номинальный выпуски продукции (в денежном выражении) за определенный период времени.
• Коэффициент внешнего экономического износа оборудования равен
• Ки, вн = 1 – In
• При определении внешнего экономического износа машин и оборудования важно четко представлять истинные причины снижения выпуска продукции.

Совокупный (накопленный) износ машин

Коэффициенты физического, функционального и экономического износов обычно вычисляют в долях или процентах от стоимости воспроизводства или стоимости замещения. Для определения коэффициента суммарного (Накопленного) износа существуют 1) аддитивный и 2) мультипликативный подходы.

1. При аддитивном подходе коэффициент суммарного износа (К) определяется сложением коэффициентов физического, функционального и экономического износов. К = Кфиз+Кфун+К вн
2. При мультипликативном подходе базой для определения коэффициентов износа является стоимость, из которой исключены учтенные ранее виды износа. В данном случае суммарный коэффициент износа (К) определяется по формуле: К = 1 – (1 – Кфиз) х (1 – Кфун) х (1 – Квн)

При использовании доходного подхода вообще не требуется специальный учет какого-либо вида износа, так как влияние каждого из них проявляется в величине дохода, создаваемого объектом оценки.

При определении сравнительного подхода в качестве базы для определения стоимости машины обычно используют рыночные цены (Цан) идентичных объектов или близких аналогов. Считается, что в этих ценах уже учтен функциональный и внешний износы оборудования, практически одинаковых с объектом оценки.

1. Поэтому требуется определение лишь его физического износа для корректировки цен близких аналогов по степени износа, если это необходимо:
2. С = Цан х (1 – Ки, физ, оц)/(1 – Ки, физ, ан), где Ки, физ, оц; Ки, физ, ан – коэффициенты физического износа объекта оценки и близкого аналога соответственно.
3. При использовании затратного подхода процесс определения стоимости (С) объекта оценки сводится к определению полной стоимости воспроизводства (Св) с последующим учетом обесценения вследствие действия всех трех видов износа:
4. С = Св (1 – Ки, физ) х (1 – Ки, Фун) х (1 – Ки, вн).
5. Формулы определения коэффициентов износа, приведенные выше, показывают, что процедура учета всех трех видов износа предполагает определенную последовательность:

• первым всегда учитывают физический износ;
• затем функциональный;
• потом – внешний (экономический износ).

Подготовила Наталья Панасенко

Источник: http://www.estimatica.info/assessment/transport/4-vidy-iznosa-metody-opredeleniya-stepeni-fizicheskogo-iznosa-mashin-pri-otsenke-chast-vtoraya-

Износ функциональный — Энциклопедия по экономике

Определение износа этим методом производится путем разбиения его на три компонента физический износ, функциональный износ и внешний износ.
 [c.273] Определение (оценка) функционального износа. Функциональный износ, так же как и физический, делится на устранимый и неустранимый.

Критерий отнесения износа к устранимому или неустранимому такой же, как и в случае с физическим износом. Соответственно стоимость устранимого функционального износа определяется как затраты целесообразные с точки зрения их вклада в будущий доход от эксплуатации объекта. Устранимый функциональный износ вызывается  [c.

200]

Ко многим проблемам оценки применимы все три метода, но один или более могут иметь большую важность в конкретном задании. Например, метод затрат может быть применим при оценке недвижимости со старыми зданиями, которые имеют существенную накопленную амортизацию из-за физического износа, функционального устаревания и внешнего устаревания, которые трудно оценить.

Метод сравнения продаж не может быть применен к узкоспециализированным видам недвижимости, поскольку информации для сравнения может не быть. Метод капитализации доходов редко используется для оценки частей дома, занятых собственником, хотя он может быть использован с подтверждениями рынка.

Капитализация дохода обычно бывает ненадежна на рынке коммерческой или промышленной собственности, где собственники перебивают цену инвесторов. Поэтому, где это только возможно, оценщики применяют по крайней мере два метода.
 [c.109]

Оценка стоимости отдельных видов активов (недвижимости) вообще не должна ориентироваться на полную первоначальную их стоимость (историческую стоимость) за вычетом износа. Оценщик сам должен сформировать характеристику их рыночной стоимости. Что касается бухгалтерских данных об амортизации, то к такой оценке они не имеют никакого отношения.

Износ объектов недвижимости — это уменьшение стоимости объекта (зданий, сооружений, машин и оборудования) по любой причине. При этом выделяют физический износ, функциональный износ и внешний износ.

1 Каждый из этих видов износа оценивается отдельно, их сумма представляет общую потерю стоимости объекта по сравнению с его первоначальной оценкой также с учетом инфляционной компоненты.

Это обстоятельство может существенно модифицировать оценки стоимости последовательно проводимых продаж пакетов акций акционерного капитала, вложенного преимущественно в объекты недвижимости. И такая модификация оценок стоимости одних и тех же объектов будет связана главным образом с воздействием инфляции и в относительно меньшей степени — с увеличением износа объектов недвижимости.
 [c.146]

Функциональный износ (функциональное устаревание — моральный износ) объекта заключается в том, что он перестает соответствовать современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Он проявляется в устаревшей архитектуре удобствах планировки, объемах, инженерном обеспечении (лифты кондиционирование воздуха) и т. п.
 [c.124]

Метод сравнительной единицы. Оценка износа зданий и сооружений. Физический, функциональный и экономический износ.
 [c.367]

Производится расчет всех видов износа физический, функциональный, внешний.
 [c.266]

Функциональный износ несоответствие оцениваемого объекта современным стандартам. Причиной может быть как недостаток, так и избыток каких-либо элементов. Дефект может быть устранимым и неустранимым. Если дефект устраним, то он определяется как разница между затратами на установку какой-либо системы на оцениваемом объекте и затратами на её установку на новом объекте.
 [c.274]

ПРИМЕР. Проводка коммуникационной системы (компьютерные сети, телефонные кабели) в новом доме стоит 10 000 долл., а чтобы провести ее в старом, потребуется 20 000 долл. Значит, функциональный износ составит 10 000 долл.
 [c.274]

Излишний фундамент, излишняя толщина стен здания, излишнее оборудование, установленное старым владельцем для удовлетворения своих потребностей, можно отнести к неустранимому функциональному износу.
 [c.274]

ПРИМЕР. Владелец дома затратил на устройство сауны в доме 15 000 долл. При проведении оценки выяснилось, что наличие сауны добавило к суммарной стоимости 8000 долл. Следовательно, убыток в 7000 долл. нужно связать с функциональным износом, вызванным излишними потребительскими качествами.
 [c.275]

При расчете стоимости гостиницы затратным методом сначала определяют восстановительную стоимость или стоимость замещения. Добавив величину предпринимательского дохода к величине восстановительной стоимости, получают полную восстановительную стоимость. Далее определяют износ (физический, функциональный и внешний).

Уменьшив полную восстановительную стоимость на величину износа, получают стоимость здания с учетом износа. Если к последней прибавить стоимость права использования земли и стоимость мебели, оборудования и инвентаря, можно определить стоимость объекта. Наконец, можно учесть стоимость нематериальных активов.

Схема оценки гостиниц затратным методом показана ниже.
 [c.379]

Учет морального износа второй формы произведен в виде сравнительного учета снижения функциональных возможностей машины (т.е. повышения временных затрат на выполнение работы).

Несмотря на то, что при второй форме морального износа требуется более скорая замена устаревшей техники новой, чем при первой, можно до определенного времени оставлять в производстве имеющиеся машины и продолжать их использовать.
 [c.240]

Редко приобретаемые товары — такие как автомобили, тостеры и промышленное оборудование — обычно требуют периодической замены, необходимость которой диктуется либо материальным, либо моральным износом товара, изменением моды, внешнего вида и функциональных качеств товара. При прогнозировании сбыта для товаров этой категории необходимо проводить отдельную оценку объема первичных и замещающих продаж (рис. 11.3, б).
 [c.399]

Наибольшее внимание на данном этапе уделяется анализу характеристик объекта оценки. В процессе этого анализа устанавливаются особенности объемно-планировочного и конструктивного решения объекта оценки, его функциональное назначение.

Определяются линейные размеры, площади и наименование помещений, строительный объем здания. Одновременно проводятся работы по техническому обследованию объекта оценки. Текущее состояние основных конструктивных элементов здания определяется путем визуального осмотра.

По результатам технического обследования устанавливаются параметры объекта, вызывающие потерю стоимости недвижимости, и определяется общая величина износа.
 [c.33]

Износ имущества — это снижение его стоимости под действием различных причин [9]. По отношению к объекту недвижимости накопленный износ можно определить как уменьшение стоимости воспроизводства или стоимости замещения объекта, которое может происходить в результате его физического разрушения, функционального и внешнего (экономического) устаревания или комбинации этих источников.
 [c.64]

Данный метод заключается в предположении, что потери стоимости здания по причине износа (физического, функционального, внешнего) пропорциональны его возрасту.
 [c.65]

Модифицированный метод экономической жизни позволяет отдельно учесть устранимый физический и функциональный износ.

В этом методе устранимый износ принимается равным затратам (ремонту) на его устранение, а неустранимый износ принимается равным отношению эффективного возраста объекта к его сроку экономической жизни, умноженному на стоимость объекта, уменьшенную на величину устранимого износа.
 [c.67]

К устранимому функциональному износу относят потери стоимости объекта в результате несоответствия проекта, материалов, качества дизайна современным требованиям. Величина этого износа определяется стоимостью его устранения. Данный вид износа делят на три разновидности  [c.68]

Неустранимый функциональный износ здания вызывается теми же причинами, что и устранимый. Обычно он определяется как чистая потеря дохода, соответствующая недостающему элементу, капитализированная по норме капитализации для здания, минус стоимость этого элемента, если бы он был включен в стоимость нового строительства.
 [c.69]

Рассчитываются все виды износа зданий и сооружений с учетом их физического, функционального, технологического и экономического старения.
 [c.187]

Неустранимый функциональный износ может быть вызван как недостатком, так и избытком качественных характеристик объектов оценки. При недостатке он измеряется, в частности, потерями в сумме арендной платы при сдаче в аренду данного объекта.
 [c.200]

Неустранимый функциональный износ рассчитывается следующим образом  [c.200]

Определение (оценка) экономического износа.

Внешний (экономический) износ выражается в снижении функциональной пригодности недвижимости, вызванном внешними по отношению к ней негативными факторами общим упадком района, неудачным местоположением и т.д.

Если физический и в определенной степени функциональный износ можно устранить путем реконструкции или модернизации здания, то износ внешнего воздействия в большинстве неустраним. Он традиционно рассчитывается двумя способами  [c.201]

Под стоимостью восстановления оцениваемых машин и оборудования понимается либо стоимость воспроизводства их полной копии в текущих ценах на дату оценки, либо стоимость приобретения нового объекта, полностью идентичного данному по конструктивным, функциональным и другим характеристикам тоже в текущих ценах. Остаточная же стоимость определяется как восстановительная стоимость за вычетом совокупного износа.
 [c.205]

Под стоимостью замещения оцениваемой машины или оборудования понимается минимальная стоимость приобретения аналогичного нового объекта максимально близкого к оцениваемому по всем функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам в текущих ценах. Остаточная стоимость замещения определяется как стоимость замещения за вычетом износа.
 [c.205]

Для определения остаточной стоимости машин и оборудования из восстановительной стоимости вычитается суммарный износ физический, функциональный и внешний.
 [c.209]

Функциональный износ. Он представляет собой потерю стоимости, вызванную либо появлением более дешевых машин, оборудования, либо производством более экономичных производительных аналогов.
 [c.209]

Метод замещения (метод стоимости строительства нового сопоставимого объекта) Основан на определении стоимости нового объекта, сопоставимого по функциональным, экономическим, территориальным и производственно-финансовым показателям.

Стоимость акции = (Стоимость аналогичных активов на рынке — Функциональный износ -Экономический износ — Физический износ)/ Количество эмитированных акций Применяется при определении стоимости приобретаемого имущества или целой компании как имущественный комплекс.
 [c.189]

При методе разбиения общий износ подразделяется на физический, функциональный и
 [c.35]

При чрезмерной продолжительности инвестиционного цикла (он состоит из следующих этапов подготовки капитальных вложений, включая проектирование строительства и освоения вводимого объекта) нередки случаи, когда к моменту ввода в эксплуатацию промышленных объектов или вскоре после этого появляется необходимость осуществления комплекса дорогостоящих модерни-зационных мероприятий. С их помощью преодолевается моральный износ недавно введенных объектов (путем перехода на новую, более прогрессивную производственную технологию, замену средств труда или организацию выпуска новой продукции). Продление периода эффективного функционирования вступающих в строй промышленных объектов обеспечивается при существенном сокращении сложившейся продолжительности этого цикла, что достигается путем совмещения во времени проектирования и строительства, строительства и подготовки к освоению вводимых объектов, широкого использования накопленного передового опыта скоростного строительства, применения современных прогрессивных методов управления строительными потоками с использованием ЭВМ, выявления и широкого использования внутрипроизводственных резервов ускорения строительства. Существенно изменяются и требования к промышленным зданиям наряду с капитальными функциональными зданиями, рассчитанными на длительный срок службы и ориентированными на заданный в проекте первоначальный технологический режим, все большее место занима-
 [c.23]

Однако, как показывает опыт и анализ проблемы, САУ разомкнутого типа целесообразно применять лишь в узком спектре конструктивно-технологических ситуаций, а именно — в условиях относительной стабильности параметров ТПШ и ме-ханообрабатывающего оборудования.

САУ такого класса требуют обязательного и определенного участия операторов в технологическом процессе для систематической или эпизодической компенсации возмущений, носящих случайный или функциональный характер, например, износ измерительных наконечников первичных датчиков припуска, тепловых и силовых деформаций станка и др.
 [c.141]

В литературе описаны некоторые подходы к учету морального износа в зависимости от изменения в потребительной стоимости. Например, Н. Насонов [141 —11], опираясь на разработки Е. Г. Либермаиа и С. Е.

Насонова основывается на учете не всей потребительной стоимости, а только отдельных составных частей ее (в данном случае инженерного оборудования).

Однако при учете степени морального устаревания жилища нас интересуют и такие показатели, как площади и объемы помещений квартиры, их функциональна я взаимосвязь, естественная освещенность и звукоизоляция, применяемые отделочные материалы и т. п-
 [c.150]

Элементы зданий и сооружений, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов, относится к сверхулучшениям . В данном случае речь идет о неустранимом функциональном износе, вызванном избытком качественных характеристик.
 [c.201]

Источник: https://economy-ru.info/info/3687/

Функциональный износ объекта недвижимости и методы его расчёта

• В данной ситуации в расчете присутствуют только два этапа — 3-й и 4-й.
• Раз системы нет, то её стоимость 
  и физический износ равны нулю. 
• 2-й тип — «Замена»

Условие задачи: В здании существует нестандартная система электроснабжения на напряжение в сети 127 / 220в, а должно быть 220 / 380в.

Восстановительная стоимость нестандартной системы электроснабжения равна 5000, Физический износ системы (для наглядности и простоты расчета) равен 50% (по нормам для системы электроснабжения физический износ не должен быть больше 25%), т.е.

равен 2500, Если нестандартную систему электроснабжения привести в соответствие с современными требованиями, то арендатор готов платить дополнительную арендную плату, которая увеличит чистый операционный доход на 1000. Допустим, для данного типа здания (сектора рынка) коэффициент капитализации равен 10%.

Затраты на приведение нестандартной системы электроснабжения и соответствие с современными требованиями составляют $8000. В этой ситуации необходимо дополнительно учесть стоимость остающихся элементов от существующей системы эл ектроснабжения, например, стоимость электропроводки, в случае если она остается и не заменяется (т.е.

стоимость возвратных — повторно используемых материалов или иных других). В нашем случае их стоимость равна нулю. Затраты на устройство аналогичной системы электроснабжения при новом строительстве составили бы $6000.

Таблица №3. Расчёт функционального устаревания

1 этап	Стоимость существующего  элемента (конструктивного элемента или здания в целом) — системы эл ектроснабжения	$ 5 000
2 этап	Физическое ухудшение — (физический износ = 50% )	— $ 2 500
3 этап	3а. Здесь учитывается стоимость замены системы электроснабжения в эксплуатируемом здании (с учетам специфики ремонтно-строительных мероприятий, демонтаж существующей системы электроснабжения учтен).	+ $ 8 000
4 этап	Здесь учитывается стоимость  установки системы электроснабжения (той же самой), но как при новом строительстве.	— $ 6 000
5 этан	Полное функциональное устаревание	$ 4 500

Данное функциональное устаревание 
является устранимым, так как увеличение доходности объекта недвижимости $1000 / 0.1=$10000 больше чем затраты на устранение функционального устаревания = $8000.

В этой ситуаций или аналогичной, необходимо всегда учитывать любую стоимость элементов остающихся и старой системе или пион:, появляющуюся в результате повторного использования элементов, остающихся в старой системе или вновь появляющуюся в результате повторного использования элементов, т.е.

надо учитывать стоимость возвратных материалов, изделий, оборудования. Величина функционального устаревания на эту величину; будет уменьшаться.5

 
3-й тип — «Сверхдостаточность»

(одновременно проводится «Модернизация» 
помещений)

Арендатору, который использует эти помещения под офис, требуется дополнительная площадь и он готов платить на $200 больше в месяц арендную плату, в случае если появится эта площадь за счет разборки одной из печей. Валовой рентный множитель = мультипликатор дохода равен 7.

0 — определен из изучения и анализа данного сектора рынка аналогичных объектов недвижимости. Подрядчик оценивает все свои затраты в $7500 по разборке одной из печей и привидения помещений в соответствии с требованиями к офисным помещениям.

Текущая (восстановительная) стоимость каждой из печей равна по $5000. Физический износ одной печи равен 80%, а другой 25%.

Таблица №4. Расчет функционального устаревания

1 этап	Стоимость существующего элемента (конструктивного  элемента или здания в целом) — ($5000 + $5000) =	$ 10 000
2 этап	Физическое  ухудшение — ($4000 + $1250) =	— $ 5 250
3 этап	3а . Здесь учитывается стоимость демонтажа печи и проведение ремонтных работ в эксплуатируемом здании.	+ $ 7 500
4 этап	Стоимость элемента (конструктивного элемента) или здания (сооружения) в целом. Его стоимость, если бы он был установлен (смонтирован, создан) как абсолютно  новый (новое строительство) на дату проведения оценки. При этом он должен соответствовать всем современным  требованиям, т.е. (рассчитывается стоимость  замещения конструктивного элемента (системы и т.п.) или здания (сооружения) в целом) — нет необходимости при  новом строительстве устраивать вторую печь, а значит, нет и затрат	— $ 0,000
5 этап	Полное  функциональное устаревание	$ 12 250

Обратите внимание, что одна из печей (физический износ, которой равен 80%) является элементом «сверхдостаточности» (лишним элементом).

Эта печь относится к устранимому функциональному устареванию, потому, что достаточно только одной печи для обогрева помещений здания и мы можем смело убрать одну из них, тем самым модернизировать (улучшить) помещения и получить при этом дополнительный доход, который будет больше чем затраты на демонтаж печи. Это видно из расчета дополнительного дохода $200 х 12 (месяцев) = $2400 и $2400 × 7.0 = $16800, а затраты на приведение помещения к нужному уровню равны $7500.

Неустранимое функциональное устаревание (НФУ).

Подобно устранимому функциональному 
устареванию, неустранимое функциональное устаревание может быть вызвано 
отсутствием или избытком какого-либо элемента (конструктивного элемента, системы), т.е. требуется дополнить 
помещение (здание) недостающими элементами либо убрать «сверхдостаточные» элементы (конструктивные элементы, системы).

1-й тип — Отсутствие элемента («Дополнение»)

Условие задачи: Например, рассмотрим случай трехэтажного офисного здания, в котором отсутствует лифт.

Изучение и анализ сектора рынка объектов недвижимости показал, что, если бы лифт был установлен в данном здании, то арендная плата за помещения расположенные на втором и третьем этажах увеличилась бы, и соответственно увеличился бы чистый операционный доход на $10000. Но в данном здании невозможно технически установить лифт.

Поэтому, ежегодная арендная плата за эти помещения останется неизменной и это продлится неопределенно долго во времени. Валовой рентный множитель = мультипликатор дохода равен 8.0 — определен из изучения и анализа данного сектора рынка аналогичных объектов недвижимости.

Таблица №5. Расчет функционального устаревания

1 этап	Стоимость существующего элемента (конструктивного  элемента или здания в це лом) — нет лифта	— $0,000
2 этап	Физическое  ухудшение — нет лифта	-$0,000
3 этап	3б . Стоимость потери в ценности объекта недвижимости (через капитализацию разницы в арендных платежах или через валовой рентный множитель = мультипли катор дохода и т.п.) — явная потеря в доходе из-за невозможности устройства лифта 8×10000=	$80 000
4 этап	Стоимость элемента (конструктивного элемента) или здания (сооружения) в целом. Его стоимость, если бы он был установлен (смонтирован, создан) как абсолютно  новый (новое строительство) на дату оценки. При этом он должен соответствовать  всем современным требованиям, т.е. (рассчитывается стоимость замещения  конст руктивного элемента (системы и т.п.) или здания (сооружения) в целом) — нет лифта.	$ 0,000
5 этап	Полное  функциональное устаревание	+ $ 80 000

Обратите внимание, что отсутствие лифта рассматривается в качестве неустранимого функционального 
устаревания, так как отсутствует 
техническая возможность установить лифт в данном здании.

Неустранимое функциональное устаревание, вызванное 
отсутствием лифта, может быть оценено 
через валовой рентный множитель = мультипликатор дохода $10000 × 8.0 = $80 000.

Аналогично можно сделать такую 
же оценку функционального устаревания 
с помощью коэффициента капитализации, превращая в капитал разницу 
в потере чистой арендной платы за здание в год.

2-й тип — «Сверхдостаточность» («излишество»)

Условие задачи: Производственное здание имеет высоту 24 м и его текущая (восстановительная) стоимость равна $1200000. В данном секторе рынка недвижимости и в соответствии с современными технологическими требованиями необходимо, чтобы аналогичное здание имело высоту 16 м.

Расчеты показали, что затраты на строительство такого здания составят $1000000 (стоимость замещения). В остальном здания идентичны, так как соответствуют всем современным требованиям (для упрощения задачи).

Установлено, что эксплуатационные затраты, которые необходимы для обогрева дополнительного воздушного пространства образованного лишней высотой здания, больше на $5000 в год, чем требуются в сравнении со зданием высотой 16 м. Физический износ существующего здания равен 10%.

Коэффициент капитализации для данного сектора рынка недвижимости равен 12,5% — определен из изучения и анализа данного сектора рынка аналогичных объектов недвижимости.

Следует понимать, что затраты на изменение высоты здания с 24 м до 16 м будут существенными (демонтаж и новое устройство элементов) и естественно они не сопоставимы с дополнительными эксплуатационными затратами в год, поэтому данное функциональное устаревание неустранимое (экономически нецелесообразно его устранять). Эти величины надо обосновывать расчетами.

Таблица №6. Расчет функционального устаревания

1 этап	Стоимость существующего элемента (конструктивного элемента или здания в целом) — ($1 200 000 — $1 000 000) = Здесь учитывается только стоимость, приходящаяся на лишнюю высоту зда ния (лишний строительный объем здания = лишним конструкциям)	$ 200000
2 этап	Физическое ухудшение — 10% от $200 000	— $ 20000
3 этап	3б. Стоимость потери в ценности объекта недвижимости (через капитализацию разницы в арендных платежах или через валовой рентный множитель = мульти пликатор дохода и т.п.) — ($5000 / 0.125) =	+ $ 40000
4 этап	Стоимость элемента (конструктивного  элемента) или здания (сооружения) в  целом. Его стоимость, если бы он был  установлен (смонтирован, создан) как  абсолютно новый (новое строительство) на дату проведения оценки. При этом он должен соответствовать всем современным  требованиям, т.е. (рассчитывается стоимость  замещения конструктивного элемента (системы и т.п.) или здания (сооружения) в целом) — (стоимость замещения равна $1 000 000)	— $ 0,000
5 этап	Полное функциональное устаревание	$ 220000

Обратите внимание, что разница 
в стоимостях существующего и 
нового зданий отвечает именно функциональному 
устареванию, возникшего только вследствие разницы высот зданий.

Отсюда, величину физического износа надо исчислять 
только с этой разницы, а не со всей величины восстановительной стоимости 
существующего здания.

Кроме этого, в величине функционального устаревания необходимо учесть то, что собственнику приходится нести расходы, помимо эксплуатационных затрат, еще и налоговые (налог на имущество с лишней части здания равной денежному эквиваленту в $200000).6 

Заключение

В Российской Федерации здания и сооружения проектировались и 
строились в разные года и столетия.

В обозримых интервалах исторического 
периода жизнедеятельности человечества действовали разные нормы и правила 
строительства, технологии строительного 
производства, исповедовалась различная 
эстетика, дизайн, менялись вкусы, взгляды, архитектурный стиль и т.п. В 
связи с этим, в настоящее время 
существующие объекты недвижимости, в большинстве своем, имеют явное 
функциональное (моральное) устаревание.

Функциональное (моральное) устаревание объекта оценки — функция, зависящая и определяемая через 
соотношение соответствия разных существующих показателей (параметров эксплуатационных качеств) в объекте оценки современным 
показателям, требованиям, нормам, правилам и т.п.

Функциональное (моральное) устаревание объекта оценки — величина характеризующая степень несоответствия основных параметров эксплуатационных качеств (ПЭК) (эксплуатационно-технических 
характеристик (ЭТХ)), определяющих условия 
жизнедеятельности людей, объема и 
качества предоставляемых услуг 
современным требованиям. Функциональное устаревание в конечном итоге выражается в денежном эквиваленте (потеря в стоимости объекта недвижимости.

Список 
использованной литературы

1. Радченко И.С. «Недвижимость. Практическая энциклопедия», Изд-во «ГроссМедиа», М. — 2007
2. Симионова Н.Е., Шеина С.Г. «Методы оценки и технической экспертизы недвижимости», Учебное пособие Ростовского государственного строительного университета, Изд. центр г. Ростова-на-Дону «МарТ», М. — 2006.
3. Симионова Н.Е., Шеина С.Г. «Методы оценки и технической экспертизы недвижимости»
4. Фридман Д., Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело, 2005 г.
5. Харрисон Г.С.. Оценка недвижимости. Учебное пособие. М.: РОО, 2004 г.

Источник: https://www.freepapers.ru/110/funkcionalnyj-iznos-obekta-nedvizhimosti-i/288632.1935863.list2.html