Чем опасна ипотека — подводные камни, риски заемщика, возможные трудности

Логика железная: чем больше ежемесячный платёж, тем быстрее выплачивается ипотека, тем меньше получается переплата. Это же прямая экономия.

На практике выходит немного не так. Допустим, доход — 30 000 рублей, платёж по ипотеке — 17 000. Это даже больше половины, но заёмщик прочитал сто статей о том, как прожить на 5 000 рублей в месяц, так что он ещё и сэкономить сможет.

Не будем говорить о том, что постоянно жить в режиме катастрофической экономии вредно и можно сорваться — это уже зависит от силы воли. Но в таких случаях даже небольшие форс-мажоры доводят до просрочек.

Как надо сделать

Взять кредит хоть на 30 лет, но с такими условиями, которые вы сможете выполнять, не напрягаясь.

Даже если вы ждёте, что доход вырастет, берите ипотеку, которую потянете сейчас. Появятся деньги — закроете ипотеку досрочно или найдёте им другое применение.

Для этого нужно пересмотреть все возможные варианты и предложения банков: кто-то предлагает выгодные программы молодым заёмщикам, семьям, клиентам банка, кто-то снижает ставку при дополнительном страховании или при условии, что вы соберёте много документов, чтобы подтвердить надёжность.

Ошибка 2. Слишком долго снимать жильё и не брать ипотеку

Чем опасна ипотека - подводные камни, риски заемщика, возможные трудностиDawn Huczek / Flickr.com

Брать ипотеку страшно, особенно когда жильё снимаешь. При аренде не болит голова из-за налогов, ремонта и коммуналки, можно бросить всё и уехать в Гималаи, не опасаясь, что следом прилетят сотрудники банка. А на кредит деньги уходят, и кажется, что это никогда не закончится. Но чтобы убедиться, что пора влезать в ипотеку, достаточно взять калькулятор и посчитать.

Я брала в банке кредит 1 550 000 рублей на 10 лет. Ежемесячный платёж — 21 700 рублей. Если платить по графику, переплата составит 1 054 000 рублей. Но я стараюсь погасить задолженность с опережением, и если сохраню нужный темп, то переплачу не больше 600 000.

Если всё это время снимать такую же квартиру, я отдам минимум 1 800 000 рублей, и это если не повысится цена аренды.

Как надо сделать

Найти банк, сесть и посчитать, какую квартиру вы можете купить прямо сейчас. Если не хватает на жильё, в которое можно сразу переехать, взять ипотеку в строящемся доме. Так тоже можно, если поискать и проанализировать предложения банков.

У банка «ДельтаКредит» есть «Ипотечные каникулы» — это программа, когда первый год или два ежемесячные платежи сокращают наполовину, как раз чтобы хватило и на съём, и на ипотеку, пока строится дом.

А когда дом сдан и ничего арендовать уже не надо, эта часть бюджета начнёт уходить на погашение кредита. Но надо учитывать, что ни один банк не будет раздавать плюшки за красивые глаза. Обычно ставка у кредита с поблажками выше, чем у обычного.

Ошибка 3. Забыть о переездах

Этот пункт вообще многие выбрасывают из головы. Но представьте, что вы молоды, у вас интересная профессия. Вам предлагают переезд, но есть одно но: ипотека на 30 лет. Или ваша семья увеличивается, нужна квартира больше, но у вас уже есть действующая ипотека на двушку.

Как надо сделать

Почему бы не махнуть в другой город или на север за высокими зарплатами, чтобы там снимать жильё и отдавать прибавку на ипотечный платёж? Почему бы не попробовать продать квартиру из-под залога?

Ипотека не привязывает к месту. Ипотечную квартиру при желании можно и сдать, и продать, если договориться об этом с банком. Да, это всегда дополнительные сложности, но, если планы изменились, все трудности можно преодолеть.

И не бойтесь брать кредит на недвижимость там, где вы будете жить, выбирать квартиру с запасом метров. Кстати, мало кто об этом задумывается, но взять ипотеку можно не только на квартиру, но ещё и на дом.

Ошибка 4. Забыть про ремонт

Чем опасна ипотека - подводные камни, риски заемщика, возможные трудностиIrene Mei / Flickr.com

Покупать квартиру, когда застройщик едва успел получить разрешение на строительство, выгодно. Цена квадратного метра на этапе котлована намного ниже, чем в готовом жилье. Особенно если квартиру сдадут в строительном варианте — это когда перед вами пустая коробка и простор для творчества. Только вот в это творчество нужно вложить большую сумму.

Даже если вы покупаете жильё на вторичном рынке, после переезда без ремонта не обходится: где-то надо розетку перенести, где-то обои отвратительные. Если об этом забыть, то новоселье может затянуться (или придётся брать ещё и кредит на ремонт).

Как надо сделать

Вариантов три:

  • Когда берёте ипотеку, платите меньший первоначальный взнос, зато сразу откладывайте «ремонтные» деньги. Лучше положить их под проценты.
  • Откладывайте на ремонт, когда выплачиваете ипотеку. Те же ипотечные каникулы, про которые мы говорили, могут помочь.
  • Ищите застройщика, который сразу сдаёт квартиру с ремонтом. В ней как минимум можно жить, то есть закончить с ипотекой, а уже потом что-то ремонтировать.

Ошибка 5. Не создавать резервный фонд

Обычно если внести первоначальный платёж побольше, то и условия ипотеки будут мягче. Логично, что хочется отдать всё, что нажито непосильным трудом, но в итоге приходится жить от зарплаты до зарплаты.

Как надо сделать

Отложить небольшую сумму, которая покроет обязательные платежи минимум на два месяца, а лучше всего — на полгода. Это страховка на случай, если вдруг вы потеряете работу или произойдёт что-то ещё.

Ошибка 6. Не читать договор

Чем опасна ипотека - подводные камни, риски заемщика, возможные трудностиBarbara Krawcowicz / Flickr.com

Даже если вы уже всё обсудили с менеджером, даже если консультант ответил на сто ваших вопросов, читайте и уточняйте всё, что вам непонятно. Пусть вы спросите очевидную глупость, просто сделайте это.

Как надо сделать

Прочитайте договор и все документы, на которые он ссылается (например, общие условия кредитования в банке). Сделайте конспект основных положений: когда нужно платить, какие документы обновлять, в каких компаниях страховаться, куда звонить, если есть проблемы.

Ошибка 7. Забыть про налоговый вычет

Вы в курсе, что за ипотеку полагается налоговый вычет? И на покупку квартиры, и на проценты по ипотеке. Этот вычет может быть на круглую сумму — до 650 000 рублей.

Как надо сделать

Собрать справки о доходах и платежах, подать заявление в налоговую (если не знаете как, то к вашим услугам множество фирм, которые всё оформят за вас за 20 минут), получить деньги. Кстати, если вы женаты или замужем, вычет может получить и вторая половинка. Супругу полагается компенсация, даже если он не собственник жилья, а об этом многие забывают.

Ошибка 8. Думать, что оно как-нибудь само пройдёт

Допустим, случилась неприятность: вы просрочили платёж. Неважно, по какой причине: не сработало напоминание, настроения не было, деньги кончились. Нет смысла прятать голову в песок и продолжать платить ипотеку, будто ничего не случилось. Даже за один день просрочки банк может выписать штраф или начислить пени, а потом это выльется в круглые суммы.

Как надо сделать

Идеальный вариант — застраховаться, но это дорого (а если страховка хорошая, то очень дорого). Вне зависимости от того, есть у вас страховка или нет, в любой непонятной ситуации звоните в банк. Мелкие затруднения можно решить сразу же, в случае крупных проблем — договориться и даже пересмотреть условия ипотеки. Главное — не пропадать и ответственно относиться к обязательствам.

Если вы поняли, что морально готовы к ипотеке, узнайте, на какие условия можно рассчитывать. Используйте сервис онлайн-одобрения «ДельтаКредит»: он поможет получить предварительное одобрение кредита без визита в банк. Зарегистрируйтесь, подайте заявку, получите одобрение и загрузите необходимые документы — всё быстро и без сложностей.

Узнать всё об ипотеке

Источник: https://Lifehacker.ru/podvodnye-kamni-ipoteki/

Чем опасна ипотека?

Чем опасна ипотека - подводные камни, риски заемщика, возможные трудности

Бытует мнение, что ипотечный кредит несёт в себе некоторую опасность. Так ли это? Давайте попробуем разобраться, опасна ли ипотека и если опасна то почему.

Что такое ипотека?

Первым делом поставим все точки над i и разберёмся что такое ипотека. Ипотека – один из типов кредитования, при котором покупаемый объект недвижимости становится залогом по кредиту.

Ипотечные программы кредитования нацелены в первую очередь на покупку жилой недвижимости – квартир, таунхаусов и загородных домов, хотя ипотека на коммерческую недвижимость в последнее время тоже приобрела некоторую популярность.

Опасности, которые таит в себе ипотечный кредит

Единственная серьёзная опасность, которую может нести в себе ипотечный кредит – это вероятность не рассчитаться с долгом. Одними из отличительных черт ипотечного кредитования является обязательный залог покупаемой квартиры и обязательность первого взноса.

Давайте рассмотрим неприятную, но возможную ситуацию – вы потеряли источник дохода (или ваш доход существенно снизился) и при этом вы остаётесь должны банку несколько миллионов рублей. Ситуация действительно опасная, но не безвыходная.

Во-первых, на этот случай есть страховки, которые банки так упорно “навязывают” заёмщикам.

Если причины наступления вашей неплатёжеспособности подпадают под страховой случай – выплаты по страховке покроют целиком или частично ваш ипотечный долг.

Страховым случаем может быть признана смерть заёмщика (или одного из созаёмщиков) или, например, потеря трудоспособности (инвалидность). Детали зависят от вашего страхового договора.

Во-вторых, даже если ситуация приведшая вас к бедствию не попадает под страховой случай, всегда можно договориться с банком об отсрочке очередного платежа, реструктуризации долга или рефинансировании кредита. Эти меры способны дать вам временную передышку или снизят ваши ежемесячные расходы на выплату ипотечного кредита.

Получается, что эта ситуация не так уж и опасна. Особенно если учесть что ипотечные кредиты чаще всего берут семейные пары, которые выступают созаёмщиками. Даже если один из супругов потеряет доход, второй “подстрахует” и, скорее всего, сможет какое-то время в одиночку выплачивать кредит.

Ещё одно распространённое опасение неопытных заёмщиков – банк неожиданно потребует срочного погашения всей суммы долга, а при невозможности продаст залоговое имущество “с молотка”.

Если вы собираетесь исправно платить кредит и правильно рассчитали свои силы, то такой ситуации не должно возникнуть. В кредитном договоре, который вы подписываете, получая ипотеку, точно описаны все возможные поводы, когда банк вправе потребовать от заёмщика полного погашения остатка долга. В основном эти причины связаны с возможными просрочками в выплатах по ипотеке.

Например, если вы дважды за один календарный год просрочили выплаты более чем на 3 дня (условия разняться в зависимости от банка), банк вправе потребовать досрочного погашения. Но на самом деле – не факт что он этого потребует.

Худой мир лучше хорошей ссоры и банк знает об этом. Если вы платите более менее исправно – никто не будет вас трогать, вы итак приносите банку хороший доход.

А пункт о досрочной выплате скорее выступает для банк подстраховкой и острасткой для непутёвых заёмщиков.

Ещё один случай, когда банк может потребовать досрочного погашения – серьёзное уменьшение ликвидности залога. Как это может случиться? Может произойти пожар, землетрясение или какое-либо другое бедствие.

Опять-таки, страховка покрывает львиную долю таких случаев. Часто в договорах присутствует пункт, грозящий требованием досрочного погашения, в случае умышленного уменьшения заёмщиком ликвидности объекта недвижимости.

Как такое может произойти на практике – представить себе сложно, так что опасаться этого не стоит.

Вообще, все случаи, когда банк вправе потребовать от заёмщика срочного погашения кредита – описаны в особом разделе кредитного договора. Перед тем как его подписать, не поленитесь прочитать все пункты этого раздела внимательно и не постесняйтесь задать менеджеру банка вопросы, если они у вас возникнут.

А если банк вдруг поднимет ставку по ипотеке?

Теоретическая вероятность такого развития событий ранее присутствовала, но теперь, в большинстве банков, при оформлении ипотечного кредита, ставка фиксируется не только в договоре, но и в свидетельстве о праве собственности на квартиру. Такая фиксация ставки позволяет не думать о возможных изменениях ставки заёмщику.

Читайте также:  Страхование велосипеда от угона, кражи и повреждения - условия и стоимость

А если доллар/евро вырастет/упадёт? Если рубль девальвируют?

Если ипотека взята в рублях и рубль серьёзно упадёт в цене – это сыграет только на руку заёмщику, ведь ежемесячный платёж останется прежним, тогда как объективная ценность рубля упадёт. То есть, фактически вы будете платить меньше.

Если кредит взят, например, в долларах и доллар резко вырос в цене – придётся платить больше в рублёвом эквиваленте. Если кредит взять в долларах и доллар упал в цене – заёмщик оказывается в выигрыше.

Именно поэтому эксперты советуют брать ипотеку в той валюте, в которой вы получаете свой основной доход.

Какие ещё опасности могут быть?

Других серьёзных опасностей, кроме тех, которые перечислены выше, на наш взгляд, ипотечный кредит не несёт. Однако, некоторых неприятных моментов можно избежать, если знать о них заранее. Так, например, никогда не следует забывать о том, что банк всегда в первую очередь блюдёт свою выгоду.

Если вам кажется, что вы нашли очень выгодный кредит – проверьте ещё раз его условия. Если ставка по кредиту очень маленькая, наверняка найдётся какое-нибудь условие, позволяющее банку получить с вас дополнительную комиссию или каким-то образом увеличит ваш ежемесячных платёж.

Это нельзя называть серьёзной опасностью, но потерять на этом некоторую сумму денег заёмщик может.

Вывод

В целом, механизм выдачи ипотечных кредитов на данный момент отлажен, а права ипотечного заёмщика достаточно хорошо защищены. Главная возможная опасность – получить требование о досрочном погашении. Но если вы являетесь добросовестным клиентом – ипотека для вас безопасна.

Источник: http://mskred.ru/chem-opasna-ipoteka.html

Подводные камни и риски ипотеки: что нужно знать

Каждый человек сталкивается с квартирным вопросом и решает его в силу возможностей. Некоторые делают выбор в пользу жилищного займа. Подводные камни ипотеки наносят серьезный удар по бюджету заемщика, поэтому их стоит изучить до оформления займа.

Несмотря на то что процент по ипотечным займам в России значительно выше чем на Европейских рынках, спрос на них растет. Так как срок кредитования по жилищным займам в среднем составляет от 10 до 20 лет, переплата достигает 50% и более от стоимости взятого кредита.

Подводные камни и риски при оформлении ипотеки в 2017 году

Непредвиденные расходы и риски возникают уже на стадии оформления ипотечного займа. Оформлять ипотеку можно, используя один из следующих способов:

  1. С внесением первоначального взноса.
  2. При помощи залога.

В первом случае заемщику необходимо внести от 15% до 24% от стоимости приобретаемого жилья. И тут могут возникнуть дополнительные расходы. Договор купли-продажи квартиры содержит фиксированную сумму стоимости жилья.

До заключения договора об ипотечном займе обязательно проводится независимая оценка приобретаемой недвижимости. Если сумма, которая указана в отчете оценщика, меньше, чем в договоре о покупке недвижимости, банк выдаст ипотеку, опираясь на документы об оценке.

Оставшуюся разницу продавцу должен будет возместить покупатель.

Во втором случае, если у покупателя нет собственных средств на первоначальный взнос, он может взять дополнпительный заем. Как правило, возврат кредитных средств обеспечивается залогом имеющейся собственности.

В этом случае в крупных банковских учреждениях часто не требуют справок о доходах. Гарантией выступает недвижимость заемщика или созаемщика. Подписывая документы о залоге, клиент идет на риск потери обоих жилых объектов.

Так как под залогом находится приобретенное по ипотеке жилье и уже находящееся в собственности заемщика или созаемщика.

Если по каким-либо причинам заемщик не сможет выплачивать свои долговые обязательства, встанет вопрос о взыскании задолженности. Как правило, это применяется при просроченной задолженности в течение 7 месяцев.

Суд будет иметь право наложить взыскание на все объекты недвижимости, на которые оформлен залог. В этом случае без жилья могут остаться как сам заемщик, так и поручитель, предоставивший залог.

Это основные подводные камни ипотеки в Сбербанке и других кредитных учреждениях.

Что нужно знать об оплате ипотеки

Вносить платежи по кредиту необходимо своевременно. Допускается техническая просрочка не более пяти дней. Она не влияет на кредитную историю. Информация о ней передается в бюро кредитных историй, но не оценивается как повод для отказа в будущем при обращении за другим кредитом.

Но важнее всего вносить платежи лично. Если клиент, взявший ипотечный кредит, доверяет оплату своих долговых обязательств постороннему человеку, у него возникает право на часть имущества.

Если человек окажется недобросовестным, он может обратиться в суд с иском о выделении доли или компенсации.

Если деньги для оплаты по кредиту передавались без свидетелей, доказать, кто именно оплачивал заем, будет сложно. Этот вопрос часто поднимается между сожителями, которые не состояли в браке.

Кроме этого, на долю в ипотечном жилье может иметь право созаемщик. Например: в качестве созаемщика выступают оба супруга, если договор жилищного займа заключался в период брака. В отличие от поручителя, он имеет право на долю, если иное не прописано в брачном контракте.

Страховка для получения ипотечного кредита

Часто при оформлении ипотеки клиенту навязывают страховку. Обязательно страховать только предмет залога. Также обязательно ее необходимо продлевать.

Все остальные страховые полисы, в том числе страхование жизни и здоровья заемщика и его родственников не могут быть обязательным условием при получении ипотеки.

Если страхование жизни было оформлено, клиент вправе отказаться от него в течение 5 дней.

У клиента нет права на возврат полной суммы, если договор с организацией, которая оформила страховой полис, вступил в силу. В этом случае можно рассчитывать на часть уплаченной суммы.

Проблемная квартира в ипотеку: что нужно знать и подводные камни

Прежде чем покупать жильё, нужно проверить надежность продавца. Если недвижимость спорная, то от ее покупки следует воздержаться. Если, например, квартира перешла к продавцу по завещанию или договору дарственной, и есть другие претенденты, договор могут оспорить в суде. Это приведет к признанию недействительными всех сделок, совершенных продавцом.

На кредитный договор это обстоятельство не окажет влияния, и он не утратит силу. Таким образом, заемщик рискует остаться без недвижимости и с огромным долгом перед банком. Вернуть средства можно с человека, который продал проблемную квартиру. На это уйдет много времени, но часть суммы удастся получить обратно.

Что будет с ипотечным кредитом в случае дефолта

Ипотека выдается на длительный срок, за который может измениться экономическая ситуация. Если государство не сможет выплачивать долги, будет объявлен дефолт. При этом неизбежно упадет курс национальной валюты, и денежные средства обесценятся. Однако это вовсе не значит, что платить ипотечный заём будет легче.

В кредитном договоре любого банка указано право учреждения менять процентную ставку при непредвиденных обстоятельствах. Дефолт относится к таким поводам. Долг по ипотеке останется на прежнем уровне с учетом изменения курса валюты. В условиях общего экономического упадка будет тяжело выплачивать жилищный заем.

Прежде чем решиться на ипотеку, подводные камни и риски необходимо минимизировать. Далеко не все зависит от заемщика, но он должен адекватно рассчитать свои возможности. Иначе есть риск остаться без жилья, денег и с плохой кредитной историей. Особо ответственно к ипотеке стоит подходить семьям, имеющим детей.

Источник: https://FromBanks.ru/stati/podvodnye-i-riski-kamni-ipoteki/

Чем опасна ипотека

Все большее количество россиян в состоянии взять кредит на покупку жилья, но так ли это хорошо? Журнал «Финанс» попытался проанализировать негативные последствия ипотечной доступности.

По данным Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН), ипотечные кредиты в России выдают 350 банков. По сравнению с началом 2005 года количество кредиторов увеличилось на 40%. В Москве ссуды на покупку недвижимости предлагают 72 банка. В первой половине этого года в России было выдано почти 80 тыс.

ипотечных займов, из них на долю столицы приходится 30%. Однако пока только 8—15% (по разным оценкам) сделок на рынке жилья совершается с помощью ипотеки. За кредитом не приходят 40—70% заемщиков, чьи заявки были одобрены. Причины — отсутствие подходящих объектов и рост цен.

Весной они стабильно росли на 8—10% ежемесячно, и только летом рост замедлился до 4—5%.

Последние месяцы конкуренция на рынке ипотеки обострилась. Новые предложения для заемщиков появляются на рынке чаще, чем меняется погода.

По данным МАИН, с начала прошлого года ставки по рублевым кредитам снизились на 1,94% для заемщиков, чей доход можно подтвердить официальными справками, и на 1,3% — для неподтвержденных доходов. По валютным кредитам аналогичные показатели составили 1,53 и 1,85% соответственно.

Средние ставки на рынке для заемщиков с «серыми» доходами (таких большинство) — 11% в валюте и 13% в рублях. Обострение конкурентной борьбы вынуждает банки прилагать все больше усилий для привлечения клиентов.

Модные тенденции

Наиболее популярное нововведение последних месяцев — ипотека без первоначального взноса (ПВ). Первый шаг в этом направлении сделал Банк Москвы, отменив в июне ПВ на три месяца. Его примеру в июле последовал Национальный резервный банк (НРБ), где эксперимент продлится 60 дней.

«Внешторгбанк — розничные услуги» (ВРУ) пошел еще дальше и не стал вводить ограничения по срокам, отменив ПВ при покупке жилья на вторичном рынке. Как уверяют в банке, без первоначального взноса ссуды можно будет взять по тем же ставкам, что и со взносом.

Программа действует не только в Москве, но и в Екатеринбурге, Красноярске, Новосибирске, Казани, Нижнем Новгороде, Петербурге и Ленинградской области.

Учитывая рост цен на недвижимость, банки зачастую ничем не рискуют, отменяя или снижая первоначальный взнос. Ведь всего за два месяца квартира в Москве в состоянии подорожать на 10—20%, то есть на размер обычного ПВ. Если заемщик вдруг перестает обслуживать долг, банк без проблем сможет продать квартиру. Клиент внакладе тоже не останется.

«После расчетов с кредитором заемщик имеет возможность оставить у себя сумму, превышающую его финансовые вложения в данную квартиру», — уверяет заместитель председателя совета директоров «Фосборн Хоум» Василий Белов. Впрочем, большинство ипотечных клиентов расплачиваются в срок.

За последние три года процент невозвратов по ипотечным кредитам составил менее 1% — это намного меньше, чем по другим видам банковских ссуд.

Другое любопытное предложение — отсрочка погашения ПВ. В июне подобную услугу предложил банк «КИТ Финанс». Оплатить 20% стоимости приобретаемой квартиры или дома заемщик может через шесть месяцев после получения кредита.

Такой способ подходит тем клиентам, у кого уже есть в собственности какая-то недвижимость, но они хотят улучшить свои жилищные условия. Клиент может переселиться в новую квартиру, а уже потом заниматься продажей старой.

Еще одна «модная» тенденция — перекредитование заемщиков. Они берут ссуды в одном банке для досрочного погашения задолженности в другой кредитной организации. Это предлагают сделать Райффайзенбанк, Международный ипотечный банк, «КИТ Финанс», НРБ, ВРУ.

Кроме того, все больше банков выходит на рынок загородных домов и новостроек. По данным МАИН, почти в два раза увеличилось количество финансовых институтов, кредитующих покупку загородных домов. Примерно так же выросло количество кредиторов, предлагающих ломбардные программы под залог имеющейся недвижимости.

«Все большее количество людей обнаруживают: ипотека стала им доступна, — говорит андерайтер Независимого бюро ипотечного кредитования Павел Комолов.

— Мы сейчас связываемся с клиентами, которые обращались к нам за консультацией год назад, но тогда мы не смогли им ничем помочь; теперь же ситуация на рынке многим позволяет взять ипотечный кредит».

Читайте также:  Купленное авто числится в угоне - что делать, куда обращаться, как вернуть деньги

По мнению Василия Белова, практически любой человек, который обладает достаточным доходом, подтвержденным в той или иной форме, сегодня может претендовать на получение жилищного займа.

Опасные связи

Однако доступность ипотеки приводит и к негативным факторам. Основная опасность — значительное увеличение спроса на недвижимость. Ведь адекватного увеличения предложения не происходит. Впрочем, в Московской гильдии риэлторов долю ипотечных сделок на рынке недвижимости считают небольшой — 5—8%.

Как уверяет президент ассоциации Анна Лупашко, «это слишком незначительно, чтобы оказывать влияние на рост стоимости жилья». Однако другие эксперты отмечают: достаточно сложно определить ту «критическую массу» ипотечных сделок, по достижении которой ипотека становится катализатором роста цен.

Подобных исследований нет, и на этот счет можно только строить догадки. Скорее всего это произойдет, когда на любую квартиру на равных правах смогут претендовать как обычные покупатели, так и ипотечные заемщики. На вторичном рынке жилья такая ситуация уже фактически сформировалась.

Банки по-прежнему не кредитуют дома, предназначенные на снос и с деревянными перекрытиями, однако других серьезных ограничений нет.

Даже квартиры, находящиеся в собственности менее трех лет (их продавцы должны платить налог, поэтому хотят указывать в договоре фиктивную стоимость квартиры, на что многие банки раньше не соглашались), уже доступны для ипотечных заемщиков («Ф.» № 14). С новостройками сложнее: лишь немногие банки рискуют выдавать ссуды на покупку жилья, которого еще не существует.

Банковская «гонка» за клиентами постепенно изменит расстановку сил на рынке.

По словам Василия Белова, если два года назад безусловным лидером по объемам ипотечного кредитования был Сбербанк России — ему принадлежало более 70% рынка, то сегодня, несмотря на рост объемов, доля «Сбера» постепенно снижается.

«Недавно вышедшие на рынок банки активно отщипывают кусок общего пирога, предлагая минимум требований и ограничений как к заемщикам, так и к приобретаемым объектам недвижимости», — отмечает Павел Комолов.

Как уверяет генеральный директор МАИН Татьяна Никитина, в этом году в число лидеров выдвинулись те банки, которые еще в конце 2005 года не могли даже считаться серьезными конкурентами.

«Изменения произошли кардинальные, — рассказывает Татьяна Никитина, — например, Москоммерцбанк по итогам первого полугодия текущего года занял пятое место по объемам ипотечного кредитования, а в прошлом году он не входил даже в тридцатку сильнейших». Определенную роль сыграла гибкая политика банка.

Москоммерцбанк — один из немногих финансовых институтов, кто открыто декларирует свое согласие занижать в договорах купли-продажи стоимость квартиры.

Помимо либерализации условий кредитования перестановке сил может поспособствовать активизация ипотечных брокеров и дочерних структур иностранных банков.

Сегодня кредит на покупку, скажем, автомашины можно получить в автосалоне, где установлены банковские терминалы.

Можно предположить, такая же тенденция будет наблюдаться и на рынке ипотечного кредитования: аналогами автосалонов будут выступать ипотечные брокеры и риэлторы.

Кредиты на покупку жилья предлагают многие иностранные «дочки», в их числе Первый чешско-российский банк, «АйСиАйСиАй — банк Евразия», Мичиноку-банк.

«Зарубежные банки приходят с дешевым деньгами и развитыми технологиями, а это вынуждает отечественные кредитные институты менять свои валютные продукты на рублевые и уходить в регионы», — уверяет руководитель клиентского управления компании «Мой дом» Юлия Пузакова.

Массовый развод. Будущее ипотеки не столь радужно: на последнем заседании комитета по ипотечному кредитованию Ассоциации российских банков (АРБ) высказывались опасения, что выдача жилищных кредитов может вообще прекратиться.

Одна из причин — поправки в Жилищный и Гражданский кодексы, принятые Госдумой в первом чтении 28 июля. Предлагается запретить отчуждать жилое помещение, если в нем проживают бывшие члены семьи собственника.

До тех пор, пока перед ними хозяин жилья не выполнит имеющихся обязательств, возникших либо по решению суда, либо в соответствии с законом. «Проблема в том, что к этой формулировке нет никаких уточнений, — поясняет партнер юридической компании «Лигас» Анна Кожушко.

— В соответствии с каким законом возникают обязательства? Это можно трактовать по-разному. Например, прописка определяет законное право человека на проживание по конкретному адресу. И это может стать поводом для обременения собственника жилплощади обязательствами перед всеми, кто прописан в его квартире».

При таком толковании невозможно будет изъять квартиру у неплательщика, если там прописана его бывшая жена, так как сначала он должен обеспечить ее другим жильем или дать на него деньги.

Это сводит на нет преимущества закона об ипотеке, который дает право банку в случае дефолта заемщика продать заложенную квартиру (вне зависимости от того, кто там прописан) и погасить ссуду. Если же кредитору придется дожидаться, пока неплательщик выполнит все свои обязательства, это может длиться до бесконечности и о долге можно будет просто «забыть».

Участники заседания сошлись на том, что данные поправки ни в коем случае не должны пройти.

Если же они вступят в силу, как предполагает председатель ипотечного комитета АРБ, президент Европейского трастового банка Андрей Крысин, ипотечные заемщики начнут в массовом порядке разводиться.

Люди намеренно будут «рушить» семьи, чтобы не платить по кредиту. В результате банки либо вообще перестанут выдавать ипотечные ссуды, либо вынуждены будут поднять ставки для покрытия возросших рисков.

Угрожает развитию рынка и неясность с налогообложением операций по продаже ипотечных закладных, что помогает привлечь дополнительные ресурсы для выдачи новых ссуд.

Сейчас все средства, полученные банком от продажи закладной, считаются доходом и облагаются налогом на прибыль по ставке 24%.

Уплата же налогов, по словам президента Городского ипотечного банка Николая Шитова, делает бессмысленной с финансовой точки зрения саму операцию по оформлению закладной и соответственно ее продажу.

И хотя пока ни у одного банка не возникало неприятностей с фискалами по данному поводу, если возникнет хоть один такой прецедент, выдача кредитов на покупку жилья может прекратиться.

Или же они подорожают настолько, что их никто не будет брать.

Банкиры предлагают внести поправки в Налоговый кодекс, которые бы разрешили эту проблему и освободили кредиторов от уплаты налога на прибыль со всей стоимости проданной закладной.

«Многие банки будут сильно разочарованы»

Игорь КУЗИН, председатель совета директоров банка «Дельтакредит»:

— Ни один западный инвестор не возьмет кредитный портфель, где соотношение кредит/залог будет больше, чем 80/20. Особенно когда это касается развивающихся стран. А российский рынок, хотя и глубок, вряд ли сможет справиться со всем объемом рефинансирования ипотечного кредитования.

Поэтому многие банки — те, где первоначальный взнос меньше 20% или ссуды выдаются заемщикам с неподтвержденным доходом, будут в будущем очень сильно разочарованы, когда придет время привлекать большие суммы денег. Со временем игроки, не способные удерживать качественный портфель, будут «вымываться» с рынка. А те, кто умеет управлять рисками, останутся.

То есть постепенно ситуация сама собой выровняется — это произойдет, когда бизнес станет массовым и портфели всех ипотечных банков пересекут критическую точку в $100 млн. Думаю, сегодняшняя тенденция будет продолжаться еще около года. Правда, если не сработают какие-нибудь другие факторы. Например, общая ликвидность в банковском секторе.

Ведь сейчас кредитование в основном идет не за счет запланированных «длинных» денег, а за счет собственных средств, краткосрочных депозитов. Но мы все знаем, как чутко российская банковская система реагирует на любое исчезновение ликвидности.

Независимо от того, связано ли это с иностранными инвесторами, налоговыми платежами, изменением политики ЦБ, любыми слухами. Сегодня ситуация сложилась очень благополучно. Хотя конъюнктура меняется очень быстро.

«Ставки приближаются к своему минимуму»

Йоханн ЙОНАХ, председатель правления Райффайзенбанка:

— В последнее время на российском ипотечном рынке появилось много новых игроков. Чтобы привлечь потенциальных клиентов, «новички» часто предлагают более привлекательные условия, чем банки, давно работающие с ипотекой.

Более того, рост цен на рынке недвижимости и ограниченное предложение сокращают количество клиентов, имеющих возможность взять кредит и купить недвижимость. Отчасти такое снижение компенсируется ростом доходов граждан и либерализацией условий кредитования.

Сегодня многие банки фактически конкурируют за небольшое число клиентов. В такой ситуации можно только порадоваться за потенциальных заемщиков, для которых условия получения ипотечных кредитов становятся все более привлекательными.

Однако снижение размера первоначального взноса — временное явление, связанное с ситуацией на рынке недвижимости. Это целесообразно только в условиях быстрого роста цен на жилье. Что же касается ставок, то они приближаются к своему минимуму и в ближайшее время, вероятнее всего, сильно опускаться не будут.

Думаю, психологический рубеж в приобретении квартиры, а также других товаров в кредит россияне уже преодолели. Основной проблемой развития ипотеки в России продолжает оставаться достаточно низкий уровень доходов граждан по сравнению со стоимостью жилья.

«Это прямая дорога к массовым невозвратам»

Дмитрий МОХНАЧЕВ, член правления Международного московского банка:

— Среди банков идет борьба за долю на рынке. А поскольку рынок сейчас очень тяжелый, все пытаются сделать свой продукт как можно более привлекательным. В начале года обычно идет затишье, а к концу первого квартала кредитные организации уже начинают понимать — вписываются они в свои планы или нет.

В этом году весной стало ясно — продукт идет с большим трудом, поэтому банки стали предпринимать какие-то действия для повышения продаж. А потом начинается цепная реакция. Если один из крупных игроков что-то меняет, то и другие вынуждены предпринимать адекватные меры — для защиты своих позиций на рынке.

Согласен, есть опасность, что эта гонка может закончиться плохо. Особенно если говорить о выдаче кредитов без первоначального взноса. Рынок недвижимости явно перегрет — об этом все говорят. Если начнется сдувание этого пузыря, то обеспечение по кредиту станет меньше, чем сам кредит. А это прямая дорога к массовым невозвратам.

Когда сумма залога становится меньше, чем объем твоего долга, клиентам хочется прийти к кредитору и положить ему на стол ключи: забирай. Ипотека не является особым видом кредитования, где риск дефолтов по кредитам минимален, как считают многие. Если жилье у человека единственное — да, он будет за него держаться.

Но, как показывают наши наблюдения, сейчас очень много клиентов приобретают квартиру не потому, что им негде жить. Они просто инвестируют свободные деньги — таких заемщиков у нас не меньше 10%.

Анна ШЕХОВА

Иллюстрация: www.sxc.hu

Источник: https://www.banki.ru/news/daytheme/?id=196132

Ипотека: все подводные камни, риски, плюсы и минусы

Ипотечное кредитование, стартовавшее в России в конце 90-х гг. XX века, позволило многим семьям обзавестись долгожданным жильём. «Пусть нам придётся жить с большим долгом, но в собственных квадратных метрах», – так рассуждает большая часть граждан, оформивших жилищный кредит.

Но истории с ипотекой у всех разные, есть и печальные. Чтобы длительный «роман» с ипотекой не стал кабальным для вас, необходимо знать все тонкости и нюансы, которые скрываются за банковскими ставками, комиссиями и другими условностями. Далее расскажем обо всех подводных камнях ипотеки.

Покупка квартиры в ипотеку: на что обратить внимание?

Начинается всё с выбора банка. Стоит обращаться только в те кредитные организации, которые давно известны и хорошо зарекомендовали себя в сфере ипотечного кредитования. Неплохо было бы узнать мнение непосредственных заёмщиков-клиентов о заинтересовавшем вас банке.

Почитайте отзывы, расспросите знакомых, родственников, купивших ипотечное жильё. Авторитетные банки всегда «работают» на свою репутацию, поэтому готовы идти навстречу своим клиентам, у которых возникли какие-либо сложности с выплатами.

Определились с банком? Начинайте подыскивать квартиру. Перед вами 2 варианта: новостройка или вторичное жильё. И опять нужно делать выбор.

Читайте также:  Как оплатить судебную задолженность у приставов — без комиссии, онлайн

Покупка в новостройке

Решившись на новостройку, попросите у сотрудников банка перечень аккредитованных у них застройщиков. Обычно банки сотрудничают только с зарекомендовавшими себя застройщиками, поэтому круг рисков для заёмщика здесь несколько сужается. Банк выступает весомым гарантом для клиента.

Прежде чем выдать аккредитацию, проверяется благонадёжность застройщика, вся документация на землю и строительство. В собственность заёмщика квартира перейдёт только после того, как дом будет введён в эксплуатацию. Одновременно на жилплощадь будет оформлено обременение в пользу банка вплоть до полного погашения займа.

Покупая строящееся жильё, потребуйте у застройщика:

  1. Учредительные документы;
  2. Проектную документацию с госэкспертизой и декларацию;
  3. Инвестиционный контракт;
  4. Разрешение на возведение дома;
  5. Правоустанавливающие документы на земельный участок;
  6. Страховой договор или поручительство;
  7. Выписку из Госреестра.

Оцените степень готовности дома, спросите у подрядчика о том, что планируется строить рядом с домом (некоторые объекты, находящиеся по соседству, могут создавать серьёзные неудобства).

При покупке жилья в новостройке с застройщиком лучше заключать договор долевого участия. В случае банкротства строительной компании требования дольщиков будут обеспечены двойным обременением. Такой договор также защитит клиента от двойной продажи квартиры.

Покупка «вторички»

Вторичное жильё банки тоже подвергают проверке. Финансируются только квартиры в домах, вошедших в эксплуатацию не более 30 лет назад. Неликвидную недвижимость в виде малосемеек, старых хрущёвок или комнат в коммуналках банки даже не рассматривают в качестве объекта покупки и залога.

При выборе квартиры обратите внимание на коммуникации, состояния помещений, давность проведения капремонта. Даже о соседях стоит расспросить, причём не только у продавца, но и у жильцов дома. Проблемные соседи могут испортить жизнь на долгие годы. Банк этим заниматься не будет, поэтому побеспокойтесь об этом сами.

Проверьте всеми способами юридическую «чистоту» квартиры ещё до подписания договора. После оформления жилья в собственность всплывшие проблемы будут только вашими, и только вам (а не банку) придётся разбираться в суде с «тёмными пятнами» приобретённой в ипотеку жилплощади.

Валютные риски

Ипотека оформляется обычно на 10, 20, а то и на 25 лет. За это время жизнь в стране может круто измениться.

В финансовом плане это проявляется первым делом в обесценивании рубля, повышении или снижении цен на недвижимость и пр. Для заёмщика это может грозить увеличением ставки и ежемесячного платежа.

Именно поэтому специалисты рекомендуют брать ипотечный кредит исключительно в отечественной валюте. А ещё важно обратить внимание на разновидность ставки.

Берите ссуду по фиксируемой ставке, а не по плавающей, даже если банки предлагают очень привлекательный процент. Любая нестабильность в стране отразится на значении плавающей ставки, а значит увеличит стоимость ипотеки.

Риски, связанные с залогом

Находясь в залоге столь длительное время, приобретённая недвижимость может быть повреждена или утрачена в результате стихийных бедствий или противоправных действий со стороны третьих лиц.

Утрата квартиры

Повреждение или утрата имущества может иметь для заёмщика самые неприятные последствия. В подобном случае заёмщик первым делом должен уведомить банк о случившемся.

Если имущество повреждено, то банк даст время на восстановление и ремонт помещений. В случае полной утраты от заёмщика потребуют предоставление иного равноценного залога.

Если такового не окажется, банк вправе расторгнуть договор и потребовать погашения долга в досрочном порядке.

Иски третьих лиц

Если на квартиру предъявляют свои права сторонние лица, то проблемы опять же возникнут у заёмщика. Имущество весь кредитный период находится под залогом у банка, даже если сменяется собственник. Залог всегда следует за вещью – таково российское законодательство.

Подводные камни по ипотеке, связанные с банком

Общий порядок системы ипотечного кредитования регламентируется ФЗ-№ 102. Однако каждый банк дополнительно внедряет свою индивидуальную политику, касающуюся оформления ипотеки, которая связана с требованиями к залоговому объекту, заёмщику, размера ставки и комиссий.

Ограничения в договоре

Ипотечный договор может содержать в себе некоторые уловки и хитрости, которые вряд ли распознает человек, не знакомый с кредитной политикой. Цель этих уловок направлена на то, чтобы заёмщик был зависим от банка.

Ограничения могут касаться аренды объекта залога, перепланировки и обмена. Все эти манипуляции должник обязан осуществлять только с согласия кредитора.

Изучая кредитный договор, обратите внимание на пункты, касающиеся запрета на досрочное погашение, а также пункты, допускающие изменение процентного индикатора ставки в одностороннем порядке. Если такие пункты имеются в договоре, то заёмщик вправе оспорить их в суде, поскольку они нарушают гражданское законодательство.

Комиссии

Особо «жадные» кредиторы стараются заработать на любой услуге, предлагаемой клиенту. Банки берут за:

  • Рассмотрение заявки;
  • Выдачу займа;
  • Обмен валюты;
  • Перевод средств с одного счёта на другой;
  • Выпуск карты.

Существуют и другие скрытые комиссии, о которых следует узнать у сотрудников банка заранее.

Оценка

Хочется клиенту или нет, но оценить покупаемый объект придётся. Причём сделать это должен специалист, и стоит эта услуга от 2 до 10 тысяч рублей. Стоимость объекта, указанная в оценочном акте, и будет обозначена в договоре. Так предписывает закон, и с этим не поспоришь.

Иногда банк навязывают заёмщику услуги аккредитованного у них оценщика. Это неправильно и может оказаться дорогим «удовольствием». Но если кредитор настаивает, то клиенту придётся с этим условием согласиться.

Страхование

Вышеупомянутый закон «Об ипотеке» предписывает обязательное страхование объекта залога. Здесь у заёмщика нет права на выбор: страховать или нет. А вот дополнительные виды страхования (жизни заёмщика, титула) не входят в категорию обязательных.

Кредиторы же часто настоятельно рекомендуют приобретать вторичные или комплексные полисы, которые существенно бьют по карману. Клиент вправе отказаться, но банки обычно отвечают на это повышением процентной ставки на 1 пункт.

Подводные камни у клиента в голове

Любому заёмщику немного страшно оказаться перед банком в таком большом долгу да ещё на столь длительный срок. Кто-то справляется со своими страхами, а у кого-то они заседают в голове и не дают спокойно жить. Чего боятся должники?

Стать неплатёжеспособным

На этапах принятия решения и оформления ипотеки все клиенты задумываются о том, сколько они смогут платить без ущерба для основного бюджета семьи. Абсолютно каждый пытается рассчитать приемлемый платёж вручную или с помощью кредитного калькулятора.

Но ни один заёмщик не в состоянии предугадать, как сложится жизнь и какие обстоятельства возникнут на пути погашения ипотеки. На самом деле за долгий период выплат может произойти всякое: и приятное, и трагическое. Именно последнего и боятся должники.

Специалисты рекомендуют рассчитывать приемлемую сумму платежа так, чтобы кредит не стал тяжким бременем и не приходилось экономить на всём. При расчётах бюджета оставляйте часть средств свободными. Лучше растянуть ипотеку на более длительный срок и облегчить кредитную нагрузку. Часть свободных средств откладывайте в резерв на случай форс-мажоров.

А вдруг переезд?

Бывает и такое. Может появиться работа в другом городе, или семейные обстоятельства вынудят переехать. Не стоит этого бояться. Филиалы банков есть во всех городах. Обременённую квартиру с согласия банка можно продать или обменять. Ипотеку везде и во всех банках сейчас рефинансируют и даже на более выгодных условиях. Помните: всё решается.

Как быть с ремонтом?

Любое жилище периодически требует ремонта. Годами ничего не делать в квартире невозможно. И об этом нужно думать заранее, ещё на стадии оформления ипотеки. Если кредитная нагрузка будет щадящей, а в бюджете будут оставаться свободные средства, то через какое-то время после заселения можно скопить и на ремонт. В ином случае ищите подработку. А бояться волка – в лес не ходить.

А может свободные средства пустить на гашение ипотеки?

Можно и так. Но тогда у вас не будет того, что в народе называется «НЗ», т.е. резервных средств. На самом деле это очень важно психологически. Когда у человека есть запасные средства, живётся намного спокойнее. Каждый день засыпать и просыпаться с мыслью «Чем платить ипотеку, если что-нибудь случится?» – да на это никаких нервов не хватит.

Государство поможет или нет?

Действительно, государство разработало ряд программ, которые реально работают и помогают некоторым категориям заёмщиков. Материнский капитал, налоговые вычеты, субсидирование молодых семей с детьми, бюджетников – всё это можно и нужно использовать для снижения кредитной нагрузки.

Подводные камни по спецпрограммам в 2019 году

В текущем году определённые категории российских граждан могут воспользоваться в ходе оформления ипотеки такими программами, как:

  • Военная ипотека;
  • Молодая семья;
  • Материнский капитал;
  • Деревянная ипотека;
  • Социальная ипотека;
  • Семейная ипотека под 6 % годовых.

Как реализуются эти программы?

Ипотека для военнослужащих

Если военнослужащий более 3 лет является участником накопительно-ипотечной системы (НИС), то он может воспользоваться этой программой и приобрести жильё стоимостью до 2,33 млн. руб. под 9,5% годовых.

Накопительная система позволит участнику собрать средства на первый взнос. Ежемесячные платежи, перечисляемые из бюджета, будут постепенно гасить ипотеку. Но есть одно важное условие: военнослужащий не может уволиться, пока не будет погашен кредит, иначе ему придётся возвращать государству все средства.

Программа «Молодая семья»

Это разновидность льготной ипотеки с выделением государственных субсидий. Участниками программы могут стать семьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, в которых хотя бы одному из супругов ещё не исполнилось 35 лет. Размер субсидий обусловлен регионом проживания и количеством членов семьи.

Материнский капитал

В 2019 году программа с выдачей семейного сертификата, стартовавшая несколько лет тому назад, продолжает работать. Сейчас средства маткапитала можно направить не только на улучшение жилищных условий, но и на другие нужды. Но практика показывает, что чаще всего семья решает использовать 453 тыс. руб. на покупку жилплощади в ипотеку.

Деревянная ипотека

Так называют льготную ипотеку, направленную на покупку дома из дерева. Здесь стоит уточнить, что именно на покупку, а не на строительство. Субсидия государства представлена в виде снижения процентной ставки на 5%, так что конечный показатель ставки зависит от банка, а не от государства.

Особенность этого вида жилищного кредитования ещё в том, что приобретаемый дом не нужно передавать в залог банку. Заёмщик обязан оплатить первый взнос, составляющий 10% от стоимости дома.

Социальная ипотека

Социальной ипотекой могут воспользоваться малообеспеченные слои населения, многодетные семьи, инвалиды или семьи с инвалидами, а также бюджетники, нуждающиеся в жилье. Данным категориям государство предоставляет субсидии или льготную процентную ставку по кредиту, компенсируемую из бюджетных средств. Но для получения субсидии необходимо стать в очередь, которая може длиться годами.

Семейная ипотека под 6% годовых

Данной программой могут воспользоваться семьи, в которых родился второй или третий ребёнок. Период действия программы заканчивается в 2022 году. Льготная ставка в 6% не будет меняться в течение 8 лет. Остальной срок кредита придётся выплачивать по ставке рефинансирования.

Купить жильё в рамках данной программы можно только у юридических лиц. Сумма займа зависит от региона: 3 млн. – для регионов, 8 млн. – для москвичей.

Ипотека – это целая система, которая с одной стороны направлена на благие цели – помочь гражданам купить своё жильё, а с другой – это сделка, которая должна быть выгодна банку.

Именно поэтому в ипотечном кредитовании много нюансов и подводных камней. Чтобы эти «камни» не затянули вас в долговую яму, надо прийти в банк, зная всё об ипотечном кредитовании.

Надеемся, наши рекомендации помогут всем потенциальным заёмщикам пройти кредитный путь без особых сложностей.

Источник: https://Bizneslab.com/podvodnye-kamni-ipoteki/

Ссылка на основную публикацию