Договор титульного страхования — как оформить, типовые условия, срок действия

Главная » Недвижимость » Общая информация

Договор титульного страхования - как оформить, типовые условия, срок действия

  • На основании существующих законов нашего государства право собственности дает собственнику правомочия на владение и непосредственное распоряжение объектами недвижимости.
  • Но существуют определенные условия, по которым данное право может оспариваться и утрачиваться.
  • В итоге недвижимое имущество будет изыматься у владельца.

Что такое титульное страхование?

  1. Титульное страхование при сделках с недвижимостью – это такой вид страхования, который обеспечивает возмещение убытков, если происходит утрата права собственности на приобретенное недвижимое имущество.
  2. Зачастую такое страхование выступает в качестве непременного требования банковской организации при выдаче гражданину ипотечного кредита.

  3. Этот вид страхования стоит рассматривать как важную финансовую гарантию, предназначенную для добросовестного приобретателя недвижимого имущества на тот случай, если объект, который был приобретен, будет изыматься у владельца по разнообразным причинам.

  4. Это относится к случаям:
  1. Если договор купли-продажи был заключен:

    • в нарушение положений законодательства;
    • с участием недееспособного гражданина;
    • с участием несовершеннолетнего;
    • с участием ограниченно дееспособного гражданина;
    • гражданином под влиянием заблуждения;
    • гражданином, который не способен руководить собственными действиями либо понимать значение указанных действий при совершении сделки;
    • гражданином, который находился под влиянием насилия, угрозы, обмана, стечения каких-либо тяжелых обстоятельств, в результате злонамеренного соглашения других сторон сделки;
    • неуполномоченным лицом;
    • лицом, превысившим свои полномочия;
    • с участием неправоспособного юридического лица;
  2. Если право собственности на недвижимое имущество имеется у третьих лиц даже после того, как произошло его отчуждение.

Могут быть другие причины, которые указываются в законах, например обязательное титульное страхование при ипотеке.

Какие объекты подлежат титульному страхованию?

Договор титульного страхования - как оформить, типовые условия, срок действия

  • нежилые помещения;
  • офисы;
  • здания
  • квартиры;
  • комнаты;
  • гаражи;
  • земельные участки;
  • дачи;
  • коттеджи.

Но в данном случае стоит отметить, что страхуется именно имущественный интерес самого собственника, который находится в единой связи с владением, пользованием, распоряжением недвижимостью.

  • Договор титульного страхования - как оформить, типовые условия, срок действия
  • Возможно вы захотите узнать где застраховать квартиру, и что нужно при этом учитывать.
  • Или почитайте в ЭТОЙ статье о договоре страхования гражданской ответственности застройщика.

На какой срок заключается договор титульного страхования?

Существует возможность заключить данный вид договора на срок от одного года и до десяти лет. Эти сроки находятся во взаимосвязи с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации.

В нем содержатся положения, в соответствии с которыми оспаривание заключенной сделки возможно на протяжении трех лет, а иногда срок может увеличиваться и до десяти лет.

Специалисты рекомендуют заключать подобные договоры страхования всё же на десять лет.

Сколько стоит титульное страхование?

Договор титульного страхования - как оформить, типовые условия, срок действия
Цена страховки находится в зависимости от:

  • стоимости самого объекта недвижимости;
  • периода страхования;
  • степени риска, установление которой производится, основываясь на проведенной юридической экспертизе;
  • иных условий, которые имеют существенное значение.

Страховая стоимость – это действительная (реальная) стоимость недвижимости. Она может быть установлена в размере рыночной стоимости недвижимости, независимо от суммы, указанной в договоре купли-продажи, по которому эта недвижимость приобреталась.

Страховая сумма по такому договору не может превышать страховую стоимость недвижимости.

Учитывая срок действия договора, при страховании «от всех возможных рисков» (при утрате права собственности независимо от оснований, перечисленных ранее) страховой тариф будет установлен в следующем размере:

  • один год – 0,4-1,0%;
  • три года – 1,5-2,0%;
  • десять лет – 2,2-4,0%.

Что является страховым случаем?

В качестве страхового события будет выступать утрата страхователем недвижимости в результате того, что произошла потеря права собственности на данный имущественный объект на основании судебного решения, которое вступило в законную силу.

Под потерей же права собственности следует понимать прекращение страхователем этого права на недвижимость по перечисленным ранее основаниям.

Как выплачивается страховое возмещение?

Выплата возмещения происходит путем перечисления на банковский счет либо почтовым переводом (осуществляется за счет получателя), наличными денежными средствами либо другим способом, который предусмотрен договором.

После того как произошла выплата возмещения по наступившему страховому случаю, страховая сумма становится меньше на размер той суммы, которая была выплачена.

  1. Договор титульного страхования - как оформить, типовые условия, срок действия
  2. Возможно вас заинтересует информация о страховании жизни и здоровья при ипотеке.
  3. Или почитайте в ЭТОЙ статье о документах, необходимых для получения страховой выплаты.
     
  4. А здесь вы узнаете что делать если страховая компания отказала в выплате: //auto/pay/ne-platit-strakhovaya.html

Как можно застраховаться?

Договор титульного страхования - как оформить, типовые условия, срок действия
Необходимо помнить, что правом заключить подобный договор обладают лишь собственники данной недвижимости (к ним относятся граждане, индивидуальные предприниматели, юридические лица).

Последовательность действий:

  1. Необходимо собрать все нужные документы для заключения сделки. Именно они будут выступать основой оценки вероятности предъявления в последующем претензий уже к новому собственнику.

  2. С учетом имеющейся степени риска страховым агентом будет рассчитан тариф титульного страхования;

  3. Стоит тщательно изучить все страховые компании, наличие у них действительных лицензий, их финансовую стабильность, положения о правилах и условиях страхового договора.

    В итоге нужно выбрать ту компанию, с которой будет выгоднее заключить договор;

  4. Последний этап состоит из подготовки, согласования и непосредственно заключения договора.

Подведем итоги

  1. Титульное страхование предоставляет возможность возмещения убытков при потере права собственности на недвижимость.

  2. Основания для потери данного права перечислены в гражданском законодательстве.

  3. Объектами данного вида страхования выступают жилые и нежилые помещения и земельные участки.

  4. Срок действия такого договора может длиться от 1 года до 10 лет.

  5. Стоимость титульного страхования недвижимости зависит от срока договора.

  6. Страховым случаем выступает утрата права собственности.

  7. Возмещение осуществляется способом, предусмотренным договором.

  8. При выплате возмещения страховая сумма станет меньше на размер данной выплаты.

Видеосюжет о титульном страховании недвижимости

Источник: https://StrahovkuNado.ru/dom/n-info/strakhovanie-nedvizhimosti.html

Что означает титульное страхование недвижимости?

Приобретение недвижимого имущества является сложным и ответственным мероприятием, сопряженным с оборотом крупных финансовых средств. Подобный вид сделок особенно привлекателен для мошенников, так как выгода, получаемая в результате такой аферы, достаточно велика по сравнению с первоначальными затратами.

Договор титульного страхования - как оформить, типовые условия, срок действия

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 455-03-75. Это быстро и бесплатно!

Предусмотреть абсолютно все нюансы при оформлении сложных юридических документов на практике не всегда является возможным. Как тогда обезопасить себя и свои финансы от недобросовестных продавцов?

Полезно знать! Одним из видов защиты при осуществлении купли-продажи недвижимости выступает титульное страхование. Оно позволяет защитить право покупателя на приобретенную им собственность, а также получить обратно потраченные деньги в случае аннулирования сделки.

Что такое титульное страхование недвижимости?

Титульное страхование, или, как еще его называют, страхование правового титула, предоставляет защиту от риска финансовых потерь, которые может понести покупатель после признания договора купли-продажи недействительным или незаконным по решению суда.

Причиной подобного судебного решения могут стать:

  • Неучтенные имущественные интересы детей, не достигших восемнадцатилетия, а также наследников, и заинтересованных персон, отбывающих тюремное наказание;
  • Нарушения, произошедшие при осуществлении настоящей или предшествующих сделок с данным объектом собственности;
  • Неправомочные постановления суда;
  • Недееспособность покупателя или продавца.

Примечание! Правовой титул – это доказательство законного и исключительного права на владение недвижимостью в задокументированном формате.

Какие объекты страхуют?

Оформление такой страховки может осуществляться для недвижимых объектов определенного типа:

  • Квартира;
  • Дом;
  • Дополнительная пристройка;
  • Приусадебный участок;
  • Служебные и технические сооружения.

Риски, от которых защищает титульное страхование

Договор титульного страхования - как оформить, типовые условия, срок действия

Ключевым риском, от которого предохраняет страховка правового титула, является потеря права собственности на недвижимый объект, обозначенный в полисе. Страховым случаем будет любая причина, повлекшая за собой отмену права собственности на застрахованное имущество.

Примечание! Риск – событие, которое наносит непоправимый вред объекту страхования.

Отличительная особенность данного вида страховки — это защита не от будущих неприятностей, а от произошедших, но еще не выявленных.

Самый опасный, с точки зрения приобретения недвижимости, это рынок вторичного жилья. Сделки, осуществляемые на его просторах, полны подводных камней, которые представляют собой полный спектр нюансов, связанных с:

  • Предшествующими оформлением права собственности;
  • Наследственными делами;
  • Мошенническими схемами.

Жилье, приобретенное на стадии возведения (договор между строительной компанией и дольщиком оформляется после регистрации права собственности), тоже может быть подвержено данному виду страхования. Полис защитит интересы покупателя, когда застройщик производит мультисделку по отношению к одной квартире и нескольким покупателям одновременно.

Важно! Дома, возводимые в соответствии с ФЗ №214 – ФЗ «Об участии в долевом строительстве», страхование правового титула нецелесообразно. Его функции выполняет договор долевого участия (ДДУ), по которому зачисление финансового вознаграждения застройщику осуществляется после госрегистрации сделки.

Как заключить договор титульного страхования?

Договор титульного страхования - как оформить, типовые условия, срок действия

Для заключения договора можно обратиться, как, напрямую, к страховой компании, так и к ее представителям, специалистам риэлтерского агентства. Между физическим (юридическим) лицом и страхователем заключается соответствующий договор, который будет основанием для компенсации убытка при наступлении страхового случая.

Оформление документов происходит по следующей схеме:

  • Заполнение заявления по форме агентства;
  • Осмотр страхуемого имущества;
  • Предоставление необходимого пакета документов страхователю;
  • Глубокая экспертиза недвижимости страховой компанией;
  • Вынесение решения о принятии или отказе титульного риска.
Читайте также:  Финансирование системы омс: взносы, формирование доходов и финансовое обеспечение

Далее, если было принято положительное решение:

  • Уплата страховой премии;
  • Заключение договора.

Важно! Если страховая компания отказалась заключать договор или выдвинула требования о внесении неоправданно высокой страховой премии, то это повод задуматься о целесообразности приобретения такой недвижимости.

Необходимые документы

Основной пакет документов, нужных для проведения процедуры, включает в себя:

  • Паспорта и их копии от обеих сторон;
  • Кадастровый паспорт с планом отчуждаемого участка земли;
  • Техпаспорт предмета страхования;
  • Выписка из домовой книги;
  • Свидетельство о праве собственности на объект титульного страхования;
  • Документы, на основании которых передавалось право собственности в течение последних пяти лет.

В зависимости от каждой конкретной ситуации страхователь может потребовать дополнительные справки, вот некоторые из них:

  • Документы, подтверждающие вступление в наследство, свидетельство о смерти и завещание;
  • Разрешение опекунского совета (при наличии несовершеннолетних собственников);
  • Согласие второго супруга, заверенное у нотариуса (если предмет страхования является (-лялся) совместно нажитым имуществом);
  • Справка о дееспособности (если присутствуют собственники пенсионного возраста).

Срок действия договора титульного страхования

Данный договор имеет несколько вариантов сроков, на которые его можно заключить:

Полезно знать! Десятилетний срок не случайно определили, как предельный. Согласно гражданскому законодательству, он является пиковым для подачи иска о признании сделки с недвижимостью недействительной.

Расчет страховой премии

Договор титульного страхования - как оформить, типовые условия, срок действия

У большинства интернет-сайтов крупных компаний имеется электронный калькулятор титульного страхования. Посетитель такого ресурса без труда сможет вписать в него все необходимые данные, проанализировав которые, искусственный интеллект выдаст примерную сумму страховой премии.

Калькулятор при подсчете ориентируется на три из четырех основных параметров, влияющих на стоимость страховки:

  • Страховой период;
  • Количество предшествующих сделок с приобретаемой недвижимостью;
  • Цена объекта.

Ключевое влияние на сумму страхового взноса оказывает степень риска. Ее определяет сама компания в процессе проведения юридической экспертизы.

Средний тариф на титульное страхование сделок с недвижимостью составляет 0,2-2,5% в год от ее рыночной стоимости в год. Выплата может осуществляться, как по определенному договором графику, так и сразу в полном размере.

Важно! При единовременной оплате всего периода действия полиса страхователю предоставляют скидки, а также существует масса программ льготной тарификации.

Первые три года, после совершения приобретения, самые рискованные, поэтому большая часть страхового вознаграждения выплачивается именно в этот период. Впоследствии размер коэффициента страховой выплаты уменьшается.

Стоимость

Стоимость титульного страхования – это реальная цена недвижимости, она устанавливается в размере рыночной цены, вне зависимости от суммы, прописанной в договоре покупки. Стоимость устанавливается на основании заключения независимого эксперта или БТИ.

При возникновении страхового случая, выплаты будут рассчитываться, исходя из установленной экспертом стоимости за минусом суммы франшизы.

Важно! Страховое возмещение начисляется согласно договору без учета инфляции.

Когда наступает страховой случай?

Договор титульного страхования - как оформить, типовые условия, срок действия

Наступление страхового случая фиксируется в тот момент, когда застрахованное лицо полностью лишается права собственности на объект недвижимости — в момент официального признания сделки купли-продажи ничтожной.

Примечание! Если в процессе судебных разбирательств на право собственности было наложено частичное обременение, например, восстановление права проживания одним из предыдущих жильцов, то такое развитие событий не попадает в сферу рисков, предусмотренных титульным страхованием.

Порядок возмещения ущерба

Для получения компенсационной выплаты необходимо предоставить страхователю следующий пакет документов:

  • Договор страхования;
  • Паспорт держателя полиса;
  • Решение суда об аннулировании сделки.

Все расчеты производятся согласно договору и включают в себя выплату:

  • Полной рыночной стоимости утерянного объекта недвижимости, установленной в момент заключения правоустанавливающего документа;
  • Компенсации дополнительных расходов (если имеются таковые письменные договоренности).

Примечание! Страховая компания не обязана участвовать в судебном делопроизводстве. За исключением ситуаций, когда иное предусматривает соглашение страхования.

Как оформить титульное страхование при ипотеке?

Договор титульного страхования - как оформить, типовые условия, срок действия

Титульное страхование является частью комплексного ипотечного страхования. Заключение подобного договора производится на добровольной основе. Однако, при уклонении от приобретения страховки титула, наличие риска потери права собственности автоматически закладывается в процентную ставку по кредитованию, увеличивая ее на 1-2 пункта.

Полезно знать! Титульное страхование имеет ряд очевидных преимуществ. Основным из них выступает единовременное возмещение утраченных при совершении купли-продажи средств после потери права собственности на приобретенную недвижимость, исходя из ее рыночной стоимости.

Такое стечение обстоятельств очень выгодно для покупателя, так как, после пережитых им треволнений, он без особых трудностей сможет начать действовать с чистого листа без финансовых потерь.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: +7 (499) 455-03-75 (Москва) +7 (812) 407-26-30 (Санкт-Петербург) 

Это быстро и бесплатно!

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: +7 (499) 455-03-75 (Москва) +7 (812) 407-26-30 (Санкт-Петербург) 

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://realtymill.ru/obshhee/straxovanie/titulnoe-straxovanie-nedvizhimosti-poryadok-dejstvij-stoimost-i-sroki-pri-zaklyuchenii-dogovora.html

Договор титульного страхования: оформление и расторжение

При страховании имущественных интересов между страховщиком и страхователем заключается договор, содержащий в себе все условия такого страхования.

Отдельного законопроекта, регулирующего титульное страхование, нет, потому в данном случае вопрос регламентируется 48 главой Гражданского кодекса «Страхование» и Федеральным законом «Об организации страхового дела».

Что содержит в себе договор титульного страхования? На какой срок он заключается? Можно ли его расторгнуть? Дадим ответы на эти вопросы в данной статье.

Основные условия

Несмотря на отсутствие четкого определения в законодательстве, титульное страхование является одним из подвидов имущественного страхования. В свою очередь, Гражданский кодекс определяет, что всякий договор имущественного страхования должен непременно содержать существенные условия страхования. К таким существенным условиям статья 942 Гражданского кодекса Российской Федерации относит:

  • Страхуемое имущество и (или) имущественный интерес. В данном случае страхуется право собственности добросовестного приобретателя на полученную им во владение недвижимость;
  • Страховой случай. Перечень событий, при наступлении которых страхователь получит компенсационную выплату. При титульном страховании единственным страховым риском является судебное решение, по которому добросовестный приобретатель может лишиться права собственности, так как 35 статья Конституции РФ определила, что лишить собственника его имущества можно только по решению суда;
  • Страховая сумма. Размер потенциальной страховой выплаты. В случае со страхованием титула, размер страховой суммы определяется исходя из рыночной стоимости недвижимости на момент заключения договора страхования. Реже в учет берется сумма, указанная в договоре купли-продажи;
  • Срок действия договора. Может оговариваться исходя из:
    • условий ипотечного кредитования, когда заемщик вынужден застраховать имущество на весь период погашения кредита;
    • договора краткосрочного владения имуществом;
    • сроков исковой давности.

При определении времени действия договора, исходя из сроков исковой давности, необходимо учитывать положения Гражданского кодекса. Так, договор страхования может заключаться на 1 год (срок исковой давности для оспаривания сделки, п. 2 ст.

181 ГК РФ), на 3 года (срок исковой давности для признания сделки ничтожной, п. 1 ст. 181 ГК РФ), на 10 лет (максимальный срок исковой давности, п. 2 ст. 196 ГК РФ).

Помимо существенных условий договор титульного страхования должен содержать следующую информацию:

  • Страховая премия. Сумма, уплачиваемая страхователем при заключении договора страхования. Размер страховой премии зависит от базовых тарифов, установленных СК на страхование титула, и от применяемых повышающих коэффициентов для конкретно взятого дела. По состоянию на 2018 год средний размер базового тарифа составляет 0,3%-0,7% от общей стоимости страхуемой недвижимости;
  • Оговорки. Страховая компания может исключить из списка страховых случаев некоторые пункты или оговорить особенный порядок произведения страховой выплаты при наступлении отдельных страховых случаев. Например, компенсация не будет выплачена или будет выплачена не в полном объеме, если страхователь потерял недвижимость на основе определенной статьи в законодательстве, или если решение о конфискации принималось определенным судом;
  • Исключения. Устанавливается конкретный перечень случаев, при наступлении которых страхователь не получит компенсационной выплаты. К их числу относят:
    • потеря права собственности по вине самого страхователя;
    • потеря права собственности вследствие уголовного преследования страхователя;
    • потеря права собственности из-за ненадлежащего (неправомерного) использования объекта недвижимости;
    • потеря права собственности в связи с нововведениями в законодательстве.
  • Дополнительное покрытие. Договором определяется возможность компенсационных выплат не только за текущую рыночную стоимость недвижимости. Так, проведение ремонта в квартире квалифицируется как неотделимые улучшения, и если это определено условиями договора, страхователь может достраховать повысившуюся рыночную стоимость недвижимости. Также в договор может быть включен пункт об оплате услуг юриста, который будет необходим при появлении споров с объектом страхования.

Страховая компания разрабатывает типовой договор еще на стадии андеррайтинга (изучения страхового продукта).

По итогам рассмотрения каждого, отдельно взятого страхового дела, страховщик может добавить в соглашение несколько новых условий, или наоборот, убрать лишние пункты.

Также определяется и размер страховой премии: по итогам предварительного андеррайтинга устанавливается базовая тарифная ставка, а на основе изучения конкретно взятого дела к базовой ставке могут быть применены повышающие коэффициенты.

Можно ли расторгнуть соглашение?

Страхование титула является добровольным.

Читайте также:  Договор дмс - что это, оформление и расторжение, условия, срок действия

В таком случае следует обратить внимание на статью 958 ГК РФ, где указано, что до наступления страхового случая страхователь может в любой момент отказаться от страховки, при этом он сохранит за собой право на уплату ему страховой премии за неиспользованную часть страхового договора. Но второй абзац 3 пункта вносит поправку, что выплата неиспользованной части страховой премии возможна только в том случае, если таковая возможность предусмотрена в договоре страхования, что почти наверняка лишает страхователя шансов на возврат уплаченного им страхового взноса. Однако согласно указанию Центробанка России, если страховой договор был расторгнут в первые две недели, страховщик обязан вернуть страхователю всю сумму страховой премии, если до этого момента не наступил страховой случай.

Договор титульного страхования - как оформить, типовые условия, срок действия

В случае с ипотечным кредитованием важно учитывать положения статьи 31 Федерального закона №102 от 16.07.1998 «Об ипотеке», которая гласит, что заемщик обязан застраховать объект залога, коим в данном случае является недвижимое имущество.

Но это не значит, что при ипотечном кредитовании страхователь не может расторгнуть договор страховки.

За ним по-прежнему остается это право, за тем лишь исключением, что при расторжении договора он обязан заключить новый, в ином случае это будет перечить нормам Федерального закона «Об ипотеке» и к заемщику могут быть применены санкции со стороны банка.

Заключение

Таким образом, страхование титула — это добровольное имущественное страхование.

В таком случае оно регламентируется положениями Федерального закона «Об организации страхового дела», 48 главой ГК РФ и в некоторой степени Федеральным законом «Об ипотеке».

Гражданский кодекс определил, что договор имущественного страхования в обязательном порядке должен включать в себя 4 основных пункта. На практике такой договор включает куда больше обязательных пунктов.

Источник: https://insur-portal.ru/mortgage/dogovor-titulnogo-strahovaniya

​Что такое титульное страхование

Договор титульного страхования - как оформить, типовые условия, срок действия

Страхование имущества на случай его утраты в результате прекращения права собственности (страхование титула) является одним из самых спорных видов страхования. На различных форумах можно найти диаметрально противоположные мнения. Кто-то считает, что данный вид страхования гарантирует финансовую защиту при покупке недвижимости. Другие, наоборот, утверждают, будто российские страховщики составляют документацию таким образом, что ни один возможный случай покрываться не будет. Что такое титульное страхование и на что обратить внимание при ознакомлении с его правилами?

  • Риски титульного страхования
  • Определение титульного страхования в законодательстве отсутствует. В общем смысле под данным термином подразумевается риск утраты добросовестным приобретателем застрахованного объекта недвижимости вследствие лишения права собственности по причинам, не зависящим от страхователя, на основании вступившего в законную силу решения суда, в том числе:
  • — вследствие признания недействительной сделки, в результате которой страхователь приобрел право собственности;
  • — вследствие истребования застрахованного объекта недвижимости из чужого незаконного владения (удовлетворения судом виндикационного иска), в том числе по причине признания недействительными каких-либо сделок, предшествовавших той сделке, в результате которой страхователь приобрел право собственности.
  • Согласно положениям Гражданского кодекса, сделка может быть признана недействительной на основаниях, предусмотренных законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Исходя из судебной практики, связанной с прекращением права собственности на недвижимое имущество, среди основных рисков можно выделить:
  • — нарушение прав лиц, не являющихся сторонами сделки (несовершеннолетних детей, предыдущих владельцев, наследников);
  • — некорректная документация по объектам недвижимости (несовпадение сведений, указанных в правоустанавливающих и иных документах на объект недвижимости);
  • — установление факта мошенничества в последней или предыдущих сделках;
  • — признание недееспособным одного из участников сделки;
  • — совершение сделки под влиянием обмана, насилия, угрозы или в результате злонамеренного соглашения сторон.

На основании статьи 167 ГК РФ в случае признания сделки недействительной каждая из сторон обязана вернуть другой все полученное, а в случае невозможности возврата возместить его стоимость.

Согласно статье 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованиям о признании ничтожной сделки недействительной составляет три года.

А в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, максимальный срок исковой давности составляет до десяти лет со дня совершения сделки.

Для рассмотрения вопроса о принятии какого-либо объекта на страхование сотрудники страховщика стараются подробно рассмотреть титульную историю объекта и самого продавца недвижимости.

Но досконально проверить ранее оформленные сделки практически невозможно.

Договор титульного страхования не является публичным, поэтому страховые компании могут отказать вам в страховании при наличии слишком высокого риска по объекту.

На что обратить внимание в титульном страховании

В теории титульное страхование выглядит как надежный инструмент, обеспечивающий покупателю недвижимости финансовую защиту.

Но, к сожалению, на практике многие страховые компании для минимизации своих убытков составляют правила страхования таким образом, что самые вероятные страховые случаи договором не покрываются.

Если вы решили застраховать титул по приобретаемой недвижимости, необходимо очень тщательно подойти к выбору страховщика и внимательно изучить страховую документацию.

Первое, и самое основное, на что следует обратить внимание, это наличие в договоре страхования факта признания страховым случаем удовлетворения судом виндикационного иска. Именно это можно назвать основным риском в титульном страховании. Виндикационный иск — это иск истребования имущества из чужого незаконного владения.

Если с имуществом было произведено несколько сделок, в результате которых оно переходило от одного владельца к другому, возможна ситуация, когда последнему владельцу имущества будет предъявлен виндикационный иск. Это случится, если во время проведения одной из сделок были нарушены права собственников.

Виндикационный иск может быть предъявлен даже добросовестному приобретателю. Законный собственник может истребовать спорное имущество, в случаях, если имущество выбыло из владения помимо его воли. Часто в правилах страховщиков значится, что данный риск покрывается, только если это прямо указано в договоре.

И такие компании по умолчанию его, естественно, в договор не вносят.

Также следует учесть, что все страховые компании вносят обязательное условие о добросовестности приобретателя. В законодательстве добросовестным приобретателем считается тот, кто возмездно приобрел имущество у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать.

Такое условие безусловно справедливо, но в некоторых случаях судом добросовестность может трактоваться своеобразно. Например признание судом приобретателя недобросовестным было одной из причин первоначального отказа в страховой выплате по нашумевшему делу семьи Чалаевых, чью историю освещали Банки.ру.

Также особое внимание следует уделить исключениям из страхового покрытия. Основным риском утраты права собственности при приобретении недвижимости, который практически невозможно отследить, является признание сделки недействительной по причине нарушения прав собственности третьих лиц в ранее совершенных сделках с недвижимостью.

Страховщики стараются по возможности отгородить себя от этого риска и прописывают в договоре страхования исключение: случай не признается страховым, если он возник до заключения договора страхования, а последствия наступили в период действия договора (ретроспективное покрытие).

На сегодняшний день сформировалась судебная практика, признающая данное исключение ничтожным.

В случае вынесения судом решения о недействительности сделки, суд обяжет лицо, выступающее продавцом по вашему договору купли-продажи, вернуть вам полученные денежные средства. Вероятность того, что другая сторона сделки добровольно захочет возвращать деньги, крайне мала.

В случае отсутствия материальных благ, на которые в порядке исполнительного производства можно наложить арест для дальнейшей реализацией имущества на торгах, с должника-гражданина может быть удержано не более пятидесяти процентов от официальных доходов. Таким образом, возврат долга может затянуться на очень долгий срок.

Поэтому стоит избегать в правилах страхования условий, что из суммы страхового возмещения удерживается сумма, которую согласно решению суда другие лица обязаны вернуть страхователю. Добросовестные страховые компании вносят условие, соответствующее норме ГК РФ о переходе к страховщику, осуществившему страховую выплату, права требования к лицу, ответственному за убытки.

В таком случае при полной или частичной компенсации убытка другой стороной сделки, страхователь обязан вернуть соответствующую долю страхового возмещения страховщику.

Если вы смогли найти страховщика, которые предлагает вам приемлемые условия и намереваетесь заключить договор титульного страхования, стоит обратить внимание на срок. Максимальный срок, в течение которого может быть предъявлен виндикационный иск, в некоторых случаях составляет до 10 лет.

Договор страхования лучше заключать именно на этот срок с ежегодной оплатой страховых взносов.

Так как датой страхового случая является дата вступления в силу решение суда, а суды по спорной недвижимости могут длиться не один год, если на момент окончания однолетнего полиса будет известно о подаче иска, страховщик может просто отказать вам в пролонгации.

На сегодняшний день титульное страхование развито практически исключительно в рамках страхования при получении ипотечного кредита.

Страховых компаний, занимающихся титульным страхованием незалоговой недвижимости – единицы.

Если в случае отказа страховщика в выплате по ипотечной квартире на помощь страхователю может прийти банк, в случае «добровольного» страхования титула страхователю приходиться рассчитывать только на свои силы.

Отказом в страховом возмещении может послужить не только отсутствие случившегося события в перечне застрахованных рисков, но и невыполнение страхователем обязательств при наступлении страхового случая, предусмотренных правилами страхования.

Или если страховая компания сочтет, что при оформлении договора клиент предоставил ложную информацию.

Читайте также:  Обязательное социальное страхование на случай временной нетрудоспособности, по беременности и в связи с материнством

Так как страховые случаи по данному виду страхования не являются массовыми, а сам продукт связан со многими юридическими тонкостями, то, как показывает практика, зачастую вопрос получения страхового возмещения решается только через суд.

Источник: https://www.banki.ru/news/columnists/?id=8462608

Титульное страхование

Главная страница » Титульное страхование

Договор титульного страхования рациональней заключать до заключения основного договора купли-продажи недвижимости, так как в этом случае:

  • юридическую экспертизу сделки проведет страховщик;
  • размер страховой премии будет ниже.

Принципиальное различие титульного страхования от обычного страхования имущества, в том что: в перовом случае под защитой титул собственности, а во втором страховой интерес обращен к объекту страхования в натуре (машина, дом и т.д.).

Полезно: не вдаваясь в теоретические нюансы, что следует понимать под титулом собственности на недвижимость, ограничимся тем, что сведения о титуле подлежат учету в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Право собственности признается зарегистрированным с момента внесения сведений в ЕГРН

Иными словами страхование риска утраты права собственности на объект недвижимости – это защита записи в ЕГРН от притязаний третьих лиц.

Титульное страхование (страхование утраты права собственности) применяется в России сравнительно недавно, в отличие от зарубежного опыта. Например, в США 90% сделок с недвижимостью осуществляются при параллельном страховании титула собственности.

Важно: принципиальной особенностью страхования титула является защита от обстоятельств, которые возможно уже произошли в прошлом, иными словами эти обстоятельства уже наступили (или нет) но покупателю о них неизвестно.

Указанный вид страхования отличен от классического имущественного страхования (страхования вещи), когда имущество, как объект страхования, под защитой от обстоятельств которые еще не наступили, но возможно наступят в период страхования.

Например, при страховании дома на случай наступления пожара, страхователю не будет выплачено страховое возмещение, если пожар наступил за пределами периода страхования (до или после действия договора страхования).

Цель титульного страхования — возместить убытки приобретателю недвижимости, если на титул (право собственности) заявят обоснованные требования иные лица и имущество будет передано им по судебному решению.

Полезно: под существенными условиями договора понимаются такие условия, в отсутствие которых договор будет признан незаключенным, так как его фактически невозможно будет исполнить.

Договор титульного страхования заключается между приобретателем недвижимости (страхователь) и страховой компанией (страховщик).

Страховая выплата по договору страхование риска утраты права собственности может причитаться как приобретателю недвижимости (страхователь) так и третьему лицу, например банку, выдавшему кредит (выгодоприобретатель).

В договоре титульного страхования важно обратить внимание и проанализировать следующие условия:

  • недвижимое имущество;
  • движимое имущество.
  • риск утраты имущества вследствие прекращения права собственности на него, на основании судебного решения.

Страховой случай – событие оговоренное договором, на случай наступления которого осуществляется страхование. К таковым случаям относятся:

  • признание договора купли-продажи имущества недействительным;
  • истребование имущества из незаконного владения;
  • истребование имущества, обремененного правами третьих лиц (залог, арест).

Важно: договор титульного страхования не убережет приобретателя от «неожиданных обременений», например: после приобретения квартиры новый собственник узнал, что квартира сдается в аренду на длительный срок, т.е. собственник не лишен титула собственника на квартиру, но и полноценно пользоваться ей не может. Так как в ней проживает арендатор (квартиросъёмщик), у которого ранее был заключен договор с предыдущим собственником.

В подобной ситуации приобретатель квартиры, прежде чем заселиться должен будет:

  • расторгнуть договор аренды;
  • выселить арендатора.
  • Страховая сумма — это сумма, в пределах которой страховая компания обязуется возместить ущерб. Размер страховой суммы влияет на размер страховой премии. Страховая сумма не должна превышать страховую стоимость.
  • также именуемая действительная стоимость, т.е. фактическая, рыночная стоимость страхуемого имущества.

Полезно: если страховая стоимость была определена страховой компанией на основании оценки, то один экземпляр этой оценки должен быть передан приобретателю имущества.

Страховая сумма устанавливается в размере стоимости застрахованного имущества. Также она может быть предусмотрена в размере суммы кредита, если он берется на покупку недвижимости, а недвижимость передана в залог банку.

Срок периода страхования может быть определен:

  • страхователем, если имущество приобретается за свои счет, в этом случаи рекомендуется застраховать титул на срок от 3-х лет (срок исковой давности) с момента заключения сделки.
  • банком, если имущество покупается за счет кредитных средств, в этом случае срок страхования будет равен сроку ипотеки.
  • Страховая премия — это плата за страхование, которую вносит страхователь. Страховую премию оплачивает приобретатель квартиры в порядке и сроки, оговоренные договором (могут быть скрытые комиссии!). Договором титульного страхования может быть предусмотрена возможность оплаты в рассрочку, в особенности, если период страхования составляет более 1-го года.

Полезно: страховая премия рассчитывается на основании страховых тарифов, при этом учитывается:

  • период страхования;
  • страховая сумма;
  • страховой риск.

Обычно размер страховой премии составляет от 0,2 до 2 % от стоимости имущества.

Анализ судебной практики свидетельствует о том, что при наступлении страхового случая, в вопросе выплаты страхового возмещения страховая компания упорно будет сопротивляться любым потугам страхователя получить причитающуюся страховую выплату.

Если страховой компании не удастся убедить/доказать, что произошедшее событие не является страховым случаем по заключенному договору титульного страхования, тогда, вероятнее всего, страховщика будет стремиться представить дело таким образом, мол приобретатель квартиры:

  • не предоставил информацию об объекте страхования в полном объеме;
  • не своевременно предоставил сведения о страховых рисках страховщику.

Из сказанного следует, что приобретателю (страхователю) необходимо предоставлять всю информацию об объекте страхования, также страхователю необходимо своевременно (лучше незамедлительно) сообщать страховщику сведения, которые могут повлиять на риск наступления страхового события.

К информации влияющей на фактор риска по договору страхования права собственности на объект недвижимости относятся любые сведения относительно ранее совершенных сделок с объектом титульного страхования, если:

  • отчуждаетелем объекта страхования (продавец, даритель и т.п.) на момент совершения сделки по передаче недвижимости был несовершеннолетним;
  • отчуждаетелем объекта страхования на момент совершения сделки по передаче недвижимости был недееспособным.
  • отчуждение недвижимости произошло под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной сделки или вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась;
  • отчуждение было проведено неуполномоченным лицом.
  • предыдущий собственник подал иск об истребовании застрахованного имущества из титульного владения страхователя.

1. Титульное страхование недвижимости что это? Вид страхования, при котором страхуется не вещь в натуре, а право собственности на нее.

То есть страховым случаем по договору титульного страхования может быть попытка предыдущего собственника признать договор купли-продажи квартиры недействительным, а вот разрушение недвижимости вследствие каких либо причин не может считаться страховым случаем при титульном страховании.

2. Титульное страхование и страхование титула в чем разница? Это равнозначные понятия.

3.

Цена титульного страхования? Рассчитывается индивидуально на основании тарифов принятых страховой компанией и зависит от: — периода страхования (срок действия договора страхования); — страховой суммы (стоимости недвижимости); — факторов страхового риска (сделка совершена либо ранее была совершена: несовершеннолетним, либо недееспособным, либо под действием обмана, насилия, на кабальных условиях).

Средняя стоимость титульного страхования на рынке варьируется от 0,2% до 2 % от стоимости недвижимости в год.

4. Страхование титула при ипотеке? Является скорее принудительной, чем нежели добровольной формой страхования, по условиям которой за счет приобретателя недвижимости страхуется титул в пользу банка. Банк обычно стимулирует заемщика более высоким процентом по кредиту, если не будет заключен договор титульного страхования.

5. Продавец квартиры пытается оспорить сделку, могу ли я заключить договор титульного страхования? Вероятнее всего нет, так как нельзя застраховать объект страхования от страхового случая, который уже наступил, титул собственника уже оспраивается.

6. Заключил договор титульного страхования, купил квартиру, после узнал, что квартира обременена арендой на длительный срок, будет ли признано это обременение страховым случаем? Нет, обременение квартиры в виде аренды не страховой случай, так как титул собственника не был изъят у приобретателя.

7. Как получить страховое возмещение по договору страхования титула? Как только приобретателю стало известно о попытках третьих лиц оспорить сделку купли-продажи квартиры, необходимо об этом предупредить страховщика. Если все же суд вынес решение об отчуждении квартиры, т.е.

наступил страховой случай, то необходимо: 1. подать заявление в страховую компанию, с приложением копии решения суда, вступившего законную силу; 2. предоставить дополнительные документы по требованию страховщика; 3.

подать досудебную претензию страховщику (если страховая выплата не была произведена в добровольном порядке);

4. подать исковое заявление в суд.

Источник: https://prosto-pravo.ru/titulnoe-strahovanie/

Ссылка на основную публикацию