Что такое ипотечные кредитные институты и в чем их особенности

Что такое ипотечные кредитные институты и в чем их особенности

На первом этапе важно выбрать программу с подходящими условиями в зависимости от покупки планируемого объекта, текущих условий проживая заемщика, наличия детей и т. д.

Какие виды ипотечного кредитования есть в России и в чем их особенности?

Сегодня людям, желающим взять в ипотеку жилье, банки предлагают различные программы, которые отличаются друг от друга видом приобретаемого жилья, условиями кредитования, особенностями получения займа.

Ипотеки классифицируются по таким признакам:

    Что такое ипотечные кредитные институты и в чем их особенности

  • по объекту недвижимости – первичное или вторичное жилье, квартира, дом, гараж, земельный участок, машино-место;
  • по процентной ставке – ее размер индивидуальный в зависимости от банка, выдающего ипотеку;
  • по длительности взятия ипотеки – от 15 до 30 лет;
  • по порядку выплаты задолженности – аннуитетные или дифференцированные платежи;
  • по наличию/отсутствию субсидий – социальная ипотека (например, для молодых семей, учителей, военнослужащих, пенсионеров) или не субсидированная ипотека;
  • с первоначальным взносом или без него;
  • по целям ипотечного кредитования – на покупку жилья, ремонт квартиры (дома).

Стандартные ипотечные программы банков в 2020 году

В сфере ипотечного кредитования банки не стоят на месте, они постоянно развиваются, совершенствуются, добавляют новые ипотечные предложения, понижают ставки и т. д.

Самыми популярными видами ипотеки на сегодняшних день являются такие программы (их названия могут отличаться, но условия ипотеки одинаковые):

    Что такое ипотечные кредитные институты и в чем их особенности

  • Ипотека на вторичное жильеодин из самых распространенных видов ипотеки, потому что заемщику не нужно брать большую сумму (в отличие от покупки недвижимости на первичном рынке) и условия кредитования обычно удовлетворяют требования заемщика. Особенность этого вида ипотеки в том, что банки требуют от заемщика застраховаться на случай потери трудоспособности либо на случай смерти.
  • Ипотека на «первичку» – выдается не всем заемщикам, а только тем, кто действительно может подтвердить свою платежеспособность. Обычно банки охотно выдают такую ипотеку в том случае, если у них есть договор с застройщиком.
  • Ипотека для молодой семьи и для улучшения жилищных условий – для ее оформления заемщику нужно собрать большой список документов, а также доказать в местной администрации, почему ему требуется квартира (проживает с супругой в арендованной квартире, у родственников, нет собственного жилья, у заемщика родился ребенок).
  • Ипотека под строительство дома – не такая распространенная, но и на нее есть претенденты. Особенность этой сделки в том, что к земле, на которой заемщик планирует возвести дом, банк предъявляет завышенные требования.

Социальные виды ипотеки: виды, формы

Сегодня люди пользуются любыми возможностями, чтобы хоть как-то улучшить условия ипотечного кредитования, взять деньги взаймы у банка по минимальной ставке, без первоначального платежа, с минимальными требованиями к кандидату и документам.

Сегодня банки предлагают россиянам следующие виды социальных ипотек:

    Что такое ипотечные кредитные институты и в чем их особенности

  1. «Молодая семья». Речь идет о том, что при оформлении ипотеки государство частично погашает задолженность. Чтобы воспользоваться этой возможностью заинтересованное лицо должно обратиться в орган местного самоуправления и написать заявление на участие в программе. Получить помощь от государства могут семейные пары, возраст которых меньше 35 лет. Обязательное условие – отсутствие у семьи жилой площади.
  2. Ипотека для военных. На нее могут рассчитывать военнослужащие по истечение 3 лет несения службы. Это федеральная программа, благодаря которой первоначальный взнос финансируется из средств городского бюджета. Претенденту на оформление военной ипотеки нужно зарегистрироваться в качестве участника НИС (накопительно-ипотечная система), получить свидетельство и открыть счет в банке. Каждый год на этот счет государство будет перечислять военному определенный размер выплат, а по истечении 3 лет службы военный может претендовать на оформление военной ипотеки.
  3. Ипотека с материнским капиталом. Семьи, в которых на свет появляется двое и больше детей, могут рассчитывать на помощь государства – материнский капитал. Эти деньги можно использовать для выплаты первоначального взноса по ипотеке.
  4. Ипотека для льготной категории граждан – малоимущих, бюджетников. Чтобы получить ипотеку на выгодных условиях, у заемщика не должно быть собственного жилья или оно должно являться неудовлетворительным с точки зрения проживания (например, размер жилплощади на 1 человека меньше нормативного значения).

Другие виды ипотечных кредитов

Кроме стандартных ипотечных программ банки предлагают нетиповые виды ипотеки:

    Что такое ипотечные кредитные институты и в чем их особенности

  • Корпоративная. Предоставляется сотрудникам определенных компаний, которые проработали в организации не меньше установленного срока (например, 3 года).
  • Ипотека с плохой кредитной историей. Некоторые банки для привлечения клиентов предлагают оформить ипотеку даже тем заемщикам, у которых плохая кредитная история. Но условия такой ипотеки жестче обычной: размер первоначального взноса не меньше 30%, процентная ставка выше, для оформления договора заемщик должен предоставить поручителя и залоговую недвижимость.
  • Ипотека для иностранных граждан. Важным условием во многих банках при оформлении ипотеки является наличие гражданства РФ. Но некоторые банки дают возможность иностранцам оформить ипотеку. Для этого нерезидент должен быть официально трудоустроен в России, платить налоги, работать не меньше 6 месяцев.
  • Ипотека на гараж, машино-место. Зачастую граждане берут ипотеку для покупки жилья – квартиры или дома. Но в некоторых банках есть интересные предложения, связанные с оформлением ипотечного договора, где предметом соглашения становится гараж, машино-место.
  • Ипотека для пенсионеров. Банки неохотно сотрудничают с теми заемщиками, которые уже перешагнули возраст 60 лет, поскольку понимают, что такие заемщики при оформлении ипотеки на 10-20 лет могут не заплатить ипотеку. Банки выдают ипотечный кредит пенсионерам только в том случае, если заемщик берет деньги на незначительный срок и на момент оформления соглашения ему исполняется не больше 65 лет.

Виды платежей по ипотеке

При подписании договора об ипотеке важно продумать, каким способом заемщику лучше будет оплачивать задолженность. Погашать ипотеку можно одним из двух способов:

  1. Аннуитетный платеж – предполагает выплату долга равными частями (вся сумма ипотеки разбивается на одинаковые транши). В первые месяцы или годы заемщик обычно выплачивает проценты по ипотеке, а остальная часть долга идет на погашение основного тела.
  2. Дифференцированный платеж – предполагает ежемесячные выплаты, но не в равных суммах. Изначально заемщику нужно погасить большую сумму, а со временем она будет снижаться пропорционально сроку кредитования.

Что такое ипотечные кредитные институты и в чем их особенности

Что лучше выбрать: аннуитетный или дифференцированный платеж?

При дифференцированном платеже заемщик переплачивает меньше, чем при аннуитетном способе оплаты. Плюс этого платежа в том, что с каждым разом заемщик платит все меньшую сумму по ипотеке, поскольку время на ее погашение тоже сокращается.

Минус дифференцированного платежа в том, что банки выдают по нему меньшую сумму ипотеки. Если человек захочет купить большой дом, который стоит больше 20 миллионов рублей, то не все банки согласятся прописать в ипотечных условиях оплату задолженности по дифференцированной схеме.

Минус аннуитетного платежа в том, что человек значительно переплачивает по такой ипотеке. А плюс такого платежа в том, что заемщик может взять сумму в 2 раза больше той, чем банк может предложить ему при дифференцированном платеже.

Какой вид ипотеки выгоднее?

Потенциальные заемщики опасаются оформлять ипотеку, боятся, что много переплатят, банк их обманет, курс валюты резко возрастет и цена на недвижимость упадет.

Чтобы понять, какой вид ипотеки для заемщика более выгодный, нужно учесть следующие моменты:

    Что такое ипотечные кредитные институты и в чем их особенности

  • если у заемщика есть накопленная сумма первоначального взноса и она больше, чем 30%, то ему тогда лучше оформить ипотеку с максимальным размером первого платежа. Тогда процентная ставка по договору будет меньше;
  • брать ипотеку нужно в той валюте, в которой заемщик планирует погашать задолженность (сегодня российские банки выдают ипотеку только в рублях);
  • если у заемщика есть зарплатная карта банка, где он хочет оформить ипотеку, тогда он может рассчитывать на скидку по процентной ставке;
  • если заемщик кроме основного страхования оформит еще и дополнительное (например, страховка на здоровье, жизнь, титульное страхование), тогда банк тоже может снизить для него процентную ставку по ипотеке.
  • Когда речь заходит о том, какая ипотека будет более выгодной для заемщика, нужно понимать, что критерии выгодности для каждого человека разные.
  • Кому-то выгодно оформить ипотеку без первоначального платежа, кто-то стремится оформить договор на максимальный срок, а кому-то важно получить государственную помощь при получении ипотеки.
  • Если человек решил брать ипотеку, тогда ему нужно определиться с подходящей программой, узнать, какие банки предлагают выгодные условия по этой программе.

Планируя купить жилье в ипотеку, потенциальный заемщик должен «промониторить» все предложения банков, выбрать для себя подходящую программу в конкретном финансовом учреждении.

Чтобы понять, какая ипотечная программа более выгодная, нужно расставить приоритеты и понять, что важно: ипотека без первоначального взноса, с увеличенным сроком кредитования, максимально возможной суммой займа или с наличием каких-либо льгот, субсидий.

Источник: http://ipoteka-expert.com/vidy-ipotechnogo-kreditovaniya/

Кредит и ипотека: в чем разница при покупке жилья, чем отличается жилищный займ, различия потребительского кредитования и ипотечного

В 2018 году популярность жилищного кредитования в стране достигла исторического максимума. Чтобы решить квартирный вопрос, россияне заняли у банков более 3 трлн рублей. Тенденция продолжается и в 2019. При этом банковские работники отмечают: во время первого обращения многие заемщики не имели четкого представления, в чем разница между ипотекой и жилищным кредитом.

Между тем именно знание ключевых отличий помогает понять, как выгоднее решить проблему с покупкой квартиры или дома и не перегрузить семейный бюджет долговыми обязательствами.

Ипотека или ипотечный кредит?

В обиходе понятия ипотеки и ипотечного кредита считаются тождественными, хотя с юридической точки зрения, разница существует. Чтобы разобраться в нюансах, приведем простой пример.

Человек хочет купить собственное жилье, обращается в банк и получает определенную сумму. Возвращает ее со временем с процентами, а приобретенная недвижимость становится залогом. Это ипотечный кредит.  Именно сам залог в законодательстве называется термином «ипотека».

Ипотечный кредит выдается кредитополучателю только на недвижимое имущество. Разрешено покупать новую квартиру, жилье на вторичном рынке, комнату, дачу, дом или участок земли, участвовать в долевом строительстве.

Читайте также:  Страхование счетов escrow - сумма, особенности, порядок и правила

Гарантией возврата средств для банка становится недвижимость, в которую вложены кредитные средства. Не отдаете деньги вовремя и по графику — расплачиваетесь с банком залоговой собственностью, то есть просто теряете жилье. Даже если другого у вас нет.

Кредит – масштабное экономическое понятие

Термин «кредит» означает заем денежных средств  на определенный период.  Ипотечное кредитование – лишь один из видов банковского продукта. По сути, кредит выступает товаром, который продает банк или другая организация. Оплачивается он за счет процентов. Их отдает кредитополучатель за использование одолженных финансов.

Кредит бывает залоговый и беззалоговый. К первому варианту относится ипотека. Выдаются деньги под поручительство и без поручителей. По своему назначению кредиты разделяются на целевые и нецелевые. К целевым относятся жилищные, ипотечные, образовательные, автокредиты.

В кредитной сделке всегда есть кредитор и кредитополучатель. Они заключают договор в соответствии с законодательством. В документе прописываются все условия: сроки погашения, размер процентной ставки, меры ответственности за нарушение договоренностей.

  • Может пригодиться:
  • Звонят коллекторы по чужому кредиту — что делать
  • Как оформить кредитные каникулы в Сбербанке

Виды кредитов на квартиру или дом

Когда клиент обращается в финансовое учреждение с целью одолжить деньги на квартиру, дом или коттедж, зачастую ему предлагают на выбор ипотечный или жилищный кредит. При этом путаница понятий часто возникает из-за схожести процесса получения средств на покупку.

Обязательные этапы в обоих случаях:

  • заемщик собирает пакет документов;
  • банк рассматривает заявку и принимает решение;
  • подписывается договор, где указан график выплат основного долга и процентов;
  • происходит покупка недвижимости и начинается погашение кредита.

Многие банки постепенно отказываются от понятия «жилищный кредит». Для покупки жилья клиенту предлагают ипотеку или потребительский (целевой) кредит, кредит на любые нужды.

Обратите внимание! Ипотечным кредитованием занимаются только банки. Чаще всего крупные и с безупречной деловой репутацией. Иные финансовые организации выдают займы. Поэтому на вопрос, ипотека – это займ или кредит, ответ однозначный: только ипотечный кредит. Ипотечный заем – термин, допустимый в бытовом употреблении, но неверный юридически.

Чем отличается ипотека от кредита на покупку жилья

Условия выделения средств клиентам в каждом банке имеют свои особенности и нюансы. Однако есть ключевые моменты, в чем отличается ипотечный кредит от потребительского либо жилищного кредита:

  1. Срок кредитования – для большинства российских семей это важнейший фактор в пользу ипотеки. Погасить ее разрешается в течение срока до 30 лет. Вернуть заемные средства по простому кредиту предписывается не позднее, чем через 10 лет (в среднем от 3 до 7 лет).
  2. Сумма денежных средств по ипотечному кредиту значительно выше, чем по жилищному (см. таблицу с примерами ниже).
  3. Процентная ставка за использование кредитных средств по ипотечному кредиту от 4-6% до 16%, по целевому – от 10% и выше.
Банк Сбербанк Россельхозбанк Газпромбанк
Целевой кредит Ипотека Целевой кредит Ипотека Целевой кредит Ипотека
Максимальная сумма (руб.) До 3 млн До 30 млн 750 тыс. /1,5 млн* До 60 млн До 30 млн (с залогом) До 60 млн
Срок До 5 лет До 30 лет До 5 лет До 30 лет До 15 лет (с залогом)До 84 мес. (без залога) До 30 лет
Процентная ставка От 11,4% От 5% (по программе для семей) От 10% годовых От 9,2% От 9,5% От 4,9%

* Для «зарплатных» клиентов  Россельхозбанка

Получить ипотечный кредит без залога невозможно. Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что гарантией для кредитодателя служит приобретаемое клиентом имущество. Оно становится собственностью банка при нарушении договора. В случае с жилищном кредитом залог не обязателен.

Санкции банка, в случае, если клиент не платит вовремя или прекратил погашение долга, включают штрафы, пеню, продажу кредита коллекторским агентствам, обращение в суд. У неплательщика описывают имущество, вычитают из зарплаты долг банку. В крайнем случае ему грозит даже уголовная ответственность. Однако забрать у него купленную квартиру довольно сложно.

Первоначальный взнос

Изначально ипотечное кредитование предполагало обязательный взнос 10-15% от стоимости квартиры или дома. При оформлении жилищного кредита наличие собственных средств не считается непременным условием сделки.

Сегодня уже есть возможность получить ипотеку без первого взноса. Правда, на рынке банковских услуг подобных предложений немного. Первоначальный платеж при этом компенсируется более высокой процентной ставкой (от 16% и выше) и дополнительными залоговыми обязательствами.

Гарантия возврата заемных средств может обеспечиваться залогом в виде любого недвижимого имущества (дача, гараж, земельный участок). То есть в случае невыплаты банк забирает не только купленную квартиру, но и заложенную вместо взноса собственность.

  1. Интересное на сайте:
  2. Что такое потребительский кредит
  3. Почему важно знать свою кредитную историю

Необходимые документы

Существенная разница при оформлении документов на ипотеку и кредит объясняется статусом банка в сделке. Если заявка на ипотеку удовлетворяется, то финансовая организация становится основным участником процесса купли продажи. Поэтому требования к пакету документов довольно высокие.

Кроме стандартного набора (паспорт, ИНН, документы о финансовом положении) потребуются три основных пакета документов:

  • документы о кредитополучателе с подробными сведениями о трудоустройстве и доходах;
  • документы от продавца недвижимости (подтверждение правообладания, выписка из Единого государственного реестра и пр.);
  • документы о самой недвижимости (включая кадастровый паспорт и независимую экспертизу о состоянии жилья).

Целевой кредит не требует таких сложностей в оформлении. Список необходимых бумаг менее обширный. Порой он даже не включает многочисленных справок, поскольку банк выполняет функции посредника между покупателем и продавцом. Даже требование о поручителях предъявляют не все учреждения.

Учитывайте два важных нюанса при оформлении ипотеки:

  1. Банки нередко могут рассматривать заявку от нескольких дней до месяца. Уточните у продавца жилья, сколько он готов ждать решения и держать недвижимость в резерве.
  2. Платить за все дополнительно документы (экспертизы и т.д.) придется из собственного кармана.

Что такое ипотечные кредитные институты и в чем их особенности

Ипотека VS жилищный кредит — преимущества и недостатки

При среднестатистической зарплате копить на собственное жилье придется много лет. Поэтому россияне выбирают ипотеку и решают проблему быстрее. Выплаты по ипотечному кредиту распределяются на длительный срок, и ежемесячные суммы не кажутся неподъемными.

Вдобавок при участии банка как партнера существенно снижается риск ввязаться в мошенническую сделку, потерять деньги и остаться без крыши над головой. Тщательная проверка юридической «чистоты» недвижимости – важный бонус.

Для семей существуют различные льготы при использовании ипотеки. В качестве первоначального взноса, к примеру, допускается использовать материнский капитал. Сбербанк при рождении второго и третьего ребенка снижает процентную ставку. Есть возможность временно приостановить выплаты (взять ипотечные каникулы).

К существенным недостаткам ипотеки относятся следующие факторы:

  1. Все тот же длительный период выплат. За это время в жизни кредитополучателя могут произойти серьезные изменения. К ним относим и потерю работы или трудоспособности из-за болезни, и разводы. Выплачивать ипотечный кредит при этом все равно придется.
  2. Значительные итоговые переплаты за счет процентов и страховок.
  3. Сложности и затраты при оформлении, которые увеличиваются при участии в какой-либо социальной программе.
  4. Пока ипотека не выплачены, владелец недвижимости не имеет право сдавать ее, дарить, продавать и прописывать в ней никого кроме членов семьи.

Важно! Банк имеет право потребовать досрочно погасить ипотеку. Причиной может послужить несогласованный ремонт, перепланировка. Они считаются нарушением условий эксплуатации. Так же грубым нарушением становится несоблюдение обязательств по страховкам, которые оговорены договором.

Целевой жилищный кредит получить менее сложно: его выдают даже без залога и поручителей. Снижаются затраты на оформление документов. Страхование недвижимости и здоровья кредитополучателя не обязательно.

Однако на серьезную сумму претендовать нельзя. Переплата по такому кредиту ниже, но суммы для регулярного погашения выше. Короткий срок кредитования делает регулярные выплаты значительными, а порой и неподъемными.

Что выгоднее: ипотека или потребительский кредит на жилье

Все зависит от ежемесячного дохода и количества денег на первоначальный взнос. Семьи со средним достатком и стабильным ежемесячным доходом предпочитают платить дольше, но меньшими суммами, даже понимая, что заработок банка, а значит переплата заемщика, будет больше. Поэтому такие семьи выбирают ипотеку.

Семейный бюджет легче переносит кредитное бремя, если оно растягивается на 20-30 лет. Если же в наличии есть половина и более стоимости жилья, то потребительский кредит взять выгоднее. Этот вариант подходит и при высоком ежемесячном доходе.

Советы экспертов при выборе займа на жилье и практический опыт

А теперь несколько полезных рекомендаций от экспертов по кредитам и людей, которые их успешно выплачивают.

Илья Ванеев, специалист кредитного отдела банка: «Внимательно изучите предложение банка. Иногда в рекламе встречается даже слишком «выгодные» условия ипотеки.

Вам предлагают и минимальный процент, и быстрое оформление.

В итоге огромное количество скрытых платежей (обслуживание счета, комиссия за выдачу и досрочное погашение, многочисленные страховки) делают целевой кредит на покупку оптимальнее с финансовой точки зрения».

Елена Симонова, платит ипотечный кредит уже 6 лет: «Не идите на уловки менеджеров, которые торопят принять решение о покупке и говорят фразы типа: не теряйте времени, а то скоро цена поднимется. Сначала самостоятельно изучите все доступные варианты.

Если вы решили строить квартиру, то продумайте, где будете жить, пока идет стройка. В идеале, проведите заранее небольшую тренировку. Откладывайте 3-4 месяца треть своих доходов.

Так вы поймете, сможете ли вы поддерживать нормальный уровень жизни и выплачивать деньги банку».

Заключение

Запомните несколько основных критериев, и вы будете четко представлять, чем отличается ипотечный кредит от любого другого, в том числе потребительского.

Во-первых, собственность, приобретенная в ипотеку, находится в залоге у банка. Не вернете деньги, не вовремя заплатите проценты, нарушите договор – купленное жилье забирает банк.

Во-вторых, по ипотечному кредиту процентная ставка ниже, срок выплаты достигает 30 лет, а сумма на покупку – до 60 млн рублей. Однако конечная переплата будет выше, чем по обычному займу.

Жилищный кредит выгоднее при хорошем доходе и при наличии первоначального взноса от 50%.

Оформление ипотеки требует терпения и затрат. И самое главное: не слушайте рекламные лозунги, а внимательно изучайте договор с условиями кредитования!

Читайте также:  Есть ли разница между страховыми компаниями по омс

Источник: https://kapital.expert/banks/ipoteka/otlichie-ot-kredita-na-zhile.html

Особенности организации ипотечного кредита

В каждой стране институциональный состав системы ипотечных кредитных институтов специфичен, что обусловлено национальными особенностями развития и законодательной базой. Однако главным условием их функционирования является удовлетворение потребностей субъектов экономической деятельности в доступном ипотечном кредите.

  • Основными зарубежными ипотечными кредитными организациями являются:
  • — Ссудно-сберегательные ассоциации;
  • — Ипотечные банки;
  • — Страховые компании;
  • — Пенсионные фонды;
  • — Инвестиционные компании;
  • — Коммерческие банки.
  • Ссудно-сберегательные ассоциации – специализированные кредитные учреждения, ресурсы которых формируются из сберегательных вкладов населения для последующего предоставления жилищного ипотечного кредита физическим лицам.
  • Первоначально данные организации появились в Германии, а затем распространились во многие страны мира.

Ипотечные банки – кредитные учреждения, в основном специализирующиеся лишь на выдаче ипотечных кредитов. Начальные операции ипотечных банков финансируются за счет собственного капитала и заемных средств. Выдав ипотечный кредит, такой банк продает его третьему лицу (ипотечному агентству), или выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотеками.

Ипотечные банки могут оказывать ряд дополнительных услуг: предоставление сведений о состоянии рынка недвижимости, правовых положениях и требованиях, страховании, гарантиях, финансовых технологиях, ставках, налогах, рейтингах и др.

Страховые компании, в которых роль ипотечного кредитования всегда была невелика, все в большей степени становятся самостоятельными крупными участниками жилищно-инвестиционпого рынка, в частности начинают более активно заниматься непосредственно выдачей ипотечных кредитов, а также смежными с залоговым кредитованием операциями. Значительные объемы капитала в сфере страхования позволяют им приобретать крупные партии жилищных залоговых инструментов, секьюритизованных активов, а также недвижимость.

Страховые компании существенно влияют на кредитные, финансовые, инвестиционные и жилищные рынки, общую кредитную и инвестиционную политику, политику стандартов процентных ставок, ипотечные технологии и инструменты.

Это происходит, во-первых, по функциональному предназначению этих институтов – они тесно связаны с ипотечный кредитованием (страхование жизни, недвижимости, ценных бумаг, ипотечного кредита, и т. д.

), а во-вторых, вкладывают крупные финансовые средства в жилищные инвестиции.

Пенсионные фонды. В США, например, эти финансовые институты являются одними из наиболее важных участников жилищного инвестирования, самыми крупными инвесторами жилищного рынка, так как в различных пенсионных схемах участвует около 40 % всего работающего населения и огромные пенсионные накопления позволяют этим институтам создавать «длинные деньги».

Кроме того, все более возрастает роль пенсионных фондов на инвестиционных финансовых рынках. Произошла значительную трансформация финансовых активов пенсионных фондов. До 70-х годов эти активы составляли в основном корпоративные акции и государственные облигации.

Однако большая инфляция (6–7 %) в течение длительного времени съедала большую часть средств населения, вложенных и в эти ценные бумаги, в результате чего увеличивался разрыв между обязательствами пенсионного фонда перед населением и стоимостью пенсионных активов (несоответствие их реальных стоимостей).

Незащищенность и нестабильность активов, крах ссудно-сберегательных учреждений (который затронул все финансовые рынки) – все это потребовало от пенсионных фондов резкой смены предыдущей инвестиционной политики.

Необходимость сохранения своих активов, безопасного и эффективного вложения пенсионных средств в финансовые инструменты способствовала прямому инвестированию фондами как в саму недвижимость (хеджированные от инфляции активы) и ипотечные кредиты, так и в жилищные ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью или залоговыми кредитами.

В 1999 г. в портфеле своих активов многие крупные пенсионные фонды уже имели около 25 % недвижимости. В целом общие инвестиции в недвижимость – вложения средств пенсионных фондов в акции, облигации, покупку закладных, выдачу ипотечных кредитов составили на конец 1999 г. примерно 750 млрд. долларов.

В других странах пенсионные фонды также являются участниками системы ипотечного кредитования, однако размах из деятельности намного уступает американскому.

Инвестиционные компании (фонды) – организации, которые привлекают средства населения и юридических лиц и инвестируют их в финансовые активы различных компаний – акции, облигации, ипотечные кредиты, недвижимость, закладные и другие инвестиционные инструменты.

Эффективность работы инвестиционной компании зависит в первую очередь от правильности укомплектования инвестиционного портфеля (набора инвестиционных инструментов, подобранных в соответствии с целями, приемлемыми рисками и необходимой доходностью).

Существует большое разнообразие инвестиционных фондов с самой разной инвестиционной политикой и широким спектром финансовых операций – от сверхнадежных до сверхдоходных, но рисковых.

Помимо прямого инвестирования инвестиционные компании работают непосредственно со всеми жилищно-финансовыми инструментами.

В составе инвестиционных фондов выделяются трастовые инвестиционные компании (трасты), которые специализируются на инвестициях в недвижимость.

Трасты имеют большие налоговые льготы, что позволяет им совершать крупные сделки с недвижимостью (купля-продажа, залог и т. д.) практически без уплаты налогов.

Трасты получают основные доходы: от недвижимости, сдаваемой в аренду, продажи недвижимости, ипотечного кредитования, а также от работы с ценными бумагами.

Одновременно с выдачей ипотечных кредитов трасты сами берут ипотечные кредиты под приобретаемую ими недвижимость для дальнейшей работы (продажа, аренда и т. д.).

Трасты активно создают страховые и пенсионные компании с целью инвестирования в новую недвижимость, а главное – более эффективного управления имеющейся недвижимой собственностью.

Трасты эффективно работают на крупных фондовых биржах. Причем на торги (продажу) выставляются как недвижимость, так и ипотечные кредиты или ценные бумаги, созданные на базе недвижимости или кредитных долгов, а также и сами акции трастов. Основная функциональная ориентация трастов – владение и управление недвижимостью, спекулятивные (доходные) сделки, выдача ипотечных кредитов.

Коммерческие банки. Для многих из них ипотечная деятельность является второстепенной. В общем объеме их деятельности ипотечное кредитование зачастую не превышает и 15 %.

Однако в связи с растущей конкуренцией происходит расширение банковских функций и сферы банковских услуг.

В настоящее время банки становятся финансовыми «супермаркетами», предоставляя широкий спектр финансовых услуг, включая большой набор ипотечных.

3.      Инфраструктура ипотечного кредитования

Эффективное функционирование системы ипотечных кредитных институтов невозможно без наличия соответствующих обеспечивающих элементов (инфраструктуры).

Спецификой ипотечного кредитования является его теснейшая (как указывалось выше) связь с оценкой стоимости, страхованием и регистрацией оборота недвижимого имущества, а также с вторичным рынком ипотечных кредитов.

В связи с этим функционирование системы ипотечных институтов невозможно без наличия в стране:

  1. — системы регистрации оборота недвижимого имущества;
  2. — страховых организаций (компаний);
  3. — организаций, профессионально занимающихся оценкой стоимости недвижимого имущества.
  4. Для осуществления эффективного ипотечного кредитования необходимы также работоспособные суды и нотариальные конторы; органы законодательной власти; институты, организующие деятельность на вторичном рынке ипотечных ссуд; статистические службы, собирающие и анализирующие статистические материалы на данную тему; службы информации о кредитоспособности потенциальных заемщиков; рейтинговые агентства по оценке деятельности ипотечных банков; учебные заведения, занимающиеся профессиональной подготовкой кадров для системы ипотечных кредитных институтов, а также для институтов обеспечения ипотеки; научно-исследовательские организации; специализированные печатные издания.
  5. Специфика предмета залога при ипотечном кредитовании предполагает обязательную регистрацию залоговых сделок в унифицированном порядке определенными органами.
  6. Функционирование действенной системы регистрации вносит четкий порядок в осуществление залоговых операций, исключает возможность различных трактовок их содержания; позволяет облегчить получение информации о правовом статусе объектов недвижимости; способствует снижению риска невозврата ипотечного кредита.

Риски ипотечного кредитования обуславливают необходимость создания стабилизирующих их противовесов. Одна из главных ролей в этом принадлежит страхованию. Ипотечный рынок без страховых услуг существовать не может, поскольку институт страхования дает возможность снижать или перераспределять основные ипотечные риски, позволяя институту ипотеки нормально функционировать.

В мировой практике распространены следующие виды страхования:

— жизни заемщика на случай смерти (обязательным является медицинское освидетельствование), несчастного случая;

— недвижимости, переданной в залог от повреждений и уничтожения (страхование осуществляет владелец недвижимости. В случае наступления страхового события выплата страхового возмещения производится либо заемщику, либо кредитору. Сумма страхового возмещения должна быть направлена на восстановление заложенного имущества, а не на погашение ипотечной задолженности);

  • — ипотечной задолженности (при наступлении страхового случая – отказе или невозможности плательщика выполнить свои обязательства – погашение предоставленного кредита берет на себя страховая организация);
  • — чистоты имущественных прав залогодателя (кредитор страхуется от неточностей или непредвиденных обстоятельств с указанием последнего владельца недвижимости, а также всех обременений – ипотечных долгов и т.д… Дополнительно может страховаться вся последняя информация по оценке недвижимости за текущие и прошлые годы, а также задолженность по налогам или ее отсутствие);
  • — ответственности оценщика стоимости недвижимого имущества.

              Поэтому для всеобъемлющего страхования ипотечной кредитной сделки страховой компании необходимо иметь лицензии на осуществление целого ряда страховых операций (имущественное страхование, личное страхование, страхование финансовых рисков). Нередко страховые компании помимо своей основной деятельности занимаются предоставлением гарантий по ипотечным ценным бумагам.

              Современная система ипотечного кредитования предполагает наличие развитого рынка услуг по оценке стоимости недвижимости.

Для функционирования системы оценки объектов недвижимости необходимы: обязательное лицензирование оценщиков; наличие соответствующего законодательного и нормативного обеспечения; развитая информационная база; существование стандартов профессиональной деятельности оценщиков; разработка и внедрение эффективных методов оценки и др.

              Важным принципом формирования и функционирования системы ипотечного кредитования является принцип адекватного правового обеспечения. Деятельность всех элементов системы нуждается в подробной правовой регламентации.

Развитие системы ипотечного кредитования в стране напрямую зависит от существующего правового обеспечения.

Особое значение имеет полнота законодательной базы, ее адекватность реальным экономическим процессам, взаимосвязанность, внутренняя непротиворечивость и своевременность разработки законодательных актов.

4.      Риски ипотечного кредитования.

Как и любой другой вид банковских операций, ипотечное кредитование

подвержено рискам. Их достаточно много, и они могут быть вызваны различными причинами – экономическими, инфляционными, валютными, налоговыми, политическими. Источниками рисков являются состояние макроэкономики, уровень жизни населения, кредитно-финансовая политика государства, применяемые инвестиционно-кредитные технологии и инструменты, ипотечные стандартах, динамика стоимости недвижимости и т.д. Максимальное снятие ипотечных рисков – обязательное условие работы любого кредитного учреждения. Анализ рисков, контроль за рисками и управление ими – основа ипотечного менеджмента

4.1.           Классификация рисков ипотечного кредитования

Наиболее распространенными в ипотечном кредитовании являются

следующие виды рисков:

— кредитный риск;

— процентный риск;

— риск ликвидности

              Кредитный риск – риск неисполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору. Полностью избежать кредитного риска невозможно. Для банка важно поддержание процента невозвращенных кредитов на приемлемом уровне (как правило, не более пяти процентов)

              Снижению кредитного риска способствует:

— правильная оценка стоимости недвижимости, кредитоспособности заемщиков;

— эффективное функционирование механизма «обращения взыскания»;

— надежная система регистрации имущественных прав;

Источник: https://www.turboreferat.ru/finance/osobennosti-organizacii-ipotechnogo-kredita/220491-1094127-page2.html

Понятие системы ипотечного кредитования и ее структура

  • Создание системы ипотечного кредитования означает, что должны быть созданы соответствующие институты и отработаны механизмы, которые обеспечили бы возможность эффективного ипотечного кредитования.
  • Система ипотечного кредитования — это совокупность взаимодействующих элементов и взаимосвязанных отношений, обеспечивающих осуществление кредитования под залог недвижимости.
  • Изучение системы ипотечного кредитования невозможно без раскрытия ее структуры.
Читайте также:  Мошенничество в имущественном страховании - схемы, причины и последствия

В странах с развитым ипотечным кредитованием функционирует сеть институтов, занимающихся этим бизнесом.

Совокупность ипотечных учреждений, действующих в стране (специализированных и осуществляющих ипотечное кредитование наряду с другими видами деятельности), обозначается как система ипотечных кредитных институтов.

Процесс ипотечного кредитования обладает определенной спецификой, обусловленной особенностями предмета залога, требует функционирования ряда специальных институтов (обеспечения- ипотеки).

Осуществление банками эффективного ипотечного кредитования возможно только в рамках системы ипотечного кредитования.

Таким образом, понятие системы ипотечного кредитования является более широким по отношению к системе ипотечных кредитных институтов.

В структуру системы ипотечного кредитования входят:

  • 1) система ипотечных кредитных институтов — банки и другие ипотечные кредитные учреждения, непосредственно осуществляющие ипотечные кредитные операции, принятые в данной стране в конкретный исторический период;
  • 2) инфраструктура — совокупность элементов, обеспечивающих деятельность системы ипотечных кредитных институтов (см. приложение 4).

Результатом выполнения каждым элементом системы своих функций взаимодействия между элементами системы является реализация системой ипотечного кредитования своей функции — осуществление эффективного ипотечного кредитования. Связующим звеном, в рамках которого происходит взаимодействие системы ипотечного кредитования и объектов экономической деятельности, является рынок ипотечных кредитов.

Основное звено исследуемой системы ипотечного кредитования — система ипотечных кредитных институтов, непосредственно осуществляющих кредитование под залог недвижимого имущества.

Основными кредитными ресурсами ипотечных кредитных институтов являются:

  • • срочные вклады населения, в том числе жилищные накопительные вклады;
  • • кредиты, в том числе международные; средства на счетах клиентов — юридических лиц;
  • • средства, полученные банком от рефинансирования ипотечных
  1. ссуд путем выпуска долговых обязательств;
  2. • средства от продажи ипотечных ссуд специализированным институтам, занимающимся рефинансированием.
  3. Эффективное функционирование системы ипотечных кредитных

институтов невозможно без наличия соответствующих обеспечивающих элементов (инфраструктуры). Инфраструктура (от лат. infra ниже, под; structure строение, расположение) — комплекс вспомогательных элементов, обеспечивающих деятельность основных элементов системы.

Спецификой ипотечного кредитования является его теснейшая связь с оценкой стоимости, страхованием и регистрацией оборота недвижимого имущества, а также с вторичным рынком ипотечных кредитов. В связи с этим функционирование системы ипотечных институтов невозможно без наличия в стране:

  • • системы регистрации оборота недвижимого имущества;
  • • страховых организаций (компаний);
  • • организаций, профессионально занимающихся оценкой стоимости недвижимого имущества.

В большинстве стран, где развивается вторичный рынок ипотечных ссуд, важным элементом инфраструктуры системы являются институты, организующие деятельность на вторичном рынке ипотечных ссуд. Для осуществления эффективного ипотечного кредитования необходимы также:

  • • работоспособные суды и нотариальные конторы;
  • • система учета и хранения ипотечных ценных бумаг;
  • • статистические службы, собирающие и анализирующие статистические материалы на данную тему;
  • • службы информации о кредитоспособности потенциальных заемщиков;
  • • рейтинговые агентства по оценке деятельности ипотечных банков;
  • • учебные заведения, занимающиеся профессиональной подготовкой кадров для системы ипотечных кредитных институтов и для институтов обеспечения ипотеки;
  • • научно-исследовательские организации;
  • • специализированные печатные издания.

Рассмотрим основные элементы инфраструктуры.

  • 1. Система регистрации оборота недвижимого имущества. Специфика предмета залога при ипотечном кредитовании предполагает обязательную регистрацию залоговых сделок (а также любых изменений правового статуса недвижимости, его обременения) в унифицированном порядке едиными органами в тесной связи с юридической практикой. Функционирование данной системы невозможно без создания единой общей базы данных о недвижимом имуществе. Функционирование действенной системы регистрации:
    • • вносит четкий порядок в осуществление залоговых операций, исключает возможность различных трактовок их содержания;
    • • позволяет облегчить получение информации о правовом статусе объектов недвижимости, наличии обременении;
    • • способствует снижению риска невозврата ипотечного кредита.
  • 2. Страхование. Большое значение в системе ипотечного кредитования имеют страховые организации. Существенным фактором сокращения рисков при ипотечном кредитовании является личное и имущественное страхование, а также страхование ответственности и финансовых рисков. В мировой банковской практике распространены следующие виды страхования: жизни заемщика на случай смерти; от несчастного случая; недвижимости, переданной в залог от повреждений и уничтожения; ипотечной задолженности; чистоты имущественных прав залогодателя; ответственности оценщика стоимости недвижимого имущества.

Для всеобъемлющего страхования ипотечной кредитной сделки страховой компании необходимо иметь лицензию на осуществление целого ряда страховых операций (имущественное страхование, личное страхование, страхование финансовых рисков).

Нередко страховые компании помимо своей основной деятельности занимаются предоставлением гарантий по ипотечным ценным бумагам.

Для достижения наилучших результатов субъектам ипотечного кредитования целесообразно пользоваться услугами высококлассных страховых компаний, имеющих высокую рейтинговую оценку, значительные финансовые ресурсы, квалифицированный персонал.

  • 3. Система профессиональной оценки стоимости недвижимого имущества. Современная система ипотечного кредитования предполагает наличие развитого рынка услуг по оценке стоимости недвижимости. Для функционирования системы оценки объектов недвижимости необходимы:
    • • обязательное лицензирование оценщиков;
    • • наличие соответствующего законодательного и нормативного обеспечения;
    • • развитая информационная база;
    • • существование стандартов профессиональной деятельности оценщиков;
    • • разработка и внедрение эффективных методов оценки;
    • • страхование ответственности оценщиков и др.
  • 4. Институты, организующие деятельность вторичного рынка ипотечных кредитов. Организация вторичного рынка ипотечных ссуд основана на механизме превращения долговых обязательств заемщиков в ценные бумаги, обращающиеся на ипотечном рынке. Обобщение мирового опыта свидетельствует о существовании различных направлений организации данного процесса, таких как: эмиссия ценных бумаг, обеспеченных ипотечным порядком; создание общего фонда долговых обязательств и др.

Во многих странах для активизации развития вторичного рынка ипотечных кредитов созданы специализированные институты. Во Франции, например, существует касса ипотечного рефинансирования, предоставляющая ссуды кредитным учреждениям — ипотечным ссудодателям. Аккумуляция ресурсов данным институтом осуществляется путем выпуска долгосрочных облигаций, котирующихся на бирже.

В США действует Federal National Mortgage Association — FNMA (Fannie May), которая скупает долговые обязательства, обеспеченные ипотеками, в периоды нехватки ссудного капитала и продает их, когда средства для вложения в ипотечные кредиты имеются в достатке. Целью подобных операций является содействие стабильности рынка ипотечных кредитов.

Существует вариант, когда самостоятельная организация берет на свой баланс ипотечные долговые обязательства первичных заимодателей (во Франции — фонд долговых обязательств, в Великобритании — компания-распространитель, в США — траст-агент).

Изданных обязательств создается крупный пакет, который подвергается котировке. Далее организация приступает к эмиссии ценных бумаг, обеспеченных общим фондом долговых обязательств (пулом закладных).

Возможна эмиссия долей участия (ценных бумаг на предъявителя), а также ценных бумаг типа облигаций. Основатель фонда может брать на себя обязанности по обслуживанию ипотеки (инкассации и распределению платежей), а также предоставлять гарантии по выпускаемым ценным бумагам.

В США по такой схеме действуют Government National Mortgage Association — GNMA (Ginnie May), a также Federal Home Loan Mortgage Corporation — FHLMC (Freddie Mac).

Организации — субъекты вторичного рынка ипотечных кредитов могут относиться к разным формам собственности (как правило, с участием государства).

Результаты их деятельности оказывают положительное влияние на стабильность системы ипотечного кредитования: снижаются риски ипотечного кредитования; повышается ликвидность рынка ценных бумаг, обеспеченных ипотечным способом, происходит его расширение.

Институты, созданные по инициативе государства, выполняют более широкий спектр функций: решение методологических задач; регулирование и контроль выпуска ценных бумаг; регулирование систем регистрации операций с недвижимостью и др. Уровень развития элементов инфраструктуры во многом определяет уровень развития ипотечного кредитования в стране, его эффективность.

Важным принципом формирования и функционирования системы ипотечного кредитования является принцип адекватного правового обеспечения. Деятельность всех элементов системы нуждается в подробной правовой регламентации.

В разных странах состав законодательной базы ипотечного кредитования несколько варьируется.

Так, например, в Германии существуют два закона, регулирующих деятельность ипотечных банков: для частного и для государственного сектора, а также закон «О строительно-сберегательных кассах».

В США также действуют законы, предельно конкретизирующие процесс ипотечного кредитования. Кроме законодательных основ, регулирующих ипотечное кредитование, необходима проработанная нормативная база.

Итак, развитие системы ипотечного кредитования в стране в значительной степени зависит от существующего правового обеспечения. Особое значение имеет полнота законодательной базы, ее адекватность реальным экономическим процессам, взаимосвязанность, внутренняя непротиворечивость и своевременность разработки законодательных актов.

Однако обеспеченные ипотеками ценные бумаги могут обращаться не только на внутреннем (национальном) рынке, но и на международных рынках. В настоящее время ценные бумаги, обеспеченные закладными, играют значительную роль на мировом рынке капитала.

Наиболее привлекательными являются ценные бумаги, обеспеченные ипотеками тех стран, которые имеют более развитую и надежную национальную систему ипотечного кредитования. Таким образом, рынок ипотечных ссуд позволяет национальным системам ипотечного кредитования привлекать иностранный капитал, т.е.

использовать дополнительные финансовые ресурсы (мировые).

Функционирование системы ипотечного кредитования является характерным признаком не только развитых банковских систем.

Известно, что формирование институтов ипотечного кредитования в Германии, США, Нидерландах и в ряде других стран начиналось не в условиях высокоразвитой экономики.

Россия также имеет возможности для развития системы ипотечного кредитования, что способствовало бы укреплению стабильности банковской системы и подъему экономики страны в целом.

Источник: https://studref.com/362380/finansy/ponyatie_sistemy_ipotechnogo_kreditovaniya_struktura

Ссылка на основную публикацию