Мусульманская ипотека — что это, особенности, условия, как получить

В соответствии с моделью «убывающая мушарака» финансист и клиент участвуют в совместной собственности на недвижимость, оборудование или коммерческое предприятие.

Доля финансиста разделяется на определённое количество частей, подразумевается, что клиент будет периодически выкупать эти части, представляющие долю финансиста, увеличивая свою долю до тех пор, пока все доли финансиста не будут выкуплены полностью, а право собственности на имущество или коммерческое предприятие будет полностью принадлежать клиенту.

Убывающая мушарака, основанная на описанной модели, имеет различные формы в различных операциях. Наиболее часто она используется в жилищном финансировании.

Мусульманская ипотека - что это, особенности, условия, как получить

К примеру, клиент хочет купить дом, однако не имеет для этого достаточных средств. Он обращается к финансисту, который дает свое согласие на участие в покупке этого дома. В результате 20 % цены оплачивается клиентом, 80 % — финансистом.

Таким образом, финансисту принадлежит 80 % собственности дома, в то время как клиенту принадлежит 20 %. После приобретения имущества совместно клиент использует его для собственного проживания и платит аренду финансисту за использование его доли в этом имуществе.

В то же время доля финансиста делится на восемь одинаковых частей, каждая из которых представляет 10 % от собственности на этот дом. Клиент даёт обещание финансисту о том, что он будет выкупать по одной части каждые три месяца.

После истечения первых трёх месяцев он выкупает одну часть доли финансиста, выплачивая одну десятую цены за дом. Это уменьшает долю финансиста с 80 % до 70 %. Следовательно, аренда, выплачиваемая финансисту, также снижается на этот уровень.

В конце второго периода он выкупает вторую часть, увеличивая свою долю в имуществе до 40 % и уменьшая долю финансиста до 60 %, а значит, и размер арендной платы пропорционально данной доле. Этот процесс осуществляется подобным образом до истечения двух лет, до тех пор, пока клиент не выкупит всю долю финансиста, доведя её до нуля и увеличив свою долю до 100 %.

Подобное соглашение позволяет финансисту получать арендную плату в соответствии с его долей в собственности на имущество и периодический возврат на сумму капитала посредством выкупа его доли в собственности.

Мусульманская ипотека - что это, особенности, условия, как получить

Жилищное финансирование на основе модели убывающей мушарака

Предложенная модель состоит из следующих операций:

1. Создание совместной собственности на имущество (шарикат аль-мильк).

2. Предоставление доли финансиста в аренду клиенту.

3. Предоставление обещания со стороны клиента на покупку частей доли финансиста.

4. Покупка частей на различных этапах.

5. Соотнесение арендных платежей в соответствии с уменьшением доли финансиста в имуществе.

Мусульманская ипотека - что это, особенности, условия, как получить

Рассмотрим каждую составляющую этой модели более подробно.

Первый шаг в данной модели — создание совместной собственности на имущество.

Как было разъяснено, «шарикат аль-мильк» (совместная собственность) может получить существование различными путями, в том числе посредством совместной покупки несколькими лицами.

Это было однозначно одобрено всеми школами исламского права(1). Следовательно, против создания подобного рода совместной собственности никаких возражений возникать не должно.

Второй этап данного соглашения заключается в том, что финансист сдает в аренду свою долю дома клиенту, за что ему причитаются арендные платежи.

Это находится за пределами сомнений, так как не существует разногласий между исламскими правоведами в дозволенности аренды одного совладельца другому.

Предметом разногласий относительно дозволенности среди исламских правоведов является ситуация, когда доля собственности сдается в аренду третьей стороне.

Имам Абу Ханифа и имам Зуфар придерживались мнения о том, что доля собственности не может сдаваться в аренду третьей стороне, а имам Малик и имам Шафии, Абу Юсуф и Мухаммад ибн Хасан придерживались мнения, что доля собственности может сдаваться в аренду третьей стороне. Так как в нашем случае имущество сдается в аренду непосредственно совладельцу, все они единогласны в действительности подобной «иджара»(2).

Мусульманская ипотека - что это, особенности, условия, как получить

Третий этап данной модели заключается в том, что клиент покупает различные части в доле собственности финансиста. Данный контракт также дозволен.

Если доля собственности относится к земле или зданию, в обоих случаях продажа дозволена, по единогласному мнению всех школ исламского права.

Значит, если доля собственности здания продаётся партнёру, то это так же дозволено, по единогласному мнению исламских правоведов. Однако существуют разногласия во мнениях относительно продажи третьей стороне(3).

Из приведённых пунктов видно, что каждая из упомянутых операций дозволена по своей сути, однако вопрос заключается в том, могут ли они быть комбинированы в одном контракте.

Ответ: если все эти операции будут комбинированы между собой таким образом, что каждая из них будет условием совершения другой, то это не будет дозволенным, с точки зрения шариата, так как весьма значимым правилом исламской правовой системы является то, что один контракт не может быть предусловием другого контракта.

Однако предложенная схема может предполагать, что вместо того, чтобы делать два контракта взаимообусловленными, можно использовать одностороннее обещание со стороны клиента, во-первых, взять в аренду долю финансиста и оплачивать согласованную ренту, во-вторых, выкупать различные части доли финансиста в жилье на различных этапах. Подобное предложение приводит нас к четвёртому вопросу, который заключается в возможности принуждения к исполнению обещания.

Мусульманская ипотека - что это, особенности, условия, как получить

Относительно обещания сделать что-либо преобладает убеждение, что оно создает лишь моральное обязательство, которое не может принуждаться к исполнению посредством представителей закона.

Однако существует множество исламских правоведов, которые придерживаются мнения, что обещания могут принуждаться к исполнению, что представители закона могут заставить обещающего выполнить свое обещание, в особенности в контексте коммерческих отношений.

Можно привести рассуждения некоторых маликитских и ханафитских правоведов, которые утверждали, что обещания могут принуждаться к исполнению с помощью представителей закона в случае необходимости. Ханафитские правоведы адаптировали это мнение в отношении определённого вида сделок купли-продажи, которое называется «бай биль-уафа».

Бай' биль-вафа — это специальный вид договора купли-продажи, в соответствии с которым покупатель обещает продавцу, что в любое время, когда последний вернет ему плату за дом, покупатель перепродаст ему обратно этот дом.

Подобный договор был очень популярен в странах Средней Азии, и ханафитские правоведы считали, что перепродажа дома его изначальному продавцу, будучи условием первоначального договора купли-продажи, не дозволена.

Если же изначальная продажа осуществлена без подобного условия, но после её осуществления покупателем было дано обещание перепродать дом её изначальному продавцу в любое время, когда продавец предложит за него ту же плату, то подобное обещание является допустимым, оно создает не только моральное обязательство, но и может быть принуждаемым к исполнению правом изначального продавца. Исламские правоведы дозволили соглашения подобного рода, основывая своё мнение на принципе:

  • قد تجعل المواعيد لازمة الحاجة الناس
  • «Обещание может быть принуждаемым к исполнению при наличии подобной нужды у общества в целом».
  • Даже если подобное обещание было сделано непосредственно перед осуществлением сделки купли-продажи, а сделка была осуществлена, всё это дозволяется некоторыми ханафитскими правоведами(4).
  • Мусульманская ипотека - что это, особенности, условия, как получить
  • Кто-то может возразить: если обещание обратной продажи будет сделано до вступления в непосредственную продажу, это равносильно тому, что будет поставлено условие самой продажи, так как обещание будет обусловлено между сторонами в момент вступления в продажу, следовательно, даже если эта продажа будет осуществлена без дополнительного условия, она должна рассматриваться как обусловленная, так как ей предшествовало обусловленное обещание.

Ответом на это возражение может быть то, что существует большая разница между тем, чтобы поставить условие продажи, и тем, чтобы сделать отдельное обещание, не делая его условием.

Если условие ясно упомянуто в момент продажи, то это означает: продажа будет считаться действительной, только если это условие будет выполнено, а это имеет такой смысл: если условие не будет выполненным в будущем, то сделка будет считаться недействительной.

Это делает контракт купли-продажи зависящим от будущих обстоятельств, которые могут как произойти, так и не произойти. Это приводит к неопределённости (гарар) в контракте, что полностью запрещается шариатом.

Когда продажа не имеет никаких дополнительных условий, но одна из сторон дала отдельное обещание сделать что-либо, то эта продажа не может быть зависимой или обусловленной выполнением этого обещания.

Даже если обещающий откажется от своего обещания, сделка будет считаться имеющей силу. Максимум, что может быть сделано, — это принуждение к выполнению обещания посредством представителей закона.

Если сторона не способна выполнить своего обещания, то другая сторона может потребовать возместить ущерб, понесённый в результате этого.

Мусульманская ипотека - что это, особенности, условия, как получить

Таким образом, очевидно, что отдельное и независимое обещание покупки не делает изначальный контракт обусловленным или зависимым. Следовательно, оно может быть принуждаемым к исполнению.

На основе приведённого выше анализа можно утверждать, что убывающая мушарака может использоваться для жилищного финансирования при соблюдении следующих условий:

а) соглашение о совместной покупке, аренде и постепенном выкупе частей доли финансиста не должны быть связаны в одном контракте. Однако совместная покупка и контракт аренды могут быть совмещены в одном документе, в соответствии с которым финансист выражает своё согласие на сдачу в аренду своей доли клиенту после совместной покупки.

Это дозволенно, потому что, как было разъяснено в соответствующем разделе, иджара может осуществляться на будущую дату.

В то же время клиент может подписать одностороннее обещание на постепенный выкуп различных частей доли финансиста; финансист должен принять следующее: по мере выкупа клиентом частей его доли соответственно будет уменьшаться размер арендных платежей;

б) в момент выкупа каждой части сделка купли-продажи должна осуществляться посредством обмена оферты и акцепта на соответствующую дату;

в) предпочтительнее, чтобы выкуп различных частей клиентом осуществлялся на основе рыночной цены за дом на соответствующую дату, однако дозволенно, чтобы в обещании клиента на выкуп была установлена определённая цена.

(1) См., например, Радд аль-Мухтар, 3:365-366.(2) См. Ибн Кудама, аль-Мугни, 6:137; Радд аль-Мухтар, 6:47, 48.(3)  Радд аль-Мухтар, 3:365.(4) См. Джами аль-Фусулайн, 2:237 и Радд аль-Мухтар, 4:135.

Мухаммад Таки Усмани

Источник: http://islam.ru/content/economica/54427

Исламская ипотека — лучше обычной

Мусульманская ипотека - что это, особенности, условия, как получить

Люди, исповедующие ислам, не имеют возможность оформить ипотеку, так как их вера не позволяет уплачивать проценты. Поэтому владельцы разных банков придумывают разные способы, позволяющие этим людям покупать жилье при отсутствии собственных сбережений. Для этого предлагается исламская ипотека.

Понятие банковского продукта

Предлагается исламская ипотека в Казани банком «Ак Барс». Она представлена уникальной программой, по которой квартира продается в виде рассрочки с предварительным начислением определенной наценки. При таких условиях не происходит ежемесячное начисление и уплата процентов.

Читайте также:  Продление водительского удостоверения: как и где продлить, необходимые документы

Такой вид кредита доступен для людей, исповедующих ислам. Разработка данной программы осуществлялась на основании исламского контракта, называемого Мурабаха.

К этому процессу привлекался сертифицированный эксперт по шариату, который смог гарантировать, что такое предложение никаким образом не нарушает требования веры. Поэтому эта программа была одобрена Духовным управлением мусульман, располагающимся в Татарстане.

Предлагаемые условия

Воспользоваться такой ипотекой могут не только мусульмане, но и люди, придерживающиеся другой веры. При использовании такой программы можно воспользоваться некоторыми неоспоримыми преимуществами.

К условиям оформления исламской ипотеки относится:

  • требуется первоначальный взнос в размере от 10 до 80 процентов от конечной стоимости выбранной недвижимости;
  • срок, на который оформляется рассрочка платежа, находится в пределах от 1 до 25 лет;
  • минимально выдается сумма, равная 500 тыс. руб.
  • Что такое ипотека дял мусульман? Ответ в видео:
  • По требованиям шариата мусульмане не имеют возможности брать средства под проценты, поэтому для них исламская ипотека является единственным способом покупки жилья без наличия нужной суммы средств.

Покупатель жилья должен обладать определенной суммой средств, которая выступает в качестве первоначального взноса. Далее ежемесячно вносится фиксированный платеж за жилье.

Где оформить

Данный банковский продукт пока предлагается исключительно в Казани. Данная пилотная программа выступает в виде эксперимента, чтобы оценить, каков будет спрос на исламскую ипотеку.

Если будут получены положительные результаты, то планируется внедрение этой программы на территории России в разных регионах.

Но пока распространить такой продукт запрещено по требованиям законодательства. Дело в том, что невозможно определиться с возможностью использования налоговых вычетов, так как возврат оформляется не только за траты на недвижимость, но и за уплату процентов.

Так как квартира продается в рассрочку, то не образуются проценты. Поэтому у людей возникают затруднения с получением вычета по процентам. Исламский ипотечный кредит предлагается по нормам ислама, по которым не разрешается совершение финансовых спекуляций.

Они пользуются другими программами, представленные долевым финансированием, предоставлением оборудования и недвижимости в лизинг, а также продажей имущества в рассрочку.

Почему бонусные карты выгодны супермаркетам? Подробности тут.

Такие банки не выплачивают своим вкладчикам проценты по вкладам, поэтому исключительно покрывают уровень инфляции, определяемый на государственном уровне. Поэтому пока такая ипотека доступна только жителям исламских стран. При этом они могут выбрать несколько вариантов для покупки жилья.

Мусульманская ипотека - что это, особенности, условия, как получитьЧто говорят люди об исламской ипотеке. Фото fergananews.com

К ним относится:

  • иджара – это аренда недвижимости, при которой у арендаторов появляется возможность в будущем выкупить объект по остаточной стоимости;
  • мурабаха – отсрочка платежа, при которой кредитор покупает объект, после чего продает его клиенту по завышенной стоимости, а также предлагается выплата равными частями;
  • мушарака – это процесс, заключающийся в нисходящей доле, когда между банком, продавцом объекта и покупателем заключается одно соглашение, после чего прибыль делится между всеми участниками, причем продавец сдает квартиру покупателю с постепенным выкупом жилья.

Именно второй вариант используется во многих исламских странах. Планируется, что он будет предлагаться через несколько лет и в России.

Какие нужны документы

Если планируется оформление исламской ипотеки, то покупатель жилья должен подготовить для этих целей определенную документацию.

Стандартно к ней относятся следующие бумаги:

  • документы, подтверждающие наличие оптимального дохода, которого хватит для погашения ипотечного кредита;
  • бумаги на выбранный объект недвижимости;
  • заявление на использование банковской программы;
  • бумаги на имеющееся имущество, передающееся в залог;
  • личные документы всех членов семьи.
  1. Кто может оформить исламскую ипотеку? Смотрите видео:
  2. Каждый банк может потребовать от заемщика другую документацию при необходимости, поэтому люди должны самостоятельно узнавать о точном количестве бумаг.

Выгодна ли исламская ипотека

Если сравнивать это банковское предложение со стандартной ипотекой, которую может оформить каждый российский гражданин, то имеются некоторые плюсы исламской ипотеки.

На самом деле нужно сравнивать сразу два варианта относительно одного объекта недвижимости. Все зависит от того, какую наценку предлагает банк на имеющийся объект.

Нередко при использовании разных государственных программ люди могут воспользоваться сниженными ставками процента, поэтому для них стандартный ипотечный кредит является более выгодным, чем рассрочка.

Мусульманская ипотека - что это, особенности, условия, как получитьИпотека для мусульман. Фото mail.ru

Так как люди, исповедующие ислам, не могут выплачивать проценты, то для них такое уникальное банковское предложение считается действительно важным. Многие мусульмане, проживающие в России на постоянной основе, воспользуются в будущем такой программой для покупки недвижимости.

Как быть, если у клиентов есть сомнения? Читайте по ссылке.

Исламская ипотека считается идеальным решением для многих мусульман, которые по нормам ислама не могут уплачивать банку проценты. Поэтому они могут купить жилье в рассрочку по завышенной стоимости. Это позволит получить свое жилье даже без наличия собственных крупных сбережений.

Источник: https://FBM.ru/finansy/pravila-oformlenija-i-njuansy-pogashenija-islamskoj-ipoteki.html

Ипотека для особо нуждающихся? Спросите имама

Мусульманская ипотека - что это, особенности, условия, как получить

Дозволена ли ипотека? Является ли она разновидностью запрещенного ростовщичества или нет? Есть ли послабления для людей сильно нуждающихся в покупке жилья? Об этом говорит главный имам Исторической мечети Москвы Рамиль-хазрат Садеков.

Для регистрации в онлайн-академии «Медина», рекламу которой вы видели в этой передаче, пройдите по ссылке.

Рамиль-Хазрат Садеков, главный имам Исторической мечети Москвы: «Ипотека в своем классическом виде является ростовщичеством (риба), которое буквально проклято в Коране и в Сунне Пророка Мухаммеда (мир Ему и благословление Аллаха).

Что значит в упрощенном виде «риба»? Вот человек берет у другого человека деньги в долг, с тем условием, что за то, что он взял деньги в долг, то еще сверху будет платить какие-то проценты. По-русски это называется лихва или ростовщичество.

Это в исламе считается грехом.

Я так понял, что в современном христианстве и иудаизме также. С оговорками. В исламе это является очень большим грехом. На это указывает и Коран и хадисы Пророка (да благословит Его Аллах). Есть очень тяжелые достоверные хадисы на эту тему, о степени этого греха.

Буквально такие, что грех соития с собственной матерью, по степени греховности легче, чем риба. Так же есть предсказания Пророка (да благословит Его Аллах), что наступит такое время, что пыль от лихвы коснется каждого. Наверно в это время мы и живем.

Современная банковская система, которая активно работает на лихве, на ростовщичестве способствует этому главным образом.

Банкротами становятся целые государства, которые попадают в зависимость от других из-за этого. Поэтому знаю по своей практике, что все, кто брал ипотеку, всегда жалели об этом. Даже если она заканчивалась удачно, то они понимали, что переплатили огромную сумму денег.

Не говоря уже о том, что из-за кризисов люди теряют работу и по моей практике огромное количество людей просто становились несчастными по жизни. По медицинским показателям они просто напросто болели.

Из-за того, что тяжесть этого на подсознательном уровне того, что они должны выплатить, но порой не могут.

Был такой случай, когда человек зашел в кабинет и просит, срочно приезжайте на квартиру, у нас какая-та порча, какое-то несчастье, горе. Приехал, начал разбираться. Глава семейства, пожилая женщина, взяла огромный кредит на квартиру, в которой они жили. Фирма закрылась в результате кризиса, а на ней остался огромный долг.

Естественно все эти условия они ростовщические. Никаких там снисхождений не было. Семья в подвешенном была состоянии. Глава семьи, пожилая, у нее физические проблемы начались. Я ей сказал, что наверняка у нее психическая травма по причине этого огромного долга. Действительно суммы то большие. Люди не могут заработать такие суммы.

Она осознала, что это так».

Источник: https://alif.tv/ipoteka-dlya-osobo-nuzhdayushhihsya-sprosite-imama/

Исламская ипотека: что это такое и выгодна ли схема для покупателей недвижимости?

Проект по предоставлению исламской ипотеки начал осуществляться в Татарстане. Есть планы распространить его на близлежащие регионы

Мусульманская ипотека - что это, особенности, условия, как получить depositphotos.com

Исламская ипотека стартовала в Татарстане. По законам шариата мусульмане не могут взимать проценты с долга. ООО «Ипотечный партнер» из Казани, связанное с банком «Ак Барс», представило в рамках международного экономического форума KazanSummit-2019 свое ноу-хау ипотеки без процентов.

Суть схемы проста: банк через одну из своих структур покупает у застройщика квартиру и перепродает ее физлицу в рассрочку с приличной наценкой. Первоначальный взнос — от 10% до 80%, срок рассрочки — от года до 25 лет, минимальная сумма финансирования — 500 тысяч рублей.

Новшество комментирует генеральный директор компании «Система кредитных специалистов» Алексей Казарин.

— По факту банковские проценты заменяются наценкой на продажную стоимость. Образно говоря, квартира стоит на рынке 3 млн рублей, а ее человеку продают за 4 млн в беспроцентную рассрочку. Есть еще нюанс при досрочном погашении.

Право такое у покупателя сохраняется, но оно не имеет никакого смысла, потому что человек уже купил объект недвижимости по договорной стоимости, поэтому что ты платишь все 20 лет, что ты погасишь за десять, ты все равно заплатишь фиксированную сумму, которая была оговорена в договоре.

— С точки зрения выгоды можно сравнить традиционную и исламскую и сказать, какая все-таки интереснее?

— Сейчас, если мы посмотрим, застройщики строительной компании продают свои квартиры в том числе и в рассрочку. Но цена квартиры в новостройке будет отличаться, если ты ее покупаешь за наличку, или с помощью ипотеки, или ты покупаешь объект недвижимости в рассрочку.

Если ты покупаешь в рассрочку у застройщика, то цена всегда выше, наверное, где-то процентов на десять. Насколько здесь выше, сложно сказать.

Если это такие же 10%, то это выгодно, потому что переплатить 10% за объект недвижимости, но потом платить без процентов — это выгодно.

По словам местных банкиров, для покупателей цена обычной и исламской ипотеки сопоставима. После улаживания некоторых нюансов, связанных с налоговым вычетом, такую ипотеку планируют широко внедрять в Татарстане и близлежащих регионах.

Добавить BFM.ru в ваши источники новостей?

Источник: https://www.bfm.ru/news/413159

Мусульмане и ипотека. Жилищные кредиты в исламских банках

В современных экономических реалиях, когда жильё дорожает с каждым годом, молодым семьям трудно обзавестись своей недвижимостью в больших городах, в связи с чем они, порой, вынуждены брать ипотеку. Однако классическое ипотечное кредитование, как правило, не соответствует канонам ислама. В связи с этим возникает вопрос, могут ли мусульмане брать ипотеку.

Читайте также:  Исковое заявление о возмещении ущерба имуществу - бланк, образец

Поскольку ипотека является разновидностью кредита, она подразумевает процентную сделку, именуемую в исламском праве ростовщичеством (риба), наиболее тяжким грехом. Поэтому, казалось бы, ответ на поставленный вопрос лежит на поверхности, и мы можем однозначно сказать, что ипотека – это харам. Но не всё так просто, как кажется.

Одни мусульманские учёные категорически запрещают мусульманам брать ипотеку, ссылаясь на её ростовщическую природу. Однако другие богословы считают подобную форму кредитования дозволенной, но при условии, что процентная ставка будет ниже, чем инфляция.

Под ней понимается скорость обесценивания денег. По причине инфляции люди теряют часть своих средств, что, в свою очередь, выражается не в уменьшении денежной массы, а в снижении покупательской способности конкретной суммы денег.

Иначе говоря, на одну и ту же купюру в стране, где наблюдается высокий уровень инфляции, спустя какое-то время можно купить меньшее число товаров.

Таким образом, как утверждают сторонники этой позиции, человек посредством ипотечного кредитования стремится лишь сохранить своё имущество и защитить его от «пожирания инфляцией». А потому, утверждают они, ипотечный процент меньше уровня инфляции является дозволенным.

Кроме того, некоторые мусульманские учёные считают ипотеку дозволенной в том случае, если она вызвана острой необходимостью.

В частности, богословами выносились фетвы о дозволенности прибегать к ипотечному кредитованию для покупки жилья, в котором мусульманин остро нуждается, или же имеются объективные причины для улучшения жилищных условий семьи, но при этом нет иных законных способов сделать это, кроме как посредством ипотеки.

В данном случае богословы мотивируют дозволенность соображениями острой необходимости, так как в форс-мажорных ситуациях мусульмане вправе прибегать к совершению тех деяний, которые в обычных условиях расцениваются как греховные.

В случае, если же у мусульманина имеется возможность обратиться в исламские финансовые учреждения, которые занимаются ипотечным кредитованием на принципах Шариата, то лучше воспользоваться именно их услугами.

Виды исламской ипотеки

1) Мурабаха – клиент вносит первоначальный взнос и находит продавца жилья, а затем обращается в банк, который впоследствии этот дом или квартиру выкупает. Затем клиент начинает выкупать данное жильё у банка в рассрочку. В новую цену закладывается и прибыль банка.

2) Иджара – покупатель находит продавца объекта недвижимости и обращается в банк, который выкупает его, а затем сдаёт клиенту в аренду.

3) Мушарака – заключается трёхсторонний договор между сторонами сделки (продавец, покупатель и банк), а прибыль делится участниками по заранее оговорённым долям. Затем клиент постепенно выкупает у банка долю в этом проекте с помощью собственных средств.

Источник: https://Islam.global/obshchestvo/ekonomika/kakaya-ipoteka-dozvolena-musulmanam/

Исламская ипотека

Преимущества

Покупка недвижимости по нормам Ислама

Фиксированная стоимость на весь срок

Рассрочка равными платежами

Для кого подходит данное финансирование

Для физических лиц — Работающие по найму — Зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей и/или собственники бизнеса Продукт реализуется в ограниченном тестовом формате. Более подробная информация будет предоставлена по заявке.

Общие сведения

Комиссии, штрафы, пени Не взимаются

Первоначальный взнос от 10% до 80%

Срок финансирования от 1 года до 25 лет

Минимальная сумма

500 000 ₽

Максимальная сумма

Определяется по оценке платежеспособности Клиента

Обеспечение Залог приобретаемого объекта недвижимости

Условия погашения

Тип погашения Равными платежами

Досрочное погашение В любое время без комиссий и ограничений по сумме

Соответствие Исламу

Продукт «Исламская ипотека» прошел шариатскую экспертизу и согласован шариатским экспертом — Сабирзяновым Русланом Сириновичем.

Сабирзянов Р. С. — профессиональный шариатский эксперт с высоким уровнем образования и большим профессиональным опытом, согласован Духовным управлением мусульман Республики Татарстан для осуществления шариатской экспертизы исламских финансовых услуг ПАО «АК БАРС» БАНК.

Услуга оказывается ООО «Ипотечный партнер» (ОГРН 1191690018376) совместно с ПАО «АК БАРС» БАНК (1021600000124)

Требования к Клиентам

— Гражданин РФ. — Предельный возраст на момент окончания срока действия договора финансирования — 70 лет. — Минимальный возраст 18 лет. — Постоянная либо временная регистрация на территории РФ на момент подачи документов.

— Если в качестве Клиента выступает лицо мужского пола в возрасте до 27 лет, не имеющее документов, подтверждающих отсрочку от прохождения воинской службы до достижения 27 лет или увольнение с военной службы с зачислением в запас, то финансирование такого Клиента возможно, при условии привлечения дополнительного Клиента(ов), не подлежащего призыву на срочную военную службу и имеющего подтвержденный доход. Оценка платежеспособности Клиентов производится без учета доходов и расходов лица, подлежащего призыву. — Постоянное трудоустройство общий трудовой стаж и трудовой стаж по последнему месту работы должен быть не менее 3 месяцев. В случае, если Клиент является индивидуальным предпринимателем/Собственником бизнеса, деятельность должна осуществляться не менее 12 месяцев. При этом организацией-работодателем могут выступать организации, зарегистрированные на территории РФ и иностранные компании, имеющие филиалы и представительства на территории РФ. В случае оформления рассрочки на нескольких покупателей, требования к ним идентичны.

Требования к предмету залога

Жилой Объект недвижимости в многоквартирном жилом доме должен соответствовать следующим требованиям: — Свободен от каких-либо ограничений (обременений) прав на него, в т.ч. прав третьих лиц, за исключением права проживания (пользования) членов семьи собственника.— Зарегистрирован в органах государственной регистрации прав недвижимого имущества и сделок с ним в соответствии с действующим законодательством.— Иметь отдельный от других квартир или домов санузел (данное требование не распространяется на случаи, когда приобретаемым Объектом недвижимости является комната).— Не должен быть расположен в многоквартирных домах барачного типа, деревянного типа (в т.ч. сборно-щитовые здания).— Не должен быть расположен в подвальном этаже здания.— Расположен в городе Казань (либо ближайших населенных пунктах, расположенных на расстоянии не более 20 км от него).

— Здание, в котором расположен Объект недвижимости должно быть не старше 1957 года постройки.

Ваша заявка успешно отправлена!

Специалист свяжется с вами в ближайшее время

Онлайн-заявка на исламскую ипотеку

Программа действует только в г. Казань

Не менее 10% от стоимости

Я соглашаюсь

Настоящим письмом я даю свое согласие ООО «Ипотечный партнер», находящемуся по адресу: 420066, г. Казань, ул. Декабристов, д. 1 и ПАО «АК БАРС» БАНК, находящемуся по адресу: 420066, г. Казань, ул. Декабристов, д. 1, на обработку, в том числе с использованием средств автоматизации, своих персональных данных в соответствии с требованиями ФЗ «О персональных данных» (включая сбор, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), использование, распространение (в том числе передачу), обезличивание, блокирование, уничтожение персональных данных). Указанные мной персональные данные предоставляются в целях исполнения договорных обязательств, а так же информирования меня о новых продуктах и услугах ООО «Ипотечный партнер» и ПАО «АК БАРС» БАНК. Отправить заявку Отправить заявку

Как получить ипотеку?

Заполните онлайн-заявку на сайте банка

Проконсультируйтесь со специалистом

Получите финальное решение от банка

Источник: https://www.akbars.ru/individuals/hypothec/iipoteka/

Ипотека по Корану

Аллах разрешил торговлю и запретил рост. Коран, 2:275

По различным оценкам, в России проживают от 8 до 20 млн мусульман. Часть их оказывается вне институтов кредитования и страхования, так как в распространенной форме они противоречат требованиям ислама.

Нереализованный спрос приводит к тому, что в России, вслед за остальным миром, делаются попытки применить схемы финансирования при покупке жилья, которые будут соответствовать шариату.

Однако новые услуги могут заинтересовать любых покупателей.

Необходимость разрешает запрещенное

Хотя ислам накладывает на бизнес ряд ограничений, он одновременно проповедует экономическую активность. Логика проста: невнимательность к экономике может нанести вред самому исламу, поскольку будет ослаблена его финансовая база.

На практике это означает конкретные запреты, и один из главных распространяется на гарар (gharar) – сделки, условия которых содержат неоправданный или чрезмерный риск, например когда результат зависит от наступления определенного случая. Из-за него, в первую очередь, существенного пересмотра требуют и классические страховые схемы.

Еще одно известное ограничение запрещает рибу (riba) – ростовщичество, то есть займы под процент. Упрощенно говоря, нельзя за деньги покупать деньги, привлечение средств должно осуществляться на основе разделения как прибыли, так и рисков.

Поэтому чаще всего исламские кредиты становятся совместным предприятием банка и заемщика, в классической финансовой трактовке напоминая прямые инвестиции.Позволенные мусульманам финансовые операции обычно имеют аналоги в классическом западном бизнесе. Можно сказать, что выбираются схемы, наиболее справедливые и защищенные с точки зрения ислама.

«Исследование Международного валютного фонда (МВФ), – подтверждает доцент МГИМО Ренат Беккин, – проведенное еще в 1987 году, показывает, что исламская экономика и исламское банковское дело, в частности, способствуют справедливому распределению ресурсов, в меньшей степени подвержены рискам неликвидности и неплатежеспособности».

Вопреки устоявшемуся мнению, ислам гибко подходит ко многим вопросам, и если покупка квартиры без займа является невозможной, то при острой необходимости улучшения жилищных условий мусульманину разрешается брать и обычный ипотечный кредит.

«Во-первых, здесь действует правило «необходимость разрешает запрещенное», – рассказывает, ссылаясь на известных исламских правоведов, муфтий Республики Карелия Висам Али Бардвил. – Арендованное жилище не дает чувства покоя, и нет сомнения, что собственный дом является необходимостью.

В данном случае ипотечный кредит освободит время мусульманина и даст ему возможность выполнить свою миссию на этой земле. Во-вторых, в неисламском обществе отказ от всех видов сделок, запрещенных шариатом, может привести к материальному ослаблению мусульман. Но ведь одной из целей ислама является принесение мусульманину пользы, а не нанесение вреда. Поэтому в таком обществе при выполнении ряда условий можно брать деньги в долг с процентами».

По правилам ислама

Первый исламский банк «Мит Гамр Бэнк», работавший на основе беспроцентного финансирования, был создан в 1963 году в Египте. Пример подхватили и другие регионы, однако первым успешным проектом стал открытый в ОАЭ только в 1975 году «Дубай Исламик Бэнк». Этому способствовали исследования в области исламской экономики.

Например, теория беспроцентных закладов на жилье была разработана в том же 1975 году в Галифаксе (Канада), а в 1979 году в Судане появилась первая в мире исламская страховая компания. Мусульманские страны начали реформировать законодательство. Например, в Пакистанеростовщичество запрещено конституцией.

В Малайзии же правительство выбрало плюрализм: там есть законы как для исламских организаций, так и для традиционных. «Для применения мусульманских экономических методов в странах с западной экономикой обычно не требуется нового законодательства, – объясняет Ренат Беккин. – Достаточно расширить правовые возможности для уже существующих институтов.

Например, исламское страхование (takafol) может быть реализовано в рамках обществ взаимного страхования». Согласно данным Международной ассоциации исламских банков (IAIB), к 1998 году в 38 странах действовало 176 исламских финансовых учреждений. Они имели активы в $148 млрд и $1,2 млрд чистой прибыли в год.

Эксперты оценивают неиспользуемый инвестиционный потенциал мусульманского мира в $150- 200 млрд. В связи с этим в начале тысячелетия западные финансовые корпорации начали создавать подразделения, работающие по разрешенным в исламе правилам. Крупнейший банк Швейцарии UBS в 2003 году открыл Noriba Bank BSC – дочерний банк в Бахрейне.

Читайте также:  Оформление ипотеки - порядок, правила, документы, этапы и процедура, с чего начать?

Непосредственно в Великобритании специально для клиентов-мусульман действует исламский банк Islamic Bank of Britain, а некоторые оказывают услуги, отвечающие требованиям шариата, например Saudi British Bank (SABB), подразделения Lloyds TSB и HSBC.

Международная финансовая корпорация (IFC), которая в России финансирует ипотечные программы банков, предоставила SABB $50 млн для развития «исламской» ипотеки. Ее рынок, по оценкам Кингстонской бизнесшколы (Kingston Business School), только в Британии превышает .7 млрд. Не отстают и законодатели – в 2003 году казначейство Великобритании изменило правила гербового сбора, чтобы избежать повторного обложения при покупке недвижимости по исламским схемам.

Британский сайт IslamicMortgages, предоставляющий подробную информацию о халяльных (разрешенных) ипотечных кредитах, описывает три основные схемы. Первая – аренда (ijara) с последующим выкупом. По структуре сделка похожа на обратный лизинг (sale&leaseback).

Как правило, каждый год в начале апреля кредитор пересматривает арендную плату, согласуя ее со среднерыночными ценами. Клиент может выкупить недвижимость в любое время по балансовой стоимости.

По данным IslamicMortgages, большинство продуктов на английском рынке работают по этой схеме.

Вторая схема – это отсроченные продажи (murabha). Кредитор приобретает недвижимость (например, за .100 000) и продает клиенту по более высокой цене (например, .125 000) с выплатой долями. Из-за фиксации условий на длительный срок, согласно IslamicMortgages, только одна кредитная организация Великобритании применяет этот метод.

Третий метод – нисходящая доля (musharaka), когда кредитор и клиент совместно владеют недвижимостью и разделяют полученную выгоду. При этом кредитор сдает свою долю заемщику, а тот небольшими частями выкупает ее.

Арендные платежи в данном случае уменьшаются пропорционально принадлежащей кредитору доле.

Так как в данном случае действует несколько зависимых друг от друга договоренностей, то сделка подпадает под ограничение «гарар» и применяется при выполнении определенных условий, разработанных лондонским Институтом исламского банковского дела и страхования (IIBI).

Например, хоть и допускается фиксировать размер очередного платежа, рекомендуется индексировать его в соответствии с рыночной ценой объекта недвижимости.

В Шотландии из-за особенностей законодательства, связанных с долгосрочной арендой, чаще всего применяют именно метод нисходящей мушараки.

Для приобретения недвижимости на первичном рынке в Англии также используются мусульманские строительные кооперативы.

Исламская ипотека находит спрос и у простых британцев. Это связано с тем, что обычные ипотечные кредиты в Англии выдаются под плавающую ставку, колебания которой в конце 80-х привели к многочисленным дефолтам заемщиков. Клиентам же исламских кредитных организаций гораздо легче предвидеть возможные изменения в выплатах.

Халяльные схемы

Для того чтобы оценить потенциал рынка исламских финансовых услуг в России, необходимо знать численность мусульман, однако достоверных данных на эту тему нет. «В последней переписи вероисповедание не указывалось, и, стало быть, оценки в любом случае весьма приблизительны, – рассказывает Ренат Беккин.

– Специалисты, как правило, исходят из общей численности мусульманских народов России и для погрешности вычитают 1-2 млн». Действительно, эксперты называют цифру 20 млн человек. Однако если ориентироваться на исследования «Левадацентра», самоидентифицировали себя как мусульмане 6% опрошенных.

Это около 8,7 млн человек при населении, по итогам переписи, 145,2 млн.

Однако независимо от точности оценок первые компании на этом рынке имеют достаточно широкое поле для деятельности. В декабре 2005 года в Москве было зарегистрировано потребительское общество «Мэнзил» (араб. «очаг»). «У нас применяется исламский финансовый инструмент «нисходящая мушарака», – описывает принцип работы председатель правления общества Самира Караханова.

– Для приобретения квартиры пайщику необходимо не менее 30% стоимости. За счет ресурсной базы общество дофинансирует оставшуюся часть и приобретает квартиру, которая оформляется в собственность общества. После чего с пайщиком заключается договор аренды с правом выкупа. Он обязуется ежемесячно платить арендную плату, рассчитанную исходя из долевого участия сторон.

Если, например, средняя цена аренды такой квартиры на рынке составляет $500, то первоначально, когда общество внесло 70% стоимости, платеж будет $350. Далее пайщик в удобном ему режиме погашает задолженность, и после каждой выплаты арендная ставка пересчитывается в сторону уменьшения пропорционально доле, принадлежащейобществу.

После выкупа доли общества квартира оформляется в собственность пайщика».

Принципиальным отличием от жилищно-накопительных кооперативов в данном случае является уже имеющаяся ресурсная база – ни обязательного срока накопления, ни традиционного для ЖНК «зарабатывания рассрочки» здесь не требуется. Впрочем, при желании накопить это можно сделать. В таком случае для защиты от инфляции его средства будут вложены в халяльные инвестиционные фонды.

Все дополнительные расходы при покупке недвижимости – за услуги риэлтеров и регистрацию – несет пайщик. Само вступление в общество стоит всего 1000 рублей.

Для определения размера аренды привлекается агентство недвижимости – партнер общества, однако по желанию пайщика можно использовать и заключения сторонних риэлтеров.

Базовая ставка аренды, от которой будет исчисляться платеж, фиксируется на все время действия договора.

При нарушении обязательств со стороны пайщика договор расторгается, квартира продается, и расходы, понесенные обществом, относятся на долю пайщика. Впрочем, учитывая темпы роста цен на московскую недвижимость, можно предположить, что даже в этом случае ни пайщик, ни тем более общество не останутся внакладе.

Схему отличает короткий срок кредитования – не более 5 лет. Если рассчитать, сколько будет составлять аннуитетный платеж, то при покупке квартиры за $100 000, при наличии $30 000 собственных средств и стоимости аренды аналогичной квартиры в $500, ежемесячно необходимо вносить $1350, где в первый месяц аренда составит $350.

Учитывая, что кредит выдается в рублях, средний платеж при аналогичных условиях по обычному ипотечному кредиту составит более $1670 (ставка – 14%, страховка – 1,2%), не считая дополнительных платежей банку за рассмотрение и выдачу кредита.

Чтобы уложиться с выкупом своей доли в пятилетний срок, необходим высокий уровень доходов – это первое серьезное ограничение для вступления. Второй недостаток связан с тем, что в отличие от обычной ипотеки все это время квартира находится в собственности общества. Впрочем, этот же фактор позволяет избежать расходов на страхование и избавляет от андеррайтинга.

А значит, услугой могут воспользоваться граждане других стран и люди с неподтвержденными доходами, в т.ч. гонорарами и сезонными заработками. Этому способствует и гибкий график платежей, так как регулярно требуется вносить только арендную плату.

Как правило, многие мусульмане не пользуются ипотекой не потому, что их сдерживает риба, а потому, что не могут пройти андеррайтинг и их доходы носят сезонный характер, связанный с торговлей. Как можно заметить, предложенные условия могут заинтересовать не только мусульман, но и других заемщиков.

Впрочем, для обычных покупателей недвижимости это просто новая услуга, а для религиозных мусульман выбора почти не остается. «Если в Москве есть возможность воспользоваться исламской ипотекой, – поясняет Висам Али, – то при получении кредита мусульманам следует пользоваться только ей, а не какой-либо иной. Правило «необходимость разрешает запретное» в этом случае не действует».

Анатолий КАЗАКОВЖурнал Building Life №2

Источник: https://islamnews.ru/news-ipoteka-po-koranu

Жилье по шариату

В исламе запрещено ростовщичество – под запретом получение какой-либо выгоды с долга. В основе исламской ипотеки лежат не кредитные отношения, не денежный заем, а договор купли-продажи. Но предусмотрена наценка на недвижимость.

– Велика ли данная наценка?

Удорожание рассчитывается в индивидуальном порядке, в зависимости от срока, суммы первоначального взноса и тому подобное. Но оно сопоставимо с той конъюнктурой, которая существует сейчас на рынке.

  • – На какой срок можно получить ипотеку?
  • – Сроки варьируются от 1 года до 25 лет.
  • – С какими застройщиками вы сотрудничаете?

На данный момент мы работаем только со сданными квартирами, поэтому не имеет значения, какой застройщик построил объект.

Это обусловлено спецификой продукта: риски, связанные с переходом прав собственности, лежат на дочернем обществе банка, поэтому мы решили работать со сданным жильем.

В дальнейшем мы планируем работать с застройщиками, но не со всеми, поскольку к ним появятся дополнительные требования. В первую очередь, с точки зрения надежности.

– Сделки уже заключались? Насколько, по вашему мнению, будет востребован новый продукт?

Реализованные сделки уже есть, так же по продукту поступило более сотни заявок сразу после его анонса на саммите, при том что мы вообще не проводили никаких рекламных акций.

При этом, необходимо понимать, что исламская ипотека – это нишевый продукт. Для обычных клиентов не имеет значения – воспользоваться обычной ипотекой или исламской.

Возможно, проще взять кредит в банке по привычной схеме. Наша целевая аудитория – это люди, которые не могут воспользоваться процентным кредитом.

Мы даем им возможность приобрести жилье, не вступая в противоречия с их религиозными убеждениями.

– С кем вы консультировались перед запуском нового продукта?

Ак Барс Банк заключил соглашение о сотрудничестве с Духовным управлением мусульман РТ.

Нас консультировал эксперт — Руслан Сабирзянов, который имеет высшее шариатские образование, профильное образование по исламским финансам, он имеет квалификацию сертифицированного исламского аудитора Организации по учет и аудиту в исламских финансовых учреждениях (AAOIFI). Он осуществлял экспертизу наших продуктов.

– Как долго будет продолжаться пилотная стадия этого проекта?

Это, в большей степени, зависит от внешних факторов: взаимодействия с регулятором, налоговыми органами. Мы участвуем в рабочей группе по развитию партнерского банкинга при ЦБ РФ рассчитываем получить положительную обратную связь.

– Вы планируете тиражировать этот продукт на другие регионы, где присутствует Ак Барс Банк?

В случае успешной реализации пилота продукт будет тиражироваться на другие регионы.

Ак Барс Банк провел в 2011 году первую в России сделку по привлечению исламского финансирования: Коммодити Мурабаха. Сумма составила 60 млн долларов. Ведущими организаторами выступили Citibank, Islamic Corporation for the Development of the Private Sector, Eurasian Development Bank. Инвестиционным агентом – Citibank International Plc.

В 2013 году сумма сделки составила 100 млн долларов. Ведущие организаторы — Сitibank, Commerzbank Aktiengesellschaft, Emirates NBD Capital Limited. Инвестиционный агент — Citibank International Plc.

Татьяна Ренкова

Источник: https://www.rbc.ru/tatarstan/29/04/2019/5cc2e4569a7947cb1801bbc9

Ссылка на основную публикацию